Заявление на получение согласия банка на перепланировку

Обновлено: 07.07.2024

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому любые действия с недвижимостью нужно согласовывать с кредитором. В том числе и будущую перепланировку ипотечной квартиры. Большинство банков дают согласие на ремонт, при условии, что он соответствует требованиям законодательства. Также заемщику придется получить одобрение страховой компании.

Расскажем, как сделать перепланировку при ипотеке, каковы её особенности, что грозит за не уведомление банка, и можно ли взять кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Да, но только с разрешения кредитора.

Недвижимость, купленная в ипотеку, не в полной мере принадлежит собственнику – она находится в залоге у банка. Кредитор устанавливает правила и ограничения. Они прописываются в кредитном договоре с заёмщиком. Там же обычно есть пункт о разрешении или запрете перепланировки ипотечной квартиры.

Если в договоре с банком нет прямого запрета на преобразования квартиры, значит перепланировка возможна. Но о ней нужно обязательно сообщить кредитору. И получить от него разрешение на изменение планировки.

Какую перепланировку одобрит банк:

Демонтаж встроенных шкафов и кухонь.
Объединение ванной комнаты с туалетом, равно как и разделение совмещенного санузла.
Перенос дверного проёма в ненесущей стене.
Создание кладовой или гардеробной.
Ликвидация подоконного пространства.
Расширение санузла за счёт части коридора.
Замена покрытия пола без разбора его внутренних конструкций.

По статистике в 2021 году большинство банков не возражают против перепланировки в ипотечной квартире. Это объясняется тем, что процедура регламентирована законом. И заемщик проходит несколько этапов согласования, в том числе у экспертов в области архитектуры.

Когда запрещена

Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.

Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.

Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.

Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:

Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
Во-вторых, такие переделки снижают стоимость квартиры – банк не сможет быстро продать жилье с неузаконенными изменениями.

Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).

Как узаконить перепланировку в квартире? Пошаговый порядок

Как узаконить перепланировку в квартире, если она уже сделана самостоятельно

Как написать заявление на перепланировку квартиры

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Как мы выяснили, заемщику предстоит получить разрешение от банка. К нему добавляется одобрение от компании, которая застраховала недвижимость.

Согласование с банком

Банк является залогодержателем ипотечной квартиры. Пока вы не погасите кредит, любые действия с жильем требуют одобрения того, кто вам его выдал.

Этапы согласования с банком:

Заказ и подготовка проекта (эскиза) перепланировки квартиры.
Обращение в страховую компанию.
Проведение оценки квартиры с учетом будущих изменений.
Получение разрешения от страховщика.
Обращение в банк с заявлением о согласовании перепланировки.

В целом, ничего сложного. Согласие от банка в случае с ипотечной квартиры обязательно. Его могут не потребовать в Мосжилинспекции, но оно нужно в дальнейшем при кадастровом учете.

Согласование со страховой компанией

Необходимо для пересмотра стоимости страховки. Ведь при перепланировке изменяются характеристики квартиры. Следовательно, цена недвижимости также не стоит на месте.

Прежде чем выдать разрешение, страховщик потребует данные оценочной экспертизы. Её нужно заказывать заранее. Оценщик проанализирует, как изменится стоимость квартиры после изменений конфигурации, и составит отчет. На его основе с вами заключат новый договор или допсоглашение к ранее заключенному договору. Там уже будет учтено техническое состояние квартиры.

Пошаговая инструкция

Теперь рассмотрим каждый из этапов согласования перепланировки в ипотечной квартире, если ремонт только планируется.

Шаг 1. Внимательно изучить условия кредитного договора

На первом этапе нужно взять в руки договор с банком и тщательно его прочитать. В частности, пункт о возможности/невозможности перепланировки квартиры. Если прямого запрета в договоре нет, значит вам удастся сделать перепланировку. Позвоните в банк и уточните этот момент еще раз у менеджеров.

Шаг 2. Заказать техпаспорт и проект

Нужно что-то одно. Если ремонт не затрагивает несущих стен, и вы хотите, например, демонтировать встроенный шкаф – подойдёт простой эскиз перепланировки. Это чертёж на основе экспликации ипотечной квартиры (план входит в состав техпаспорта). Эскиз можно нарисовать самостоятельно.

Для сложных работ потребуется заказывать проект перепланировки. Его может сделать только лицензированная компания, имеющая допуск СРО на проектирование. Иногда к проекту прилагается техническое заключение (ТЗ). Его оформляет либо выбранное вами бюро, либо автор дома (например, в Москве это АО МНИИТЭП).

Заказанный техпаспорт понадобится в дальнейшем.

Шаг 3. Согласовать перепланировку ипотечной квартиры со страховой и банком

Вначале нужно обратиться к эксперту-оценщику, который установит итоговую стоимость квартиры с учетом предстоящих переделок.
Далее нужно получить одобрение страховой.
Наконец, согласовать ремонт ипотечной квартиры с банком.

Пока банк не скажет своего слова, переходить к следующему этапу бессмысленно. Обязательно дождитесь разрешения от кредитора!

Шаг 4. Обратиться за разрешением в МФЦ или администрацию

Начиная с этого этапа, действует привычная схема согласования перепланировки квартиры.

Куда обращаться? В Москве адресатом будет Мосжилинспекция. Заявку можно подать только в электронной форме на сайте Мэра Москвы. Документы загружаются в виде скан-копий, согласие от банка можно не прикладывать.

Шаг 5. Выполнить перепланировку квартиры

На данном этапе можно приступать к ремонтным работам, в соответствии с утвержденным проектом. Отклонений быть не должно.

Шаг 6. Пригласить приемочную комиссию

Как только закончите перепланировку ипотечной квартиры, нужно вновь обратиться в администрацию. На этот раз подать заявку на приглашение межведомственной комиссии. Они проверяют фактические изменения квартиры на соответствие с тем, что было заявлено в проекте.

Если расхождений нет, председатель комиссии и её члены подпишут акт о завершении перепланировки.

Шаг 7. Внести изменения в базы БТИ и ЕГРН

После подписания акта приёмки можно передавать сведения в регистрирующие органы.

Первым делом нужно пригласить обмерщика из БТИ, чтобы он зафиксировал новые параметры квартиры после перепланировки. Далее с учётом обновлений вам выдадут техпаспорт. С ним можно обращаться за изготовлением техплана (в электронном виде), а на основе плана уже вносить изменения в ЕГРН.

Кстати, на этом этапе нужно обязательно уведомить банк и страховую компанию. Возможно, потребуется переоценка стоимости квартиры.

Необходимые документы

Каждый банк устанавливает свой перечень необходимых документов для согласования перепланировки в ипотечной квартире. В целом, список сильно не отличается.

Для согласования перепланировки в ипотечной квартире нужны:

заявление на выдачу разрешения от страховой организации, в которой застрахована ваша квартира;
заявление в банк на согласование перепланировки жилого помещения;
заключение эксперта-оценщика – об изменении стоимости квартиры с учётом предстоящих преобразований;
проект перепланировки + техническое заключение от проектировщика с допуском СРО;
техпаспорт или выписка из техпаспорта;
документы на квартиру, если их нет в базе ЕГРН – речь о свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН;
нотариальная доверенность – если действует представитель;
заключения различных инстанций, например – газовой службы, органа по охране памятников архитектуры и т.д.

В Москве согласие банка предоставляется в Росреестр на этапе внесения изменений в ЕГРН. Без такого согласия в кадастровом учёте откажут. И перепланировка будет считаться неузаконенной. В регионах согласие банка может потребоваться на этапе обращения в отдел архитектуры.

Образец заявления на перепланировку ипотечной квартиры в банке

У каждого кредитного учреждения разработан типовый бланк заявления для согласования перепланировки в залоговой квартире.

Пресс-центр

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме. Как ее узаконить?

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (п.2 ст. 25 Жилищного кодекса РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

- перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств;

- перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

На сегодняшний день законодательством детально урегулирован вопрос перепланировки помещения в многоквартирном доме. С 8 января 2019 года в связи с вступлением в силу новых положений Жилищного кодекса Российской Федерации, установлен единый порядок проведения, согласования с органами местного самоуправления, завершения работ перепланировки для всех помещений в многоквартирном доме (как для жилых, так и для нежилых помещений).

Для согласования перепланировки квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Подготовьте проект перепланировки квартиры

1. Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО).

2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы:

1) заявление о перепланировке по форме , утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможна без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку помещения в многоквартирном доме;

4) технический паспорт квартиры (представляется по инициативе заявителя, а также в случае невозможности его получения уполномоченным органом в порядке межведомственного информационного взаимодействия);

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры (представляется по инициативе заявителя).

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Получите разрешение на перепланировку.

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки.

Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия.

В случае подачи документов в электронной форме вы по желанию можете получить результат предоставления государственной услуги в форме документа на бумажном носителе в МФЦ.

Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры. может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН.

Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения акта приемочной комиссии вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем вы получите уведомление с описанием внесенных изменений на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре) либо почтовым отправлением.

Если в указанный срок изменения в ЕГРН по каким-либо причинам не внесены, вы можете обратиться в Росреестр с заявлением об их внесении. При этом сведения о произведенной перепланировке Росреестр запрашивает самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия в течение трех рабочих дней с момента вашего обращения. При необходимости вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую обновленные данные о жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

1 Квартира планируется к покупке и в ней есть перепланировка и будущий покупатель хочет узнать, возможно ли будет согласовать существующую до покупки или согласовать в будущем после покупки планируемую.

Перепланировка квартиры купленной в ипотеку

2 Собственник уже купил квартиру и хочет либо узаконить уже существующую до покупки перепланировку, либо согласовать планируемую.

Итак, разберем варианты:

Итак, по первому варианту есть некоторая сложность.

Так как покупка квартиры мероприятие в жизни 99 процентов людей явление не частое, то будущий покупатель хочет гарантий того, что если есть перепланировка, то ее можно согласовать 100 процентов после покупки.

А если квартира интересна с точки зрения покупки только какой то будущей перепланировки, то он тоже хочет приблизительно таких же гарантий.

А сложность состоит в том, что можно дать, большую вероятность ее согласования, можно даже приблизить ее к 100 процентам, но 100 процентов все равно не будет.

Это связано с тем, что многие факторы на момент рассмотрения объекта не известны.

Подробнее о них мы написали данную статью.

Вариант № 2 — квартира уже куплена и необходимо узаконить существующую или согласовать планируемую перепланировку.

Здесь все проще, в целом квартира купленная по ипотеке и находящаяся в залоге у банка ничем не отличается в части согласования перепланировки от квартиры которая полностью в собственности.

До 2020 года, было одно различие — в комплект документов подаваемых на согласование необходимо было при подаче не согласование в жилищную инспекцию.

Поэтому в данное время согласия представленные ниже

предоставлять в жилищную инспекцию не требуется.

Однако договор с банком никто не отменял.

В случае если квартира уже была куплена с перепланировкой и банк заранее знал о ней и выдал ипотеку, то собственно процесс начинается сразу после покупки.

В кредитном договоре есть четкий срок на узаконивание перепланировки и собственник обязан начать процесс.

Если же собственник только планирует перепланировку, то здесь возможны варианты.

Он может как начать процесс согласования, уведомить об этом банк, получить его согласие и вести весь процесс в стандартном режиме, так и начать перепланировку не уведомляя банк, однако в этом случае есть риски что банк может узнать о перепланировке и наложить штраф или иные санкции прописанные в договоре.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

Как мы уже упоминали выше, комплект документов совершенно стандартный:

Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования перепланировки, выглядит именно так.

Образцы согласия банков на перепланировку

Как банки могут выяснить что в квартире незаконная перепланировка.

Вариант 1

В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ.

Перед рассмотрением заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо провести оценку квартиры.

Эту оценку производят аккредитованные банком оценочные компании.

Процедура происходит следующим образом.

Собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие планировки на документах БТИ текущей планировке квартиры.

И если есть различия, отражает их в своем отчете.

Так как оценочные компании не профессионалы с точки зрения перепланировок, они часто звонят в профильные компании по перепланировкам (например, к нам) и задают вопросы на тему:

И вот соответственно банк, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, не одобрит ипотечный кредит.

Оценка квартиры банком:

Вариант 2

То есть здесь не нужно ничего придумывать, вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка.

Чтобы узаконить изменения в конфигурации квартирных помещений, потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности проведенной перепланировки, и разработка проектной документации.

Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техзаключение разрабатывается автором проекта дома.

Особенности перепланировок различных банков

Сбербанк

Пропускает для покупки достаточно большой пул перепланировок.
Не пропускает перепланировки связанные с присоединением балконов, затрагиванием несущих стен.

Банк ВТБ

Особенностью банка ВТБ являются крайне небольшой список оценочных компаний которые могут как сделать оценочный альбом для ипотеки, так и провести саму оценку относительно перепланировок.
Если перепланировка в покупаемой квартире выявляется, то в случае если затрагиваются несущие конструкции то скорее всего в одобрении будет отказ.
Если же банк вам кредит одобрил и квартиру вы купили, то ВТБ дает разрешение на любые типы перепланировок, главное что бы они укладывались в рамки действующего законодательства и были предварительно согласованы.

У вас вопрос по статье? Задайте его ниже:

Есть шанс расширить ванную комнату на 60 сантиметров за счет спальни. Квартира в ипотеке, новостройка, стен нет.
Или не стоит связываться.
Квартира без стен, но схема квартиры со стенами

Добрый день Сурен.

Если под вами квартира, то это согласовать не возможно, так как расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу запрещено.
Если у вас первый этаж, или допустим второй (но ниже нежилые помещения), то возможно.

Здравствуйте.
Оценщик написал в акте что перепланировка. Что снять раму оконную это сейчас перепланировка, ведь все проёмы целые.
Это тоже самое что вместо деревянных оконных рам поставить пластиковые оконные рамы.

Добрый день Оскар.

Я понял ситуацию, но к сожалению вы не задали вопрос.

Добрый день!
В рамках ремонта у меня проведена аналогичная перепланировка, но для ипотеки ее надо узаконить.
Как быстро это можно сделать и что для этого надо?
Заранее спасибо!

Добрый день Валентина.

Перепланировка достаточно простая.
Мы можем изготовить вам проектную документацию в составе технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Стоимость его 25 тысяч рублей, а также прокомментируем все шаги. Месяца в 3 можно будет все узаконить.

Добрый день, покупаю квартиру в ипотеку, продавцы в не несущих стенах заложили дверь из коридора в кухню, а между залом и кухней сделали дверь.
Это считается перепланировкой? Квадратура не изменилась.
Оба очень заинтересованы в скорейшей сделке.
Посоветуйте куда и как быстро узаконить до сделки эту планировку.
Дом монолитный по улице Ахматовой, Внуковское поселение.

Добрый день Ксения.

К сожалению настолько быстро насколько вам необходимо перепланировку не согласовать.
Лучшим решением будет проговорить вопрос с банком, что бы он пропустил данную перепланировку (а она незначительная) и что бы ее согласовал новый собственник уже после покупки.

Добрый день.
А где взять заявление на перепланировку в ВТБ.
Дело в том что ипотеку еще платить долго а ремонт хочется начать быстрее.

Добрый день Антон.

Я могу лишь предположить что заявление нужно взять в самом банке ВТБ.
Скорее всего у своего менеджера.
Кроме того, сам ВТБ не согласует перепланировки, он может лишь дать свое согласие, а непосредственно перепланировки согласует жилищная инспекция.

Добрый день.
Мы планируем покупку квартиры.
Как сделать оценку квартиры если есть перепланировка, так как банк не пропускает квартиры в которых есть перепланировка.

Добрый день Виктор.

Здесь только проговаривать с оценщиками.
Возможно они пропустят какие то острые моменты в части перепланировок.

Добрый день!
Вопрос по поводу оценки жилья после перепланировки для банка.
при покупки квартиры в ипотеку, перед сделкой, продавец сообщил, что оценщик зафиксировал перепланировку в квартире.
Дверной проем, который должен быть шире, был сделан уже - таких 2;
Так же в коридоре был сделан "встроенный шкаф" немного выпирающий.
Как быть в такой ситуации?
Дверные проемы хотим вернуть обратно - широкие, а со шкафом как быть? Если захотим оставить его?
Сколько обойдется?

Добрый день, Ксения

Затрудняюсь однозначно ответить на ваш вопрос.
В целом, данное планировочное решение, безусловно , необходимо согласовывать.
Для этого необходимо понимать — Москва у вас или МО?
Какого года постройки дом?
Что написано в договоре от банка — кому необходимо узаконить перепланировку?
Есть ли документы БТИ на квартиру — изначальные и с зафиксированной перепланировкой?

Направьте, пожалуйста, на нашу почту планы БТИ и эскиз планировочного решения и в ответном письме я попробую чуть поподробнее ответить на ваши вопросы.

Вы предоставляете услуги согласования перепланировки в ипотечной квартире ( эскиз) ?
Квартира монолит-кирпич "свободной планировки", но есть желание некоторого изменения ненесущих перегородок, переносов дверных проемов в рамках планируемого дизайн-проекта.
Если да, то сколько будет стоить данная услуга?
И как сильно она отличается от предоставляемой вами "Перепланировка по эскизу"?

Добрый день, Ольга

Перепланировку возможно согласовать при условии разработки технического заключения и проекта перепланировки от организации имеющей допуск СРО. (Наша организация имеет данный допуск).
Процесс начинается с заказа документации БТИ и дальнейшему разработки технического заключения о возможности проведения перепланировки, на основании которого, далее разрабатывается проект перепланировки.

Добрый день!
Подскажите пожалуйста.

Я покупаю квартиру и хочу сделать перепланировку (перенести кухню на место комнаты).
Квартира будет куплена в ипотеку и поэтому не могу делать сразу законную перепланировку.

1.На сколько сложно будет узаконить ее потом и сколько это стоит на сегодняшний день?
2. Может у Вас был опыт работы с ипотечной квартирой. Тогда возможно ли сразу сделать законную перепланировку, сколько стоит и сколько времени займет согласование?

Добрый день Галина

Данное планировочное решение возможно узаконить только в двух случаях:

1. Если квартира на первом этаже
2. Если под вашей квартирой нежилое помещение

В любом другом случае это, к сожалению, не согласовать

Подскажите, пожалуйста, у меня перепланировка квартиры в ипотеке втб, возможно ли ее осуществить (не затрагивая несущие стены) с дальнейшим узакониванием?

Добрый день Светлана

Да, это возможно

Нужно будет разработать проектную документацию в составе проекта перепланировки и технического заключения и получить, согласно разработанной проектной документации, разрешение от вашего банка на перепланировку.

Подали заявку на рефинансирование ипотеки.
В квартире происходит ремонт, на момент вызова оценщика происходила замена сантехнического короба на кухне с гипсокартонного листа на гипсовые плиты, был возведен первый ряд плит.
Оценщик в отчёте написал что произведена перепланировка помещения, на основании чего банк отказал в рефинансировании.
Правомерно ли это?

Добрый день Елена.

Оценщик должен описать все изменения которые произошли в квартире.
Если на его взгляд это перепланировка то он это и описал.
Однако я не могу сказать перепланировка это или нет.
Если один материл был заменен на другой, то это не перепланировка. Если же изменилась планировка квартиры, то это перепланировка.
Если это перепланировка, то вы можете согласовать ее и заново заказать оценку, тем более ваш случай если даже это перепланировка достаточно простой, вы сами сможете согласовать ее.
Но возможно потребуется проектная документация для согласования.
Если она будет необходима, то вам ее может сделать любая проектная организация с допуском СРО в том числе будем признательны если обратитесь в нашу организацию.

Добрый день.
Планируем перепланировку в квартире, ключи еще не получили , но заранее хочу выяснить все детали.
Квартира находится в ипотеке.
Как происходит оформление перепланировку? Какие нужны документы?
Можно ли начать перепланировку до получения документов?

Добрый день Ирина.

Купили квартиру в ипотеку с перепланировкой. Наивно полагали, что ни банк, ни страховая не пропустят квартиру с несколькими перепланировками.
Позже начали разбираться, поняли, что ремонт предстоит делать уже с учетом требований по возможному узакониванию.

Теперь хотелось бы понять правильные шаги по узакониванию.
Есть еще один момент - паспорта БТИ нет.

Правильно ли я понимаю этапы?
1 - запрос и получение копии БТИ из архива?
2 - получение разрешения на перепланировку (на основании чего получается разрешение? для этого нужен план того, что хотели бы изменить?)
3 - проект перепланировки;
4 - ремонт в соответствии с перепланировкой, которую можно согласовать.
5 - получение новых документов.

Сколько времени между этапами может пройти? Например, между 3 и 4 может быть полгода?

Инженер в какой момент посещает квартиру?

П.С. Направляла вопросы в чат, получила ответы не на все вопросы, поэтому дублирую.

Добрый день, Ирина

Теперь хотелось бы понять правильные шаги по узакониванию.
Есть еще один момент — паспорта БТИ нет.
— да, хорошо
Паспорт БТИ с исходной планировкой нужно будет получать

Правильно ли я понимаю этапы?
1 — запрос и получение копии БТИ из архива?
— да, верно
2 — получение разрешения на перепланировку (на основании чего получается разрешение? для этого нужен план того, что хотели бы изменить?)
— да верно.
На основании проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения
3 — проект перепланировки;
— да
4 — ремонт в соответствии с перепланировкой, которую можно согласовать.
— верно
5 — получение новых документов.
— верно

Сколько времени между этапами может пройти? Например, между 3 и 4 может быть полгода?
— получение разрешение на перепланировку: 1-1.5 месяца
потом сам ремонт
1.5-2 месяца на доузаконивание перепланировки после выполненного ремонта

Инженер в какой момент посещает квартиру?
— не совсем понятно- инженер чей, от кого?

П.С. Направляла вопросы в чат, получила ответы не на все вопросы, поэтому дублирую.
— да, спасибо

При составлении заключения об оценке квартиры для оформления ипотеки выявилось, что в квартире между коридором и кухней перенесены часть стеновой перегородки и дверной блок
В заключении оценщик указал, что несущие конструкции не задеты.
Относится ли это к простой перепланировке, где возможно составление эскиза, или необходимо ТЗ, какова стоимость работ?
Возможно ли оформление с Вашей организацией договора на оказание услуг и получение уже конечного результата, какова будет стоимость услуг в данном случае?

Заранее благодарна за консультацию!

Добрый день, Светлана

Спасибо за обращение

Комментарии по тексту ниже:
При составлении заключения об оценке квартиры для оформления ипотеки выявилось, что в квартире между коридором и кухней перенесены часть стеновой перегородки и дверной блок, в заключении оценщик указал, что несущие конструкции не задеты.
— понятно

Относится ли это к простой перепланировке, где возможно составление эскиза, или необходимо ТЗ, какова стоимость работ?
— это не то что бы к простой или сложной перепланировке относится, это относится к обычной перепланировке, то есть к перепланировке для согласования которой необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Стоимость Технического заключения составит 20 тысяч рублей.

Некоторые люди ошибочно полагают, что для проведения перепланировки в ипотечной квартире, вначале нужно полностью рассчитаться с банком. Однако это не так, изменить конфигурацию жилплощади можно, но в этом случае нужно будет выполнить определенные условия.

Можно ли делать изменение планировки, если жилье ипотечное?

В действующем законодательстве не содержится запрет на изменение конфигурации жилья, находящегося в залоге у банка. Это означает, что провести перепланировку в ипотечной квартире вполне допустимо. Однако тут есть два важных условия:

в тексте ипотечного договора должен отсутствовать запрет на проведение перепланировки в квартире, переданной банку в качестве обеспечения по ипотечной ссуде;
собственник жилплощади обязан получить у кредитора согласие на реализацию задуманных планов.

Запланированные изменения внутреннего пространства квартиры должны полностью соответствовать требованиям законодательства, действующего в данной сфере (глава 4 ЖК РФ, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 70 и др.). В противном случае банк не даст свое согласие.

Заемщику не удастся получить разрешение от кредитора на реализацию следующих вариантов перепланировки ипотечной квартиры:

снос капитальной стены;
сооружение камина в панельном доме;
перенос радиаторов отопления на территорию балкона (лоджии);
установка теплого пола в квартире, где нет для этого технической возможности;
перенос мокрой зоны в комнату;
снос стены, отделяющей лоджию от соседней квартиры;
демонтаж эвакуационных путей, заделывание пожарных люков и т.д.

Официально узаконить виды перепланировок, перечисленных выше, не получится, поэтому банк абсолютно точно не согласится на такие изменения. Главным образом объясняется это следующими двумя причинами:

Квартиру с незаконно измененной конфигурацией будет сложно продать (в случае невозврата ипотечной ссуды заемщиком).
Даже если покупатель найдется, стоимость такого жилья будет в разы ниже цен, действующих на рынке недвижимости.

Изучение кредитного договора и получение согласия банка

Прежде чем обращаться в банк за получением разрешения на проведение перепланировки в ипотечном жилье, собственнику такой квартиры следует внимательно изучить содержание кредитного договора.

В данном документе подробно расписываются все моменты и нюансы, связанные с владением и использованием объекта недвижимости, находящегося в залоге у банка. Также туда зачастую включается пункт о возможности проведения перепланировки при условии согласования этого вопроса с банком. Итак, возможны два основных сценария развития событий:

Важно! Перед тем, как обратиться в банк, необходимо будет получить согласие от компании, застраховавшей ипотечную недвижимость. Также может потребоваться заключение оценщика, в котором будет подтверждено, что после проведения запланированного изменения конфигурации квартиры, ее стоимость не снизится.

Сбербанка

В типовом кредитном договоре Сбербанка нет запрета на проведение перепланировки в ипотечной квартире. Поэтому для заемщиков, оформивших ипотеку у этого кредитора, реализация таких изменений вполне допустима. Чтобы согласовать перепланировку в Сбербанке, необходимо выполнить следующие действия:

Провести подготовительные процедуры (получение согласия у страховщика, сбор документов).
Затем нужно написать заявление о выдаче согласия на проведение перепланировки. Его следует подготовить на фирменном бланке организации (данный документ можно взять в отделении Сбербанка).
Дождаться ответа (на это может уйти до 30 дней).
Сотрудники Сбербанка рассмотрят заявление, после чего в адрес заемщика будет направлено ответное письмо с конкретным решением. Если все в порядке, то банк напишет, что не возражает против проведения перепланировки жилья.

Справка. Стоит напомнить, что в декабре 2018 года Сбербанк существенно смягчил ипотечные требования, предъявляемые к жилью, в котором была проведена перепланировка. Теперь передать банку в залог можно квартиру практически с любыми вариантами изменений конфигурации за исключением грубых нарушений (например, снос капитальной стены, перенос батареи на балкон и др.).

ВТБ24

Инструкцию о порядке согласования перепланировки в банке ВТБ 24 можно найти на официальном сайте данного кредитного учреждения. План действий будет следующий:

Вначале заемщику следует подготовить документы, а именно:
- извещение из страховой компании о том, что она уведомлена о планах заемщика и не возражает;
- согласие на перепланировку из Минкультуры (если помещение расположено в историческом доме, памятнике архитектуры и т.д.).
Затем нужно подготовить заявление по образцу, прикрепленному на сайте ВТБ 24.
Согласно правилам, действующим в данном кредитном учреждении, сроки ожидания ответа могут быть следующие:
- 90 дней – при получении согласия на бесплатной основе;
- 2 дня – при получении разрешения с уплатой вознаграждения (3500 рублей для заемщиков из Москвы, Санкт-Петербурга и прилегающих областей, 2000 рублей для остальных регионов).
По итогу рассмотрения заявления банк выдаст письменное согласие (если все будет в порядке).

Внимание! Стоит иметь в виду, что для получения разрешения на проведение перепланировки в ВТБ 24, у заемщика должны отсутствовать просрочки по следующим видам платежей:по ипотечной ссуде и страховой премии. Кроме того, должно отсутствовать неисполненное обязательство по предоставлению в банк документов, подтверждающих регистрацию обременения на ипотечное жилье.

Как узаконить новую конфигурацию и получить на нее разрешение?

Уведомление страховой компании.
Согласование будущего изменения конфигурации квартиры с соседями (при необходимости).
Подготовка всей сопутствующей документации, включая проект перепланировки.
Получение в банке разрешения на реализацию запланированных изменений.
Согласование проекта перепланировки в территориальном отделении жилищной инспекции.
Направление в банк документов, подтверждающих регистрацию произведённых изменений. К примеру, в ВТБ 24 требуется представление обновленного поэтажного плана и экспликации, выданных бюро технической инвентаризации.

Согласование со страховой компанией

При оформлении ипотеки одним из обязательных условий банков является страхование объекта залога. В связи с этим, желая провести перепланировку в ипотечной квартире, заемщик должен предварительно уведомить об этом страховую компанию.

Внимание. Дело в том, что изменение конфигурации застрахованной квартиры неизбежно приведет к необходимости пересмотра условий договора, заключенного со страховой компанией.

Так, при расчете страховой премии, учитываются технические характеристики объекта недвижимости. При этом в результате изменения конфигурации помещения, могут поменяться и общие его параметры. В этом случае в страховой договор нужно будет внести изменения и при необходимости произвести доплату по страховой премии.

В целом, процедура согласования перепланировки со страховщиком выглядит следующим образом:

С соседями

Согласно порядку, установленному в жилищном законодательстве, запланированное изменение конфигурации квартиры, в том числе ипотечной, должно быть согласовано с органами местного самоуправления. Однако в ряде случаев может потребоваться согласие и соседей.

В качестве примера можно привести следующие основные ситуации, когда дополнительно потребуется разрешение соседей на реализацию запланированных ремонтных работ:

Если речь идет о проведении перепланировки в коммунальной квартире. Изменения, затрагивающие общий коридор, кухню, ванную комнату, туалет и т.д., обязательно должны быть согласованы со всеми жильцами такой квартиры.
Собственник ипотечного жилья желает произвести перепланировку, в результате которой будет затронуто общее имущество МКД (например, фасад здания).

Согласие соседей на изменение конфигурации конкретного помещения (в случаях, когда это необходимо) должно быть получено в письменном виде. При отсутствии такого документа жилищная инспекция может отказать в согласовании перепланировки.

Оформление плана и проекта

При изменении внутреннего пространства квартиры обязательным условием является разработка подробного плана предстоящих работ. Такой документ называется проектом перепланировки. Данная бумага готовится проектной организацией, имеющей соответствующий допуск СРО, на основании технического задания заказчика, то есть собственника недвижимости.

Справка. Подготовка плана перепланировки требуется не во всех случаях. Если речь идет о каких-то простых изменениях (например, перенос ванны в пределах помещения), то достаточно будет заказать лишь эскиз. В этом случае процедура согласования в жилищной инспекции будет реализовываться по упрощенной схеме.

Утверждение в жилищной инспекции

После того как все подготовительные процедуры будут завершены (уведомление страховщика, получение разрешения банка и т.д.), собственник ипотечной квартиры может приступить к согласованию перепланировки в жилищной инспекции. Действовать нужно по следующей схеме:

В первую очередь нужно собрать полный пакет документов согласно списку, отраженному в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Далее нужно подготовить заявление. У этого документа есть шаблон, утвержденный на официальном уровне Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 года № 266.
С полным пакетом документов нужно обратиться в территориальное отделение жилищной инспекции соответствующего субъекта РФ.
Представленное заявление будет рассмотрено уполномоченным органом в срок до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ), после чего заявителю будет направлен официальный ответ.
В случае положительного решения можно приступать к проведению запланированных строительных работ.
После завершения ремонта, на место выедет специальная комиссия от жилищной инспекции. Ее задачей является проверка произведенных изменений и установление их соответствия тем работам, которые были обозначены в проектной документации.
Если все будет в порядке, то члены комиссии составят акт приемочной комиссии и направят его в орган регистрации.

Сроки и цена

Согласование перепланировки в ипотечной квартире займет на порядок больше времени, чем в помещениях, не обремененных какими-либо обязательствами. На эту процедуру может уйти до 8 месяцев, из которых:

1 месяц – согласование со страховщиком;
до 3 месяцев – получение разрешения в банке;
1 месяц – согласование перепланировки с соседями (при необходимости);
1-2 месяца – подготовка полного пакета бумаг;
45 дней – ожидание решения жилищной инспекции.

Как видно, больше всего времени уходит на согласование перепланировки с банком. Однако если оформить такую услугу на платной основе, то разрешение можно будет получить в течение нескольких дней.

Услуга по согласованию перепланировки в жилищной инспекции оказывается бесплатно. Однако много расходов возникает на предыдущих этапах (получение разрешения банка, сбор документов и т.д.). При этом точную цену обозначить нельзя, так как на нее влияет большое количество факторов (сложность запланированных изменений, способ подготовки документов и т.д.).

Чем грозит неузаконенное изменение конфигурации ипотечного помещения?

Заемщику следует помнить о последствиях незаконной перепланировки ипотечного жилья. Сюда относится следующее:

Банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать возврата всей суммы долга по ипотечной ссуде.
Кредитор может заставить заемщика вернуть квартире первоначальный вид.
Даже если заемщику удастся скрыть факт незаконной перепланировки, в будущем он все равно столкнется с рядом проблем (сложности при продаже такой квартиры, уплата штрафа, последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, изменить конфигурацию квартиры, купленной в ипотеку, вполне возможно. Главное получить разрешение кредитора на реализацию таких изменений и согласовать перепланировку с органами местного самоуправления.

Читайте также: