Ст 64 2 фз об ипотеке в договоре купли продажи как прописать

Обновлено: 08.07.2024

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. -->

Высшее экономическое образование.
15 лет работы в банке.
Независимый эксперт.
Финансовый аналитик.
Обладает сертификатами от ЦБ РФ. . Facebook. .

Общие положения
Заключение контракта
Про закладную и госрегистрацию ипотеки
Сохранение недвижимости
Передача прав на имущество
Последующие ипотеки
Переуступка прав и обращение взыскания
Продажа заложенной недвижимости
Особенности ипотеки с земельными участками
Особенности залога нежилого имущества
Особые условия при залоге квартир и домов
Заключительная часть

Общие положения

Первая глава ФЗ об ипотечном залоге недвижимости состоит из 7 статей. В первой описано, при каких обстоятельствах, и на каких условиях возникает ипотека, а также законодательные способы регулирования. В этой же главе указано, что имущество, отдаваемое в залог по ипотечному кредитованию, остается в пользовании заемщика, а не передается кредитору. А предоставить собственность в залог может не только собственник, но и другие лица, у которых есть на это соответствующие документы и разрешения.

В тексте закона четко указано, что сумма за заложенную недвижимость, которую клиент получает от кредитора, не может превышать ее стоимость. Заем может равняться залогу или быть меньше его. Прописываются и особые ситуации, когда кредитор несет расходы на содержание заложенной недвижимости. В этом случае кредитная организация вправе компенсировать собственные затраты за счет реализации залога.

Ст.5 ФЗ 102 четко определяет имущественные категории, которые могут быть использованы в качестве залога:

наделы земли, кроме тех, которые относятся к государственным или муниципальным, для таких участков отдельные правила;
постройки, предприятия, отдельные сооружения;
квартиры в многоэтажках и частные дома или их части, которые могут быть отдельно выделены;
гаражи, хозпостройки, садовые домики;
парковочные машино-места;
водный и воздушный транспорт.

В 6-ой статье оговаривается право передачи недвижимости в залог. А в 7-ой говорится о жилплощади, находящейся в общей или совместной собственности. Если происходит залог такой недвижимости, то необходимо собирать бумаги о согласии всех дольщиков. Но если возможно выделение доли из общего имущества потенциальному заемщику, то он вправе самостоятельно распоряжаться личной недвижимостью.

У владельца доли есть право на использование ее в качестве залога, но редко какой кредитор согласится с такими условиями. Подобное имущество сложно продать, оно относится к неликвидным вариантам. Но для дополнительного обеспечения по кредиту такое имущество можно использовать. При этом кредитор больше внимания уделит платежеспособности заемщика и его кредитной истории. Такие данные могут лучше проинформировать о финансовой дисциплине, доходах и исполнительности клиента.

Заключение контракта

В договорах на кредит с залогом недвижимости обязательно указывать:

объект залога и его оценочную стоимость;
состав, объем и срок для выплат.

В кредитном договоре жилплощадь или другое имущество, передаваемое в залог, подробно описывают, для его однозначной идентификации. Указывают название, описание и расположение. Если имущество находится в аренде, к нему применяют такие же правила. Но при этом дополнительно вписывают срок аренды.

При оформлении ипотеки физическому лицу в договор вписывают такие сведения:

общую сумму по кредиту;
график внесения платежей по погашению займа.

В этой же главе содержится статья, посвященная информированию залогодержателя о правах сторонних лица на предмет залога.

Про закладную и госрегистрацию ипотеки

Описание закладной по ипотеке дано в третьей главе ФЗ-102. В этом разделе прописаны основные положения, условия оформления и работа с электронной версией документа.

По сути, закладная — это именная ценная бумага. Но ее оформление при ипотеке необязательно. Никто не обязывает оформлять подобную бумагу при этом виде кредитования. Если закладная оформлена, то право на нее может быть переуступлено. Тому, как это сделать, посвящена отдельная статья.

Когда заемщик погашает задолженность, кредитор возвращает закладную. Собственник самостоятельно снимает обременение с имущества в госоргане.

В четвертой главе прописаны этапы госрегистрации залога. Здесь указано как вносится, редактируется, корректируется, исправляется или изымается запись об ипотеке из государственного реестра. Также в статьях говорится о действиях собственника имущества при ликвидации залогодержателя. Например, при банкротстве кредитора.

В этой же главе указано, что госпошлину за оформление госрегистрации уплачивают при внесении записи или при ее корректировках. Налог составляет:

Содержание	Физические лица	Юридические лица
Внесение записи	1 000 рублей	4 000 рублей
Корректировка записи	200 рублей	600 рублей

При оформлении договора между физическим и юридическим лицом устанавливается размер выплаты как для физического лица. Налоги и сборы величины не постоянные. Они зависят от действующего на текущий момент законодательства, поэтому актуальную стоимость следует смотреть на день госрегистрации.

Сохранение недвижимости

Заложенное имущество должно надлежащим образом использоваться и сохраняться. Это вписано в текст договора. А из пятой главы закона 102 по ипотеке можно узнать более детально нюансы об обязанностях и ответственности сторон в отношении залога:

Как собственник недвижимости может использовать заложенное имущество. Никаких ограничений кредитор не имеет права устанавливать. Более того владелец жилья может даже извлекать дополнительный доход от личной собственности, оформленной в залог. Например, сдавать арендаторам посуточно или на более продолжительный срок.
Кто проводит ремонт заложенной недвижимости. Все расходы на ремонт жилья несет его владелец, если иное не прописано в дополнительных соглашениях. К тому же, кредитор вправе потребовать досрочно погасить заем, если заложенное имущество утрачивает свою первоначальную стоимость из-за халатного отношения собственника.
Как проходит страхование объекта недвижимости, предоставляемого в залог. Страховку жилплощади обязательное условие при ипотечном кредитовании. Ее оплачивает заемщик. При этом она не может составлять менее 10 % от стоимости недвижимости, но и не может превысить 50 % от основной суммы долга. Некоторые кредитные учреждения предлагают своим заемщикам оплатить также личное страхование. Но банки не имеют права принудить клиента приобретать такой полис. Отказ от личного страхования может послужить поводом для пересмотра процентной ставки по кредиту в сторону увеличения.
Какие меры допустимо применять для защиты залога от порчи и утраты. А также от действий третьих лиц. Если возникает реальная угроза, то владелец обязан уведомить банк обо всем, что ему известно и может повлечь утрату залога.
О правах кредитора проверять имущество, оформленное в залог.
Какие последствия наступают при утрате или порче ипотечной недвижимости для владельца и кредитора.

При пренебрежении обязанностями со стороны владельца недвижимости, несвоевременном ремонте или преднамеренной порче, кредитор может просить досрочно закрыть договор займа.

Передача прав на имущество

процедура отчуждения недвижимости;
сохранение ипотеки при передаче прав на недвижимость в залоге третьему лицу;
последствия при нарушении процедуры отчуждения прав на имущество;
последствия изъятия ипотечного имущества со стороны государства, в том числе по программам реновации.

В этом же разделе указано право кредитора истребовать возврата средств по займу досрочно, в ситуации, когда залоговое жилье изымается по виндикации. То есть, когда реальный собственник другой гражданин, а не залогодатель. Процедура проходит при вынесенном решении суда по изъятию жилья, которое вступило в силу.

Последующие ипотеки

В седьмой главе введено понятие последующей ипотеки и ситуации, когда допущено ее использовать. В статьях разъяснено при каких условиях один и тот же залог, может быть обеспечением по разным займам одного и того же гражданина или разных физических лиц. Если в тексте первой ипотеке запрещено повторно закладывать имущество, то никаких последующих ипотек возникать не может.

Также в этом разделе описана процедура госрегистрации при оформлении имущества в залог второй или третий раз. И в какой последовательности будут взыскиваться долги с заемщиков, при невыплате кредитов.

Переуступка прав и обращение взыскания

Кредитор может передавать свои права на залог, если это не запрещено условиями договора. Одновременно с этим обязательство по выплате займа может передаваться или нет. Такие детали могут быть прописаны отдельно при оформлении соглашения. Права могут передаваться и на закладную. На ценной бумаге делается запись о новом правообладателе.

В Законе 102 прямо запрещено делать надписи, которые указывали бы на запрет передачи закладной другим кредиторам. Если подобные надписи были сделаны, то они лишены юридической силы и являются недействительными.

Некоторые клиенты не исполняют свои обязательства в срок, тогда кредитор может подать на заемщика в суд. Это прописано в 9 Главе ФЗ-102. При таких обстоятельствах у кредитной организации наступает право реализовать залоговое имущество. Средства, полученные от продажи недвижимости, банк направляет на компенсацию собственных затрат.

Бывает так, что денег вырученных от реализации залога может не хватить на возмещение всех понесенных убытков. Тогда кредитор может в судебном порядке потребовать от заемщика компенсации оставшейся разницы.

Продажа заложенной недвижимости

На аукционе залогу присваивают минимально допустимую стоимость. Если объект не будет реализован, то торги признаются несостоявшимися. На следующем аукционе цена залога устанавливается еще ниже. Кредитор размещает информацию о торгах в официальных изданиях. Участники, которые хотят принять участие в торгах, вносят залог до 5 % от стоимости лота. Покупает недвижимость тот, кто даст большую цену. Остальным участникам залоги немедленно возвращаются.

Покупатель обязан внести остаток стоимости за приобретенную недвижимость в течение 5 дней после торгов. И за следующие 5 дней с ним заключают сделку на продажу имущества.

В ст. 61 описаны условия как будут распределены средства, полученные от продажи залога. Кто на них имеет право и в какой очередности компенсируются долги всем кредиторам. Если вырученная сумма больше, чем долги всем кредиторам, то остаток возвращается бывшему собственнику жилья.

Особенности ипотеки с земельными участками

участок выделен под индивидуальное строительство в рамках социальных программ;
заем берется под благоустройства данного участка;
решение о том, можно ли заложить данный участок выносит муниципалитет.

Владелец земли не должен быть у кредитора разрешение под его застройку. Срабатывает принцип неделимости: здания на земле не могут существовать отдельно от нее.

Две особенности при этом типе залога:

При оформлении частного дома в залог земельный участок под ним всегда оформляется вместе с недвижимостью.
При наступлении взыскания по залогу земель сельскохозяйственного назначения, выставлять на торги поля не имеют права до тех пор, пока не собран и не реализован урожай.

Если земля используется по договору аренды, арендатор вправе заложить ее на срок, который короче самой аренды. При этом разрешение владельца земли для кредитора не обязательно.

Особенности залога нежилого имущества

В 12 главе прописаны особенности при передаче в залог нежилых помещений:

предприятие оформляется в залог со всем имуществом и землей, на которой оно расположено;
нежилое здание, стоящее на отдельном участке также передается в залог с участком земли под ним;
кредитор не препятствует владельцу имущества в его использовании, если иное не прописано договором залога.

Исключение по передачи земли со зданиями и сооружениями вместе с землей возникает в том случае, если она передана собственнику на условиях аренды. Взыскивать долги с предприятий по ипотеке можно только после вынесения решения суда.

Особые условия при залоге квартир и домов

К жилплощади заемщика тоже предъявляют особые требования, так как на ее территории могут проживать не только сам должник, но и другие лица. При этом в залог запрещено принимать объекты, находящиеся в собственности государства или города. К остальным квартирам и жилым домам выдвигают такие требования:

при залоге жилья, где прописаны члены семьи, не достигшие совершеннолетия, важно получить разрешение органов опеки;
в период самостоятельного строительства залог может быть оформлен материалами и оборудованием, но после завершения стройки в залог уходит жилой дом;
жилье, купленное по ипотеке, оформляется в залог одновременно с регистрацией права заемщика на имущество;
при использовании программы ипотеки для военных жилплощадь одновременно находится в залоге у банка и у госоргана, который проводит платежи для погашения займа.

Заключительная часть

ФЗ 102 был принят в РФ в 1998 году. Применяется он в текущей редакции, которая была проведена 2 августа 2019 года. При этом учитывается единое правило. Все договора, оформленные с залогом недвижимости, составляются с учетом редакции на данный момент. После внесения дополнений и изменений в ФЗ ранее заключенные договора не пересматриваются, если в этом нет необходимости для сторон.

Все ипотечные кредиты в РФ заключают с учетом данного федерального закона. Какие виды ипотеки распространены в России и другие полезные материалы об ипотеке прочитайте на портале Бробанк.

ФЗ 102 призван обеспечить комплексное правовое регулирование ипотечного кредитования. Закон состоит из 79 статей, где подробно описаны и юридически определены все стороны ипотечного кредитования в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Перечислим основные разделы закона и дадим их краткое описание.

Закладная. Закон описывает то, какой закладная должна быть по содержанию, форме, как ее необходимо регистрировать, порядок осуществления прав по этому документу. Изменения за июль 2018 года в значительной степени коснулись этой главы.

Порядок регистрации ипотеки. В разделе законом определено, как регистрируется договор ипотеки, указаны условия, при которых может быть изменена регистрационная запись об ипотеке (залоге недвижимости), определяется размер государственной пошлины, прописан порядок снятия имущества с обременения.

Страхование залога. Положение закона обязывает залогодателя сохранять недвижимость, в том числе используя процедуру страхования. Законом определяется порядок возмещения должником ущерба, если имущество будет испорчено или утрачено по его вине. При этом обязательное страхование касается только объекта залога, а страхование от риска неуплаты остается добровольной процедурой.

Права на имущество со стороны третьих лиц. Закон определяет условия и порядок передачи прав на имущество, приобретаемое в ипотеку, третьим лицам описаны в этой главе закона.

Процедура последующей ипотеки. В положении закона определен порядок повторного обременения имущества, описано, на каких условиях оно может осуществляться, перечислены правила регистрации.

Основания для уступки прав по ипотечному договору. Закон определяет в этом разделе право банка продавать требование долга третьим лицам в случае нарушения заемщиком своих обязательств.

Процедура взыскания. Закон дает основания и описывает порядок взыскания на предмет залога в суде, прописаны варианты решения спорных вопросов между сторонами ипотечного договора. Заемщик имеет право потребовать отсрочить продажу собственности на один год в судебном порядке. На протяжении этого срока по закону он может по-прежнему пользоваться недвижимостью.

Реализация заложенной недвижимости. Закон устанавливает порядок реализации недвижимости на торгах в случае расторжения договора, перечислены основания, на которых прекращается взыскание на недвижимое имущество.

Особенности залога земельного участка. В законе перечислены виды участков, которые разрешается передавать в залог. В этой главе закона устанавливаются права сторон ипотечного соглашения на постройки, которые находятся на переданной в залог территории, указан порядок взыскания земли в зависимости от ее категории.

Порядок залога предприятий. Определено, в течение какого времени должны быть исполнены обязательства сторон по ипотечному договору на приобретение предприятий, какие права есть у заемщика и кредитора, правила взыскания заложенной собственности.

Ипотека жилой недвижимости. В главе закона устанавливаются правила передачи частных домов и квартир в залог, в случае взыскания на имущества – порядок его продажи открытых торгах.

Льготные категории граждан

К льготной категории также относятся медики и работники сферы образования и науки.

ФЗ 102 определяет максимальное количество созаемщиков – их должно быть не более трех. Если правом на объект ипотеки владеют несколько человек, договор можно заключить только с их письменного и нотариально заверенного согласия. Если собственниками жилья, которое берется в ипотеку, являются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане, на это нужно разрешение органов опеки. Статья 77 настоящего закона обязывает их проверить, не нарушает ли ипотечный договор их прав.

Какие документы нужны для ипотеки

Для каждой сделки законом предусмотрен свой перечень документов.

Заемщики-физлица обязаны приложить к письменному заявлению на ипотеку удостоверение личности с пропиской на территории РФ и российским гражданством, в качестве дополнительного документа – военный билет или водительские права. Также используется справка в форме 2-НДФЛ для подтверждения платежеспособности заемщика и копия трудовой книжки, которая заверена у работодателя. Кроме того, понадобится трудовой договор, включая все изменения по нему. Законом определено, что платеж по ипотеке не должен составлять более 60 процентов от дохода (фактически этот процент, как правило, меньше). За отчетный период понадобится копия налоговой декларации, свидетельство о заключении брака. Если заемщик владеет ценными бумагами, он должен предоставить их копии в качестве свидетельства о дополнительном источнике дохода.

Кроме стандартного пакета, включающего заявление и паспорт каждого члена семьи, нужно подать свидетельство о рождении детей и справку о составе семьи, документ из ФНС, копию трудовой книжки и справку с места работы, выписку из домовой книги. Кроме этого, понадобится выписка из ЕГРП, если речь о покупке недвижимости, и регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Для заключения договора по ипотеке на приобретение каждого вида имущества закон устанавливает свой перечень документов. Чтобы взять в ипотеку квартиру или частный дом, помимо основных (паспорт и свидетельство о рождении собственников недвижимости, которые нужны для составления ипотечного договора на любой вид недвижимого имущества), необходимо предоставить копии документов, которые подтверждают право собственности на жилье. К ним относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения или обмена, копия кадастрового паспорта из БТИ, справка о том, что жилплощадь никем не занята (в квартире или доме никто не прописан). Закон определяет документы для долевого строительства (им часто пользуются молодые семьи) и приобретения в ипотеку жилья в еще не сданном в эксплуатацию доме. Помимо основных документов, потребуются типовое соглашение на участие в долевом строительстве, копии учредительных документов от застройщика. Из налоговой службы необходимо взять свидетельство о регистрации и постановке на учет. Также понадобятся копия решения застройщика о продаже объекта заемщику и документов о праве застройщика на продажу недвижимости.

Земельный участок можно взять в ипотеку для индивидуальной застройки. Чтобы зарегистрировать право собственности на него, потребуются договор купли-продажи, кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации. Кроме того, по закону нужно разрешение на строительство и готовый архитектурный проект построек, которые планируется возвести на участке, включая смету и договор со строительной компанией.

Последние изменения в законе

вид объекта недвижимости;
площадь предмета ипотеки (другая ключевая характеристика объекта с количественным значением);
кадастровый номер;
рыночная стоимость недвижимости.

В связи с последними изменениями советуем всем, кто подал заявку на ипотеку, проверить данные своей закладной на предмет соответствия законодательству. Сделать это лучше самостоятельно, не рассчитывая на ту организацию, которая занимается вашей ипотекой.

Из ожидаемых поправок можно отметить последующее развитие цифровых технологий, отмену сделок в иностранной валюте, применение реструктуризации ипотечных кредитов.

Плюсы ФЗ 102

Закон охватывает все стороны отношений между залогодателем и залогодержателем, перечисляет их обязательства и основания начала каждой процедуры по договору, порядок заключения и расторжения договора.

Также законом разграничены различные категории граждан, даны основания для использования государственной поддержки по договору ипотеки, приобретение жилья в кредит на льготных основаниях, в том числе по специальным ипотечным программам.

Тем не менее, у закона есть свои недостатки. Среди них можно отметить следующие. В законе по-прежнему не указаны основания, на которых залог прекращает свое действие (это положение на сегодняшний день регулирует Гражданский кодекс РФ в статье 352).

Если договор прекращает свое действие, закон не снимает обременения с имущества. Так, если заемщик на средства, полученные в кредит, купил недвижимость, но затем произошло расторжение договора с собственником имущества, в Росреестре все равно останется запись о действующей ипотеке, пока не будут совершены выплаты по договору.

Закон сохраняет право кредитора продавать долг по ипотеке третьей стороне. На этом основании лицензированные коллекторские агентства охотно перекупают право на истребование долга с заемщика по ипотечному договору. Лицо, взявшее ипотеку, никак не может воспрепятствовать этому, если с его стороны допущены нарушения по договору.

Заключение

В первую очередь, следует учесть, что собственность передается в залог кредитной организации до момента закрытия ипотеки, и до этого времени заемщик не имеет права распоряжаться собственностью, пока не будет прекращено действие договора.

На основании просрочек по кредиту банк имеет право начать процедуру изъятия собственности и затем реализовать ее на открытом аукционе. Вырученные средства при этом перечисляются кредитору в качестве компенсации затрат, в том числе издержек, связанных с судебными разбирательствами.

Закон дает право кредитору проверять состояние недвижимости, переданной ему в залог, и право собственности на нее физлиц.

В целом можно сказать, что закон в большей степени защищает права и интересы кредитора, чем заемщика, в том числе в плане взыскивания задолженности и изъятия залогового имущества.

По договору ипотеки (залога недвижимости), одна сторона, кредитор по денежному обязательству и залогодержатель имеет право получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного по ипотеке имущества с залогодателя. Залогодержателем может являться как первичный кредитор, так и сторона, приобретшая права и обязанности по кредитному договору (договору займа) по договору уступки прав требования или по договору купли-продажи закладных. А равно залогодателем может являться как сам должник, так и лицо не являющееся должником по обязательству. Залогодатель это всегда собственник заложенного по ипотеке имущества.

Ипотека, таким образом, направлена действующим законодательством на обеспечение залогодержателю возврата как основной суммы долга по кредитному договору (договору займа), так и причитающихся ему процентов за период пользования заемными средствами. Кроме того, ипотека обеспечивает залогодержателю получения сумм неустойки (штрафа, пени), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и расходы по реализации заложенного имущества.

Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества.

Требования залогодержателя, возникшие на основании закона, удовлетворяются из стоимости заложенного имущества без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьей 111 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Отличие обычного взыскания в судебном порядке от получения сумм задолженности залогодателя путем обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество существенное. Если в первом случае, судебное решение содержит конкретную сумму удовлетворения требований кредитора, то по делам обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество обеспечивается требования залогодержателя на момент реализации имущества (если договором не предусмотрено иное) в полном объеме. И соответственно, судебное решение предусматривает:

-суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества;

-суммы, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

-указывается имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

-способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

-начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации;

-меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

Суммы расходов по охране и реализации имущества, определяются по завершении его реализации.

Взыскание по требованию залогодержателя допускается не только по решению суда, но и в соответствии ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) без такового. Это в том случае, когда имеется нотариально удостоверенное соглашение между залогодержателем и залогодателем. Хотя есть некоторые ограничения реализации данной нормы, предусмотренные законодательством.

Первое – вышеназванное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для требований кредитора.

Второе – и если на предмет ипотеки, находящейся в общей собственности, есть согласие других сособственников в письменной или иной установленной федеральным законом форме.

Удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке совсем не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа, например органа опеки и попечительства;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена; а также имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

Остановимся на особенностях судебного разбирательства, когда обращается взыскание на заложенный по ипотеке жилой дом (квартиру), если в нем имеют права пользования не только залогодатели-собственники имущества, но и другие лица, в том числе несовершеннолетние. Действующее законодательство не препятствует прекращению права пользования указанных лиц таким имуществом при обращении взыскания на заложенную квартиру (жилой дом). С той лишь разницей, что если основанием для ипотеки явилось разрешение органа опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно недееспособных лиц, то и при удовлетворении исковых требований залогодержателя необходимо согласие органов опеки и попечительства. Порядок расторжения договора найма или договора аренды жилого помещения, заключенного, как до возникновения ипотеки, так и с согласия залогодержателя, определяется Гражданским законодательством и жилищным законодательством РФ.

Освобождение в данном случае жилого дома (квартиры) осуществляется в порядке, установленном федеральным законом: решение суда - выселение добровольное или принудительное.

Заложенное по договору об ипотеке жилое имущество реализуется путем продажи с торгов.

Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся специализированной организацией. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит соответствующее постановление и передает его по акту приема-передачи.

Итак,

1. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

2. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании. Периодическое издание должно быть официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

3. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в порядке и сроке, установленные в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

4. На публичных торгах имеют право присутствовать лица, которые права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

5. Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

6. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

7. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи.

Переход права собственности на жилое ипотечное имущество и регистрация права собственности нового собственника объекта недвижимости осуществляется на основании договора купли-продажи объекта, протокола о результатах публичных торгов.

Публичные торги могут быть и объявлены несостоявшимися согласно ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не позднее, чем на следующий день:

- если на публичные торги явилось менее двух покупателей;

- если на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

- если выигравшее публичные торги лицо, не внесло покупную цену в установленный срок.

И что же дальше?

Залогодержатель имеет право приобрести заложенное жилое имущество по его начальной продажной цене, объявленной на публичных торгах. Право залогодержателя на удовлетворение своих требований возможно на этом этапе, если только имеется соглашение залогодержателя и залогодателя по правилам обычного договора купли-продажи. Срок такого соглашения законодателем ограничен – в течение 10 дней с момента объявления публичных торгов не состоявшиеся. В противном случае, организуются повторные публичные торги с уменьшением цены продажи заложенного имущества на 15% от начальной продажной цены.

По тем же основания, указанным мной выше, при объявлении и повторных публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель уже без всякого соглашения с залогодателем имеет право приобрести заложенное имущество по цене ниже начальной продажной цены на первых торгах до 25%. И таким образом, зачесть свои требования.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Если залогодержатель не реализовал свое право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленные ст.ст. 448, 448 ГК РФ, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При проведении процедуры взыскания на заложенное по ипотеке жилую недвижимость, залогодатель имеет право удовлетворить требования залогодержателя на любом этапе взыскания в том объеме, какой имеется на момент уплаты соответствующих сумм.

При реализации заложенного имущества, денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогодержателя, распределяются между другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, производится либо службой судебных приставов, либо нотариусом (при обращении взыскания во внесудебном порядке).

АКЦИЯ ГОДА

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона.

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

6) машино-места. (Подпункт введен - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ)

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 621 настоящего Федерального закона. (Абзац введен - Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве (далее - права требования участника долевого строительства), отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). (Абзац введен - Федеральный закон от 04.12.2007 № 324-ФЗ; в редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ; от 02.08.2019 № 261-ФЗ)

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. (Пункт введен - Федеральный закон от 30.12.2004 № 216-ФЗ)

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

11. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

(Пункт введен - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ)

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

(Абзац исключен - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Абзац введен - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ)

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Статья 91. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой

(Наименование в редакции федеральных законов от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 27.12.2019 № 483-ФЗ)

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 61-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа". (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 01.05.2019 № 76-ФЗ, от 03.04.2020 № 106-ФЗ)

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке). (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ)

Читайте также: