Возможна ли субаренда в договоре проката

Обновлено: 17.05.2024

Аренда и субаренда — два похожих понятия с одинаковым принципом действия. Оба вида юридических сделок имеют свои особенности, которые необходимо знать перед заключением договора.

Аренда – недвижимое имущество, передаваемое во временное пользование за определенную сумму; наем одним лицом у другого лица имущества, земли, домов, предприятий и т.д. во временное пользование на определенный срок и за определенную плату.

Документ, определяющий взаимоотношения арендатора и арендодателя, в котором прописываются основные условия предоставления имущества во временное пользование.

Субаренда – передача арендатором арендованного имущества полностью или частично в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора.

Субаренда — это вид взаимоотношений двух лиц, при которых в аренду сдается часть имущества, уже находящегося в аренде.

Чем отличается аренда от субаренды

Аренда занимает основную долю рынка. С юридической стороны она безопаснее. Схема взаимоотношений арендатора и собственника имущества налажена на законодательном уровне. Это основное отличие от субаренды.

Субаренда выгодна начинающим бизнесменам, которым требуется небольшое помещение для развития предпринимательской деятельности. Снимать целое помещение в финансовом плане невыгодно, поэтому данный вид юридической сделки распространен.

Аренда напрямую от собственника обходится дешевле. Субарендодатель всегда делает надбавки для собственной выгоды, поэтому оплачивать придется на 10-20% больше.

Разница между данными видами сделок:

Аренда	Субаренда
можно оформить помещение любого типа, независимо от местонахождения	предоставляются помещения в небольших торговых и бизнес центрах, многоквартирных домах, бывших общежитиях и других зданиях
аренда напрямую безопаснее	при нарушении условий договора можно добиться справедливости в судебном порядке
арендатор сотрудничает с одним	субарендатор с двумя лицами

Аренда или субаренда – что выбрать?

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение.
Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Аренда	Субаренда
Выгодна бизнесменам, планирующим расширять свою деятельность, а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду	Выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд, что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период	Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане, для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
Арендуя напрямую у собственника, при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период	В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка, компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно.

Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Плюсы и минусы договор аренды и субаренды

Главным преимуществом договора аренды является возможность общения с собственником помещения, где на прямую можно задать интересующие вопросы и получить подробную информацию. Лично можно удостовериться в том, что помещение принадлежит арендодателю, запросив у него соответствующий документ. И лично обговорить сумму аренды, эксплуатацию помещения, ремонт и т.д.

Вторым и не менее важным преимуществом является экономия денежных средств. Поскольку помещение принадлежит арендодателю, и между ним и компанией нет посредников, и цену завышать не имеет смысла, не требуя каких-либо комиссий.

Поскольку сдаваемое помещение принадлежит арендодателю, то и выглядеть оно будет соответствующе, в хорошем состоянии, и с ремонтом.

При субаренде помещения арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все помещение в пользование субарендодателю. Так же, как и договор аренды, договор субаренды является платным и заключается в простой письменной форме.

В договоре аренды обязательно должно быть указано, о праве сдачи помещения в субаренду. Договор субаренды заключается с согласия собственника помещения. Если такого пункта нет, то договор субаренды аннулируется и считается не действительным. Срок договора субаренды не может превышать срок аренды. В случае досрочного прекращения договора аренды одновременно с ним прекращается договор субаренды.

В отличие от договора аренды, где собственник и арендатор могут решить все вопросы лично, субарендатор не имеет такой возможности. И, как правило, цена договора субаренды выше, чем у договора аренды.

Прежде, чем заключить договор аренды или субаренды, надо внимательно ознакомиться с условиями сдачи помещения.

Договор субаренды – определение

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

Отличия субаренды от аренды

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
аренда заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в аренде. То есть субаренда полностью зависит от аренды.

Условия и ответственность

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

Согласие владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
На практике большинство соглашений аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

Владелец недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед владельцем отвечает суборендодавець. Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия, их действия останутся безнаказанными.

Они руководствуются железной логикой: прямого договора с владельцем у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а суборендодавець тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может обратиться с иском к нему через суд.

Срок действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Составление договора субаренды

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в контрактах на аренду. В нем в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

Именно по этой причине и в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом контракта. Если это условие не будет соблюдено, то он может быть признан недействительным.

Содержание договора

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

дата и место составления;
данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
точные и максимально полные сведения об объекте – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
права и обязанности каждой из сторон;
срок действия;
стоимость, сроки и форма оплаты;
полные данные сторон;
подписи.

Приложением может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам:

всё сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
срок не может быть больше, чем по договору аренды;
документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Заверение у нотариуса

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые документы подлежат нотариальному удостоверению:

обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
аренда здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением;
договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.

Преимущества и недостатки договора

Преимущество договора субаренды в том, что, благодаря ему появляется возможность иметь постоянный доход от недвижимости, которой вы не владеете. Заключить и расторгнуть такое соглашение достаточно просто – практически так же, как и обычный, но с разрешения собственника. За счет того, что он предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.

Недостатки в основном связаны дополнительными рисками из-за наличия третьей стороны. При нарушении условий аренды, нанесении субарендатором ущерба имуществу, субарендодатель должен будет ответить за это перед арендодателем.

В случае несвоевременной арендной платы субарендатором, арендатору все равно необходимо вовремя рассчитаться с собственником в рамках основного договора. Поэтому, если вы планируете расплачиваться с владельцем за счет средств, полученных от субарендатора, нужно позаботиться о том, чтобы он обязательно вовремя вносил платежи.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда. По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды.

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды, согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды. Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду, прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой – опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Законодательством не предусмотрен отдельный нормативный акт, регулирующий отношения по соглашению о субаренде. В статье 615 Гражданского кодекса в пункте 2 лишь указано, что к соглашениям о субаренде необходимо применять правила и порядок заключения соглашений об аренде. Сразу возникает справедливый вопрос – субаренда что это? Аренда и субаренда в чем разница?

Что такое субаренда – это одно из наиболее часто встречающихся видов договорных соглашений регулирующих отношения в плане движимого и недвижимого имущества.

Субарендой является временная переуступка прав на арендуемое имущество либо его долей (чаще всего предметом такого соглашения значатся нежилые помещения). Субарендатор наделен теми же правами и обязанностями, что указаны в основном соглашении между собственником и арендатором. Соглашения помогают арендатору в некоторых случаях решить финансовые проблемы, уменьшая издержки связанные с содержанием помещений, к примеру, если они временно не используются.

Договор субаренды жилого помещения

Как и подавляющее большинство договорных отношений, аренда помещений регулируется Гражданским законодательством (ГК). Кроме того есть и отдельные нормативные правовые акты такие как решение Пленума ВАС №-73 от 17 ноября 2011 года по прецедентным случаям. Этим решением высший суд определил правила и порядок совершения сделки (заключение соглашения) по аренде жилых помещений.

Предмет соглашения

Что такое субаренда жилого помещения?

Под субарендой жилых помещений понимается передача в найм уже арендованного жилья третьей стороне. Предметом данного договора является переуступка права пользования жилплощадью третьим лицам.

При этом также необходимо перезаключение основного договора или же заключение дополнительного соглашения к нему, где необходимо указать данный факт и заручиться согласием собственника.

Формат соглашения

Письменный формат соглашения дает гарантию соблюдения всеми сторонами возложенных на них обязанностей. Что в будущем дает возможность привлечения к ответственности и возмещению убытков с участников сделки, если те не будут исполнять условия соглашения. Привлечь к ответственности и возместить убытки можно будет посредством подачи исковых требований собственника к сторонам соглашения. В части, которых указывается на нарушения, принятых на себя сторонами обязательств.

Стороны

Сторонами субарендного соглашения являются следующие лица:

собственник – арендодатель, является главным участником основного договора аренды;
арендатор, является второстепенным участником сделки об аренде, а в соглашении о субаренде – основным лицом (арендодателем);
субарендатор — является третьей стороной соглашения.

Сторон соглашения может быть множество. Так субарендодатель, с соглашения арендатора и собственника ища собственную выгоду, может передать помещение в найм следующему участнику сделки, заключив еще один договор о субаренде.

Субарендатор — это третье и последующее лицо соглашения, принимающее в пользование уже арендованного помещения. Субарендодатель – это участник сделки об аренде, сдающий в аренду третьим и последующим лицам жилплощадь, взятую в аренду им самим.

Сроки действия данного договора

Период действия соглашения о субаренде не может превышать срок действия основного договора. Если помещение сдается в аренду более чем на год или равный этому период, соглашение регистрируется в Россреестре, соответственно договор субаренды также подлежит регистрации. Максимальный срок соглашения – пять лет. Далее необходима перерегистрация.

Обязанности сторон

Согласно статье 615 ГК обязанностями участников сделки является соблюдение пунктов соглашения, в иных случаях в соответствии с предназначением имущества. При невыполнении этих обязанностей собственник вправе расторгнуть сделку.

Оформление соглашения о субаренде

При оформлении сделки по данному виду соглашения в принципе, как и по остальным договорам, необходимо соблюдение структуры документа, куда входят следующие пункты содержащие информацию о:

полных анкетных/персональных данных участников сделки (ФИО, полные данные документа подтверждающего личность (серия, номер, орган выдавший его и т.д.);
количестве лиц, участвующих в сделке и планирующих в дальнейшем проживание на указанных квадратах;
периоде пользования жилплощадью и действия соглашения;
опись имущества предполагаемого к использованию в арендуемом помещении;
форме и способе оплаты;
необходимости осуществления ремонтных работ и требовании оплачивать коммунальные услуги;
назначение жилого помещения.

Такая сделка носит индивидуальный характер составления и заключения соглашения. В связи с этим структура и требуемые документы могут значительно разниться.

Необходимые приложения к соглашению

При заключении сделки необходимо приложить следующий пакет документов:

копии документов, удостоверяющих личности участников сделки;
документ, подтверждающий право собственности на недвижимость от собственника (свидетельство, выписка из ЕГРН);
оригинал и копия основного соглашения аренды с указанием о согласии арендодателя на сделку (или приложение его копии и оригинала дополнительного соглашения на субаренду);
копии лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг;
технический паспорт жилья, если предполагается регистрация соглашения в Россреестре;
если срок сделки предполагается более одного года (как говорилось выше, необходима Госрегистрация) то к приложениям добавляется подтверждение об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

И иные необходимые документы необходимые для заключения договора индивидуальной сделки.

Образец соглашения

Для корректного и законного составления и заключения соглашения необходимо владеть хотя бы азами юриспруденции. При возникновении сложностей совершения данной сделки можно обратиться за консультацией опытного юриста практикующего в этой сфере права или воспользоваться приведенными ниже примерами договора.

Арендная плата

Плата за арендуемое жилье устанавливается арендодателем, но как уже упоминалось, арендатор, ища выгоду вправе без согласия собственника для личных нужд вправе поднять ее по своему усмотрению. Также в арендную плату могут входить и оплата за коммунальные услуги или будут оговорены отдельным пунктом соглашения. Закон это не запрещает и не конкретизирует размер арендной платы.

Обладает ли субарендатор правом субаренды помещения

Субаренда для последующей передачи жилого имущества в пользование по такому же договору довольно прибыльный бизнес. Так предприимчивые граждане, особенно в значимые для нее дни (олимпиада или подобные события) заключают с собственниками жилых помещений или арендаторами арендные и субарендные договора дальнейшего использования жилых квадратов для получения дополнительной прибыли путем оформления последующих договоров.

К сожалению, законодательством не предусмотрено ограничение лиц, заключающих последующие субарендные договора. Чем и пользуются мошенники, разрабатывая различные схемы отнятия этих объектов недвижимости.

Cобственникам/арендодателям необходимо тщательно подходить к заключению такой сделки и конкретно оговаривать в соглашении пункт о дальнейшей передаче объекта третьим и последующим лицам сделки. То есть либо ограничить и не давать разрешение на субаренду, либо прописать этот пункт отдельно.

Согласно пункту 2 статьи 615 Кодекса, арендатор, вправе заключать дальнейшие сделки по передаче жилья в последующий найм, исключительно с согласия собственника. Что в некоторой степени ограничивает права арендатора и защищает право собственника. В любом случае у главной стороны сделки (владелец) есть преимущественное право оспаривания всех действий арендатора и последующих субарендодателей посредством подачи претензий в судебном порядке.

Отличия субаренды нежилого помещения от жилого

Договор о данном виде сделки, как на недвижимое имущество, так и движимое практически ничем не отличается. Единственным отличием в сфере заключения этих сделок является налогообложение, которое напрямую зависит от статуса самих участников соглашения и категории недвижимости.

Так, налог на сдачу жилого помещения отличается в разы от аренды/субаренды нежилого. Поэтому все чаще участниками сделки являются физические лица, получающие при этом значительные преференции по налогообложению.

В любом случае требуется доскональное изучение законодательства в данной сфере, чтобы собственнику и арендатору не пришлось в будущем решать спорные ситуации в соответствующей подсудности судебной инстанции.

Основным отличием сделки по аренде и субаренде является количество сторон соглашения. Так в первом случае участниками сделки являются собственник и наниматель, а во втором кроме этих лиц в соглашении указываются третьи стороны.

Читайте также: