Список литературы договор аренды зданий и сооружений

Обновлено: 16.05.2024

Аннотация
В данной статье автор анализирует действующее законодательство и рассматривает основные теоретический и практические проблемы определения статуса элементов здания (сооружения) по договору аренды зданий и сооружений.

Одной из проблем, с которой юристы сталкиваются на практике, является неопределенность статуса элементов здания (сооружения). Ситуации, когда арендатор получает право пользоваться разнообразными конструктивными частями здания (крыша здания, например, для установки каких-либо станций сотовой связи, рекламных конструкций, антенн, или стена здания для перечисленных целей и т.д.), – явление достаточно распространенное.[1] Между тем правовую оценку происходящим тенденциям с учетом норм гражданского права дать достаточно сложно.

Иными словами, обозначается такой подход, по которому аренда конструктивного элемента здания (сооружения) есть аренда самого здания (сооружения), в рамках которой допускается пользование лишь определенной договором частью этого здания (сооружения) .

Возникает закономерный вопрос – если здание перестало существовать как объект недвижимости, разве могут быть у него какие-то части? Тогда получается, что крыши, ограждающие элементы, несущие и иные конструкции выступают в роли самостоятельных объектов гражданских прав.

Представление здания (сооружения) в виде совокупности конструктивных и прочих элементов, являющихся общим имуществом собственников помещений, по всей видимости является стремлением описать взаимосвязь этих объектов и общего имущества как отношения главной вещи и ее принадлежности, применение которой будет затруднено, если мы признаем здание (сооружение) единым объектом недвижимости.

Но и эта конструкция не выглядит оптимальной. Если даже признавать фундамент или несущую стену здания отдельными вещами, то вряд ли возможно отнести их к принадлежностям этих помещений. Ведь помещения в принципе не могут существовать без этих элементов, тогда как статья 135 Гражданского кодекса РФ допускает разлучение главной вещи и принадлежности как юридически, так и физически. Таким образом, и с этих позиций, точка зрения, предусматривающая разбор здания на элементы не имеет твердого обоснования.

Что же представляет собой здание, если исключить из него помещения? Прежде всего, это несущие конструкции (фундамент, плиты перекрытий, несущие стены) крыша, электрическое, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, которое не предназначено для обслуживания лишь одного помещения.[9] Какие же препятствия существует для того, чтобы считать такое здание в физическом смысле – зданием в юридическом смысле, даже несмотря на то, что помещения в нем выделились в самостоятельные объекты?

Если представлять здание в качестве механического соединения неких элементов, оно теоретически должно быть воспринято или как составная, или как сложная вещь. Поскольку суды полагают, что лифтовые шахты, лестницы стены и др. утрачивают свою объектоспособность, то здание – это не сложная вещь. Отсюда делаем вывод, что здание (сооружение) может рассматриваться только в качестве составной вещи.

Пример такого подхода можно наблюдать в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.[10] Ситуация, послужившая основанием для данного судебного разбирательства, заключалась в следующем.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии вынесло отказал в регистрации права оперативного управления в отношении помещений, находящихся в здании, право собственности на которое принадлежит публичному собственнику. Отказ Росреестра основывался на том, что при сохранении государственной регистрации права собственности на здание в целом, государственная регистрация права оперативного управления входящими в это здание помещениями невозможна.

Соответственно, если здание как объект недвижимости продолжает существовать, то и договоры по передаче в пользование крыши или стены заключаются в отношении этого здания в целом, о чем косвенно говорит п. 9 п. 9 Постановления Пленума N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.[11]

Теоретически, впрочем, допустима и такая конструкция, при которой право собственности на здание и сооружение имеет одно лицо, а право собственности на помещения – другое, но в практике такая ситуация встречается довольно редко.[13]

Вместе с тем, если считать объектом общей собственности именно здание (сооружение) в целом, можно избежать целого ряда практических трудностей. Например, в настоящее время в ЕГРП можно внести сведения о договоре аренды (и соответствующем ограничении) можно лишь в отношении тех составляющих общего имущества здания (сооружения), которые могут быть представлены в качестве полноценных недвижимых вещей (чердаков, технических подвалов, этажей).

Когда же речь заходит о несущих стенах, то регистрация договора аренды такого объекта невозможна, а значит и регистрация соответствующего обременения тоже. Интерпретация здания как единой недвижимой вещи позволила бы избежать этого барьера.[14]

[1] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.

[9] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.

[10] Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2014 по делу N А26-7672/2013.

[12] Рыбалов А.О. Здание или “общее имущество”? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 2. С. 138 – 144.

[13] Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. N 4. С. 31 – 35.

[14] Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 1. С. 14.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

На сегодняшний день аренда зданий и сооружений является одной из самых распространенных в Российской Федерации, так как приносит прибыль владельцам зданий и сооружений. В последнее время количество компаний растет, и им нужен офис для ведения своей предпринимательской деятельности, но приобретение офиса для компании обойдется крайне дорого. Чтобы выйти из этой проблемы, оптимально заключить договор аренды зданий и сооружений. При заключении такого договора субъекты договора сталкиваются с различными проблемами.

Договор аренды зданий и сооружений — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1;232].

Субъекты договора зданий и сооружений — это арендатор и арендодатель.

Арендатор — это физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия или юридическое лицо, которое получает во временное пользование имущество.

Арендодатель физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия либо юридическое лицо, которое передает свою недвижимость другому лицу, за арендную плату, которая установлена по соглашению сторон и предусмотрена договором.

Существенные условия договора делятся на условия о предмете договора зданий и сооружений и об арендной плате согласно п. 3 ст. 607 и ст. 654 ГК РФ [2].

Предметом договора считаются здания и сооружения [2].

В договоре аренды обязательно нужно указать адрес, наименование, а еще назначение здания (например, производственное) и далее.

К сожалению, Гражданский кодекс Российской Федерации понятия здание и сооружение не разграничивает. Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации показывает понятие недвижимого имущества методом перечисления и указывает лишь на один критерий, который нам показывает, что у недвижимого имущества существует прочная связь с землей и без большого ущерба это имущество никак не перенести. Поэтому в данном случае необходимо ввести понятие недвижимого имущества в Гражданский кодекс.

К зданиям в большинстве случаев относят строение капительного типа, где достаточно большое количество времени проводят люди. Обычно понятия здания и сооружения разграничивают по смыслу, то есть здания нужны людям для длительного нахождения, проживания или же для осуществления хозяйственной деятельности. Сооружения нужны для какой-то технической цели и нахождение там временное в течение малого количества времени.

Как выше было сказано, что арендная плата — это существенное условие договора аренды. Договором должны быть определены порядок, размер, сроки внесения платы. Оплата может взыматься и имущество целиком, также по отдельности, то есть за каждую из частей. Согласно закону арендная плата арендодателю может выплачиваться в разных формах. Требования к форме арендной платы и к срокам внесения платы не установлены. Размер арендной платы можно поменять сторонам договора не чаще, чем один раз в год. В договоре может присутствовать правило о том, что плата является твердой и не может подлежать пересмотру.

Из сказанного мною выше можно составить правило: субъекты договора арендатор и арендодатель при передаче здания или сооружения могут провести инвентаризацию на основании акта, который будет заверен подписью.

Здание или сооружение и земельный участок не должны отделяться, поэтому плата производится за имущество в целом, а не по отдельности за участок и сооружение.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что арендатор вправе потребовать от арендодателя о снижении платы, если имеются на, то обстоятельства, за который сам арендодатель отвечать не может.

Исходя из вышеизложенного, можем сделать вывод.

Договор аренды будет считаться заключенным тогда, когда будут достигнуты соглашения по их существенным условиям.

Исходя из анализа договор должен содержать правило о том, что арендодателю и арендатору необходимо проводить инвентаризацию перед сдачей имущества.

Также договор может содержать условия, что стороны могут потребовать изменения платы за аренду, либо же что арендная плата может быть в твердой денежной сумме и не подлежит пересмотру в принципе.

Арендная плата зависит от различных факторов, таких как: место нахождения имущества, его состояние, назначение и многое другое.

Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская газета. — № 237. — 25.12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. Ст. 410.
Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть. В 2-х томах. Том 1. М.: Юрайт, 2019. — 456 с.

Основные термины (генерируются автоматически): арендная плата, Гражданский кодекс, Российская Федерация, сооружение, арендодатель, недвижимое имущество, арендатор, договор, договор аренды, договор аренды зданий.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от договора проката и договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, - требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

Следует подчеркнуть также, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи.

При формулировании норм, регулирующих договор аренды, специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34), например:

особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607);
договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609);
арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616);
в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным правилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Таким образом, правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируютс:

в первую очередь специальными правилами , помещенными в § 4 гл. 34 ГК,
при отсутствии таковых - правилами об аренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34),
и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, "удостоенных" специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополнен абзацем: " К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке".

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые "дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования".

Понятие "сооружение" обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно - оздоровительные, спортивно - зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно - спортивные дворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться к толковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание". Под зданием в русском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а под сооружением - всякая значительная постройка (различного вида, назначения) (см., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 23-е изд., испр. М., 1991. С. 230, 747). Поэтому правильнее было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

созданы людьми (искусственно возведены);
"привязаны" к определенному земельному участку;
связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным (данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости);
являются самостоятельными (отдельно стоящими) (по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений);
их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению (право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации - ст. 219 ГК; объекты незавершенного строительства могут служить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений).

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную специфику, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Особенности правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

особой ценностью этих объектов,
их непотребляемостью в процессе использования,
неразрывной связью с землей и т.п.

Права арендатора на земельный участок

Здания и сооружения, как уже отмечалось, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка , на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям:

когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и
когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК).

Арендная плата

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ;
ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения - в случаях, установленных федеральным законом.

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК).

В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально - определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

С экономическими преобразованиями в современной России законодательство терпит регулярные изменения, осуществление правового регулирования договоров аренды недвижимого имущества становится проблемой. Общество нуждается в гарантиях защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов деятельности. Ведь это отражается на уровне жизни населения, поэтому сейчас очень важно изучить договорные формы внедрения хозяйственной деятельности, среди которых важное место занимает аренда.

Нормативно-правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений в основном осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации частью 2 . В нём сказано, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ). А арендатор в свою очередь обязуется поддерживать здания и сооружения в надлежащем состоянии, вовремя вносить арендную плату, производить текущий ремонт здания за свой счёт, вернуть имущество в те сроки, что прописаны в договоре аренды, при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно проинформировать арендодателя, получить письменное разрешение от арендодателя, при необходимости, на проведение реконструкции здания, переоборудования или других капитальных работ.

Арендодатель платит не маленькую сумму денег, поскольку объекты прочно привязаны к конкретному земельному участку и рассчитаны на эксплуатацию в длинный срок. Это также составляет особую значимость для гражданского оборота. Арендная плата устанавливается ГК РФ в 614 статье. Один из вариантов — это выплата в общей сумме, которая установлена в договоре за месяц, включающая все налоги (такие как налог на добавленную стоимость, земельный налог и другие). Если выплата осуществляется между юридическими лицами, то сумма будет перечисляться с расчётного счёта арендатора на расчётный счёт арендодателя не позднее указанной в договоре дате ежемесячно. Другой вариант – это предоставление арендатором определенных услуг (например, производить оплату в виде ежемесячной юридической консультации по текущей деятельности арендодателя в соответствии с суммой, прописанной в договоре). Арендную плату можно изменить, если в договоре аренды не прописано, что изменять цену нельзя (3 пункт 614 статья ГК РФ) . 1

По некоторым вышеперечисленным обязанностям можно сделать вывод, что договоры аренды зданий и сооружений являются возмездными, консенсуальными и двусторонне обязывающими. Такой вид договоров можно отнести к консенсуальным, поскольку его вступление в силу обусловлено достижением сторонами согласия о передачи имущества одного лица другому, а не самой передачи арендатору арендованного имущества. Возмездным его можно называть, о чём было уже сказано ранее, из-за того, что арендодатель, передавая своё имущество во временное использование, взамен получает арендную плату. Так же каждая сторона обязана перед друг другом выполнять условия договора аренды.

Что касается самих сторон договора, арендодателем может выступать юридическое лицо, для которого сдача имущества в аренду является основной целью его деятельности, или физическое лицо, которое также предоставляет имущество во временное владение и пользование. А арендатор уже та сторона договоры, что арендует здания и сооружения, ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Форма самого договора о сдачи недвижимости в аренду заключается исключительно в письменном виде (ст. 651 ГК РФ), а е ё несоответствие влечёт за собой недействительность. И заверять такой договор у нотариуса нет необходимости. Исходя из пункта 2 статьи 651 ГК РФ, можно сделать вывод, что если договор аренды заключается сроком меньше, чем на один год, то он не нуждается в государственной регистрации. Поэтому чтобы избежать проблем с государственной регистрацией, договор аренды часто заключают в срок менее чем на год с дальнейшим продлением. В этом пункте можно выделить следующие особенности: срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Также следует отметить, что если в договоре не прописан срок, на который заключается договор аренды, то такая сделка не нуждается в регистрации (статья 610 ГК РФ).

В случае, когда арендный договор о передачи в использование нежилого объекта недвижимости заключается более чем на один год (статья 609 ГК РФ и ст. 651 ГК РФ)

В случае решения соглашения об аренде с дальнейшим выкупом объекта недвижимости

При найме жилья более чем на год (ст. 674 ГК РФ)

Можно выделить три этапа регистрации договора аренды:

Обращение в РОСРЕЕСТР

Получение готовых документов

Первым делом, необходимо составить договор и акт приёма-передачи той или иной недвижимости в простой письменной форме, учитывая все условия, прописанные в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Следующим шагом будет предоставление суммы, которая указана в договоре, и комплекс всех необходимых документов в РОСРЕЕСТР. Но стоит отметить, что необходимые для регистрации документы различается для физических и юридических лиц. При аренде нежилого фонда документы, которые обязаны предоставить любые лица — это заявление о регистрации договора, оригиналы паспортов, оригиналы соглашения об аренде со всеми приложениями и актами (несколько экземпляров), оригинальный документ об уплате государственной пошлины. Для несовершеннолетних физических лиц необходимы такие документы как оригинал доверенности от представителя, разрешение органа опеки на сдачу в аренду имущества, собственником которого является гражданин возрастом менее 14 лет, либо лица, признанного недееспособным, разрешение органа опеки и попечительства давать согласие родителей своим детям от 14 до 18 лет на аренду объекта, нотариально заверенное согласие мужа/жены на аренду совместного имущества и документ, подтверждающий, что арендуемое имущество не является совместным имуществом, приобретенным в браке. А для юридических лиц необходимы оригинал доверенности представителя юридического лица либо документы, которые подтвердили бы полномочия лица действовать от лица фирмы без доверенности, оригиналы учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями, которые действуют на данный момент, выписка из ЮГРЮЛ, ИНН, документ о присвоении ОГРН с сертификатом присвоения кодов статистики и решением об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность.

Одной из разновидностей договора аренды является договор найма жилого помещения на срок более чем 12 месяцев. Для этого в РОСРЕЕСТР необходимо предоставить документ, который удостоверяет личность нанимателя; доверенность представителя наймодателя и его паспорт, либо паспорт наймодателя, либо паспорт и доверенность представителя наймодателя; документы, которые подтверждают права наймодателя на заключение договора; соглашение аренды; заявление; документы, которые подтверждают право нанимателя на заключение договора социального найма; квитанция об уплате госпошлины.

И заключительным шагом является получение выписки из ЕГРН, экземпляры договоры аренды для каждой стороны, на которых стоит отметка, что государственная регистрация была пройдена.

После регистрации договора арендатор, при соблюдении необходимых условий, имеет права не только на здание или сооружение, но и на земельный участок, который к ним присоединен (статьи 652 и 653 ГК РФ). При аренде здания или сооружения арендатор вместе с передачей права собственности и права пользования таким недвижимым имуществом передает права на земельные участки, занятые таким недвижимым имуществом, и необходимые для их использования. При условии, что земельный участок является собственностью, арендатору предоставляется право аренды земельного участка либо другое право на соответствующий земельный участок, который был предусмотрен договором аренды строения или сооружения. Если в договоре не указано право на соответствующий земельный участок, то срок аренды здания или сооружения отнесен к сроку действия земельного участка, который будет использоваться строго по целевому назначению. Во втором случае, когда земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, вы можете арендовать его без согласия владельца участка. Но только в том случае, если это не противоречит условиям пользования данным участком, которые установлены законом или не прописаны в договоре с собственником земельного участка. В соответствии со статьей 653 Гражданского кодекса Российской Федерации стабильность договора аренды и защита законных прав и интересов арендатора необходимы для обеспечения положения, согласно которому арендатор строительства оставляет за собой право пользования частью земельного участка, занимаемого зданием и необходимого для целевого использования и в случае смены собственника, в том числе в результате его продажи другому лицу.

Анализируя все существующие положения в области государственной регистрации, А. В. Ершов приходит к выводу, что правила регистрации недвижимого имущества необходимо унифицировать или распространить пункты статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения, связанные с нежилыми помещениями. 5 А также, во избежание противоречий, возникающих в той же статье, необходимо установить норму, в которой предписывалось бы регистрировать договор аренды зданий и сооружений независимо от срока его заключения.

Обобщая всё скaзанное, можно скaзaть следующие. Договор aренды является регламентирующим отношением между aрендодaтелем и aрендaтором. Особой рaзновидностью тaкого договорa является договор aренды здaний и сооружений. В соответствии с ним aрендодaтель обязaн передать во временное влaдение и пользовaние здaние или сооружение. Главные условия такого договора – это объект аренды и размер оплаты. Если сроки договора не оговорены, то он считается заключенным на неопределенный срок. При заключении сроком более, чем на один год договор подлежит государственной регистрации. Также оговаривает прилежащий земельный участок, если право не определенно, то арендатору передаётся право владения этим участком на тот же срок, заключенный в договоре, при условии использования его в соответствии с назначением.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. – М.: Экзамен, 2007 г.

Пащенко Н. Ю. Договор аренды зданий и сооружений // Молодой ученый. — 2015. — №3.

Скворцов А.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте // Волтерс Клувер, - 2006.

Дорогавцева Е. Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право, 2002

Гражданское прав: В 4 т. Т. 1. Учебник./ Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014.

Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М., 1999.

1ГК РФ Статья 614. Арендная плата. Пункт 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом мо гут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

3Гражданское прав: В 4 т. Т. 1. Учебник/ Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2014.

4Дорогавцева Е. Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) // Государство и право, 2002

5 ГК РФ (часть вторая) [статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения]: [Федеральный закон №14-ФЗ, принят 22.12.1995 г.]

Читайте также: