Апартаменты расчет коммунальных услуг и налога

Обновлено: 17.05.2024

В основном, граждане оплачивают жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) по тарифам, которые субсидирует государство. Но есть случаи, когда коммуналку начисляют по полным тарифам. И тогда итоговые суммы в жировке могут значительно отличаться от привычных.

Разница между тарифами

По отдельным услугам разница в тарифах может быть не слишком заметной. Например, по техобслуживанию :

Субсидируемый тариф по г. Минску	Полный тариф по г. Минску
0,1187 рублей за 1 кв. м	0,1274 рубля за 1 кв. м

Но вот по другим услугам разница оказывается существенной. В первую очередь, это касается отопления :

Субсидируемый тариф	Полный тариф
с января по май — 18,4831 рублей за 1 Гкал	с января по декабрь — 92,25 рубля за 1 Гкал
с июня по декабрь — 20,6216 рублей за 1 Гкал	с января по декабрь — 92,25 рубля за 1 Гкал

Такая разбежка в тарифах может привести к ощутимой переплате.

Пример
Нефедов А.Н. — собственник двухкомнатной квартиры. На отопление его квартиры в апреле израсходовано 1,2 Гкал. По субсидируемому тарифу он должен заплатить 1,2 x 18,4831 = 22,18 рубля. Если применять полный тариф, то за отопление Нефедов заплатит 1,2 x 92,25 = 110,7 рубля. Таким образом, переплата составит 88,52 рубля.

Пример
Васильева И.М. израсходовала за месяц 3 куб. м горячей воды. На подогрев 1 куб. м воды нужно в среднем 0,0757 Гкал *(решение Мингорисполкома от 05.12.2019 N 3867). По субсидируемому тарифу она заплатит за подогрев воды примерно 3 x 0,0757 x 18,4831 = 4,20 рубля. По полному тарифу Васильевой придется заплатить около 3 x 0,0757 x 92,25 = 20,95 рублей.

Когда применяется полный тариф

1. Для трудоспособных граждан, не занятых в экономике . Они оплачивают по полным тарифам :

а) горячую воду — с 1 января 2019 г.;

б) газ, если есть индивидуальные газовые отопительные приборы — с 1 мая 2021 г.;

в) отопление — с 1 мая 2021 г.

На заметку
Граждане оплачивают коммунальные услуги по полным тарифам только после их включения в список трудоспособных граждан, не занятых в экономике .

Оплачивать ЖКУ полностью обязаны только незанятые, которые являются плательщиками ЖКУ. К ним относятся собственник, наниматель, арендатор, лизингополучатель или застройщик (дольщик) дома или квартиры. Если незанятый — лишь член семьи плательщика ЖКУ, эта семья платить полную стоимость не будет .

— за капремонт соразмерно площади,

— вывоз мусора, исходя из норматива на 1 человека,

а) дольщики (члены организации застройщиков) в новостройках до момента их регистрации в квартире.

Обратите внимание!
Такой льготный период не может быть больше 1 месяца со дня регистрации права собственности на квартиру;

д) наследники — за помещение, принятое по наследству до момента получения свидетельства о праве на наследство.

Обратите внимание!
Такой льготный период не может быть более 7 месяцев со дня открытия наследства;

3. Жилое помещение является местонахождением частного унитарного предприятия. По полным тарифам придется оплатить : техобслуживание, газ, электричество, воду, отопление, техобслуживание лифта, вывоз мусора.

Если в аренду сдаются только отдельные комнаты квартиры или дома, то можно организовать раздельный учет потребления ЖКУ для сдаваемых и несдаваемых комнат. В противном случае коммуналку придется оплачивать по полным тарифам за всю квартиру, дом .

5. Гражданин владеет нежилым помещением в жилом доме, которое он использует в личных целях (кроме предпринимательской деятельности). По полным тарифам в этом случае начислят оплату за техобслуживание, газ, электричество, воду, отопление, капремонт, техобслуживание лифта . Некоторые услуги оплачиваются согласно условиям договора с исполнителем, например, вывоз мусора, электричество на работу лифта .

6. Гражданин использует коммунальные услуги при индивидуальном строительстве жилья на стройплощадке. В этой ситуации по полным тарифам придется оплатить газ, электричество, отопление, воду .

7. В помещении не установлены счетчики. Так, например, за воду и канализацию нужно заплатить по полным тарифам, если в помещении нет счетчиков. Объем использованной воды в таком случае определяют исходя из норм водопотребления .

Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.

Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.

Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.

Особенности покупки и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.

Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.

При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

Аренда: что выгоднее сдавать

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Ответы на вопросы по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги отражены в разделе Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодательно закреплена обязанность оплачивать коммунальные услуги на собственников жилья, арендаторов, нанимателей и членов ЖСК.

Как и в каком объеме начисляются коммунальные платежи?

коммунальные услуги.
найм жилого помещения.
оплату содержания жилья.
взносы на ремонт.

Все бремя оплаты коммунальных платежей в новых домах, строящихся по договору долевого участия, ложится за застройщика до тех пор, пока квартиры не будут переданы покупателям по акту-приема передачи, после чего ставиться вопрос, как начисляется квартплата в новом доме.

Оплата за найм жилого помещения по договору соцнайма начисляется по квадратным метрам и включает в себя расходы собственника на ремонт, реконструкцию и содержание помещения. Это определение вносит ясность: зависит ли размер квартплаты от количества прописанных или проживающих человек, а формируется на базе установленных норм органами местного самоуправления, но в пределах максимального размера на один квадратный метр.

В оплату содержания жилья входит:

содержание придомовой территории;
стоимость технического обслуживания общих устройств и коммуникаций, технических помещений;
вывоз бытового мусора;
содержание общего домового имущества.

Коммунальные услуги – это плата за:

водоснабжение холодное и горячее;
отвод воды;
отопление, если в квартирах не установлены индивидуальные отопительные котлы;
снабжение газом;
снабжение электричеством.

Оплата ремонта включает две позиции – капитальный и текущий.

Кто оплачивает в полной мере коммунальные услуги? Собственник или прописанный?

Согласно статье 154 ЖК наниматель жилья, прописанный в квартире, платит за пользование помещением, содержание и ремонт, вносит платежи за коммунальные услуги. Собственники не платят за пользование, но вносят суммы в фонд капитального ремонта.

Размер квартплаты от количества прописанных людей

Рассмотрим, как повлияет количество прописанных людей на квартплату.

Суммы по остальным пунктам в квитанции начисляются из учета площади квартиры и общедомового потребления услуг. Следовательно, общие потребление начисляется на все используемые жилые квадратные метры в доме, а затем распределяется по каждой квартире в соответствии с долей метража в общей площади.

Как правильно рассчитать квартплату на одного человека?

за отопление,
содержание и ремонт,
электроэнергии,
а также стоимости использования одним человеком воды, газа, отвода воды при отсутствии счетчиков по нормативу, или его доли в общеквартирном потреблении этих услуг.

Как правильно заставить платить за квартиру прописанных лиц?

Нередко все бремя оплаты за квартиру лежит на собственнике квартиры или ответственном квартиросъемщике, при этом другие проживающие лица не вносят оплату за жилье. Это оправдано, если в квартире проживают несовершеннолетние иждивенцы, не способные в данный момент к зарабатыванию денег и не имеющих пенсии от государства. Что делать, если проживающие трудоспособные лица отказываются вносить свою долю оплаты? Заставить оплачивать коммунальные услуги за себя можно только через суд, который разделит доли в общей квартире для внесения платежей по счетчикам или общей площади, а также обяжет неплательщика нести самостоятельно расходы за услуги, начисленные по тарифам. Иным способом разделить бремя ответственности за оплату жилья не получится. Угрозы, начисления без решения суда, неправомерное выделение доли оплаты – все это сыграет против вас, если неплательщик сам решит обратиться в суд.

Как определить, сколько человек прописано в арендуемой вами квартире?

Как повлияет временная регистрация на квартплату?

У вас есть собственная квартира, которая сейчас свободна и ее можно сдать в аренду. Условие арендаторов - временная регистрация по месту жительства, то есть в вашей квартире. Вы не можете определить самостоятельно влияет ли временная регистрация на размер коммунальных платежей? Попробуем разобраться вместе.

Как выяснить, на сколько и значительно ли увеличится квартплата при временной регистрации там жильцов на время действия договора аренды?

Посмотрите, на все ли виды услуг у вас установлены счетчики учета
Если приборов учета нет, то определите норматив потребления на одного человека, установленного в вашем многоквартирном доме, и тариф оплаты
Прибавьте полученные суммы к действующей сумме оплаты, и получите новую сумму оплаты коммунальных услуг при временной регистрации
Дополнительная нормативная сумма будет насчитываться весь период временной регистрации жильца
Если на все виды услуг, которые не зависят от площади помещения, установлены счетчики, то стоимость квартплаты увеличится ровно на объем потребления указанных услуг. Естественно, все жильцы пользуются водой, газом, светом. Потребление этих услуг закономерно вырастет, следовательно, подрастет оплата этих коммунальных услуг при временной регистрации арендаторов.

Не попасть в долговую яму по коммунальным платежам поможет заранее заключенный договор о рамках и нормах потребления воды и света, чтобы временная регистрация и размер квартплаты не создали проблем.