Является ли возмездным договор поднайма жилого помещения

Обновлено: 18.04.2024

ПОДНАЕМ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА, ВРЕМЕННЫЕ ЖИЛЬЦЫ

§ 1. Договор поднайма

Необходимо обратить внимание на то, что вопросы поднайма регулируются не только жилищным законодательством. К жилищным правоотношениям в этой сфере применимы нормы ст. 685 ГК РФ.

Право на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем наниматель может реали-зовывать с соблюдением правил, предусмотренных ЖК РФ.

В соответствии со ст. 685 ГК РФ наниматель с согласия най-модателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Для этого в обязательном порядке требуется согласно ст. 76 ЖК РФ:

1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру – согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В случае, если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими помещение, они могут сдать в поднаем его часть, если они временно выезжают из указанного помещения (независимо от причин выезда) – в поднаем допускается сдавать помещение в целом;

2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи ее в поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей, так и собственников отдельных жилых помещений.

Главным условием при передаче жилого помещения или его части в поднаем является следующее: после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по договору социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым помещением.

При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со вселением в него гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих федеральных законов.

Таким образом, исходя из смысла норм, посвященных рассмотрению понятия поднайма, не допускается сдача жилого помещения в поднаем в следующих случаях:

1) если в результате вселения поднанимателя общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления;

2) если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей, совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире с ними, а также наймодателя;

4) в других случаях, устанавливаемых для сдачи жилого помещения в поднаем федеральными законами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме (ст. 77 ЖК РФ). Количество экземпляров его не оговаривается, но один экземпляр в обязательном порядке передается на хранение наймодателю жилого помещения.

При подписании договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, необходимо указать тех лиц, которые будут вселяться в указанное помещение одновременно с поднанимателем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. То есть стороны при подписании договора поднайма должны указать срок, на который они его заключают. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Право пользования у поднанимателя возникает на основании договора поднайма. Но первичным документом для сторон является договор социального найма жилого помещения. Пользование помещением поднанимателем осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, а также ЖК РФ и иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, взаимодействие договора социального найма и договора поднайма жилья, занимаемого по договору социального найма, состоит в следующем:

1) максимальный срок, на который возможно заключить договор поднайма, не может превышать срок договора социального найма, его предельный срок ограничен сроком действия договора найма, т.е., если договор социального найма расторгнут, соответственно, является расторгнутым и договор поднайма;

2) даже в том случае, если договор социального найма будет заключен на новый срок, пролонгацию договора поднайма это не вызовет, т.е. в отношении договора поднайма жилого помещения не действуют нормы преимущественного права на заключение договора на новый срок;

3) при прекращении (даже досрочном) договора социального найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения.

В соответствии со ст. 78 ЖК РФ сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма нанимателю, в поднаем имеет возмездный характер. Обязанностью поднанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является оплата нанимателю денежных средств в соответствии с договором поднайма.

Конкретные условия оплаты за поднаем жилого помещения (порядок, условия, сроки ее внесения и размер) устанавливаются по соглашению сторон при подписании договора поднайма указанного жилого помещения.

ЖК РФ предусматривает возможность и основания прекращения договора поднайма и его расторжения.

Прекращение происходит в следующих случаях, предусмотренных ст. 79 ЖК РФ:

1) если в договоре поднайма жилого помещения указан срок, на который он был заключен, и он истек, а стороны не подписали новый договор. По истечении указанного срока его действие прекращается. Нужно учесть, что в соответствии с п. 6 ст. 685 ГК РФ, подлежащей применению в отношении поднайма жилых помещений, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок;

2) если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока (при этом договор считается заключенным на один год), сторона договора – инициатор прекращения договора – обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Каждая из сторон имеет право на его прекращение в одностороннем порядке.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Данное основание соответствует определению существенного нарушения условий договора, и правовые последствия невыполнения предусмотрены ЖК РФ.

Существенными являются действия поднанимателя, определенные ст. 79 ЖК РФ:

• использует это жилое помещение не по назначению;

• систематически нарушает права и законные интересы соседей;

• бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

При возникновении указанных случаев нанимателю предоставлено право предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если действия поднанимателя причиняют неустранимые недостатки жилому помещению, влекут его разрушение, наниматель также имеет право установить поднанимателю срок для их устранения. Срок должен быть разумным и предназначен для проведения соответствующего ремонта.

Если даже после предъявленного нанимателем предупреждения поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, нанимателю предоставлено право обратиться в судебные органы за защитой. Договор поднайма жилого помещения будет расторгнут на основании судебного решения, а поднаниматель и вселенные совместно с ним граждане выселены в принудительном порядке.

После прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, поднаниматель обязан освободить указанное жилое помещение, вывезти принадлежащее ему имущество и передать его нанимателю. В том случае, если поднаниматель не предпринимает соответствующих действий в предусмотренный договором срок, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о выселении его и проживающих с ним граждан без предоставления другого жилого помещения.

§ 2. Временные жильцы

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ временными жильцами являются граждане, которым разрешено временное проживание на безвозмездной основе в жилом помещении, занимаемом нанимателем по договору социального найма.

Право на вселение временных жильцов имелось у нанимателей жилого помещения и на основании ЖК РСФСР. Согласно ст. 81 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могли по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Но вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускалось при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя право разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Таким образом, главными условиями вселения временных жильцов являются:

1) согласие нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан;

2) предварительное уведомление наймодателя о таком вселении.

При этом наймодатель только уведомляется (информируется) о предстоящем вселении временных жильцов. Отличие от прежнего ЖК состоит в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов. Это возможно в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит:

• для отдельной квартиры – менее учетной нормы;

• для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления.

Предварительно получив сведения о намерении вселить временных жильцов, наймодатель имеет законное право не допустить их вселение по этому основанию.

В ЖК РФ решен вопрос об оплате за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Она вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

ЖК РФ установлен максимальный срок проживания временных жильцов. Он не может превышать шесть месяцев подряд. В этих пределах сторонами может быть установлен иной конкретный, дополнительно согласованный срок.

Исходя из смысла ст. 80 ЖК РФ по истечении указанного шестимесячного срока наниматель вправе обратиться к най-модателю с повторным уведомлением о намерении вселить временных жильцов в помещение, занимаемое им по договору социального найма. В этом случае повторно вступают в действие нормы ст. 80 ЖК РФ, а срок проживания начинает течь снова.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые были рассмотрены ранее.

Таким образом, в данной ситуации необходимо учесть тот факт, что в качестве наймодателя выступает правление жилищного кооператива, а нанимателя – член жилищного кооператива, так как именно правление должен предварительно уведомить член кооператива, имеющий намерение предоставить жилье временным жильцам.

При этом правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Самостоятельное право пользования жилым помещением, предоставленным в социальный наем, у временных жильцов отсутствует. Они имеют право только пользования и проживания в занимаемом ими помещении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, при этом они отвечают за свои действия перед нанимателем.

Таким образом, основными признаками проживания временных жильцов являются следующие:

1) безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока – до шести месяцев;

2) отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (нужно учесть, что максимальный срок, как уже сказано ранее, – шесть месяцев), а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Предусмотрен порядок выселения временных жильцов из занимаемого им помещения. Выселение возможно в следующих случаях:

1) прекращения договора социального найма жилого помещения;

2) отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания;

3) предъявления нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи требования о выселении.

В указанных ситуациях временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Какая разница между арендой и наймом квартиры? Какие налоги платятся?

Содержание

Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ ("Аренда") и гл. 35 ("Наем жилого помещения") Гражданского кодекса РФ.

Основное отличие

Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Сроки

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).

Условия расторжения договоров аренды и найма

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):

в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Налоги

Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно - какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.

По общему правилу, доходы физического лица - наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.

Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами - налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.

Некоторым гражданам положено специализированное жилое помещение.

Если вы работаете и проживает далеко от места службы, то вам могут предоставить специализированное жилье. Прежде чем въехать туда, нужно изучить и подписать договор, в нем прописаны права и обязанности сторон. Также необходимо использовать помещение по назначению. Кто еще вправе претендовать на спецжилье, и как составить договор найма, расскажем далее.

Кто может заключить договор найма?

Временное жилье могут предоставлять для:

временного обитания. Жилье может понадобиться человеку, если его прежнее жилище стало непригодно или было утрачено. Виной тому могут быть стихийные бедствия, военные действия, пожар, затопление;
проживания на время учебы, работы, службы. Если гражданин был избран на выборную или государственную должность, проживает вдали от места работы, ему также положено специализированное жилье;
проживания на время ремонта. Граждан, у которых в доме проходит реконструкция или капремонт;
лиц, относящихся к нуждающимся. Представителям такой категории населения обычно еще предоставляется набор социально-бытовых и медицинских услуг;
переселенцев и беженцев. Жилое помещение предоставляется для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.

Имеют право заключить договор специализированного найма жилья лишь те люди, у которых нет иного помещения, пригодного для проживания. Исключения составляют некоторые категории социально-незащищенных людей.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается лишь в отношении домов, входящих в муниципальный и государственный жилищный фонд

Объекты недвижимости, которые предназначены для найма, должны быть отнесены к виду специализированного жилья. К объектам такого типа, на пользование которыми заключается договор, относятся жилые помещения:

в общежитиях;
служебные;
из маневренного фонда;
из фонда для временного размещения беженцев и переселенцев;
в социальных домах;
на объектах соцзащиты.

Чем он отличается от договора социального найма?

Договор найма специализированного жилого помещения отличается от договора социального найма:

носит временный характер. Поэтому есть особенности расторжения этого документа;
наниматель вправе распоряжаться своим жилищем. Например, может сдать, обменять его. Пользователь специализированным помещением таких полномочий не имеет;
не нужно вставать на учет. Соглашение найма спецпомещения не требует постановки граждан на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий для получения иной квартиры или комнаты.

Члены семьи гражданина, которому предоставили спецжилье, считаются сонанимателями и их данные вносятся в договор найма. Но если за это время произошло прекращение семейных отношений, они теряют право пользования предоставленными квадратными метрами (если иное не оговорено в соглашении).

Договоры на пользование специализированным жилым помещением могут существенно отличаться друг от друга. В основном они имеют временный характер.

Для соцзащиты некоторых категорий лиц спецжилье может быть передано им на безвозмездной основе бессрочно. Например, престарелым, инвалидам.

Типовой договор найма специализированного жилого помещения

В данном документе одной стороной является владелец, второй — наниматель. Собственник передает жилое помещение во временное пользование за указанную плату.

Договор найма оформляется в письменной форме. В нем указываются данные нанимателя и членов семьи, если они будут проживать с ним

В верхней части договора указывается населенный пункт, название государственной организации, которая предоставляет жилое помещение, должностное лицо, которое является непосредственным наймодателем. Ставится номер решения и дата заключения данного типового договора.

Далее следует основная часть. В ней нужно указать — кому наймодатель предоставляет за плату в пользование спецпомещение (Ф.И.О., год рождения, степень родства) и на какой период. Указывается адрес объекта, площадь помещения, что оно собой представляет (комната, дом, квартира) и другие данные (месторасположение, этаж, имеющиеся коммуникации).

В обязательном порядке прописывается следующая информация о доме:

год постройки;
из каких материалов выполнены стены;
сколько комнат;
площадь комнат, кухни;
есть ли плита (указать, газовая или электрическая);
санузел (совмещенный или раздельный);
есть ли балкон, лоджия и т. д.

Отдельно говорится о том, что данное помещение пригодно для проживания, находится в исправном состоянии.

Наниматель должен обязательно ознакомиться с предоставляемым объектом до подписания договора. Если что-то неисправно, следует указать это в документе.

Типовой договор должен включать следующие пункты — обязанности и права сторон, их ответственность, срок действия, порядок расторжения и прекращения, прочие условия.

Как можно расторгнуть договор?

Рассмотрим, в каких случаях возможно преждевременное расторжение договора специализированного найма жилого помещения:

смерть нанимателя. В отличие от договора социального найма, когда смерть человека не является поводом для выселения членов семьи умершего с данной жилплощади, на спецнайм подобное не распространяется. Беженцы, переселенцы и некоторые категории населения останутся проживать в квартире или доме, при этом соглашение будет переписано на дееспособного члена конкретной семьи;
нарушение условий договора. Наниматель или члены его семьи нарушают условия соглашения (портят имущество, коммуникации, ненадлежащим образом обращаются с помещением, задолжали по оплате ЖКХ);
нарушение условий проживания. Наниматель или члены его семьи злостно нарушают порядок в доме, мешают отдыхать соседям, создают условия для пожарной или иной опасности.

В каждом из этих случаев наймодатель должен сначала попросить жильцов покинуть помещение в добровольном порядке, затем может обратиться в суд.

Договор спецнайма жилья не предусматривает при расторжении предоставление другого помещения. Но есть исключения.

К ним относятся граждане, не имеющие иного жилья, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении помещения для проживания. При этом закон четко ограничивает круг таких лиц:

пенсионеры по старости;
члены семей военнослужащих;
члены семьи гражданина, скончавшегося после того, как ему было предоставлено помещение в общежитии или жилое служебное;
инвалиды I или II групп, которые получили травму в результате прохождения военной службы, исполнения трудовых обязанностей.

Так же к исключению относятся лица, которых выселили из жилой комнаты или квартиры специального назначения из-за смены наймодателя, если они находятся с новым собственником этого помещения в трудовых отношениях.

Если в доме, где проживали нуждающиеся граждане, невозможно предоставить иное жилье, им обязаны дать другое, расположенное недалеко от прежнего.

Срок договора найма специализированного жилого помещения

Этот документ заключают на определенный срок, например, на время прохождения службы, период работы, время нахождения на выборной или государственной должности и прочее.

Когда закончится срок действия указанных обстоятельств, автоматически прекратится действие договора найма спецжилья.

Если вы считаете, что вас несправедливо выселяют из подобного помещения или предъявляют претензию в связи с порчей имущества, которое до вашего вселения было неисправным, тогда имеет смысл обратиться за помощью к юристу.

Но лучше прибегнуть к ней до подписания договора. Тогда у специалиста будет больше шансов защитить ваши интересы. Юрист предоставит консультацию, подскажет, имеете ли вы право на спецжилье, каким должен быть порядок ваших действий, какие потребуются документы для заключения договора.

Людмила Разумова
Редактор
Практикующий юрист с 2006 года

Добрый день. У меня такой вопрос. Я снял квартиру. С наймодателем был заключен договор краткосрочного найма жилого помещения на 11 месяцев. Окончание договора 19 июня 2013 года. Каждый месяц я исправно платил арендную плату, но факт оплаты нигде письменно не фиксировал (ни расписок, вообще ничего). По окончанию договора я и моя семья продолжали жить в квартире. 10 июля 2013 наймодатель попросил освободить квартиру. Я съехал с нее 12 июля. Акт сдачи квартиры мы не составляли и я ничего не подписывал. Не смотря на то, что я освободил квартиру 12 июля, фактически об этом наймодатель узнал только 4 августа 2013. Соседи могут подтвердить, что я не проживал в квартире с 12 июля.

Вопрос в следующем: Может ли наймодатель взыскать с меня арендную плату за период с 12 июля по 4 августа?

При въезде в квартиру, в ней не был сделан косметический ремонт (голые бетонные стены и пол). Я сделал ремонт в счет арендной платы.

Вопрос: наймодатель обнаружил на стене следы, оставленные когтями кошки. может ли наймодатель требовать оплатить повреждения? Ведь он сдал нам квартиру когда никаких обоев на стенах еще не было.

Вопрос: Как мне поступить. Подписывать акт сдачи или можно этого не делать? И чем мне грозит, если я этот акт не подпишу?

Прошу учесть следующее. Наймодатель вообще поступил с нами не честно. Обещал нам сдать квартиру на длительный срок, а через год попросил съехать. При этом что мы сделали ему косметический ремонт. И сейчас он просто будет сдавать жилье в два раза дороже. По понятным причинам, я не хочу ему платить никаких денег сверх срока договора.

Копию договора прилагаю.

Dog1.JPG
Dog2.JPG
Dog3.JPG
Dog4.JPG

Может ли наймодатель взыскать с меня арендную плату за период с 12 июля по 4 августа? — Ответ — может! так как вы не сможете подтвердить свои платежи.

в акте приема-передачи не отражены недочеты. Вами, совместно не была зафиксирована общая стоимость и готовность ремонта. акт выполненных работ на общую сумму такую то и в таком то виде. Так что — Ремонт в виде Люкс — сложно будет подтвердить, так как люкс люксу — рознь, а согласование с наймодателем о каком ремонте идет речь — нет.

в этом случае вам придется сослаться на акт приема передачи составленный при приеме квартиры, а именно на то что квартира передается в состоянии требующую ремонта.

А вот по поводу арендной платы вам надо будет подтверждать, что бы избежать претензий.

Воплощение подобной сделки на практике требует точного соблюдения законодательного порядка.

РФ в последнее время все больше и больше уделяет внимание малоимущим и нуждающимся слоям населения. В частности, на практике осуществляется программа по обеспечению данных категорий граждан жильем, которое предоставляется по договору социального найма. При этом современное законодательство устанавливает возможность сдавать квартиры по договору поднайма, что гарантирует нанимателю дополнительную финансовую выгоду.

Определение и нормы поднайма жилого помещения

Таким образом, поднаем жилья представляет собой одну из самых важных юридических категорий в сфере жилищного законодательства. Однако воплощение подобной сделки на практике требует точного соблюдения законодательного порядка.

Процесс передачи жилого помещения в поднаем

Поднаем жилого помещения и процесс передачи квартиры из социального фонда поднанимателю четко регламентированы НПА, которые действуют на территории РФ. Во-первых, перед тем как наниматель сможет заключить договор на поднаем жилья с третьим лицом, необходимо получить согласие (форма – письменная) со стороны представителей семьи. Во-вторых, после этого наниматель должен уведомить наймодателя о том, что он намерен воплотить на практике свое право на поднайм квартиры социального предназначения. В-третьих, после того как поднаем жилья социального характера будет согласован, наступает этап заключения договора с поднанимателем, который будет содержать все условия подобной сделки.

Однако, чтобы оформить сделку поднайма, наниматель вместе с поднанимателем должны предоставить в уполномоченный орган все необходимые на то документы, в частности:

документы, которые удостоверяют личности всех участников договора социального поднайма;
жилищные документы, подтверждающие собой право, которым наделен наниматель, на использование квартиры по контракту социального найма;
документы подлинного образца, которые закрепляют собой оформление договора соцнайма и поднайма квартиры.

Права и обязательственные отношения поднанимателя

Право – это одна из самых важных категорий гражданского законодательства, которая имеет непосредственную связь с жилищными нормативно-правовыми актами. Именно поэтому следует более подробно рассказать о том, какое право поднаниматель будет иметь в отношении квартиры, предоставленной по соглашению о соцнайме.

Следует отметить, что согласно ст. 76 ЖК, у поднанимателя не возникает самостоятельное право на использование жилплощади. Подобное право не может быть обусловлено ни сроком проживания, ни размером платы, которую получает наниматель. Иными словами, всю ответственность перед наймодателем также будет нести наниматель.

Согласно договору, поднаниматель имеет право на предоставление жилья в точно установленный соглашением сторон срок. Проживать на территории жилплощади поднаниматель может на протяжении срока, прописанного в контракте. Право требовать продления соглашения не доступно для поднанимателя.

Однако договор поднайма подразумевает и определенные обязательства, которыми наделяется поднаниматель:

Так как договор является возмездным, то полагается компенсация за поднаем (денежная плата) квартиры, которая возлагается на плечи поднанимателя. Компенсация за поднаем жилья перечисляется или отдается лично в руки нанимателю. При этом форма подобной оплаты может быть как денежная, так и, например, выраженная в виде какой-либо вещи. Наниматель при этом теряет возможность получения дополнительной субсидии на оплату издержек (форма которой – денежная) за коммунальные услуги или предоставление жилья по контракту о соцнайме.
Поднаниматель обязуется также осуществлять оплату за потребленные коммунальные услуги (форма платежа – денежная).
Участник договора поднайма, согласно ст.76, должен использовать помещение только по целевому предназначению.

Предусматриваются российским законодательством и иные права и обязанности поднанимателей, которые не прописаны в ЖК РФ.

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем

НПА, которые имеют юридическую силу на территории России, подразумевают и определенный перечень ситуаций, в которых не положен договор поднайма жилья, а именно:

поднайм не положен, если после вселения нового жильца учетная норма будет составлять менее положенного законодательством норматива;
не положен договор поднайма и в той ситуации, если в квартире проживает человек, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме;
не положен контракт между участниками правоотношений, если не будет получено согласие одного из сонанимателей или же самого нанимателя;
не положен договор в том случае, если в поднайм предоставляется все жилое помещение целиком, но при этом наниматель не покидает жилплощадь;
не положен контракт и в иных ситуациях, которые могут быть закреплены нормами ФЗ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что поднайм жилья – это одна из самых важных возможностей для нанимателя.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Если человек снимает квартиру или другое жильё, он имеет субъективное право сдать его в поднаём третьим лицам. В подобных случаях актуальным становится подписание договора поднайма, что регулируется соответствующими статьями Жилищного кодекса. Что же представляет собой данный документ, между кем заключается и как расторгается, узнайте далее.

Понятие и параметры документа

Договор поднайма или субаренды жилья является вспомогательным относительно договора социального найма жилого помещения, имеет типовое воплощение и практически копирует его ключевые главы. Он позволяет нанимателю с одобрения наймодателя передать на определённый срок часть или всё арендуемое им помещение в пользование третьей персоне на возмездной основе. При этом последний самостоятельно не приобретает право пользования, то есть ответственность перед наймодателем всё равно несёт наниматель, с которым он заключил договор социального найма.

Для заключения такого соглашения нужно соблюсти требования законодательства относительно нормы жилой площади на одного человека. С юридического же точки зрения, договор поднайма должен отвечать четырем законодательным требованиям, которые выглядят следующим образом:

Что касается предмета договора поднайма, то таковым может быть как всё жилое помещение, так и его определенная часть, например, одна из комнат.

Документ составляется как минимум в 2-3 экземплярах, один из которых держит у себя непосредственно собственник недвижимого имущества (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Между кем заключается?

Участниками рассматриваемого документа являются:

наймодатель – лицо, которое предоставляет недвижимое имущество в пользование третьему лицу на фиксированный срок (рассматриваемая жилплощадь обязательно должна находиться в его собственности);
наниматель (поднаймодатель) – лицо, которое снимает жилое помещение у предыдущей персоны по договору социального найма;
поднаниматель – лицо, которому наниматель передаёт занимаемую жилплощадь на оговоренный период времени, но только с одобрения самого владельца.

В договоре поднайма без исключения указываются все граждане, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Вне зависимости от того, какую часть помещения занимает поднаниматель, с юридической точки зрения, ответственность перед наймодателем несёт непосредственно наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК).

В рамках договора субаренды поднаймодатель имеет следующие права:

требовать у жильца своевременно вносить ежемесячную плату за пользование помещением и жилищно-коммунальными услугами;
запретить вселение в жилплощадь граждан, которые не вселяют доверие, или любых дополнительных жильцов;
выселить жильца, обратившись для этого в суд, если тот отказывается сделать это на добровольной основе.

Что касается поднанимателя, то он вправе:

проживать на жилой площади, за поднаём которой вносит ежемесячную плату;
вселить в арендуемое помещение членов своей семьи или третьих лиц, но только с разрешения нанимателя;
требовать у нанимателя проведения капитального ремонта или выполнения ряда работ, которые улучшат состояние жилья;
зарегистрировать на жилплощади своих детей несовершеннолетнего возраста, причём без согласия нанимателя;
зарегистрировать на жилплощади совершеннолетних членов семьи, но только с разрешения нанимателя.

Право поднанимателя пользоваться жилплощадью не является самостоятельным, а зависит от прав нанимателя и имеет ограниченный характер (ч. 3 ст. 76 ЖК).

Так, поднаниматель не принимает участия в решении вопросов относительно пользования помещением, например, без его согласия наниматель может вселить новых постояльцев. К тому же его голос может не учитываться при принятии решения относительно переустройства жилплощади, её ремонта и т. д. Между тем жилец избавляется от исполнения обязанностей, которые возникают перед нанимателем и членами его семьи.

Каковы условия заключения документа?

Наниматель может заключить договор поднайма только в том случае, если одновременно удовлетворяются все условия (предпосылки), которые предусмотрены ст. 76 ЖК. К ним относится:

Если отсутствует хотя бы один из перечисленных условий, то договор поднайма не может быть признан действительным. К тому же подобный документ невозможно оформить в следующих случаях:

наниматель или проживающий вместе с ним член его семьи страдает тяжёлыми формами инфекционных хронических заболеваний, указанных в установленном правительством перечне (заключение договора невозможно и в тех случаях, когда подобными заболеваниями болеет сам поднаниматель);
наймодатель подал в судебные органы иск на нанимателя, чтобы изменить условия договора найма или вовсе его расторгнуть;
здание, в котором находится рассматриваемая жилплощадь, подлежит сносу;
жилое помещение, в которое должен переехать поднаниматель, непригодно для проживания.

Заключить договор поднайма квартиры довольно сложно и в тех случаях, когда органы домоуправления выносят решение о проведении капитального ремонта здания.

Составление договора и его образец

Документ заполняется в письменной форме с помощью шариковой ручки чёрного или синего цвета. При этом важно соблюдать аккуратность и не допускать ошибок, поскольку при заметных исправлениях и помарках договор не будет считаться действительным. Само содержание соглашения должно быть истинным, поскольку при заведомо ложных сведениях оно не будет наделено юридической силой, а внесшее некорректные данные лицо может понести административную ответственность.

При составлении данного соглашения требуется придерживаться такой структуры:

Оформить шапку договора – указать его наименование, номер и дату подписания (написать прописью). Вписать ФИО участников соглашения.
Подробно описать предмет настоящего договора поднайма. Так, нужно указать адрес расположения жилплощади, срок его поднайма, а также реквизиты документа, который подтверждает факт социального найма. К реквизитам относятся серия и номер.
Зафиксировать права и обязанности участников договора. В рамках данного параграфа требуется указать полную информацию о лицах, которые будут проживать в рассматриваемой квартире. Помимо информации о поднанимателе, требуется указать данные обо всех членах его семьи и иных лицах, которым предоставляется право пользоваться жилым помещением.
Установить размер платы и порядок расчётов. В данном подпункте также нужно указать, какая из сторон оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
Определить ответственность участников рассматриваемых правовых норм.
Установить порядок разрешения потенциальных споров.
Установить срок и действие заключаемого договора. При этом нужно учесть, что данный срок не может превышать 5 лет. Если же срок не оговаривается, то соглашение автоматически действует в течение 1 года.
Вписать иные условия соглашения, которые сформированы сторонами при заключении договора.
Указать реквизитные данные участников соглашения, а именно: серию и номер паспорта, место его выдачи и регистрации, а также контактный телефон.
Вписать ФИО и поставить подпись.

Обе стороны должны соблюдать нормативы, которые прописаны в договоренности. В противном случае документ подлежит расторжению.

Прилагаемые документы

При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно успешно заключить договор субаренды, для чего также потребуется собрать пакет из ряда документов. К ним относится:

Все документы должны быть представлены в оригинальном варианте. К тому же необходимо приложить по 2 ксерокопии каждого акта. Собранный пакет документов вместе с договором поднайма требуется представить в местный орган домоуправления или в отделение МФЦ (Многофункционального центра). Стоит учесть, что оформление договора будет невозможно без присутствия самого наймодателя.

Можно ли расторгнуть?

Жилец обязуется таким же образом покинуть предоставленное ему помещение, если преждевременно исчерпалось право самого нанимателя на владение данным помещением, которое он ранее получил от собственника. К примеру, подобный сценарий вероятен в случае его смерти или выезда в другое место жительства. Дело в том, что вне зависимости от причины расторжения договора найма, поднаниматель лишается правых оснований занимать жилплощадь, которая была предметом субаренды.

Поднаниматель также имеет право в любое время расторгнуть договор и покинуть занимаемое помещение, если ранее он исправно исполнял свои обязанности и его действия не противоречат текущему соглашению.

Итак, наниматель имеет право заключить соглашение субаренды жилого помещения с поднанимателем, предварительно согласовав данный вопрос с собственником недвижимого имущества. Подобный договор устанавливает права и обязанности каждой стороны, а также действует на возмездной основе. В нём требуется оговорить сроки поднайма помещения, а если же этого не сделать, то договор будет автоматически действовать в течение одного года.

Читайте также: