В каких случаях заключается договор на возмещение коммунальных услуг

Обновлено: 02.07.2024

При сдаче нежилых помещений в аренду квитанции за коммунальные услуги поступают на имя собственника таких помещений. Избежать ежемесячных колебаний общей прибыли от аренды и перерасхода коммунальных ресурсов арендатором можно путем заключения с ним отдельного договора на оплату коммунальных услуг.

Когда заключают договор с арендатором

Под договором на оплату коммунальных услуг понимается соглашение, обязывающее арендатора нежилого помещения самостоятельно оплачивать потребляемые ресурсы – водоснабжение, электричество, работы по вывозу мусора, уборки территории и т. д.

В большинстве случаев цена аренды помещения включает расходы собственника на оплату коммунальных услуг, но в ряде случаев стоимость таких услуг нельзя рассчитать заранее, или она может существенно меняться каждый месяц. Колебание стоимости услуг может происходить:

при аренде помещений под новое производство;
при переоборудовании помещений под субаренду;
при аренде крупных торговых площадей.

Если несколько нежилых помещений, находящихся в жилом здании, сдаются в аренду одному лицу для целей объединения, то в таком случае неизбежно ведутся работы по переустройству систем инженерных коммуникаций. Изменение способа эксплуатации торговой или производственной площади также приводит к изменению уровня потребления ресурсов.

Договор на оплату коммунальных услуг удобен арендодателям, сдающим несколько нежилых помещений или проживающим в другом городе, так как избавляет от необходимости самостоятельно оплачивать счета и выполнять ремонтные работы.

Правила составления и образец

Договор на оплату коммунальных услуг заключается как самостоятельное дополнение к соглашению об аренде и должен содержать следующие разделы:

представление сторон;
предмет договора;
описание объекта недвижимости;
права и обязанности сторон; и оплаты коммунальных услуг;
ответственность за нарушение условий;
порядок решения споров и расторжения договора;
дополнительные условия.

В представлении сторон указываются ФИО и паспортные данные для каждой из сторон, являющейся физическим лицом, а для организаций нужно привести полное наименование, адрес расположения, а также банковские реквизиты и ФИО ответственного руководителя.

Предметом договора является передача обязанности по оплате потребляемых услуг от владельца помещения к арендатору.

Для объекта недвижимости нужно указать не только адрес и кадастровый номер, но и подробно описать состояние всех инженерных коммуникаций, используемых для обеспечения помещения коммунальными ресурсами.

К обязанностям арендатора нужно отнести:

регулярную оплату счетов за коммунальные услуги;
проведение текущего ремонта коммуникаций;
своевременное информирование собственника об авариях и иных внештатных ситуациях.

Обязанностями арендодателя при этом являются переадресация квитанций за коммунальные услуги арендатору, а также передача сведений обо всех скрытых особенностях и дефектах коммуникационных систем, влияющих на объем потребляемых услуг. К таким особенностям могут относиться отсутствие приборов учета, протечка воды и т. д.

Кроме того, арендодатель должен информировать арендатора об изменениях базовых тарифов на услуги.

Порядок расчета стоимости услуг описывается в соответствии с принятыми в регионе нормативами, а также с правилами, определенными в Приложении № 2 к Постановлению Правительства № 354.

Ответственность арендатора за просрочку платежей или неуплату услуг устанавливается в виде обязанности самостоятельно уплачивать пеню, начисляемую управляющей организацией, кроме того, при регулярных просрочках собственник имеет право расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и потребовать возмещения убытков.

Расторжение договора на оплату услуг происходит также автоматически при прекращении действия основного договора аренды.

Важно распределить обязанности собственника и арендатора по проведению разных видов ремонтных работ – чаще всего текущие работы проводит арендатор, а крупные неполадки, возникшие не по вине арендатора, организует и оплачивает собственник помещения.

В дополнительных условиях следует указать, есть ли у арендатора право делегировать полномочия по оплате коммунальных услуг третьим лицам, а также условия такого делегирования.

Другие договоры собственника нежилого помещения

Владелец сдаваемого в аренду помещения несет обязанность по поддержанию такого помещения в надлежащем состоянии, а также по оплате потребляемых ресурсов.

Собственник заключает с местной управляющей компанией договор на управление нежилым помещением. По условиям такого договора УК самостоятельно организует поставку услуг, ремонт коммуникаций, вывоз мусора и т. д., выставляя собственнику счета.

При сдаче помещения в аренду с передачей обязанности по оплате коммунальных счетов арендатору управляющая организация может переадресовывать счета арендатору. Если у собственника нет договора на обслуживание помещения, то он должен заключать другие соглашения:

с ресурсоснабжающими организациями (РСО);
с подрядчиками.

Поставщики занимаются предоставлением услуг по водоснабжению, электроснабжению, газификации и отоплению. Подрядные фирмы организуют:

ремонт коммуникаций;
ремонт и уборку доли собственника в общих помещениях и территориях;
сбор и вывоз отходов.

Часть таких работ собственник может выполнять своими силами или нанимать самозанятых лиц.

При передаче здания в аренду при отсутствии договора управления договор с арендатором на оплату коммунальных услуг должен содержать дополнительные сведения:

перечень поставщиков ресурсов с указанием реквизитов счетов;
перечень работ по содержанию помещения, организовать которые должен арендатор;
перечень постоянно действующих подрядчиков.

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то минимальный перечень работ по содержанию помещения и общего имущества приведен в Постановлении Правительства № 290.

Договор на оплату коммунальных услуг позволяет собственникам делегировать обязанности по содержанию помещения и оплате потребляемых ресурсов арендатору. Чтобы предотвратить расторжение договора и перерасход ресурсов, необходимо тщательно прописывать порядок вычисления ежемесячного платежа с использованием действующих тарифов.

15 октября 2020 года Верховный суд принял позицию Арендатора – возмещение коммунальных платежей не может признаваться формой арендной платы, даже, если Арендатор соглашался и подписывал акты на выше сумму, чем выставляла энергетическая компания.

Казалось бы, очевидный факт. Еще в 2002 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в п. 12 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных платежей не может рассматриваться как форма арендной платы. Однако арендатор вынужден был доказывать свою правоту в СКЭС ВС РФ (А07-29248/2018).

Фактические обстоятельства

Договором аренды стороны предусмотрели, что переменная арендная плата означает плату, состоящую из платы за фактически потребленные арендатором коммунальные услуги, которые рассчитываются как сумма следующих показателей: фактический объем потребленных умноженный на тариф, установленный энергоснабжающей организацией.

Все было бы очевидно, но ситуацию осложняли некоторые обстоятельства. Энергоснабжающая организация выставляла счета Арендодателю по завышенному тарифу, которые транслировал ись Арендатору. Арендатор оплачивал счета и подписывал акты оказанных услуг на указанную сумму (не спрашивайте "почему?" - вопрос риторический). Однако, спустя некоторое время, Арендодатель обнаружил, что он опосредованно присоединен к сетям через организацию, не являющуюся сетевой. А потому, оплата должна производиться по тарифу высокого напряжения, который примерно на 20-30% дешевле. Арендодатель просудил неосновательное обогащение у энергоснабжающей организации, а вот в возвращении данных денежных средств Арендатору отказал.

Позиция судов нижестоящих инстанций

Суды, отказывая в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения, указали, что арендатор подписывал акты оказанных услуг, тем самым соглашался с суммой и порядком начисления арендной платы. Суды указали, что Истец не доказал неравноценность предоставления.

Вопрос императивности и диспозитивности является спорным. Можно рассуждать далее, а что если бы стороны установили в договоре, что размер коммунальных платежей не может превышать, например, 50 000 рублей? В этом случае, Арендодатель должен доплачивать самостоятельно суммы сверх или имел бы право взыскать их? Если использовать аналогичный подход относительно императивности цен на электроэнергию, то условие об ограничении размера не действует и Арендодатель имеет право на компенсацию в полном объеме. Нельзя придерживаться разночтений в вопросе того, что в случае увеличения – императивно, а в случае уменьшения – диспозитивно.

Неизвестно, как бы разрешилось дело, если бы, судьи не учли, волю сторон при заключении договора, применив ст. 421 ГК РФ. Очевидно, что при существующей формулировки, воля сторон была направлена на зависимость стоимости электрической энергии от регулируемой, а не свободной цены.

Касаемо встречности по поставке электроэнергии, то она отсутствует между Арендодателем и Арендатором. В случае отсутствия встречности по обязательству, предоставление квалифицируется в качестве неосновательного обогащения. Но тут возникает проблемка в другом – содержании сетей. По-моему мнению, обязанность содержать данные сети в надлежащем состоянииявляется одним из элементов общего обязательства Арендодателя по предоставлению помещения, а не встречным обязательством Арендатор оплачивать электрическую энергию.

Другим интересным моментом, которым я озадачилась, является то, что в случае, если в договоре аренды закреплена обязанность Арендатора по заключению договору напрямую с ресурсоснабжающей. Вправе ли Арендодатель взыскать убытки в соответствие со ст. 393 ГК РФ, которые будут заключаться в расходах на содержание сетей после точки присоединения?! Думаю, что ответ на данный вопрос утвердительный.

С учетом всех рассуждений, нужно сказать, что ситуация была не типичная. В данном деле сыграла и формулировка договора, и упор на отсутствии встречности и то, что Ответчик сам ранее не знал о завышении тарифа, в связи с чем сам взыскал с ресурсоснабжающей организации денежные средства.

Присутствуя в судебном заседании и анализируя слова судей, позиция которых склонялась то к одной стороне, то к другой, могу дать несколько советов, чтобы не возникало подобных ситуаций:

Арендодатель и арендатор вправе заключить между собой посреднический договор, по которому арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. Рассмотрим, как арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен отражать в учете коммунальные услуги.

Что надо включать в доходы

Если налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает помещение в аренду, а также участвует в оплате арендатором коммунальных услуг, то в доходы следует включать:

Арендную плату.
Сумму вознаграждения, поступившую от арендатора.

Посредническое вознаграждение включается в доходы согласно п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Приведенные выше выводы содержатся, кроме того, в письмах Минфина России от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222.

Суммы коммунальных платежей, которые приходят арендодателю от арендодателя в соответствии с заключенным посредническим договором, а затем транзитом проходят по назначению, в доходах учитывать не надо. Подтверждением тому служит постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09. Однако следует предостеречь налогоплательщиков: если в доходах такие суммы учтены, то арендодатель ни в коем случае не должен включать их в расходы. Это следует из подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Впрочем, споры с налоговыми органами все равно могут происходить. Особенно в тех случаях, когда посреднический договор заключен после оформления соглашения с коммунальными службами. Такое утверждение содержится в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85. Суд подчеркивает, что для исполнения поручения заказчика (арендатора) сделка должна быть заключена после заключения договора. В противном случае теряется весь смысл поручения.

Минфин России неоднократно указывал, что агент, действующий за счет принципала, но от своего имени, с третьими лицами должен заключать сделки только после заключения агентского договора. При соблюдении этого условия арендодатель сможет учесть в доходах лишь агентское вознаграждение (письма Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 № 03-11-09/18).

Если же договор на предоставление коммунальных услуг был заключен до момента оформления посреднического договора, то налоговики имеют полное право на доначисление арендодателю единого налога на те суммы коммунальных платежей, которые поступили от арендатора. Налогоплательщикам, упустившим из виду эту тонкость, не всегда удается отстоять в суде свою невиновность. Об этом свидетельствует постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06, в котором судьи встали на сторону налогового органа.

Снизить риск появления претензий возможно: надо лишь выбрать другой способ оплаты коммунальных услуг, потребленных арендатором. Такими видами оплаты могут быть:

установление размера арендной платы, которая включает в себя коммунальные платежи;
или установление постоянной и переменной части арендной платы, где переменная часть включает возмещение коммунальных расходов.

И хотя в этих случаях полученные арендодателем коммунальные платежи будут включаться в доходы (см. письма Минфина России от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 18.07.2012 № 03-11-11/210), но при определенных условиях арендодатель сможет также учесть в расходах оплаченные им коммунальные расходы. В бухгалтерском учете деньги, приходящие от арендатора в оплату коммунальных услуг по посредническому договору и перечисляемые в дальнейшем коммунальщикам, согласно п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99 в состав доходов и расходов не включаются.

Агентское вознаграждение учитывается по п. 5 ПБУ 9/99 как доход от обычных видов деятельности. А арендная плата может учитываться либо как доход от обычных видов деятельности, либо как внереализационные доходы в зависимости от того, является ли представление имущества в аренду видом деятельности (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).

Что надо включать в расходы

Если между арендодателем и арендатором заключен посреднический договор на оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором, то затраты арендодателя на их оплату не включаются у него в расходы ни в налоговом (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ), ни бухгалтерском учете (п. 3 ПБУ 10/99).

Об оформлении счетов-фактур по посредническим сделкам читайте в статьях:

Итоги

Полученная арендодателем арендная плата и вознаграждение за посреднические услуги являются его доходом. Сумма коммунальных расходов, возмещаемая арендатором, может не учитываться в доходах арендодателя только в случае, если заключенный им договор на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией заключен раньше, чем посреднический договор с арендатором на их потребление арендатором. Возможность учета оплаченных арендодателем коммунальных услуг в расходах находится в зависимости от того, каким образом в договоре прописано возмещение коммунальных услуг арендатором.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Основная проблема при оплате за ЖКХ заключается в предоставлении счетов собственнику помещения. Если владелец сдает офис в аренду, то возникает необходимость составления договора на возмещение коммунальных услуг. В этом случае нужно установить способ оплаты за ЖКУ потребителем.

Способы оплаты коммунального обслуживания арендатором

Зачастую применяют два варианта возмещения коммунальных услуг по договору, в т. ч. безвозмездного пользования:

Фиксированный размер компенсации. Данный пункт может состоять из двух частей — стоимость аренды за помещение и объем средств для компенсации обслуживания ЖКХ. Дополнительно допускается включение расходы за Internet, телефон и другое обслуживание после согласования с участником контракта. Потребитель рассчитывается с собственником помещения методом внесения средств на расчетный счет. Впоследствии арендодатель самостоятельно рассчитывается с предприятиями РСО за поставку ГВС и ХВС, электричества и т. п.
Плавающая ставка прописывается в отдельном приложении к соглашению. Помимо допсоглашения стороны могут договориться об оплате ЖКХ в отдельном документе. Это позволит нивелировать спорные ситуации. Разработка и указание определенного способа и формы перечисления средств. Если одного из участников не устраивает фиксированный вариант оплаты, то всегда можно заключить отдельный договор на возмещение коммунальных услуг арендатором.

Содержание документа

Договор о возмещении расходов за коммунальные услуги формируется на стандартном бланке. Бумага имеет юридическую силу после подписания обоими участниками соглашения. После даты заключения сделки стороны обязаны выполнять перечисленные в тексте условия на срок, установленный соглашением.

Формируется документ с учетом мнения обоих участников. Визируется подписями директоров организаций и мокрой печатью. После этого контракт приобретает юридический статус.

Реквизиты и разделы

В первой части бумаги прописываются реквизиты арендатора и арендодателя. Далее, прописываются пункты и основания, на которых участники соглашения производят взаимные расчеты и несут обязанности.

Предмет

Первый раздел в соглашении — предмет заключенных договоренностей. В рассматриваемом случае им является компенсация одной из сторон по оплате расходов за пользование коммунальными услугами. Соответственно, в пункте нужно привести список обслуживания, за которое вносится возмещение.

Права и обязанности при оплате ЖКХ арендатором

Затем в контракте прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя.

Применительно к собственнику помещения — срок выставления счетов за ЖКХ, сформированные на основании расчетов, являющиеся неотъемлемой частью контракта. В обязанность юридического лица включено:

своевременное предоставление информации о тарифах;
ответственность за содержание сетей в надлежащем качестве;
ликвидировать нарушения в работе систем;
устранять предписания надзорных ведомств;
другое.

В отношении арендатора вменяется:

своевременно, т. е. в срок, установленный в контракте вносить платежи за ЖКУ;
вовремя уведомлять собственника помещения об изменениях в работе учреждения, если они влияют на потребление ресурсов;
не проводить перепланировок и других несогласованных действий;
не нарушать работу и устройство инженерных сетей;
компенсировать урон и затраты, причиненные имуществу арендодателя, сознательно или по неосторожности.

Помимо этого, в соглашении прописывают следующие разделы:

Стоимость аренды и порядок расчетов за потребленные ресурсы, поставляемые РСО. Эксперты рекомендуют указать время и порядок внесения платежей — один раз в месяц или два. Кроме того, прописывается конкретная дата, не позднее которой нужно пополнить счет по документу о компенсации обслуживания ЖКХ.
Срок, на который заключается контракт. Как правило, используют усредненный период — 12 месяцев или до 31 декабря.

На заметку: в данном разделе можно указать возможность автоматической пролонгации контракта, если ни одна из сторон не выразит отказа.

Обязательным пунктом является порядок урегулирования спорных ситуаций. Зачастую прописывают возможность проведения переговоров. Дополнительно устанавливают право на обращение в суд.
Условия расторжения и аннулирования контракта. При этом не допускается устанавливать требований, помимо действующих законов России.
Последним разделом является указание на банковские реквизиты обоих учреждений, завизировавших документ.

По причине юридической значимости соглашения после подписания сторонами, игнорирование обязанностей или условий влечет правовые последствия. К примеру, можно указать в тексте документа об уплате неустойки за каждый день просрочки платежа.

Образец договора о возмещении оплаты по обслуживанию ЖКХ учреждениями

Формируя соглашение о возмещении коммунальных услуг по договору аренды нужно разрабатывать каждый пункт документа. От того, насколько корректно описаны условия, обязанности сторон зависят будущие отношения между арендатором и собственником помещения.

Читайте также: