Существуют ли требования к содержанию передаточного акта при возврате арендованного предприятия

Обновлено: 03.12.2022

У меня заканчивается очередной (по 11 месяцев) Договор аренды с арендатором, даты действия в котором указаны; с 14 февраля 2019 г. по 01 февраля 2020 г. (слова "включительно" отсутствует). Обычно мы оформляем Акт возврата помещения от Арендатора к Арендодателю первым числом, в данном случае)! февраля. В Этот раз бухгалтер выпустила Акт возврата 31 января. Как правильно оформлять Акт возврата помещения, согласно Договору) 1 февраля, или 31 января? Дело в следующем, Арендатор составил соглашение по которому: 1. Стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть Договор "31" января 2020 г. п.2. Последним днём аренды считать 31 января 2020 г. п.3. Все остальные условия Договора остаются неизменными и Стороны подтверждают по ним свои обязательства. П.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами. П.6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах по одному для каждой из сторон и является неотъемлемой частью договора. П.7. Подписи сторон. Я считаю, что 31 января является последним днём аренды, они кстати подписали следующий Договор аренды на 11 месяцев с 01 февраля 2020 г., то же до 01 января 2021 г. В последующих договорах, я буду писать до 31 января или декабря включительно. Я предложил их исполнительному директору, что я переоформлю Акт возврата по истекающему действие (срок) договору 01 февраля 2020 г., но надо разговаривать с их юристом. Зачем они составили такое соглашение, каковы юридические последствия, если я его подпишу. И как правильно. Спасибо.

Ответы на вопрос:

уважаемый Марат! Т.к. есть доп. соглашение к договору аренды (ст.450-453, 606 ГК РФ), то нужно руководствоваться его текстом, т.е. последний день 31 января. И именно в эту дату нужно оформить акт. А в последующих договорах можете для удобства и понимания указывать 31 число включительно. Юридические последствия таковы, что вместо 1 февраля (как по договору) нужно будет возвращать 31 января. Фраза "по" означает по число, которое идет после этой фразы. Но доп. соглашением Вы изменили эти условия.

Юридические последствия данного соглашения о расторжении таковы: последний день аренды и срок возврата помещения по договору с 01 февраля 2020 года изменяется на 31 января 2020 года.

Если согласны выехать 31 января, то подписывайте это соглашение, и акт возврата следует сделать тем же 31 числом.

Зачем они такое соглашение составили? Это свобода договора (ст. 420 ГК РФ), так захотели. Вы вправе соглашаться или нет. Рисков никаких.

Если не указано, что по 01 февраля включительно, то последний день действия договора 31 января. Соответственно, акт передачи помещения надо подписывать 31 января. Иначе договор продлиться автоматически на тех же условиях.

ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Юридические последствия в том, что договор заканчивается 31.01.

И в эту дату придется вернуть помещения.

Соответственно пользоваться помещением Вы будете меньше, чем могли бы.

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Я не правильно напечатал текст, у меня в договоре написано не "по" , а с 13 февраля 2019 года до " 01" февраля 2020. Тогда 31 января не ДОСРОЧНЫМ расторжением договора. Что делать?

Ответы на уточнение:

Если до 1 февраля, то тогда это не досрочное. Просто многие по-разному понимают эту формулировку. Заключите просто доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ), чтобы было однозначное понимание терминов и всего делов, когда будете передавать помещение.

ПО и ДО - это одно и то же. Все даты указываются включительно.

Я понял, что если в Договоре указано - До "01" февраля 2020 г., и нет слова (включительно), то Акт возврата помещения 31 января, мы оформили правильно. А что тогда делать с их Соглашением, в котором прописано, что 31 января, является Досрочно расторгнуть Договор "31" января 2020 г. Подскажите пожалуйста. Спасибо.

Ответы на уточнение:

Ничего не делать. Т.к. есть доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ), то вполне возможно, что оно не только ради даты было подписано, но и в части возможной пролонгации договора на новый срок. Если договор прекращен, то не действуют условия о его пролонгации. Так что в этой ситуации можно ничего не делать. Условия договора не нарушены, все довольны. С чего Вы так беспокоитесь? Нет ни одного повода для этого.

Т.е. ихнее Соглашение о Досрочном расторжении действующего Договор аренды я игнорирую? Тем более, что Акт о возврате помещения 31 января они уже подписали, и новый Договор аренды на следующии 11 месяцев они то же уже подписали.

Ответы на уточнение:

Если сами доп. соглашение (ст.450-453 ГК РФ) еще не подписали, то можете игнорировать, т.к. никакой досрочной передачи не было по акту. А раз новый договор заключен, то вообще все в порядке.

Вас вводят в заблуждение невнимательно читающие вопрос юристы. Вопрос у Вас конечно незначительный в плане последствий, т.к. если Вы вернете помещение 31 января, при сроке договора до 01 февраля, то - ничего не случится. Арендную плату за 01 февраля не будете платить и так.

Если же подпишите соглашение о досрочном расторжении и опять же вернете помещение 31 января - тем более никаких последствий.

Дело в том, что если в договоре написана дата его окончания 01 февраля (и не важно, ДО или ПО - это вообще не имеет никакого значения, не забивайте себе голову!), то освободить Вы его должны до 01 февраля включительно, и арендная плата будет начисляться до дня фактической передачи помещения обратно.

Поэтому, можете подписать соглашение, это предпочтительнее, чтобы потом не получить вдруг требование об уплате арендной платы за 1 февраля так года через 3 с процентами, зачем Вам это надо будет потом доказывать, что Вы 31 января освободили помещение.

Я сразу сказал их нему исполнительному директору, Соглашение о Досрочном расторжении договора я не подпишу. Т.е. у меня всё сделано правильно, они ссылаются "О трактофке" "До 01 февраля" , но не включительно же, и не до 21 ч. и до 8 ч., а значит 00 ч., и Акт у меня оформлен правильно. Но она ссылается на тонкую трактофку, и следующий Договор у меня оформлен ДО 01 января 2021 г., не правильно, надо было оформить до 31 декабря 2020 г. Если будут просить, то может оформить им Соглашение без слова Досрочное 31 января,

Ответы на уточнение:

Неправильно они трактуют. У вас договор прекращает свое действие не в 00:00 1 февраля, а в 24:00 1 февраля.

Короче, если это так важно, можете убрать слово "досрочно", будет просто: "Стороны пришли к соглашению расторгнуть договор аренды 31 января 2020 года". А само соглашение назвать "Соглашение о расторжении договора аренды". И все.

Все правильно у Вас оформлено. Не требуется тут доп. соглашения, тем более о досрочном расторжении (ст.450-453 ГК РФ). Если захотите, потом переоформите для однозначного толкования, но не о расторжении, а об изменении условий договора.

О расторжении не надо, поскольку они могут слететь с ответственности, в частности в 2016 г. поменяли и на вешали больше светильников и стеллажей, без проекта. Соглашение "Об однозначном толковании терминов" , а об изменении условий Договора, это о чём?

Ответы на уточнение:

Если хотите изменить какую-то формулировку, например, вместо "до" сделать "до. включительно", то можете сделать это доп. соглашением об изменении условий договора (ст.452-453 ГК РФ).

Марат, Вы серьезно? Договор от 2019 года, причем тут изменения 2016-го года? Каким образом это снимет с них ответственность и за что?

Я понял. Спасибо большое Ильдар Фанисович.

Похожие вопросы

У меня заканчивается очередной (по 11 месяцев) Договор аренды с арендатором, даты действия в котором указаны; с 14 февраля 2019 г. по 01 февраля 2020 г. (слова "включительно" отсутствует). Обычно мы оформляем Акт возврата помещения от Арендатора к Арендодателю первым числом, в данном случае)! февраля. В Этот раз бухгалтер выпустила Акт возврата 31 января. Как правильно оформлять Акт возврата помещения, согласно Договору) 1 февраля, или 31 января? Дело в следующем, Арендатор составил соглашение по которому: 1. Стороны пришли к соглашению досрочно расторгнуть Договор "31" января 2020 г. п.2. Последним днём аренды считать 31 января 2020 г. п.3. Все остальные условия Договора остаются неизменными и Стороны подтверждают по ним свои обязательства. П.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами. П.6. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах по одному для каждой из сторон и является неотъемлемой частью договора. П.7. Подписи сторон. Я считаю, что 31 января является последним днём аренды, они кстати подписали следующий Договор аренды на 11 месяцев с 01 февраля 2020 г., то же до 01 января 2021 г. В последующих договорах, я буду писать до 31 января или декабря включительно. Я предложил их исполнительному директору, что я переоформлю Акт возврата по истекающему действие (срок) договору 01 февраля 2020 г., но надо разговаривать с их юристом. Зачем они составили такое соглашение, каковы юридические последствия, если я его подпишу. И как правильно. Спасибо.

Прошу ответить на мои нижеперечисленные вопросы, а также оказать помочь в разрешении конфликтной ситуации возникшие в арендных отношениях.

Уведомление о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды (Срок аренды: с 23.01.2014 г. по 15 февраля 2019 г.) Арендатором направлено в адрес Арендодателя за один месяц, что не соответствует условия м договора (по договору аренды за 45 календарных дней до даты расторжения договора).

На период возврата помещения договорные обязательства Арендатор в полном объёме не исполнил:-неудовлетворительное техническое состояние передаваемого помещения,

- не оплачена аренда,

- не в полном объёме оплачены коммунальные платежи.

Со стороны Арендатора был подготовлен для подписания Арендодателем:

Эти приписки, в упомянутых выше соглашении и акте не соответствовали действительности и для Арендодателя были не приемлемы.

Со своей стороны, Арендодатель незамедлительно направил в адрес Арендатора по электронной почте и повторно через полномочного представителя (подпись о получении документов полномочного представителя имеется) свой вариант соглашения о расторжения договора аренды, где прописал требования об исполнении в полном объёме договорных обязательств Арендатором, а также подготовил свой вариант возврата помещения, в которых указал фактическое состояние помещения на момент передачи. Вышеупомянутые документы Арендатором были оставлены без внимания и без подписи.

После получения Соглашения и Акта в редакции Арендодателя, Арендатор:

- в одностороннем порядке досрочно, без судебного разбирательства, расторг договор аренды,

- помещение по акту-возврата Арендодателю не вернул,

- ключи от помещения направил по почте,

На период расторжения договора аренды, договорные обязательства Арендатор в полном объёме не исполнил (не в полном объёме устранены дефекты, что в будущем повлечёт материальные затраты, не оплачена аренда за период передачи помещения, а именно с 04.12. 2017 года по настоящее время, отказывается оплачивать коммунальные платежи).

- дать характеристику правомерность действий Арендатора в данной ситуации;

- как обязать Арендатора подписать Акт возврата помещения в редакции Арендодателя (для того чтобы избежать санкций со стороны налоговых органов)? ;

- в каких случаях Арендатор имеет право отправлять ключи от дорогостоящего имущества по почте, и конкретно для данного случая? ;

- какие основания у Арендодателя не получать данные ключи по почте (нет гарантии, что получив таким образом ключи от помещения, при открытии и осмотре его это имущество будет в полной сохранности, целостности и пригодное для дальнейшей эксплуатации, не исключены затопления с верхних этажей и прочие риски)?

- за какой период в данной ситуации основываясь на договоре и законе Арендатор должен оплатить Аренду и коммунальные платежи? ;

- какие ещё досудебные действия в данной ситуации может предпринять Арендодатель, для принуждения Арендатора исполнить договорные обязательства?

Дополнительно, для данного случая, к вышеупомянутым аргументам прилагаю отдельные пункты с договора аренды:

- в разделе 4. Расчёты.

п. 4.7 Выплата арендной платы осуществляется арендатором до даты прекращения Договора. Коммунальные услуги оплачиваются Арендатором до даты подписания сторонами акта приёма – передачи помещения от Арендатора Арендодателю.

- в разделе 7. Порядок изменения и дополнения и расторжение договора, порядок разрешения споров. П. 7.2 Досрочное расторжение Договора допускается по соглашению Сторон и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно при отказе одной из сторон от настоящего договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором.

П. 7.5 Настоящий договор, может быть, в любом случае расторгнут любой из Сторон, в одностороннем порядке с предварительным письменным уведомлением другой Стороны об одностороннем отказе от исполнения настоящего договора за 45 календарных дней до даты расторжения договора. П. 7.6 Договор, может быть, расторгнут как Арендатором, так и Арендодателем в одностороннем порядке, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключён или был бы заключён на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору, с предварительным уведомлением другой стороны за 30 календарных дней.

В разделе 10. Заключительное положения. П. 10.9 Окончания срока действия настоящего договора влечёт за собой прекращения обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковы имели место при исполнении условий настоящего Договора аренды.

Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), помещений (далее — недвижимость) имеет ряд особенностей. Для сторон важно не только правильно передать, но и вернуть объект аренды. При этом порядок возврата недвижимости аналогичен порядку его передачи .

Условия передачи недвижимости

Арендодатель должен передать арендатору недвижимость в срок, указанный в договоре аренды (далее — договор) . Например, при аренде республиканской недвижимости нужно передать ее арендатору, как правило, в течение 3 рабочих дней после вступления в силу договора .

Обратите внимание!
Если срок передачи не соблюден — арендатор может потребовать расторжения договора и возмещения убытков .

Если в договоре срок не указан, необходимо передать недвижимость в разумный срок . При этом законодательство не предусматривает, какое количество дней в данном случае следует понимать под таким сроком. В случае спора соблюдение сроков по передаче недвижимости будет оценивать суд. Если разумный срок не соблюден, то арендатор вправе потребовать предоставления недвижимости в 7-дневный срок .

Недвижимость нужно передать со всеми необходимыми арендатору принадлежностями и документами, если договором не предусмотрено иное . Рекомендуем перечень таких вещей и документов оформить письменно. Например, указать в договоре или документе о передаче. При аренде помещения, как правило, передают выкопировку из техпаспорта, при необходимости копии эксплуатационных документов на системы водоснабжения, канализации, иные документы.

Обратите внимание!
Если документы и принадлежности к объекту аренды не переданы, арендатор может потребовать расторжения договора и взыскания убытков. В частности, когда он вследствие этого не может пользоваться недвижимостью или значительно лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора .

Каким документом оформить передачу недвижимости

При передаче недвижимости нужно составить и подписать документ о передаче . При его наличии обязательство арендодателя о передаче объекта аренды считают выполненным, если договором не предусмотрено иное . Например, в договоре может быть указано, что обязательство о передаче помещения выполнено после получения ключей от него. Документом о передаче может быть :

— передаточный акт (далее — акт). Его обязательно составляют при передаче госнедвижимости . В иных случаях составить акт или оформить другой документ о передаче решают стороны;

— иной документ. Например, ТН или заключенный договор. Содержание такого документа должно подтверждать передачу недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором .

На заметку
При передаче имущества организации, как правило, оформляют ТН (ТТН) . Исключением является передача недвижимости между организациями по договору аренды с оформлением ПУД . Например, ПУД может быть подписанный акт . В таких случаях составлять ТН или нет — это право организации .

Документ о передаче также необходим, если заключают договор на новый срок по тому же объекту аренды . Например, в случае реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора . При этом возврат недвижимости по ранее действовавшему договору оформляют документом о передаче.

Что указать в документе о передаче

Содержание документа о передаче зависит:

— от условий договора . Например, договор может предусматривать необходимость указания в документе о передаче характеристик передаваемой недвижимости, вида собственности, иные сведения;

— формы собственности на недвижимость. При передаче частной недвижимости стороны, как правило, самостоятельно определяют содержание документа о передаче . Главное требование — наличие в таком документе подписи сторон . Однако для исключения возможных споров рекомендуем подробно указать условия передачи, недостатки и другие сведения о недвижимости. Например, как в акте при передаче республиканской недвижимости.

Госнедвижимость передают в аренду по акту. Содержание акта при передаче коммунальной недвижимости определяют по решению местного Совета депутатов . В большинстве случаев требования о передаче коммунальной недвижимости аналогичны республиканским .

При передаче республиканской недвижимости в акте нужно указать :

1. Место и дату его составления.

2. Регистрационный номер и дату заключения договора.

На заметку
Арендодатель должен вести учет заключенных договоров по сдаче в аренду госнедвижимости .

3. Информацию о состоянии передаваемой недвижимости. Например, материал и отделку внутренних и неотделимых частей помещения (стен, пола, потолка, окон, дверей и др.), сведения об инженерно-техническом оборудовании (отопление, электроснабжение и пр.), телефоне, пожарной и охранной сигнализации, необходимости проведения текущего или капитального ремонта и другую информацию. Состояние передаваемой недвижимости должно соответствовать условиям договора, назначению имущества, техническим и иным требованиям законодательства .

При наличии недостатков или неисправностей объекта аренды нужно указать об этом в документе о передаче, а также прописать порядок и сроки их устранения .

Пример формулировки:

«При осмотре арендатором выявлены следующие недостатки/неисправности нежилого помещения: _____________________. Арендодатель обязуется __________________________
(указать порядок устранения недостатков/неисправностей: самостоятельно, с привлечением других лиц и т.д.)

При отсутствии недостатков или неисправностей, иных претензий к арендуемой недвижимости рекомендуем указать это в акте. В таком случае арендатор не сможет потребовать уменьшения арендной платы (возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, ссылаясь на недостатки, которые должны были быть обнаружены им во время передачи недвижимости .

Пример формулировки:

Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использовать арендованное имущество по назначению. Суд в иске отказал, поскольку при заключении договора аренды и передаче имущества истец не заявил возражения по данному обстоятельству. При этом в передаточном акте истец указал, что претензий к переданному имуществу не имеет

4. Подписи сторон (их представителей). Кроме того, рекомендуем указать должность представителей и документ, подтверждающий их полномочия. Как правило, доверенность .

Акт может содержать иную информацию . Например, перечень передаваемых с недвижимостью документов и принадлежностей, список присутствующих при подписании акта лиц и др. . Стороны вправе указать в акте и приложить к нему фотографии передаваемых площадей. Подробное описание порядка передачи недвижимости, ее характеристик может послужить доказательством для обоснования своей позиции в суде при возникновении спора.

Если документа о передаче нет

Возможны дополнительные материальные затраты у сторон. Арендатор обязан вносить арендную плату с момента фактической передачи недвижимости и до ее возврата (освобождения) . Момент передачи и возврата недвижимости указывают в документе о передаче . Суд в случае спора, как правило, взыскивает арендную плату за период, указанный в документе о передаче.

Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате включительно до даты подписания акта о возврате помещения. Ответчик возражал, поскольку уведомил арендодателя о досрочном прекращении договора ранее даты подписания акта. Суд, рассмотрев материалы дела, постановил: взыскать с арендатора задолженность по арендной плате включительно по дату подписания акта, а также понесенные судебные расходы

Постановление апелляционной инстанции экономического суда
Минской области от 27.10.2016 (дело N 192-5/2016/347а)

Материальных затрат стороны могут избежать, если в суде будет доказан факт передачи недвижимости или уклонения другой стороной от подписания документа о передаче . При этом суд оценит действия сторон по выполнению обязательств о передачи недвижимости. Например, доказательством передачи недвижимости может являться нахождение арендатора на арендуемых площадях, оплата арендных платежей и др. В качестве доказательств возврата недвижимости суд может признать попытки возврата объекта аренды, отсутствие арендатора на арендуемых площадях, уклонение арендодателя от принятия недвижимости и др. Рекомендуем доказательства зафиксировать письменно, например, составить акт об уклонении от передачи объекта аренды.

Предусмотрена административная ответственность за нарушение порядка сдачи в аренду:

госнедвижимости. Возможен штраф до 200 БВ . Если нарушение повлекло выбытие недвижимости, максимальный штраф составляет 1000 БВ ;

мест для торговли. По данному нарушению предусмотрен штраф до 500 БВ . Повторное нарушение, совершенное ИП в течение года, может повлечь лишение права заниматься определенной деятельностью с конфискацией части имущества .


Е. М. Тараненко
автор статьи, консультант Аскон по юридическим вопросам

Порядок возврата арендодателю арендованного имущества установлен гражданским законодательством. Если арендатор не вернул арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ).

Последние месяцы ситуация осложнялась ограничениями из-за пандемии коронавируса, из-за которых терпели убытки по сути все. Вопросов с арендой много. Один из сложных: может ли арендатор при досрочном расторжении договора аренды в период пандемии отказаться от внесения арендной платы за просрочку возврата арендуемого имущества, мотивируя отказ ограничениями из-за пандемии, необходимостью получения результатов тестирования на COVID-19 ответственных за возврат работников.

Однако возникает вопрос: может ли арендатор при досрочном расторжении договора аренды в период пандемии отказаться от внесения арендной платы за просрочку возврата арендуемого имущества, мотивируя отказ ограничениями из-за пандемии по коронавирусу, а также необходимостью получения результатов тестирования ответственных за освобождение имущества работников на предмет отсутствия заболевания COVID-19.

Как в законодательстве

В соответствии с гражданским законодательством при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3 ст. 307 ГК РФ). При этом обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Запрещено злоупотребление правом, к которому можно отнести не только осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, но и действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, стороны любого договора, в том числе договора аренды, должны действовать добросовестно, с должной заботливостью и осмотрительностью. В силу требований приведенных правовых норм поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Соответственно, при заключении дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, определяющего порядок и сроки возврата арендуемого имущества арендодателю, в период режима повышенной готовности из-за пандемии по коронавирусу арендатор должен был оценить возможность исполнения условий такого соглашения с учетом рисков, связанных с постоянно меняющимся законодательством. Оценка предпринимательских рисков является прямой обязанностью арендатора как коммерческого юридического лица (ст. 2 ГК РФ).

Можно ли ссылаться на коронавирус

Ссылка на то, что просрочка возврата арендуемого имущества была вызвана объективными обстоятельствами, на которые арендатор не мог влиять: необходимость тестирования на коронавирус и длительность ожидания результата, которая возникла после заключения дополнительного соглашения в период, когда должно было проводиться освобождение имущества арендодателя, - также представляется несостоятельной в силу следующего.

Основания и случаи обязательного и рекомендованного тестирования на коронавирус установлены в ряде актов, в частности, во "Временных методических рекомендациях "Профилактика, диагностика и лечение новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Версия 7 (03.06.2020)" (утв. Минздравом России) (вместе с "Инструкцией по проведению этиологической лабораторной диагностики коронавирусной инфекции", "Рекомендованными схемами лечения в зависимости от тяжести заболевания", "Инструкцией по соблюдению мер инфекционной безопасности для выездных бригад скорой медицинской помощи, "МР 3.1.0173-20. 3.1. Профилактика инфекционных болезней. Организация противоэпидемических мероприятий в период пандемии COVID-19. Методические рекомендации" (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 21.04.2020), Постановлении Главного государственного санитарного врача РФ от 30.03.2020 N 9 (ред. от 13.04.2020).

Регионы могут установить обязательные меры по проведению тестирования работников.

Москва. В частности, в Москве с 12 по 31 мая было предусмотрено обеспечение проведения исследований на предмет наличия новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в организациях, допущенных к проведению таких исследований в соответствии с законодательством РФ, в отношении не менее 10% работников. С 1 июня 2020 г. должно быть обеспечено в течение каждых 15 календарных дней проведение исследований в отношении не менее 10% работников (п. п. 2.4 - 2.5 Требований к организации деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, при осуществлении которой не принято (отменено) решение о приостановлении посещения гражданами территорий, зданий, строений, сооружений (помещений в них), где осуществляется деятельность таких организаций и индивидуальных предпринимателей, приведенных в Приложении 6 к Указу Мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ).

Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге режим повышенной готовности был введен Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 N 121 "О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)". В данном Постановлении, а также в иных нормативных актах г. Санкт-Петербурга не было установлено требования об обязательном тестировании на коронавирус лиц, продолжающих работу в условиях ограничительных мер.

Таким образом, необходимость получения данных тестирования руководителя арендатора и лиц, ответственных за подготовку и передачу арендодателю имущества, на отсутствие коронавируса не лишает права данных лиц работать удаленно по месту собственного жительства, если данные лица не были помещены в медицинскую организацию. Кроме того, если тестирование проводилось в рамках мониторинга работников, т.е. без наличия признаков заболевания, без контактов с зараженными или заболевшими, ожидание результатов не предусматривает обязательной самоизоляции.

Кроме того, при выявлении невозможности исполнить обязательство в срок арендатор мог незамедлительно уведомить арендодателя о возможной просрочке, а также согласовать новую дату возврата имущества удаленно, а также предложить внести иные изменения в дополнительное соглашение используя телефон, средства конференц-связи или электронную почту.

Позиция Верховного Суда

Также Верховный Суд отметил, что распространение новой коронавирусной инфекции не в каждом случае признают обстоятельством непреодолимой силы. Важны ваш тип деятельности, условия ее осуществления, в том числе регион, в котором действует организация. Учитываются и срок исполнения обязательства, характер неисполненного обязательства, разумность и добросовестность действий должника и т.д. Также Верховный Суд РФ разъяснил, что применительно к нормам ст. 401 ГК РФ обстоятельства, которые вызваны угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также меры органов госвласти и местного самоуправления по ограничению ее распространения (в частности, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физлиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений) могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие критериям обстоятельств непреодолимой силы и причинная связь между ними и тем, что вы не исполнили обязательства (("Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020)).

Соответственно, при просрочке возврата арендуемого имущества в период ограничительных мер из-за пандемии по коронавирусу освобождение арендатора от обязанностей, установленных законом, как то: внесение арендной платы и возмещение убытков арендодателя, - не предусмотрено.


Е. М. Тараненко
автор статьи, консультант Аскон по юридическим вопросам

Возврат помещения арендодателю

Опытным арендодателям известно, как применять неоднозначность судебной практики к своей выгоде. И тогда расторжение договора аренды может обернуться неожиданными расходами для арендатора. Следуя приведенным в статье советам, арендатору удастся понести наименьшие затраты при расторжении договора аренды и возврате ранее арендуемого помещения его собственнику.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К примеру, если арендатор внес отделочные изменения в арендуемый объект для приспособления под нужды своего предприятия, то при расторжении аренды ему потребуется осуществить демонтаж этих изменений.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Одинаково важно не только вывезти имущество из ранее арендуемого помещения, но также возвратить арендатору его имущество. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №307-ЭС17-21118.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

  • объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
  • недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Нотариальное удостоверение факта возврата помещения путем привлечения нотариуса к процедуре обратной передачи недвижимости арендодателю обладает высокой доказательной силой, т.к. не требует повторного доказывания.

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Отметим, что отсутствие явки какой-либо из заинтересованных сторон (в рассматриваемом случае – стороны арендодателя) не является препятствием к проведению осмотра в присутствии нотариуса.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Вопрос-ответ (1)

АРЕНДАТОР НЕОЖИДАННО 28.04(27.04 у него закончился оплаченный период) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОСВОБОДИЛ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕ ПРЕДУПРЕДИЛ.По viber28.04 прислал заявление о расторжении договора Аренды нежилого арендуемое помещения с 28.04. По причине отсутствия клиентов из-за коронавируса.Доказательств никаких не привел..Я ответила:не имеет оснований .В договоре обязан предупредить за 2 месяца.и имеет долг .7.05 Он оплатил долг.6.05.составил Акт возврата помещения в в присутствии своих свидетелей(бе меня).Все бумаги :Акт.Платежное поручение.Соглашение о расторжении Договора Аренды ( текст составлен и подписан им с датой 28.04) и ключи я получила 16.05.по почте.Правомерны ли его действия по расторжению Договора с 28.04.С какого числа правильно должен быть расторгнут Договор.Его деятельность -Мастерклассы по рисованию.Помещение находилось на 2м этаже (часть2 го этажа) в 4этажном здании.Комплекс не закрывался .Я указаний не давала.Дополнительных соглашений к Договору не подписывадось.так как не было заявлений других кроме 28.04.вывоза оборудования.

Читайте также: