Сторонами договора постоянной ренты могут быть граждане и коммерческие организации

Обновлено: 14.05.2024

Определение постоянной ренты, юридические тонкости составления договора и выполнения его условий, пояснения юристов по особенностям договора.

Постоянная рента кратко

С экономической точки зрения рента – это доход, который на постоянной основе получает собственник любого имущества, предоставляя право им пользоваться. В юриспруденции это понятие связано с составлением гражданско-правового соглашения, согласно которому одни лица регулярно получают помощь (материальную, социальную, бытовую, медицинскую) от других в обмен на пользование своим имуществом.

Существуют пожизненная и постоянная виды ренты, характеристика договоров которых отличается на законодательном уровне. Срок пожизненного соглашения заканчивается со смертью владельца жилья. Особенность постоянной ренты в том, что она не имеет определенного срока действия.

Предмет постоянной ренты

Выплаты и предмет договора постоянной ренты являются его существенными условиями. Плательщиком, при желании, может быть любой дееспособный и платежеспособный гражданин. В этой роли может выступить и некоммерческая организация.

Получатели могут передавать свое право на ренту. Если предметом договора постоянной ренты становится движимое имущество, существенным условием признается то, при котором плательщик обязан застраховать все риски нарушения им принятых обязательств или способ, которым он будет обеспечивать выполнение своих обязательств.

По закону постоянная рента должна выплачиваться плательщиком в виде фиксированных платежей, устанавливаемых по обоюдной договоренности сторон. Размер рентного платежа не должен быть ниже регионального минимума, установленного там, где находится собственность и ее владелец. При отсутствии такового, за основу берется общероссийский средний прожиточный минимум. Предметом договора может стать любое имущество.

Стоит понимать, какие последствия наступят после смерти гражданина-получателя постоянной ренты. Если это случилось право на получение платежей автоматически достается наследникам или же некоммерческим организациям, если произошла реорганизация юрлиц.

Стороны договариваются и о сроках выплат постоянной ренты. Обычно это конец месяца или квартала. Этот пункт необходимо прописать максимально точно. Сумма ежемесячно индексируется. Но не всегда помощь заключается в денежном формате.

Владелец жилья может нуждаться в медицинском уходе, бытовой помощи. Форма и размер постоянной ренты отражается в соглашении.

Выкуп постоянной ренты

Плательщик обязан делать рентные выплаты бессрочно. Но по ст.592 ГК РФ возможен выкуп, что означает прекращение договора постоянной ренты.

Гражданский кодекс РФ не предусматривает оснований, согласно которым можно реализовать это право, поэтому все зависит от волеизъявления плательщика.

Предметом выкупа договора постоянной ренты является право больше не платить ее. Но при этом должны соблюдаться определенные условия:

плательщик за 3 месяца обязан письменно заявить о своем желании прекратить выплаты;
все обязательные платежи выплачены в полном объеме;
в договоре должен отсутствовать пункт, в котором прописано обязательство не реализовать право выкупа;
соглашение не должно содержать информации, согласно которой запрещается на протяжении жизни получателя постоянной ренты или в иной срок выкупать ее.

Но, несмотря на эти ограничения, на законодательном уровне есть возможность, когда получатель постоянной ренты вправе требовать от плательщика ее выкупа.

Такими случаями являются:

есть утеря плательщиком возможности выплачивать установленную сумму;
просрочка выплаты более чем на 12 месяцев;
неисполнение плательщиком иных обязательств, по которым выплачивается постоянная рента;
разделение переданной недвижимости между кругом лиц либо поступление ее в общую собственность.

При реализации права на выкуп постоянной ренты, цена определяется согласно договору. Если же такого пункта нет, то она рассчитывается по сумме всех последних рентных выплат за 12 месяцев.

Постоянная и пожизненная рента

Многие путают постоянную и пожизненную ренту. Но между ними существуют определенные различия, закрепленные на законодательном уровне. Они отражены в следующей таблице.

Критерии отличий	Постоянная	Пожизненная
Получатели	Получателями постоянной ренты могут быть люди и некоммерческие организации	Исключительно физические лица
Сроки выплат	Регулярно и бессрочно	Регулярно на протяжении жизни получателя
Способы выплат	Денежными средствами, а также услугами, вещами	Деньгами
Право выкупа	Имеется. Он означает прекращение постоянной ренты	Нет
Наследование прав ренты	Имеется	Отсутствует

Договор постоянной ренты — пояснение эксперта-юриста

Спикер — Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС. Специализация: юридическое сопровождение деятельности предприятий среднего и малого бизнеса; консультирование по вопросам гражданского и налогового дела.

Александр Доронин, Директор юридической компании РОСЛЕКС

Понятие и содержание договора постоянной ренты

Для начала, стоит прояснять, что есть договор ренты. Договором постоянной ренты признаются соглашения между сторонами, где одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество. Соответственно, из этого определения мы уже понимаем, что сторонами данного договора являются получатель (рентный кредитор) и плательщик (рентный должник).

Стороны договора постоянной ренты

Рентным кредитором по сущности является лицо, которое передаёт своё имущество в собственность другому лицу для получения материальной выгоды или дохода на протяжение неопределенного периода времени. Рентными кредиторами по договору постоянной ренты могут являться так же НКО (некоммерческие организации) или физические лица.

Рентный должник — это лицо, которое принимает возложенное на него обязательство уплачивать рентному кредитору доход или же, проще говоря, ренту в течение неопределенного периода времени в обмен на получение в свою собственность имущества. Плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица.

Прекращение договора постоянной ренты

Прекращение договора постоянной ренты может происходить на основании соглашения сторон. В некоторых случаях получатель отказывается от получения рентных выплат либо, проще говоря, прощает долг. Так же согласно законодательству существуют частные случае прекращение договора постоянной ренты по двум основаниям:

Переход права требования постоянной ренты к лицу, которое в силу закона не может выступать получателем.
Выкуп ренты.

Но договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30-ти лет со дня заключения договора.

Такими же правами обладает и получатель ренты. Он вправе потребовать выкуп ренты от плательщика в случаях, предусмотренных статьей 593 ГК РФ. Например, когда плательщик ренты просрочил ее выплату больше чем на один год (если иное не предусмотрено договором), плательщик нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты, плательщик признан неплатежеспособным или же когда предметом договора являлось недвижимое имущество (например, земельная рента), которое поступило в общую собственность.

Риски

Что касаемо рисков, то тут всё гораздо проще чем, например, с договором пожизненной ренты. Так, риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несёт плательщик. Это означает, что даже несмотря на то, что при случайной гибели или случайной порче имущества плательщик продолжает исполнять свои обязательства по уплате, прекратить он их может только в случае выкупа.

Существенные условия договора постоянной ренты

Прежде, чем заключить соответствующее соглашение, нужно иметь понятие о содержании договора постоянной ренты, изучить все тонкости процесса, разобраться с понятиями и особенностями. Если говорить кратко, постоянная рента является содержанием собственника жилья посторонними лицами, которые в будущем получат право на владение его жилой площадью. Любое имущество может считаться объектом постоянной ренты, а субъектами – те, кто ее получает или платит.

Особенности составления договора

ВАЖНО! Если договор не будет нотариально заверенным, он признается недействительным.

В соглашении указываются права получателя и плательщика постоянной ренты, а также их обязанности. Получатель обязуется осуществить передачу своего имущества в пользу плательщика и может требовать регулярные выплаты, плательщик, в свою очередь, обязан регулярно выплачивать ренту и вправе потребовать передачу имущества.

В договоре постоянной ренты фиксируется сумма выплат. Также при необходимости оговаривается предоставление различных услуг, вещей. Срок выплат устанавливают стороны по обоюдному желанию.

При составлении формы договора постоянной ренты учитываются и возможные риски. Плательщику стоит помнить, что все убытки, возникшие по причине повреждения имущества, несет он. Для получателя основным риском является утрата плательщиком его платежеспособности или просрочка выплат.

Особенности постоянной ренты — комментарий эксперта

Алексей Головченко, Управляющий партнер Юридической Компании ЭНСО

Так что же такое договор ренты? При заключении договора ренты стороны договариваются, что получатель передаст плательщику имущество. Плательщик за это должен будет выплачивать получателю регулярно денежное содержание или предоставлять содержание в иной форме. Согласно п. 2 ст. 583 Гражданского кодекса РФ рента может быть постоянной, то есть бессрочной, и заключается на период жизни получателя ренты, то есть пожизненной.

Согласно действующему законодательству получателями постоянной ренты могут быть физические лица и некоммерческие организации, созданные на неопределенный срок.

Если срок существования некоммерческой организации ограничен временными или иными рамками (скажем подготовкой к проведению какого-нибудь мероприятия), то они не могут быть получателями такой ренты.

Коммерческие организации и предприятия также не могут, ибо получение ренты подразумевается существование на регулярно поступающие денежные средства не связанные с предпринимательской деятельностью. Что же касается коммерческих предприятий, то существуют они за счет получения дохода от своей деятельности.

Форма, размер и сроки выплаты постоянной ренты

Следующим отличительным признаком постоянной ренты от пожизненной является передача ее в порядке наследования или уступки прав. Договор пожизненной ренты заключается на срок, связанный с непосредственным жизненным циклом получателя. Что касается постоянной ренты, то после смерти получателя она перейдет к наследникам. Если получателем постоянной ренты являются организации, и они впоследствии претерпели реорганизацию, то правопреемник становится получателем. Все ограничения по ренте не должны содержать главного ее признака — бессрочности.

Если же выплата ренты прекращается после реорганизации предприятия-получателя, она автоматически становится пожизненной. Однако предприятие может передать получение ренты другому лицу, что не прекращает ее срока существования.

Что же касается физического лица, то можно наложить запрет на передачу права получения ренты третьим лицам, но не в порядке наследования. При составлении договора на постоянную ренту ограничения не могут касаться всего, чтобы не прекратился её цикл.

Выплата постоянной ренты

Теперь о размере выплат. Мир не стоит на месте, все меняется, инфляция растет. Все это очень рискованно. Согласно п. 2 ст. 590 Гражданского кодекса РФ законодатель устанавливает минимальный размер постоянной ренты: величина прожиточного минимума на душу населения по месту нахождения имущества и изменяется в соответствии с изменением этой величины.

Получение платежей

Следующий момент порядок получения платежей. Преимущественно они предусматриваются в денежной форме или её эквиваленте в виде выполнения услуг или предоставления имущества. Если договором не предусмотрено иное, то, согласно гражданскому кодексу, постоянная рента выплачивается к конце каждого календарного квартала. То есть 4 раза в год.

Предположим, что переданный в ренту дом сгорел. Как быть тогда плательщику ренты? Этот риск полностью лежит на нем. Ведь имущество ему передано безвозмездно. И получателя ренты, в общем-то, не должно волновать, что произошло с имуществом и по чьей вине оно пострадало. Если имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, то в этом случае плательщик может инициировать изменение условий выплаты или же полностью прекратить исполнения обязательств. Хотелось бы посоветовать сторонам застраховать этот пункт
договора.

Прекращение договора постоянной ренты возможно. Однако следует помнить, что смерть получателя ренты либо прекращение его существования не являются основаниями для прекращения обязательств для выплаты ренты. Одним из основания для прекращения ренты может быть её выкуп. Выкуп ренты может быть ограничен жизненным циклом получателя ренты и не позднее 30 лет с момента заключения договора. Однако договоры с временными ограничениями относятся к договорам с рисками.

Право на выкуп постоянной ренты

Выкуп имущества, который заложен в ренту, обозначает выплату плательщиком ренты стоимость имущества, которая заложена в самом договоре. Если такое условие отсутствует в договоре постоянной ренты то цена определяется по суммарным платежам за год. О своем желании о выкупе ренты плательщик должен уведомить получателя не менее, чем за 3 месяца до прекращения платежа. Получатель ренты имеет право настаивать на том, чтобы плательщик ее выкупил. Данное требование может иметь место в случае:

Кому выгодно соглашение

Больше всего постоянной рентой ГК (гражданский кодекс) интересуются пожилые люди, являющиеся собственниками жилья, но нуждающиеся в материальной и социальной помощи. Причем договор зачастую заключают не только одинокие старики, не имеющие наследников, но и те, у кого они есть.

Некоторые наследники забывают о своих престарелых родственниках, не навещают их, не заботятся, но после их смерти быстро заявляют свои права на имущество. Поэтому старички, у которых отношения с детьми и внуками не сложились, по примеру своих знакомых, заключают соглашение постоянной ренты и предпочитают получать от других людей постоянную помощь, а за это в будущем к плательщикам перейдет право на их жилую площадь.

Заключение

Постоянная рента – хороший способ для владельцев жилья улучшить благосостояние, получить дополнительную медицинскую, социальную, бытовую помощь в обмен на разрешение распоряжаться посторонним лицам их собственностью. Но предварительно важно ознакомиться с юридическими нюансами этого процесса, чтобы не остаться без средств к существованию даже в случаях возникновения рисков.

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Комментарий к Ст. 589 ГК РФ

1. Комментируемая глава называет три вида рентных отношений: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. По нашему мнению, существует всего лишь два вида договора: постоянная рента и пожизненная рента. Договор пожизненного содержания с иждивением — это лишь разновидность договора пожизненной ренты. Этой точки зрения придерживаются ряд авторов .

———————————
См.: Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 619; Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов (§ 3 гл. 34; автор — В.С. Ем). М.: Статут, 2010. С. 302.

Следует признать, что в современной науке существуют и другие точки зрения, авторы которых приходят к выводам, что это три самостоятельных вида договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Все эти договоры относятся авторами к самостоятельным видам на основании существующего между ними различия по присущему каждому из них исключительному моменту .

———————————
См.: Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1999. С. 131 (автор — А.П. Сергеев).

2. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен рентному кредитору (получателю ренты). Кодекс устанавливает исчерпывающий перечень субъектов, которые могут выступать на стороне получателя постоянной ренты, — граждане и юридические лица (некоммерческие организации), если это не противоречит закону и целям их деятельности.

Рентным кредитором признается лицо, которое по смыслу ст. 583 ГК РФ передает свое имущество рентному должнику (плательщику ренты) в собственность. При этом, передавая имущество в собственность, получатель ренты надеется на получение обеспечения от плательщика ренты в течение длительного периода времени.

3. В п. 2 ст. 583 ГК РФ устанавливается возможность обязать плательщика ренты выплачивать ее бессрочно (постоянно). Это положение определяет главный и существенный признак постоянной ренты — бессрочный характер обязательства плательщика по выплате ренты. Именно эта бессрочная обязанность и позволяет определить специфику субъектного состава договора постоянной ренты.

Среди трех видов ренты постоянная является единственной, в которой на стороне получателя могут выступать не только граждане, но и некоммерческие организации.

В своем исследовании М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, признавая возможность участия на стороне рентного кредитора (получателя ренты) некоммерческих организаций, указывали, что при этом постоянная рента, как разновидность ренты, сохраняет основную черту последней — некоммерческий характер. Поскольку рента не является прибылью, то на стороне получателя ренты могут выступать некоммерческие организации, а сама рента может быть использована ими для покрытия своих особых потребностей, не являющихся личными и бытовыми .

———————————
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 619.

Нельзя не согласиться с этим замечанием. Коммерческие лица в принципе не могут выступать на стороне получателей ренты. Это связано с тем, что основной целью деятельности любой коммерческой организации является извлечение прибыли. Получение ренты — это не предпринимательская деятельность. Следует согласиться с утверждением известного российского ученого С.А. Хохлова о том, что статус и деятельность коммерческого лица несовместимы с положением рантье, живущего на доходы, в создание которых он не вовлечен .

———————————
См.: Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. С. 320.

Согласно п. 1 комментируемой статьи на стороне получателя ренты могут выступать некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

4. Положение п. 1 комментируемой статьи позволяет определить условия, при которых некоммерческая организация не может быть получателем ренты. Эти ограничения напрямую связаны с порядком создания и деятельности некоммерческих организаций — такие организации обладают правами и несут обязанности лишь в целях осуществления деятельности, которая определяется в учредительных документах организации. На практике это может означать то, что получение ренты для покрытия потребностей организации, не носящих личный и бытовой характер, должно быть прописано в ее учредительных документах в качестве прямой записи .

Можно выделить критерии, которые позволят определить круг некоммерческих организаций, не могущих выступать в договоре постоянной ренты в качестве получателя ренты.

Во-первых, некоммерческие организации, созданные на определенный срок или для достижения определенных целей. Эти цели должны быть прямо закреплены в учредительных документах организаций, которые не могут вступать в отношения постоянной ренты в связи с невозможностью обеспечить бессрочный характер таких отношений. По достижении определенной учредительными документами цели или наступлении срока, указанного учредителями при создании такой организации, последняя должна прекратить свое существование. Следовательно, бессрочность обязательств постоянной ренты не может быть обеспечена.

Во-вторых, некоммерческие организации, созданные для выполнения определенного вида деятельности и для достижения определенного рода целей, которые невозможно определить как социальные, благотворительные или культурные. Эти цели могут носить, например, управленческий характер и не позволить нам признать данную некоммерческую организацию получателем ренты.

И в-третьих, существует очень интересный аспект исключения определенного вида некоммерческих организаций из возможного числа получателей постоянной ренты. Речь идет об организациях, которые хотя и относятся ГК РФ к некоммерческим, но имеют законодательный запрет на распоряжение закрепленным за ним имуществом. Речь идет об учреждениях. Эту позицию наиболее основательно и подробно осветил в своих исследованиях В.С. Ем. Он считает, что учреждения по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. В случаях, когда такая возможность существует, учреждения не могут ее реализовать для отчуждения имущества с целью получения постоянной ренты. Пункт 2 ст. 298 ГК РФ позволяет учреждению распорядиться частью имущества как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности. Однако эта деятельность признается коммерческой — учреждение преследует предпринимательские цели. В этот момент можно применить к указанным отношениям общий запрет на получение постоянной ренты коммерческими лицами .

———————————
См.: Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов (§ 3 гл. 34; автор — В.С. Ем). М.: Статут, 2010. С. 308.

5. Пункт 2 комментируемой статьи определяет общие условия и порядок передачи прав получателя постоянной ренты по договору.

Возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки права требования (цессии), перехода прав получателя ренты по наследству в результате универсального правопреемства или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором, является реализацией второго признака договора постоянной ренты.

Комментируемая статья по своей сути определяет возможные способы перехода прав и два вида ограничений на такой переход.

Сама возможность перехода прав вытекает из сущности ренты, имеющей некоммерческий характер. По этой же причине для перехода прав получателя постоянной ренты не требуется согласие плательщика ренты.

Правовые ограничения при передаче прав получателя постоянной ренты выражаются: во-первых, в возможных способах перехода прав: в уступке права требования как для граждан, так и для юридических лиц, наследование — для граждан и правопреемство при реорганизации юридических лиц; во-вторых, в круге субъектов, которые могут стать получателями постоянной ренты: это могут быть исключительно лица, указанные в п. 1 комментируемой статьи. Это значит, что права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, которые могут выступать в качестве получателей постоянной ренты.

Каковы могут быть правовые последствия в случае, когда после совершения передачи прав получателя постоянной ренты станут известны факты, позволяющие утверждать, что в результате передачи прав были нарушены правовые ограничения? Речь может идти о том, например, что в результате реорганизации юридического лица к правопреемнику перейдут права получателя постоянной ренты. В то же время учредительные документы правопреемника не предоставляют возможность получать постоянную ренту.

Эта же ситуация может иметь место при цессии. Закон допускает цессию права получателя постоянной ренты как таковую, но требования из договора постоянной ренты могут быть уступлены только некоммерческим организациям, если это соответствует целям их деятельности.

На наш взгляд, тут должны быть применимы нормы ГК РФ о недействительных сделках: сделка может признаваться как ничтожной с момента ее совершения, так и оспоримой.

Кодекс предусматривает возможность установления законом или договором ограничений или полного запрета на переход прав получателя постоянной ренты.

Следует согласиться с мнением В.С. Ема о том, что любые ограничения и запреты на передачу прав получателя постоянной ренты, которые стороны могут установить договором, не должны лишать договор бессрочного характера. Невозможно согласовывать в договоре невозможность для гражданина передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут переходить в порядке универсального правопреемства по наследству. Если эти два условия будут присутствовать в договоре, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты будет связан лишь на период жизни гражданина — получателя ренты .

———————————
См.: Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов (§ 3 гл. 34; автор — В.С. Ем). С. 309.

6. Особые требования к плательщику ренты (рентному должнику) ГК РФ не предусматривает. Следует согласиться с тем, что плательщиком ренты могут быть граждане и юридические лица. Исключение могут составлять конкретные случаи, когда, например, юридическое лицо обладает специальной правоспособностью, которая не предусматривает возможности выступать плательщиком постоянной ренты.

Вопрос о возможных плательщиках ренты, на наш взгляд, следует рассматривать как проблему фактического, а не юридического порядка. При заключении договора получатель постоянной ренты должен определить заинтересованность потенциального плательщика в получении имущества, которое может выступать в качестве обеспечения ренты, и в фактической возможности выполнить требования, которые законом предъявляются к договору ренты и обеспечению выполнения плательщиком своих обязательств по договору .

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону. Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты. Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц. При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей. В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств.

Форма договора постоянной ренты

Соглашение о постоянной ренте, независимо от вида и стоимости передаваемого плательщику имущества, должно быть заключено письменно и нотариально удостоверено. Если такое соглашение предусматривает в качестве предмета постоянной ренты недвижимость, то оно подлежит государственной регистрации. При нарушении требования нотариально удостоверить соглашение о постоянной ренте, такое соглашение будет считаться ничтожным, то есть недействительным с самого начала. Если соглашение о передаче под ренту недвижимости будет удостоверено нотариусом, но не пройдет процедуру государственной регистрации, то оно будет считаться лишь незаключенным, потому что закон не ставит регистрацию соглашения в зависимость с его недействительностью.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты. Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте. Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте. Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация - разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Главным признаком постоянной ренты является бессрочный характер обязательства по выплате ренты,возложенного договором на плательщика ренты. Это означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 523 ПК).

Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения. Такие некоммерческие организации, как учреждения, по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Они также не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности. Ведь при осуществлении разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели. Поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты коммерческими юридическими лицами.

Коммерческие юридические лица не могут быть получателями ренты, будучи субъектами предпринимательской деятельности, неразрывно связанной с оборотом имущества и потому не совместимой с рентными обязательствами. Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, а также некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

Данная возможность может быть запрещена законом или договором (п. 2 ст. 523 ГК). Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные в законе, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным лишь на период жизни гражданина — получателя постоянной ренты.

Размер рентных платежей является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторонами в договоре. Придание условию о размере рентных платежей качеств существенного объясняется рисковым характером договора постоянной ренты. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что (если иное не предусмотрено договором) ее размер увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (п. 3 ст. 524 ГК).

Основной формой рентных платежей при постоянной ренте является денежная. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.2 ст.524 ГК РК).

Если иное не предусмотрено договором, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала. (ст.525 ГК РК)

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества,переданного под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 529 ГК РК).

Прекращение договора постоянной рентывозможно как по общим основаниям, предусмотренным в гл. 21 ГК, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты. Однако прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юридического лица, невозможно потому, что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из договора постоянной ренты является ее выкуп.В соответствии со ст. 526 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Любое условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть лишь одно ограничение на выкуп ренты, а именно: невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 526 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной рентыв которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.

Выкуп ренты означает выплату плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (ст. 528 ГК РК).

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано бесплатно под выплату ренты, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества. (п.3 ст.528 ГК РК).

О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не установлено договором;

2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 521 ГК РК);

3) плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;

4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

5) в других случаях, предусмотренных договором. (ст.527 ГК РК)

Сторонами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями могут быть не коммерческие организации и граждане (если они сами были собственниками, являются правопреемниками в порядке наследования, совершен договор в пользу третьего лица). Предметом договора постоянной ренты является с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, с другой рентные платежи.

Пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.

Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Они устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты непередаваемы, так как неразрывно связаны с его личностью.

Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение всей его жизни. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. В качестве иного в договоре пожизненной ренты может быть указано, что рентные платежи вносятся авансом за определенный период времени.

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. При этом в расчете на месяц он должен быть не менее минимальной заработной платы, установленной законом. При увеличении установленного законом минимального размера платы труда размер пожизненной ренты подлежит пропорциональному увеличению.

Договор пожизненной ренты — это срочная сделка. Обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены плательщиком ренты только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданное под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. (ст.534 ГК РК).

В отличие от плательщика ренты получатель пожизненной ренты наделяется правом прекратить обязательства из договора пожизненной ренты. Так, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст.528 ГК РК, либо расторжения договора. Более того, если под выплату пожизненной ренты отчуждены бесплатно квартира, жилой дом или иное имущество, получатель ренты вправе при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. (ст.533 ГК РК)

Читайте также: