Совместное строительство дома юридическими лицами как оформить

Обновлено: 05.05.2024

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

квартиры в многоквартирном доме,
таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
участвует в процедуре банкротства,
приостановила деятельность по решению суда,
не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

строительные работы на объекте,
проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
строительство инженерных сетей,
подготовку градостроительной документации,
кредит на строительство,
госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
зарплату сотрудникам,
взносы в компенсационный фонд,
возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
рекламу,
аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Два закадычных друга решили вместе делать бизнес — ведь они столько всего прошли в жизни. Но бизнес пройти не смогли, и в итоге потеряли и дружбу, и деньги. В статье — как такого не допустить.

Роман Норман

Начать бизнес с партнером стоит с юридически грамотного оформления отношений. Чаще всего это открытие совместного ООО, где нужно составить устав общества и корпоративный договор. Они помогут обезопасить от потерь в случае конфликтов и упростят раздел бизнеса, если партнеры захотят разойтись.

Зачем делать бизнес с партнером

Бизнес с партнером может стать драйвером быстрого роста компании, а может — источником головной боли и конфликтов. Поэтому перед открытием общего дела надо взвесить все за и против и проговорить возможные сценарии развития событий.

Плюсы бизнеса с партнерами:

дополнительные ресурсы партнера: деньги, время, профессиональные качества;
распределение ответственности: отвечаю не один;
обратная связь: можно обсудить идеи, планы, стратегии, найти неочевидное решение совместно;
поддержка: с партнером можно поговорить, обсудить проблемы.

Минусы бизнеса с партнерами:

репутационные риски: если партнер нарушил закон, попал в тюрьму или на его долю наложен арест, это усложнит ведение бизнеса;
согласование решений: важные решения о деятельности компании придется принимать сообща;
разделение прибыли: прибыль нужно делить на всех партнеров.

Самый распространенный способ оформления бизнеса с партнером ーэто регистрация ООО, где партнеры выступают учредителями. Ни ИП, ни самозанятость вести с партнером не получится.

По закону учредителями в ООО может быть не больше 50 человек. Когда ООО регистрируют два и больше учредителей, им надо провести общее собрание, оформить решение о создании сообщества и составить несколько документов:

Учредительный договор — он нужен, чтобы определить, на каких условиях партнеры будут начинать бизнес. В большинстве случаев после открытия ООО учредительный договор действовать перестанет и главным документом компании будет устав.

Устав — обязательный документ, без него ООО не зарегистрируют. В уставе прописаны правила жизнедеятельности компании, права и обязанности партнеров.

Корпоративный договор — это дополнительный документ, но он пригодится, чтобы упростить принятие решений по спорным вопросам. Его составляют по аналогии с брачным договором и прописывают все слабые места, где могут возникнуть конфликты между партнерами, и как именно они собираются решать возможные конфликты в будущем.

Дальше подробнее о том, как составить каждый из них.

Как составить учредительный договор

В учредительном договоре обычно партнеры прописывают все, о чем они договорились на общем собрании до создания ООО:

на каких условиях открывают ООО;
размер уставного капитала общества;
размер и номинальную стоимость доли каждого учредителя;
размер, порядок и сроки оплаты таких долей в уставном капитале.

Мы не будем подробно описывать все пункты учредительного договора, но коснемся того, что относится к регулированию отношений между партнерами.

Распределение долей в уставном капитале. Оно может быть каким угодно, все зависит от договоренностей партнеров и степени их участия в бизнесе.

Андрей и Анатолий решили открыть сервис по ремонту телефонов. Оба партнера внесли одинаковую сумму в старт бизнеса. Они договариваются распределять доли в уставном капитале поровну — 50/50.

Другая ситуация. Иван и Алексей вместе начинают дело, но позиции у них разные. Иван внес 90% в уставной капитал и старт бизнеса, но не собирается заниматься операционной деятельностью в компании. Алексей же наоборот, готов заниматься операционкой: он умеет чинить телефоны, хорошо общается с людьми и хочет заниматься привлечением клиентов. Но при этом не готов активно вкладываться деньгами. Тогда партнеры договариваются о неравном распределении долей — 90/10.

Какие должны быть доли у партнеров ー решать им самим. Но сразу предупредим, что при распределении долей 50/50 возникает риск возникновения тупиковых ситуаций и корпоративного конфликта в компании.

Чтобы выбрать генерального директора, нужно простое большинство голосов — больше 50%. То же простое большинство голосов нужно, чтобы одобрить крупную сделку. Если у двоих партнеров доли равные, но у них разные мнения насчет сделки или генерального директора и они не могут договориться, возникнет тупиковая ситуация. Такие ситуации проще решить с корпоративным договором, как его оформить — расскажем дальше.

Размер уставного капитала и порядок оплаты долей. Для открытия ООО нужно сделать взнос в уставный капитал — минимум 10 000 ₽, но можно и больше. Верхней планки по размеру капитала нет. Эти деньги учредители должны зачислить на расчетный счет компании.

Партнеры могут вносить в уставной капитал как деньги, так и имущество. Если хочется внести в уставный капитал имущество дороже 20 000 ₽, допустим компьютеры, то независимый оценщик должен оценить их стоимость и составить акт оценки имущества. Это дополнительные расходы, которые ложатся на учредителей.

Имуществом можно внести только часть уставного капитала, минимальный лимит — 10 000 ₽ — в любом случае должен быть внесен деньгами.

Распределение прибыли. Базово по закону распределение пропорционально долям. Но можно договориться о том, чтобы прибыль распределялась непропорционально, если все учредители с этим согласны.

После того как ООО зарегистрируют и если все участники выполнят все свои обязательства по учредительному договору — например, один партнер внесет свои 50% уставного капитала деньгами на счет, а второй поставит компьютеры и мебель в офис, — учредительный договор действовать перестает.

Дальше работа компании будет регулироваться уставом.

Что прописать в уставе, если регистрируете ООО с партнером

Устав общества ー обязательный документ, без него налоговая не зарегистрирует ООО.

В уставе указывают:

размер уставного капитала;
подразделения и филиалы компании;
права и обязанности участников сообщества;
порядок перехода и передачи долей;
полномочия директора.

Партнеры могут выбрать типовой устав или попросить корпоративного юриста составить устав именно под их требования.

Типовые уставы можно посмотреть на сайте налоговой. Там 36 типовых уставов и есть конструктор. Можно выбрать разные варианты в зависимости от того:

может ли участник выйти из общества или нет;
нужно ли согласие участников для перехода доли или нет;
каков порядок перехода доли третьим лицам;
кто будет управлять обществом: только гендиректор или совет директоров;
как участники общества будут принимать общие решения.

В самом начале бизнеса можно пользоваться типовым уставом, а потом вносить в него изменения.

Обычно типовые уставы не любят инвесторы и инвестиционные фонды — в таких проектах устав составляют исходя из задачи и пожеланий партнеров.

Пример типового устава

Устав — официальный документ, который составляется по порядку, прописанному в законе. Поэтому некоторые договоренности в устав внести нельзя, их можно зафиксировать в корпоративном договоре. Например, нельзя прописать способы разрешения тупиковых ситуаций, нельзя внести положение о запрете конкуренции, когда учредители договариваются о том, что они не открывают параллельные бизнесы. Все это можно и нужно прописать в корпоративном договоре.

Что прописать в корпоративном договоре

Корпоративный договор упростит решение конфликтов между партнерами и поможет в зале суда. По закону вы не обязаны его составлять, но юристы рекомендуют это делать — по аналогии с брачным договором.

Корпоративный договор незаменим, когда партнеры не могут прийти к общему решению по важным вопросам бизнеса. Вот главные слабые места, по которым чаще всего возникают конфликты между партнерами:

куда двигаться бизнесу;
назначение нового гендиректора и ключевых сотрудников;
заключение ключевых сделок, которые сильно влияют на работу бизнеса;
выплата дивидендов.

Когда партнеры не могут найти общего решения больше двух раз, юристы называют это тупиковой ситуацией, или дедлоком.

4 друга открыли компанию, доли поделили ровно — по 25% каждому. Прошло время, и один из партнеров предлагает привлечь банковский кредит, чтобы дальше развивать компанию. Второй партнер — за, остальные — против. Привлечение кредита ー это крупная сделка, чтобы ее совершить, нужно провести голосование на общем собрании участников и получить большинство голосов. Если партнеры не смогут договориться, они не смогут развивать бизнес — это называют дедлоком.

Если у ООО есть только устав, решить тупик практически невозможно: суд не будет разбирать конфликтную ситуацию, нужно искать медиатора или пытаться прийти к единому решению мирно. На практике это может затягиваться на годы.

Если партнеры заранее позаботились о корпоративном договоре и прописали, как они будут действовать в той или иной ситуации и как именно они будут решать конфликты, любую сложность во взаимоотношениях партнеров можно будет решить в зале суда.

Партнеры сами решают, что должно быть прописано в корпоративном договоре. Для каждого партнерства он уникальный, и чаще всего к его составлению привлекают профессиональных юристов.

Все варианты развития будущего предугадать невозможно: партнеры могут поссориться по любому поводу. Но для упрощения можно посоветовать прописать в корпоративном договоре вот такие пункты:

Как партнеры будут привлекать финансирование в будущем.
Можно ли входить в общество третьим лицам.
Какие сделки партнеры станут совершать в будущем.
Как развивать бизнес.
Какие полномочия у гендиректора, а какие — у совета директоров.
Порядок созыва общих собраний.
Как будут распределяться дивиденды.
Механизм решения тупиковых ситуаций.

Механизм решения тупиковых ситуаций — самый важный момент в корпоративном договоре, о нем расскажем подробнее.

Какие бывают механизмы разрешения тупиковых ситуаций

Механизм описывает, как партнеры могут цивилизованно выйти из острого конфликта. В этой ситуации могут быть разные варианты, ниже — самые распространенные:

1. Опционы сторон — различные способы обязательной купли-продажи долей, когда участники имеют право выкупа или продажи долей по рыночной или заранее согласованной цене при возникновении тупиковой ситуации.

Алексей и Анатолий с долями 50/50 не могут принять решение на общем собрании больше двух раз. Тогда Алексей имеет право выкупить долю Анатолия по заранее определенной цене или по рыночной цене на конкретную дату.

3. Техасская рулетка. Схожий с русской рулеткой механизм, когда стороны направляют друг другу предложения. Отличие в том, что при техасской рулетке разрешение спора о выкупе долей производится с участием эксперта. Каждый партнер отправляет предложение цены эксперту и ставки вскрываются одновременно — побеждает тот, кто предложил большую цену. Победитель обязан выкупить у партнёра долю в той цене, которую предложил.

4. Ликвидация общества. Закрытие ООО — тоже один из способов разрешения тупиковых ситуаций, но он редко применяется на практике.

В корпоративном договоре можно предусмотреть срок, в течение которого стороны не имеют права применять вышеуказанные механизмы, например в течение двух лет после создания компании.

Что еще можно прописать в корпоративном договоре:

Объявить мораторий на продажу долей — это значит, что в течение определенного срока участники не могут продавать доли.
Ограничить цену продажи — например, указать, что при любом сценарии развития бизнеса никто из партнеров не может продать долю дороже, чем за 100 000 $.
Ограничить распределение прибыли на определенный срок — например, первый год прибыль не распределяется между участниками, а направляется на развитие бизнеса.

Все эти ограничения направлены на то, чтобы избежать конфликтных ситуаций между партнерами в будущем.

По закону за нарушение корпоративного договора партнера можно привлечь к ответственности: заставить выплатить неустойку, принудить к исполнению прописанных условий, заставить продать свою долю по определенной цене или признать недействительным его решение, которое противоречит корпоративному договору.

Корпоративный договор — страховка для партеров, которая позволит в будущем не рисковать деньгами и взаимоотношениям друг с другом. Его можно составить в любой момент: как на этапе создания общества, так и в процессе работы.

Нет единого шаблона, который подойдет любому бизнесу — каждое партнерство требует индивидуального подхода к документу. Главное — заранее продумать возможные пути выхода из тупика и обратиться к грамотному корпоративному юристу.

Перед тем как начать строительные работы, необходимо получить разрешение на строительство. По окончании строительных работ выдается разрешение на ввод в эксплуатацию.

2. От чего зависит список необходимых документов?

Списки документов для получения услуги могут различаться в зависимости от того, на какой объект строительства необходимо получить разрешение. Градостроительным кодексом выделяются:

Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Линейный объект — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

3. Как получить разрешение на строительство объекта ИЖС?

С 4 августа 2018 года не нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию:

гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на садовом земельном участке;
объекта индивидуального жилищного строительства;
объекта, не являющегося объектом капитального строительства.

По новым нормам Градостроительного кодекса строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходят в уведомительном порядке. Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции либо уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Сделать это можно:

4. Как получить разрешение на строительство объекта капитального строительства?

Шаг 1. Соберите документы:

заявление на предоставление государственной услуги (заполняется онлайн) ;
при обращении доверенного лица: документ, удостоверяющий полномочия представителя;
правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка;
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
положительное заключение экспертизы проектной документации (в части ее соответствия Технические регламенты, санитарно-эпидемиологическе требования, требования в области охраны окружающей среды, требования государственной охраны объектов культурного наследия, требования к безопасному использованию атомной энергии, требования промышленной безопасности, требованимя к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требования антитеррористической защищенности объекта, задания застройщика или технического заказчика на проектирование, результаты инженерных изысканий.

В случае, если земельный участок образуется из земель, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, при условии, что такие земли не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), кроме земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования указанных земельного участка. Она происходи на основании утвержденного проекта межевания территории и (или) градостроительного плана земельного участка и утвержденной в соответствии с земельным законодательством схемы расположения земельного участка а кадастровом плане территории. В этом случае предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется. Вместо данных правоустанавливающих документов к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Шаг 2. Подайте документы.

Шаг 3. Получите разрешение.

5. Могут ли мне отказать в выдаче разрешения на строительство?

Да, в некоторых случаях в предоставлении услуги может быть отказано. Основания для отказа:

6. Могу ли я внести изменения в разрешение на строительство?

Да, для этого нужно подготовить документы и подать их так же, как при первичном получении разрешения на строительство. Внесение изменений возможно в случаях:

изменения правообладателя земельного участка;
образования земельного участка путем объединения земельных участков;
образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков;
иных изменений в разрешение на строительство, не связанных с продлением срока его действия*;
продления срока действия разрешения на строительство*.

Помимо основных документов понадобятся:

в случае изменения правообладателя земельного участка — правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута (в случае, если необходимые документы и сведения о правах на земельный участок отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, а также в случае отсутствия указанных документов и сведений в органе исполнительной власти города Москвы, уполномоченном на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности города Москвы, и земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена);
в случае внесения изменений в разрешение на строительство, кроме изменений исключительно в связи с продлением срока его действия либо в связи с изменением правообладателя земельного участка или образованием земельного участка — документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство;
в случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия — откорректированный в части обоснования принятой продолжительности строительства и календарного плана строительства проект организации строительства объекта капитального строительства (в случае отсутствия его в ЕГРЗ или в ИАИС ОГД);
решение об образовании земельных участков, если в соответствии с земельным законодательством решение об образовании земельного участка принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;
градостроительный план образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (градостроительный план земельного участка должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство).
в случае внесения изменений в разрешение на строительство, кроме изменений исключительно в связи с продлением срока его действия либо в связи с изменением правообладателя земельного участка или образованием земельного участка — документы, необходимые для выдачи разрешения на строительство. При этом представленный для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительный план земельного участка, выданный после получения разрешения на строительство, должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство;
в случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия — откорректированный в части обоснования принятой продолжительности строительства и календарного плана строительства проект организации строительства объекта капитального строительства (размещенный в ЕГРЗ или в ИАИС ОГД);
в случае внесения изменений в разрешение на строительство в связи с необходимостью продления срока его действия — информация о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство или информация органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями градостроительного Кодекса.

Это изменение не может быть совершено менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

7. Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию ИЖС?

По новым нормам Градостроительного кодекса строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходят в уведомительном порядке. Уведомление об окончании строительства или реконструкции в течение месяца нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы. Сделать это можно:

8. Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства или линейного объекта?

Шаг 1. Подготовьте документы:

заявление на предоставление государственной услуги;
при обращении доверенного лица: документ, удостоверяющий полномочия представителя;
разрешение на строительство;
градостроительный план земельного участка;
правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;
акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
технический план;
акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации (в части их соответствия Технические регламенты, санитарно-эпидемиологическе требования, требования в области охраны окружающей среды, требования государственной охраны объектов культурного наследия, требования к безопасному использованию атомной энергии, требования промышленной безопасности, требованимя к обеспечению надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требования антитеррористической защищенности объекта, задания застройщика или технического заказчика на проектирование, результаты инженерных изысканий.

7 МИН

Строительный бизнес: как запустить своё дело и найти первых заказчиков

В 2019 году застройщики сдали 285,8 тысячи домов — на 43,4 тысячи больше, чем годом ранее. Спрос на строительные услуги растёт, поэтому сфера остаётся перспективной нишей для предпринимателей. Разбираемся, как начать строительный бизнес и не прогореть.

Выберите специализацию

В России функционирует более 270 тысяч частных строительных организаций. Чтобы не вкладывать большие ресурсы в продвижение компании, не занимайтесь всеми видами услуг, а выберите конкретную сферу. Конкуренция будет ниже, поэтому тратить на продвижение получится меньше. Например, наиболее востребованным считается строительство частных домов, дорожных и промышленных зданий.

В выборе ниши помогают данные Росстата: ведомство публикует подробные отчёты о развитии отрасли в стране каждые два года. А ещё вы можете провести небольшое исследование. Посмотрите профильные форумы и группы в соцсетях, полистайте маркетплейсы по поиску исполнителей. Чем больше ищут специалистов в выбранной вами сфере, тем выше вероятность, что вы быстро найдёте первых клиентов.

Зарегистрируйте предприятие

Если планируете выполнять полный цикл строительных услуг, открывайте ООО и выбирайте общую систему налогообложения. Вы сможете принимать НДС к вычету и уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль за счёт расходов на стройматериалы и зарплат сотрудников.

Зарегистрировать ИП или ООО с одним учредителем можно бесплатно без визита в налоговую. Для этого оставьте заявку на сайте СберБизнеса, дойдите до ближайшего отделения и подпишите документы. А если у вас есть загранпаспорт и смартфон с функцией NFC, то не придётся даже посещать банк. На заполнение заявки уйдёт всего 30 минут. Через 5 рабочих дней компанию зарегистрируют, и вы получите лист записи ЕГРЮЛ на электронную почту.

В некоторых сферах строительства обязательно состоять в саморегулируемой организации (СРО). Членство в СРО гарантирует вашим заказчикам, что в случае нарушения договора они получат денежную компенсацию. Вступить в СРО нужно, если работаете в следующих областях:

строительство зданий выше трёх этажей;
строительство объектов высотой более 15 метров;
строительство мостов, метро, подземных шахт, автомобильных дорог;
монтаж железобетонных и металлический конструкций;
капитальный ремонт железных дорог;
работы на промышленных объектах нефтегазовой отрасли.

Чтобы вступить в СРО, найдите в госреестре подходящую организацию и заплатите вступительный взнос. Его размер зависит от области деятельности и размера компенсационного фонда. Средний взнос начинается от 70 — 100 тысяч рублей.

Найдите сотрудников

Успешное начало строительного бизнеса напрямую зависит от опыта ваших сотрудников. При найме ориентируйтесь на три показателя:

Образование

Ищите людей, которые прошли профессиональную аттестацию или получили высшее образование. На старте бизнеса лучше не нанимать самоучек, чтобы сразу приступить к работе.

Специализация

Нанимайте сотрудников, которые хорошо разбираются в конкретном виде работ. Здорово, когда мастер всё умеет, но в строительном бизнесе важнее, чтобы каждый сотрудник выполнял одну задачу максимально качественно, чем несколько видов работ на среднем уровне.

Старайтесь искать опытных сотрудников, даже если придётся заплатить больше, чем в среднем по рынку. Ваша задача — зарекомендовать себя как надёжного подрядчика.

Где искать работников:

Привлеките первых заказчиков

Чтобы найти первые заказы, предложите свои услуги знакомым или коллегам. Например, вы можете выступить в качестве субподрядчика для своего работодателя. Одновременно запустите контекстную рекламу, чтобы получать заявки от новых клиентов. Мы рассказывали, как запустить рекламную кампанию в интернете.

Когда выполните первые заказы, попробуйте поучаствовать в тендере. Это хорошая возможность получить долгосрочные контракты с государственными и муниципальными предприятиями. Прежде чем подать заявку, изучите условия тендера, в них могут быть прописаны требования по размеру штата, собственного строительного оборудования и типам лицензий.

Избегайте работы с наличными

Перед началом работы обязательно изучите требования Центрального банка и Росфинмониторинга, мы подробно рассказали о них в этой статье. Основное правило управления строительным бизнесом — по возможности избегайте расчёта наличными. Когда покупаете расходные материалы или платите работникам, используйте безналичный расчёт. За последние 5 лет на рынке строительства число случаев мошенничества выросло на 7,5 %, поэтому банки пристально следят за операциями компаний.

Если контрагент просит заплатить наличными, снимайте деньги с расчётного в объёме до 30 % от недельного оборота и загружайте в интернет-банк документы (чеки, квитанции, договоры), которые подтверждают, что вы тратите деньги на бизнес. А лучше не работайте с такими компаниями, чтобы не создавать себе проблем с банками.

Читайте также: