Заявление о предоставлении арендных каникул в связи с коронавирусом

Обновлено: 18.05.2024

Арендные каникулы и особенности их предоставления

Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

1С:ИТС

О дате начала арендных каникул

Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде

  • не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
  • уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
  • не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).

Когда можно отказать в праве на отсрочку

Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).

Когда арендная плата может уменьшаться

По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы

Дополнительные льготы по аренде недвижимости для малого и среднего бизнеса

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для субъектов МСП, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.

Они состоят в следующем:

1. Арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.

Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.

Законом № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право.

2. Субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в Законе № 166-ФЗ не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением доп. соглашения.

3. Субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.

Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на 3 года, то продлить его доп. соглашением можно максимум еще на 3 года. Если же изначально этот срок составлял менее 3 лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.

Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 01.03.2021 при соблюдении условий:

  • срок действия договора аренды не истек;
  • арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
  • у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.

Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества.

1С:ИТС

Проверьте, относится ли ваша организация к пострадавшим от коронавируса . Подробнее о том, кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства .

Отсрочка при приобретении арендатором государственного и муниципального имущества

Субъекты МСП, которые арендуют государственное или муниципальное имущество, имеют преимущественное право на его выкуп (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

1С:ИТС

Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предоставляет указанным субъектам льготу в виде отсрочки платежей за приобретенное имущество (которое раньше находилось в аренде) (ст. 15 Закона № 166-ФЗ).

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства, которые заключили договор купли-продажи имущества до введения в 2020 году на территории соответствующего субъекта РФ или муниципального образования режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, вправе обратиться к продавцу (орган власти субъекта РФ или местного самоуправления) с просьбой заключить дополнительное соглашение об отсрочке внесения платежей за выкуп арендуемого имущества.

Условия предоставления отсрочки:

  • предоставляется в отношении платежей, подлежащих уплате в 2020 году;
  • срок отсрочки платежей - от 6 до 12 месяцев;
  • проценты на сумму средств, по уплате которых предоставляется отсрочка, в период действия такой отсрочки не начисляются;
  • штрафы, неустойки, иные меры ответственности в период предоставления отсрочки не применяются;
  • не допускается установление дополнительных платежей.

Доп. соглашение продавец имущества обязан заключить с покупателем - субъектом МСП в течение 30 дней с момента его обращения к продавцу.

Отсрочка (рассрочка) по налогам для арендодателей торговых площадей

Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2020 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Изменения в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по ним и страховых взносов, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409, внесены Постановлением от 16.05.2020 № 699.

Обратите внимание, на региональном уровне для арендодателей могут быть предоставлены дополнительные льготы, например, полное или частичное освобождение от имущественных налогов при соблюдении определенных условий (см. например, постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП, новая статья 26.29 Закона Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ). Если арендодатель вправе получить льготу на региональном уровне, которая для него выгоднее, то он может не обращаться за отсрочкой (рассрочкой), установленной правительством РФ. В то же время законодательство не запрещает совмещение двух льгот - на региональном и на федеральном уровне при соблюдении условий.

1С:ИТС

Верховный Суд РФ признал, что некоторые организации и ИП вправе рассчитывать на отсрочку и снижение арендных платежей вследствие распространения коронавирусной инфекции и принятых в связи с ней ограничительных мер. Рассказываем, кто вправе воспользоваться арендными каникулами и как это сделать.

Право на арендные каникулы

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП. Исключение составляют жилые помещения. Организации и ИП, арендующие жилые помещения, рассчитывать на отсрочку не могут.

Причем, как отмечается в Обзоре ВС РФ, законодательство не содержит указания на то, что арендные каникулы распространяются только на договоры, по которым объектом аренды выступает недвижимая вещь в целом. Следовательно, каникулы применяются также и к договорам аренды части недвижимой вещи. Например, в случаях, когда организация арендует какую-либо часть здания или помещения в нем.

В то же время право на отсрочку по внесению арендной платы предоставляется далеко не всем организациям и ИП. А только тем, кто осуществляет предпринимательскую деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Напомним, перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434.

Кроме того, право на отсрочку распространяется не на все договоры аренды. Оно действует только в отношении договоров аренды, заключенных до принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности.

Если все вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать получения отсрочки по внесению арендных платежей. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и неустойки в связи с отсрочкой внесения арендных платежей не применяются. Устанавливать дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением ему отсрочки, арендодатель также не сможет.

Получение отсрочки по арендной плате

Арендатор недвижимого имущества, удовлетворяющий всем указанным выше требованиям, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы. Такое соглашение должно быть заключено в течение 30 дней со дня соответствующего обращения арендатора. Требование о предоставлении отсрочки может быть заявлено арендатором в произвольной письменной форме.

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения на территории осуществления организацией/ИП предпринимательской деятельности режима повышенной готовности. Стороны договора аренды могут установить и более ранний момент предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы.

Как поясняет ВС РФ, период действия отсрочки применяются к договорам аренды независимо от даты заключения дополнительного соглашения о предоставлении такой отсрочки.

Поэтому арендатор в любом случае считается получившим отсрочку именно с даты введения режима повышенной готовности. Даже в тех ситуациях, когда арендодатель отказался предоставлять отсрочку, и арендатору пришлось оспаривать его действия в суде (понуждение к заключению дополнительного соглашения к договору).

В некоторых ситуациях арендодатель должен самостоятельно уведомить арендатора о наличии у него права отсрочку по арендной плате. Это предусмотрено для случаев, когда арендная плата не вносится в оговоренный договором срок и арендодатель знает, что арендатор осуществляет деятельность в пострадавшей от коронавируса области.

В отсутствие такого уведомления арендодатель также будет считаться предоставившим арендатору отсрочку с момента введения режима повышенной готовности.

Право на снижение арендной платы

Наряду с получением отсрочки по внесению арендных платежей организации и ИП в ряде случаев вправе требовать от арендодателя снижения арендной платы.

Как поясняет ВС РФ в своем обзоре, право на снижение арендной платы может быть реализовано в случае невозможности использования арендованного имущества. Данная невозможность должна возникнуть в силу введения региональными властями режима повышенной готовности из-за коронавируса.

Например, когда в субъекте РФ запрещается работа развлекательных и торговых заведений, располагающихся в арендуемых помещениях и зданиях. Причем право на снижение арендной платы, в отличие от отсрочки, распространяется на все организации и ИП, а не только на те, которые работают в пострадавших от коронавируса областях экономики.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования арендованного имущества по изначально согласованному назначению. То есть с даты введения в регионе режима повышенной готовности.

Отдельно ВС РФ отмечает, что момент снижения платы не зависит от даты заключения дополнительного соглашения о ее уменьшении. Не зависит этот момент и от даты вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.

Причем если арендодатель отказывается снижать плату и требует ее взыскать через суд, то в суде арендатор вправе ссылаться на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от уменьшения платы. Данный аргумент суды обязаны будут учитывать при разрешении споров о взыскании арендных платежей.

Елена Мехоношина

Арендодателей обязали дать отсрочку по арендным платежам за 2020 год бизнесу, который больше всего пострадал из-за пандемии. Дополнительно арендодатели могут снизить арендную плату, но это уже по желанию. Арендаторы выплачивают отложенные платежи с 2021 до 2023 года.

Правила отсрочки действуют по всей стране, её нельзя отменить в конкретном городе или торговом центре. Регионы могут дать больше льгот бизнесу по аренде. Например, в Москве плату за городскую недвижимость отменили до 1 июля.

Теперь обо всём подробно.

Кто обязан дать отсрочку

Дать отсрочку по арендным платежам обязаны арендодатели недвижимости государственной, муниципальной и частной собственности. То есть об отсрочке можно договариваться, если предприниматель арендует помещение или землю у частника, торгового центра, города, больницы, университета или предприятия.

Отсрочка не полагается, если предприниматель арендует жилое помещение, пусть даже обустроенное под бизнес и клиентов.

Взамен отсрочки арендодателям дадут послабления по налогам на имущество, НДФЛ, земельному налогу и платы за землю. Скидки и отсрочки установят местные власти в своём городе.

Кому полагается отсрочка

Предприниматели получат отсрочку при двух условиях:

Договор аренды заключили до введения в их регионе режима повышенной готовности из-за коронавируса. В разных городах это разные дни, но все в марте 2020 года. Раньше всех ограничения ввели в Москве — 5 марта.

Бизнес есть в перечне отраслей, которые больше всех пострадали из-за ограничений. Это перевозки, досуг и развлечения, фитнес, турагентства, гостиницы, общепит, няни, допобразование, выставки, бытовые услуги, некоторые виды розницы, стоматология и салоны красоты.

Арендатор не должен доказывать, что не работал в помещении. Но если окажется, что он принимал клиентов и зарабатывал несмотря на государственные запреты, отсрочку не дадут.

Отсрочку оформляют только на платежи за 2020 год. На хвосты задолженности из 2019 года правила не работают.

На какой срок отсрочка

Отсрочка даётся на таких условиях:

  • Отсрочка всей суммы арендной платы — с даты введения режима повышенной готовности до даты отмены. Грубо говоря до дня, когда бизнесу разрешат открыться для клиентов.
  • Отсрочка 50 % арендной платы — с даты отмены ограничений для бизнеса до 1 октября 2020 года.
  • На остаток оформляется рассрочка с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года. Арендатор платит не чаще раза в месяц равными платежами. Один платеж — не больше половины месячной арендной платы.

Пени и штрафы начислять запрещено. Брать процент за отсрочку тоже.

Отсрочка не действует для коммунальных платежей и расходов на содержание недвижимости. Но регионы могут дать льготы предпринимателям и в этой части. Будем следить за новостями.

Арендодатель и арендатор могут договориться о более мягкой и выгодной рассрочке. Так можно. А вот сделать условия суровее нельзя.

Как оформить отсрочку

Для отсрочки предприниматель обращается к арендодателю. Тот должен принять решение в течение 30 дней и подписать допсоглашение к договору аренды. Вот идеальная последовательность.

Написать письмо с просьбой об отсрочке. Обязательной формы обращения нет. В письме лучше сразу указать желаемые условия. Плюс попросить о снижении арендной ставки. Но скидка остаётся на усмотрение арендодателя.

В течение 30 дней арендатор обязан подписать допсоглашение к договору аренды об отсрочке.

Арендодатель должен сам предложить отсрочку пострадавшему арендатору, если очередного платежа от него нет. Иначе считается, что отсрочку дали автоматом. То же самое — если арендодатель не хочет договариваться.

Как снизить арендную плату за время запрета деятельности

Правительство рекомендовало арендодателям уменьшать плату по аренде особо пострадавшему бизнесу за нерабочие дни. Есть условие: если в это время бизнес попадал под запрет.

Арендатор должен попросить арендодателя о снижении платы. Скидка не срабатывает автоматом.

Снижение или отмену арендной платы оформляют допсоглашением. Это можно сделать одновременно с отсрочкой или в любой момент до конца 2020 года. Размер скидки — как договоритесь. Плата считается сниженной или отмененной с даты введения режима повышенной готовности.

Арендодатель может отказать в снижении платы, но должны быть причины. Например, арендатор нарушил запрет на работу, или ограничения для бизнеса в их городе быстро сняли. Если дойдет до суда по долгу за аренду, пострадавшему предпринимателю помогут. Суд снизит плату сам.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Бизнес рушится, но его нет в перечне пострадавших отраслей. Что делать с арендой?

Не любой бизнес государство считает пострадавшим от пандемии. Но по факту в доходах потеряли почти все предприниматели. Вот чем можно воспользоваться, кроме господдержки.

Попробовать договориться об отсрочке и арендных каникулах, даже если законы не на вашей стороне. Арендодатель тоже заинтересован в сохранении доходов. На пустующую аренду в кризис вряд ли найдётся много желающих.

Сослаться на форс-мажор и не платить до снятия ограничений и первой прибыли.

С согласия арендодателя сдать помещение или часть в субаренду.

Подождать поддержку от властей в своём городе. Ну вдруг.

Статья актуальна на 08.02.2021

otsrochka_po_arendnoy_plate_v_svyazi_s_koronavirusom.jpg


Похожие публикации

Российские власти приняли закон об отсрочке платы за аренду недвижимости в условиях коронавирусной угрозы. Рассмотрим основные его положения и некоторые нюансы применения закона на практике.

Отсрочка арендной платы - коронавирус: нормативная база

Сразу отметим, что в п. 1 ст. 19 закона сказано, что арендатор и арендодатель должны заключить дополнительное соглашение по отсрочке в соответствии с требованиями, которые установлены Правительством России. Такие требования уже утверждены Постановлением от 03.04.2020 № 439.

Указанное выше Постановление Правительства об отсрочке арендной платы № 439 устанавливает ряд требований к условиям и срокам предоставления отсрочки для арендаторов – ИП и организаций, относящихся к ]]> отраслям, наиболее пострадавшим ]]> от распространения коронавируса. Документом предусмотрено, что отсрочка дается по аренде государственной, муниципальной или находящейся в частной собственности недвижимости, за исключением жилых помещений. Поэтому, арендаторы, снимающие квартиры и иное жилье, под данные правила не попадают.

1. Возможна, если договор аренды заключен до принятия в 2020-м году субъектом РФ решения о введении режима повышенной готовности или ЧС.

2. Предоставляется на основании допсоглашения по отсрочке, которое должно быть заключено в течение 30 дней после обращения арендатора к арендодателю.

Заключить такое соглашение арендодатель обязан. Бланк соглашения законом не утвержден, документ составляется в свободной форме.

Закон предусматривает также возможность уменьшения стоимости аренды. Оно предполагается на основании требования арендатора, который столкнулся с невозможностью использования арендуемого им имущества в связи с введением в регионе режима повышенной готовности или ЧС.

В свою очередь, Постановление об отсрочке арендной платы № 439 устанавливает правила, согласно которым:

1. Отсрочка предоставляется на период между датой введения в регионе режима повышенной готовности или ЧС и 1 октября 2020 года.

2. Отсрочка предоставляется в размере:

  • 100% от суммы арендных платежей в период действия режима повышенной готовности или ЧС;
  • 50% от суммы арендных платежей после прекращения данного режима или ЧС и до 01.10.2020 года.

3. В период действия отсрочки:

  • не начисляются штрафы и иные санкции, связанные с несвоевременной оплатой аренды;
  • не устанавливаются какие-либо дополнительные платежи.

4. Арендатор должен погасить задолженность по аренде в период между 01.01.2021 года и 01.01.2023 года. При этом, платежи по погашению задолженности, совершаемые в пользу арендодателя:

  • должны производиться равными частями;
  • не должны превышать 50% от обычной ежемесячной платы по договору аренды;
  • не должны совершаться чаще 1 раза в месяц.

Стороны могут устанавливать в допсоглашении прочие условия, если они не ухудшают положения арендатора в сравнении с теми, что установлены законом.

Что касается возможности уменьшения арендной платы, то постановление № 439 регулирует его довольно поверхностно. Арендодателям лишь рекомендовано предусмотреть снижение размера стоимости аренды, по которой дается отсрочка, с учетом нерабочих дней, объявленных в связи с коронавирусом, и времени, в течение которого арендатор фактически не вел деятельность.

В свою очередь, субъектам РФ Правительством рекомендовано предусмотреть меры поддержки арендодателей при уплате ими имущественных налогов и аренды за землю по объектам, в части которых они предоставили отсрочку своим арендаторам.

Отсрочка арендной платы в связи с коронавирусом: что делать арендатору?

Как правило, задача по инициированию отсрочки стоит именно перед арендатором — стороной, пострадавшей вследствие угрозы коронавируса. Хотя, иногда в такой отсрочке может быть заинтересован и арендодатель, желающий сохранить в дальнейшем договорные отношения с контрагентом.

Самое очевидное, что должен сделать арендатор – письменно обратиться к арендодателю с просьбой рассмотреть возможность перенести сроки оплаты аренды помещений, а при необходимости попросить и об уменьшении арендной платы.

Можно сослаться и на положения ст. 614 ГК РФ, где сказано, что арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если платить в полной сумме не позволяют обстоятельства, не зависящие от него. Ситуация с коронавирусом вполне подходит под данное определение.

Если арендодатель согласится, что для его контрагента неподъемна текущая арендная плата, отсрочка платежа или его уменьшение в силу сложившейся ситуации будут неизбежны.

На основании достигнутой договоренности стороны составляют дополнительное соглашение к арендному договору. Допсоглашение, как мы отметили выше, должно, как минимум, обеспечивать арендатору отсрочку на условиях, приведенных в Постановлении № 439 от 03.04.2020.

Полные тексты нормативных документов в актуальной редакции вы всегда сможете посмотреть в КонсультантПлюс.

Читайте также: