Справка о существующих и прекращенных правах на жилые помещения где взять

Обновлено: 04.07.2024

Целью данной статьи является вынесение на обсуждение проблемы, связанной с сохранением права пользования за отдельными лицами после отчуждения квартиры. Надеюсь, что коллеги выскажут свою позицию и поделятся практикой решения обозначенного вопроса у себя в регионе.

Рассмотрение проблемы предлагается в области ипотечного кредитования: ипотека в силу закона (заключение договора купли-продажи) и ипотека в силу договора (заключение договора ипотеки).

Данная статья не предполагает исследование правовой природы права пользования жилым помещением: его вещный, либо обязательственно-правовой характер. Предполагается исследование только практической части.

Для подтверждения актуальности проблемы сохранения прав лиц, проживающих в помещении, следует отметить следующее:

1. традиционно, в практике выделяются две категории субъектов, право пользования за которыми сохраняется при отчуждении жилого помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 4 квартал 2005 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006)):

1.1. граждане, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохранившие право бессрочного пользования;

1.2. малолетние, недееспособные члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством;

2. существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).

Нарушение данного требования влечет признание договора купли-продажи незаключенным (п.1 ст.432 ГК РФ);

3. при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Если требование о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства не будет исполнено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки (п.4 ст.50 Закона об ипотеке).

Представляется, что применение аналогичных правил, которые бы допускали признание договора купли-продажи заключенным было бы более обоснованно с точки зрения защиты прав покупателя и лиц, проживающих в помещении

II. Судебное производство в аналогичных спорах основывается на следующих положениях:

1. п.18 Постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14: к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п.2 ст.292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование);

2. при разрешении вопроса о прекращении права пользования жилым помещением гражданами, отказавшимися от участия в приватизации, подлежат выяснению обстоятельства фактического проживания этих граждан в жилом помещении, а в случае их непроживания - причины и период непроживания, характер выезда - вынужденный или добровольный, временный или постоянный, не чинились ли им препятствия со стороны других лиц в пользовании жилым помещением, приобрели ли они право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняют ли обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ч.3 ст. 83 ЖК РФ, п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 определение ВС № 49-КГ15-7 от 04.08.2015);

3. в соответствии со ст.35 ЖК РФ, при решении вопроса о выселении необходимо наличие двух юридических фактов: прекращение права пользования жилым помещением и неосвобождение гражданином жилого помещения (АО СК по гражданским делам ВС Республики Башкортостан от 04.02.2014 по делу № 33-1454/2014).

ТСЖ либо управляющие жилищным фондом организации на сегодняшний день сохранены в перечне лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).

Предлагаются следующие варианты проверки:

2. запросить документы-основания на жилое помещение: квартиру, комнату. Если это договор о приватизации, то нужно смотреть в нем указание на лицо, сохраняющее право проживания, но не участвующего в приватизации

Проверить необходимость представления справки о регистрации (форма 9) и характеристики жилого помещения (форма 7) заявитель может на Портале в разделе "Жилой фонд и ЖКХ", подраздел "Выдача информационных справок";

(абзац введен Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт‑Петербурга от 14.01.2013 N 9-р)

2.6.2.2. Для принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях реабилитированных граждан:

документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт гражданина Российской Федерации либо удостоверение личности военнослужащего;
документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи: справка о регистрации по месту жительства (форма 9), характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА.

документы, содержащие сведения о составе семьи заявителя: свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении, свидетельство о смерти;
документы, подтверждающие факт проживания заявителя в жилом помещении государственного жилищного фонда в Санкт‑Петербурге (Ленинграде) до применения репрессии (заверенные в установленном порядке выписки из домовых книг, архивов, паспортных столов и другие документы);
нотариально удостоверенное обязательство заявителя об освобождении жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и расторжении договора социального найма или о безвозмездной передаче жилого помещения, находящегося в собственности заявителя, органу государственной власти (органу местного самоуправления) по месту жительства заявителя, в случае предоставления ему жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт‑Петербурга по договору социального найма;
документы, подтверждающие родственные отношения с реабилитированным лицом (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака);
документы, подтверждающие рождение в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении родителей.

2.6.2.3. Для принятия на учет граждан, нуждающихся в содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий:

документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт гражданина Российской Федерации либо удостоверение личности военнослужащего;
документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи: справка о регистрации по месту жительства (форма 9), характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА;
справка о регистрации по месту жительства (форма 9) из архива (для лиц без определенного места жительства, ранее имевших место жительства в Санкт‑Петербурге) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА.

(абзац введен Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт‑Петербурга от 14.01.2013 N 9-р)

2.6.2.4. Для включения в учетное дело гражданина, состоящего на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, новых членов семьи:

документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт гражданина Российской Федерации либо удостоверение личности военнослужащего;
документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи: справка о регистрации по месту жительства (форма 9), характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА.

(абзац введен Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт‑Петербурга от 14.01.2013 N 9-р)

2.6.2.5. Для включения в учетное дело гражданина, состоящего на учете граждан, нуждающихся в содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий, новых членов семьи:

документ, удостоверяющий личность заявителя: паспорт гражданина Российской Федерации либо удостоверение личности военнослужащего;
документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи: справка о регистрации по месту жительства (форма 9), характеристика занимаемого жилого помещения (форма 7) в случае, если ведение регистрационного учета граждан по месту жительства в части, возложенной на жилищные организации, осуществляют не ГКУ ЖА.

Проверить необходимость представления справки о регистрации (форма 9) и характеристики жилого помещения (форма 7) заявитель может на Портале) в разделе "Жилой фонд и ЖКХ", подраздел "Выдача информационных справок";

(абзац введен Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт‑Петербурга от 14.01.2013 N 9-р)

2.6.2.6. Для принятия решения о снятии гражданина с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо учета граждан, нуждающихся содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий:

Заявление о предоставлении сведений и документов из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и государственного земельного кадастра подается регистратору в ходе личного приема, а также может быть направлено посредством почтовой связи или передано в виде электронного документа, электронной копии документа на бумажном носителе в порядке, предусмотренном Инструкцией о порядке подачи и оформления документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, для целей их дальнейшего направления посредством почтовой связи или передачи в виде электронных документов, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, от 16 декабря 2011 г. № 70.

Адрес электронной почты для направления заявления в виде электронного документа, электронной копии документа на бумажном носителе: nca@nca.by.

Способ получения информации: официальный документ (справка, выписка) на бумажном носителе либо в форме электронного документа, удостоверенного электронной цифровой подписью.

Основание получения информации: заявление.

Результат: официальный документ (справка, выписка), содержащий сведения из регистра недвижимости в зависимости от вида предоставляемой информации.

Перечень услуг

Выписка из регистрационной книги в отношении предприятия как имущественного комплекса (справка об отсутствии в регистре недвижимости сведений в отношении предприятия как имущественного комплекса

Справка о правах на объекты недвижимого имущества, справка о принадлежащих лицу правах на объекты недвижимого имущества (справка об отсутствии прав на объекты недвижимого имущества)

Предоставление выписки из регистрационной книги в отношении предприятия как имущественного комплекса (справки об отсутствии в регистре недвижимости сведений в отношении предприятия как имущественного комплекса)

Выписка из регистрационной книги выдается любому лицу в отношении конкретного объекта недвижимого имущества и содержит информацию только о существующих в момент выдачи информации правах и ограничениях (обременениях) прав.

Национальное кадастровое агентство выдает выписки из регистрационной книги только в отношении предприятия как имущественного комплекса

В отношении земельных участков, капитальных строений, незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, машино-мест выдача выписки из регистрационной книги осуществляется регистраторами территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения недвижимого имущества.

Для физических лиц

Представляемые документы:

заявление;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий внесение платы.

Срок изготовления: 3 рабочих дня

Срок действия: Бессрочно

Стоимость:
0,2 базовой величины — за составление и выдачу выписки;
бесплатно — за составление и выдачу справки об отсутствии в регистре недвижимости сведений в отношении недвижимого имущества

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Представляемые документы:

заявление;
документы, удостоверяющие личность гражданина — индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц;
документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ о назначении на должность, решение учредителя, решение о ликвидации, определение суда об открытии конкурсного производства и назначении антикриз. управл., иной документ);
документ, подтверждающий внесение платы.

Срок изготовления: 3 рабочих дня

Срок действия: Бессрочно

Стоимость:
0,5 базовой величины — за составление и выдачу выписки;
0,4 базовой величины — за составление и выдачу справки об отсутствии сведений в отношении недвижимого имущества

Способы оплаты

Касса банка или банковский перевод.
Счет-фактура для оплаты.

Информация о принадлежащих конкретному лицу правах на объекты недвижимого имущества на территории Республики Беларусь в форме:

Справка о принадлежащих лицу правах на объекты недвижимого имущества
Справка о правах на объекты недвижимого имущества
Справка об отсутствии прав на объекты недвижимого имущества

В отношении членов одной семьи может выдаваться по заявлению одного из членов семьи при представлении им документов, содержащих идентификационные сведения в отношении остальных членов семьи (документов, удостоверяющих личность, либо паспортов, либо иных документов, их заменяющих, свидетельств о рождении и других)

Для физических лиц

Представляемые документы:

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
документ, подтверждающий внесение платы.

Срок изготовления: 3 рабочих дня

Срок действия: Бессрочно

Стоимость:
0,1 базовой величины

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Представляемые документы:

документы, удостоверяющие личность гражданина — индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц;
документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ о назначении на должность, решение учредителя, решение о ликвидации, определение суда об открытии конкурсного производства и назначении антикриз. управл., иной документ);
документ, подтверждающий внесение платы;* ;

Срок изготовления: 3 рабочих дня

Срок действия: Бессрочно

Стоимость:
0,4 базовой величины

Способы оплаты

Касса банка или банковский перевод.
Счет-фактура для оплаты.

Если в перечнях документов и (или) сведений, представляемых заинтересованными лицами, не указано, подлежит ли представлению оригинал документа либо его копия, считается, что подлежит представлению оригинал документа либо его нотариально засвидетельствованная копия.

Если в перечнях документов и (или) сведений, представляемых заинтересованными лицами, указано, что подлежит представлению документ, удостоверяющий личность гражданина, считается, что подлежит представлению оригинал такого документа, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Заявление о предоставлении сведений и документов из регистра недвижимости в электронной форме подается в порядке, предусмотренном Инструкцией о порядке подачи и оформления документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, для целей их дальнейшего направления посредством почтовой связи или передачи в виде электронных документов, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, от 16 декабря 2011 г. № 70 для передачи в виде электронного документа заявления о государственной регистрации.

Обзор практики Верховного суда РФ по спорам о предоставлении жилья очередникам за вторую половину 2020 г.

1. Признана незаконной практика учёта жилья всех прописанных в квартире лиц независимо от того, являются ли они очередниками и относятся ли к членам семьи очередников.

2. Непредставление сведений об обеспеченности жильём прописанного, но проживающего отдельно родственника, не считается предоставлением недостоверных сведений при принятии в очередь на жильё

При постановке на жилищный учёт заявитель не сообщил сведений о наличии жилья у брата, прописанного с заявителем, но проживающего отдельно. Выявив этот факт, и на этом основании местная администрация сняла семью заявителя с жилищного учёта.

Суды трёх инстанций согласились с законностью отказа, сославшись на то, что брат является членом семьи заявителя, раз уж с ними прописан. То есть согласие на прописку от всех проживающих означает вселение, да ещё и как члена семьи.

Верховный суд РФ признал такое толкование незаконным по следующим основаниям:

Выявление недостоверных сведений, послуживших основанием принятия на учёт, является одним из оснований снятия с него (пункту 6 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ).

Под недостоверными сведениями понимаются не любые сведения, а лишь те, которые касаются существенных обстоятельств и были определяющими при принятии решения о постановке в очередь.

К членам семьи собственника относятся проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 ст. 31 ЖК РФ).

При таком положении брат заявителя не был членом её семьи. Сам по себе факт родства не подтверждает принадлежность к одной семье, а площадь принадлежащего брату жилья не должна была учитываться в уровне жилищной обеспеченности семьи заявителя.

Позиция местной администрации о безусловном учёте площади жилья, принадлежащего прописанному с очередниками родственнику, ошибочна.

Таким образом, признана незаконной практика учёта жилья всех прописанных в квартире лиц независимо от того, являются ли они очередниками и членами семьи очередников ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 11 ноября 2020 г. № 33-КАД20-3-К3).

3. Установление брачным договором иного режима собственности супругов не позволяет учитывать это имущество в собственности супруга очередника

При заключении брака супруги заключили брачный договор, которым определили режим раздельной собственности на совместно нажитое имущество, признав право собственности на жилой дом за супругой, и она зарегистрировала его в ЕГРН.

Поскольку муж состоял в очереди на жильё в Минобороны, Департамент жилищного обеспечения МО РФ снял его с учёта, посчитав обеспеченным жильём за счёт дома супруги.

Отменяя решение жилищного органа, суд первой инстанции сослался на изменение брачным договором режима общей совместной собственности (ст. 42 СК РФ), не позволяющее учитывать дом супруги в уровне жилищной обеспеченности истца.

Апелляционный и кассационный суды решение отменили и отказали в восстановлении в очереди на жильё.

Отменяя постановления судов 2 и 3 инстанций, Верховный суд РФ подтвердил правильность позиции суда 1 инстанции, что брачный договор исключил возможность учёта дома в уровне жилищной обеспеченности супруга – его несобственника ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 3 декабря 2020 г. № 222-КА20-20-К10).

4. Для принятия в очередь на предоставление жилья вне очереди больному хроническим заболеванием из Перечня Минздрава № 987н не обязательно проживать в коммуналке и быть обеспеченным жильём менее учётной нормы

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди предоставляется жильё гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне Минздрава от 29.11.2012 г. № 987н.

Основания их принятия на жилищный учёт указаны в п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Перечисление разных оснований через запятую порождает противоречивое применение этой статьи.

Такими доказательствами могут быть разделение лицевых счетов (в целях оплаты ЖКУ), раздельное ведение хозяйства, самостоятельные расходы на приобретение продуктов питания, жалобы участковому об урегулировании семейных конфликтов и др.

Более того, на больных хроническими заболеваниями из Перечня № 987н не распространяется и требование, чтобы площадь занимаемого жилья была менее учетной нормы. И это правильно, т.к. оно предусмотрено другим пунктом статьи - пунктом 2 (а не 4) части 1 ст. 51 ЖК РФ (см. это же решение и определения ВС РФ из п. 3 подготовленного нами Обзора практики Верховного и Конституционного Судов РФ по спорам о предоставлении жилья очередникам 2018 г.)

5. Для подтверждения невозможности проживания сироты в ранее занимаемом им помещении (в целях предоставления другого жилья), в котором проживает тяжелобольной заболеванием из Перечня № 987н, не требуется фактического совместного проживания с ним

По закону о дополнительных гарантиях социальной поддержки сирот от 21 декабря 1996 г. № 259-ФЗ сиротам должно предоставляться другое жильё в случае невозможности вселения в ранее за ними закреплённое (пункт 4 статьи 8).

Местная администрация отказала сироте в предоставлении жилья, сославшись на непроживание тяжелобольной сестры в квартире, в которой они обои прописаны. То есть сирота жильём обеспечена.

Суды признали отказ законным.

Высшая судебная инстанция с этим подходом не согласилась, указав, что пп. 4 п. 1 ст. 51 ЖК РФ не требует фактического совместного проживания сироты и тяжелобольного родственника для предоставления сироте другого жилья в связи с непригодностью занимаемого ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 17 июня 2020 г. № 47-КА20-1).

6. Непрописанный и невселявшийся в квартиру очередников родственник не является членом семьи очередников, и его жильё не учитывается в уровне их жилищной обеспеченности.

При принятии в очередь на жильё и при его получении учитывается площадь жилья, находящегося в собственности у очередников (при предоставлении квартиры в дополнение к имеющейся).

ЖК РФ признаёт членами семьи только совместно проживающих супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и остальные домочадцы могут быть признаны членами семьи в случае вселения в качестве членов семьи и ведении общего хозяйства.

Таким образом, даже в случае регистрации родственника в квартире очередников по месту жительства, но при раздельном проживании закон не признаёт его членом семьи очередников. И его жильё не учитывается в жилищной обеспеченности семьи очередников.

- у состоящей в очереди на жильё супруги нельзя учитывать квартиру супруга, невселявшегося к ней и непрописанного в её квартире ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 24 ноября 2020 г. № 33-КАД20-1-К3 );

8. Основанием снятия с жилищного учёта является обеспеченность жилым помещением по норме предоставления, а не по учётной норме

Жилое помещение предоставляется очередникам по норме предоставления (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). В Москве это от 18 кв. м на чел.

Для принятия в очередь на жильё используется учётная норма – это площадь жилья в собственности или по соцнайму каждого из очередников для их принятия на жилищный учёт (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ). В Москве это до 10 кв. м на чел. (в коммуналках и общежитиях до 15 кв. м).

Обе нормы устанавливаются местной администрацией (в Москве – Мосгордумой).

В силу положений ЖК РФ под улучшением жилищных условий следует понимать достижение гражданином уровня обеспеченности площадью жилья по норме предоставления, а не по учётной норме.

Таким образом, снять с очереди на квартиру можно только в случае, если площадь имеющегося жилья превысит норму предоставления, а не учётную норму ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 27 мая 2020 г. № 33-КА20-3).

9. Отказ от участия в приватизации (приобретении доли в праве собственности) не свидетельствует о распоряжении этим жильём (т.е. его площадь не учитывается в уровне жилищной обеспеченности).

10. Закон о статусе военнослужащих не исключает повторного предоставления жилья, если право на первое утрачено по объективным основаниям и уволенный военнослужащий в нём не проживает

Заявителю – уволенной с военной службе по выслуге лет, жилищная комиссия Федеральной службы войск нац.гвардии отказала в принятии на жилищный учёт со ссылкой на предоставление более 20 лет назад от государства двухкомнатной квартиры по договору соцнайма её мужу с учётом её самой. То есть право на однократное жилищное обеспечение за счёт государства ею реализовано.

Кроме того, заявитель отказалась от участия в приватизации этой квартиры (приобретении на себя доли в праве собственности), что расценено как распоряжение этим жильём.

Суды согласились с законностью отказа.

Верховный суд РФ признал эту позицию незаконной по следующим основаниям.

Заявитель развелась с бывшим супругом, оставшимся проживать в этой квартире, более 19 лет назад, выписалась из неё, вступила в новый брак и после этого служила в другом субъекте РФ, членом семьи бывшего мужа давно не является.

Кроме того, суды не дали правовой оценки предусмотренным ст. 83 ЖК РФ и п. 32 постановления Пленума Верховного суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 обстоятельствам её постоянного, а не временного выезда из старой квартиры, что подтверждает прекращение ею права на ранее предоставленное жильё ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 23 декабря 2020 г. № 14-КАД20-9–К1 .

Найти квартиру по желаемым параметрам — дело нехитрое. Выбрать можно любую, а купить — нет! Потому что у каждого объекта существует юридическая история, где могут быть скрыты существенные риски. Один из них — обременение в виде нежелательного соседства.

Обременительный квартирант — это существенный риск для нового собственника квартиры. Такое обременение, к сожалению, не регистрируется в ЕГРН. Это большое правовое упущение, так как оно порождает изрядное количество судебных споров, которые часто, к огорчению покупателей, разрешаются не в пользу нового собственника. Основанием для права бессрочного проживания чаще всего служит регистрация по месту жительства.

Необходимо отметить: есть общее правило, которое устанавливает, что переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Однако в этой норме закона есть исключения для определенной группы лиц, у которых нет права распоряжаться квартирой, но есть право проживать, пользоваться квартирой в бессрочном порядке, и данное право сохраняется и после продажи жилого помещения новому собственнику.

Но не только регистрация гражданина в жилом объекте дает право на бессрочное проживание, основанием для такого права может являться завещательный отказ или обязательное условие по соглашению сторон в договоре купли-продажи, договоре дарения, в брачном договоре супругов. Рассмотрим подробнее по порядку.

Каким лицам закон предоставляет бессрочное (пожизненное) право пользования жилым помещением?

1. Лицам, которые отказались от права приватизации квартиры.

Сюда же относятся те лица, которые не смогли распорядиться своим правом на приватизацию по уважительным причинам. Это лица, признанные судом безвестно отсутствующими, осужденные к лишению свободы, выехавшие в ПНИ или другое учреждение социальной защиты. Таких лиц снимают с регистрационного учета на время их отсутствия по месту постоянного жительства, но после своего появления и возвращения они вправе зарегистрироваться и заселиться в квартиру. Суды выносят решения в их пользу.

2. Лицам, включенным в ордер на предоставление квартиры в Жилищно- строительном кооперативе (ЖСК).

Раньше (до 01 марта 2005 года) квартиру членам ЖСК предоставляли по ордеру. Лица, включенные в ордер как члены семьи собственника (пайщика ЖСК), приобретают самостоятельное право пользования квартирой и сохраняют за собой право бессрочного пользования жилым помещением.

Стоит отметить, что прямых законодательных норм для этой категории лиц не имеется, но суды права данных граждан приравнивают к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры.

(Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31).

3. Лицам, получившим такое право на основании завещательного отказа.

Это те лица, которым наследодатель в завещании отказал в праве обладания и распоряжения имуществом, но предоставил им право бессрочного проживания в жилом помещении. Такие лица называются отказополучателями.

Например, мужчина и женщина живут в гражданском браке. Квартира, в которой они проживают, находится в собственности мужчины. Он составил завещание, где обязал одного или нескольких наследников после его кончины исполнить завещательный отказ в пользу своей гражданской супруги — отказополучательницы. Она после смерти мужчины не получит в собственность квартиру, но приобретет право пожизненного проживания в ней.

Отказополучатель вправе требовать от наследников зарегистрировать в ЕГРН обременение на жилое помещение на основании завещательного отказа. Свое право отказополучатель может реализовать в течение трех лет со дня открытия наследства.

4. Лицам, передавшим свое жилье по договору ренты.

Договор ренты является соглашением, по которому одна сторона передает свое право собственности на квартиру другой стороне взамен ежемесячных денежных выплат или натурального обеспечения. Это может быть покупка еды, лекарства, одежды, оплата медицинских манипуляций, ремонта и пр. Таким образом люди пожилого возраста или инвалиды улучшают качество своей жизни.

Например, одинокая пенсионерка заключила договор пожизненного содержания с некоей организацией. Пенсионерка (рентополучатель) передала квартиру в собственность организации (рентодатель), которая со своей стороны обязана по договору содержать пенсионерку. Рентополучатель в данном случае сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой, если договором не предусмотрено иное.

5. Лица, обладающие таким правом на основании иных договоров и соглашений.

Бывает, что в договоре купли-продажи встречается условие о сохранения права бессрочного пользования за неким лицом. В договорах дарения такое условие встречается чаще. Даритель вправе проживать в квартире и пользоваться ею в бессрочном порядке. Часто пожилые люди таким образом желают распорядиться своим имуществом еще при жизни и дарят квартиры своим родственникам, реже третьим лицам. Несмотря на то, что договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, суды рассматривают данные договоры с условием как смешанный договор, который может включать элементы различных договоров.

Также право на бессрочную регистрацию может быть условием брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов, которое сохранится при разводе или в случае продажи квартиры.

Сюда же можно отнести нотариальные соглашения, заявления и обязательства, на основании которых возникает право пожизненной регистрации и проживания в жилом помещении. Причем в договоре это условие может быть не отражено.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу № 33-1137/2017)

Возможно ли прекратить право бессрочного (пожизненного) проживания досрочно?

Выписать по суду нежелательного квартиранта невозможно!

Право бессрочного проживания (пользования) может быть прекращено в случае добровольного выезда гражданина в другое место жительства с условием, что выезд будет иметь не временный, а постоянный характер.

Поясню. В случае выезда гражданина в другое место жительства: по работе, учебе, в места лишения свободы и т.д. — будет иметь временный характер.

В случае вывоза своих вещей, переезда в другой населенный пункт, вступления в брак, проживания с новой семьей в другом жилом помещении на постоянной основе и т.д. — будет имеет постоянный характер. Судом расценивается, что таким образом гражданин отказался от своих прав в одностороннем порядке.

Добровольный выезд — это когда выехавшему не чинили препятствий в проживании в спорном жилье, иначе такой выезд считается вынужденным. Период времени отсутствия добровольно съехавшего из спорного жилья и неучастие в оплате коммунальных услуг тоже имеет влияние на исход судебного спора.

В конце хотелось бы отметить следующее. В проблеме прекращения или восстановления права бессрочного пользования не все так однозначно. Судами спорные ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитываются множественные факторы, влияющие на исход дела. Судебная практика по данной теме огромна, и рассмотреть все нюансы в настоящей статье по каждой перечисленной группе лиц невозможно. Здесь представлена общая информация без подробных деталей.

Особенно хочу отметить риск при покупке квартир с торгов обанкротившихся лиц. Правовую документацию по квартирам выставленным на продажу готовят организаторы публичных площадок, которые обязаны выяснить все обременения и включить их в документацию торгов, что бывает далеко не всегда. Для подготовки продажи арестованных объектов судебные приставы привлекают фирмы-однодневки, которые продают квартиры не заботясь о прозрачности процедуры и не предоставляют необходимую документально юридическую информацию.

Обнаружить выше рассмотренный риск не составит труда опытному риэлтору или профильному юристу. Но, увы! Бывает, встречаются такие правовые ребусы в юридической истории объектов, что приходится основательно поломать голову над их решением, привлекая к совету коллег и специалистов из смежных профессий.

Читайте также: