Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан

Обновлено: 17.05.2024

О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 декабря 2014 г. № 1318

МОСКВА

О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования

(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1454)

Во исполнение части 6 статьи 911 и пункта 2 части 1 статьи 912 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 7 статьи 5529 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 261 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые:

типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;

перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить:

форму декларации о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утвержденным настоящим постановлением;

форму декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

3. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых осуществляется или планируется предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, образовать общественные советы с участием представителей заинтересованных социально ориентированных некоммерческих организаций в целях организации общественного контроля за деятельностью наймодателей по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, проведения независимой оценки качества работы таких наймодателей и обращения при необходимости в орган государственного жилищного надзора по вопросу о дополнительной проверке деятельности таких наймодателей.

4. Пункт 9 требований, утвержденных настоящим постановлением, вступает в силу с 1 мая 2015 г.

Председатель ПравительстваРоссийской Федерации Д.Медведев

УТВЕРЖДЕНпостановлением ПравительстваРоссийской Федерацииот 5 декабря 2014 г. № 1318

ТИПОВОЙ ДОГОВОРнайма жилого помещения жилищного фонда социального использования N ___________

(место заключения договора)

"" ____________ 20 г.(дата, месяц, год)

(наименование наймодателя - органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в качестве собственника жилого помещения

государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, или уполномоченная указанным органом организация либо организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда социального использования или уполномоченная собственником такого жилого помещения, - указать нужное)

(органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования,

или уполномоченной указанным органом организацией либо собственником жилого помещения или организацией, уполномоченной собственником жилого помещения, - указать нужное)

находящегося в собственности ________________________________________________

(наименование собственника жилого помещения - Российская Федерация, наименование субъекта Российской Федерации,

наименование муниципального образования, наименование организации или фамилия, имя, отчество физического лица - указать нужное)

на основании _______________________________________________________________

(наименование документа, которым организация уполномочена собственником жилого помещения выступать наймодателем жилого помещения)

от "___" _________ 20___ г. N ____________1, в лице _____________________________ ___________________________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество должностного лица)

действующего на основании __________________________________________________

реквизиты документа, которым установлены

полномочия должностного лица действовать от имени органа (организации), являющегося (являющейся) наймодателем)

именуемый в дальнейшем наймодателем, с одной стороны, и гражданин (гражданка)

(фамилия, имя, отчество)

_________________________________________________ серия _______ N __________

(паспорт гражданина Российской Федерации или наименование иного документа, подтверждающего гражданство Российской Федерации, а в предусмотренных международным договором Российской Федерации случаях - документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина или лица без гражданства, - указать нужное)

выдан "___" ____________ 20__ г. _____________________________________________,

(дата, месяц, год)

(наименование органа, выдавшего документ)

именуемый в дальнейшем нанимателем, с другой стороны, именуемые в дальнейшем сторонами, на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения от "___" _____________ 20___ г. N ____________ заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

1. По настоящему договору наймодатель обязуется передать нанимателю во владение и пользование для проживания на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим договором, ___________________________________________________________________________

(квартиру в наемном доме социального использования, часть жилого дома, являющегося наемным домом социального использования, либо являющийся наемным домом социального использования жилой дом - указать нужное)

общей площадью _____________________ кв. метров, состоящую(ий) из _____ комнат(ы) жилой площадью__________ кв. метров и таких помещений вспомогательного использования, как кухня - ___, коридор - ___, ванная комната - ___, санузел - ___, встроенный шкаф - ___, кладовая - ___, _____________________ - ___, иное помещение _____________ - ____2, имеющую(ий) выход на балкон - ______, лоджию - _______, веранду - ______, террасу - ______3, расположенную(ый) по адресу: ___________________________________________________________________________, ___________________________________________________________________________,

(наименование населенного пункта, улица, проспект, переулок, проезд и др.)

д. ___, корп._____ (при необходимости), кв. ____ (при необходимости) (далее - жилое помещение), обеспеченную(ый) оборудованием для предоставления следующих коммунальных услуг: ________________________________________________________

(горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, поставки твердого топлива при наличии печного отопления) - указать нужное)

2. Наймодатель подтверждает, что жилое помещение:

а) отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и пригодно для постоянного проживания граждан;

(свободно от прав третьих лиц или находится в залоге у ______ в целях обеспечения _ - указать нужное (в случае если жилое помещение находится в залоге, указать залогодержателя и цели кредита (займа), в обеспечение которого предоставлен залог жилого помещения)

3. Неотъемлемой частью настоящего договора является передаточный акт, подписанный сторонами. В случае если в передаточном акте указаны недостатки жилого помещения, за которые отвечает наймодатель, такие недостатки устраняются наймодателем за его счет в согласованный в передаточном акте срок, после чего стороны составляют новый передаточный акт без указания на недостатки, который также является неотъемлемой частью настоящего договора.

4. Совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать следующие члены его семьи:

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

II. Обязанности сторон

5. Наниматель обязан:

а) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

б) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) поддерживать жилое помещение в надлежащем санитарном состоянии;

г) соблюдать санитарные правила при пользовании __________________________

(помещениями общего пользованияв наемном доме социального

использования, являющемся многоквартирным домом, - указать, если жилое помещение расположено в многоквартирном доме, а при предоставлении внаем являющегося наемным домом социального использования жилого дома поставить прочерк)

а также земельным участком, на котором расположен наемный дом социального использования, и объектами благоустройства, расположенными на таком земельном участке;

д) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно сообщать об этом наймодателю, принимать возможные меры по устранению последствий неисправностей, создающих угрозу возникновения аварийной ситуации и требующих принятия безотлагательных мер4;

е) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;

ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора;

з) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия сдать по передаточному акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг5;

и) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия, за исключением случая заключения нанимателем договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении жилого помещения, освободить жилое помещение в течение _________ дней со дня расторжения или истечения срока действия настоящего договора. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 9112 Жилищного кодекса Российской Федерации;

к) допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время (с предупреждением нанимателя не менее чем за 3 дня) представителей наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора (контроля) и муниципального жилищного контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приемки жилого помещения в случае расторжения настоящего договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

л) информировать наймодателя о возникновении у нанимателя и (или) у членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, права пользования другими жилыми помещениями на территории ___________________________________________________________________________,

(наименование муниципального образования, на территории которого расположено предоставленное по настоящему договору жилое помещение, или наименование города федерального значения (гг. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), на территории которого расположено такое жилое помещение, - указать нужное)

предоставленными им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо в ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащими им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и указанных членов его семьи превышает установленную норму предоставления жилого помещения по договору социального найма, которая на дату заключения настоящего договора составляет ____________ кв. метров на 1 человека, не позднее 2 месяцев со дня возникновения указанного права;

(иные не противоречащие законодательству Российской Федерации обязанности нанимателя, согласованные сторонами, - указать при наличии)

6. Временное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, не влечет за собой изменение их обязанностей по настоящему договору.

7. Наймодатель обязан:

а) обеспечить надлежащее содержание, текущий и капитальный ремонт ___________________________________________________________________________;

(наемного дома социального использования, в котором находится жилое помещение, либо являющегося наемным домом социального использования жилого дома - указать нужное)

б) осуществлять содержание, текущий и капитальный ремонт жилого помещения. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного (расположенного внутри квартиры или являющегося наемным домом социального использования жилого дома) инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения). К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как замена дверных створок, коробов и наличников, оконных переплетов, замена полов, замена внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения)6;

в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта наемного дома социального использования не позднее чем за 3 месяца до начала работ;

г) по требованию нанимателя составить акт причинения вреда в случае причинения вреда жилому помещению и имуществу нанимателя с указанием в нем подробного описания вреда жилому помещению и имуществу нанимателя, причин причинения такого вреда (если возможно установить такую причину). Акт должен быть подписан сторонами, а также представителями специализированных организаций, работниками ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб в случае их участия в осмотре жилого помещения и имущества нанимателя;

д) обеспечивать предоставление нанимателю и совместно проживающим с ним гражданам коммунальных услуг, указанных в пункте 1 настоящего договора, качество которых должно соответствовать правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) принять в соответствии с подпунктом "з" пункта 5 настоящего договора жилое помещение у нанимателя по передаточному акту после расторжения или прекращения настоящего договора;

ж) по заявлению нанимателя принять (с приложением необходимых документов) и передать в орган регистрационного учета документы, необходимые для регистрации или снятия с регистрационного учета нанимателя и членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, по месту жительства в жилом помещении или временных жильцов, указанных в подпункте "г" пункта 9 настоящего договора, по месту пребывания в жилом помещении, и предоставить нанимателю документы, подтверждающие произведенную регистрацию или снятие с регистрационного учета;

В статье на примере из судебной практики рассматривается ситуация, при которой антикризисный управляющий предприятия-банкрота обратился в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, занимаемого бывшим работником предприятия, и его выселении.

Суть спора

Определением экономического суда возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) в отношении сельхозпредприятия (предприятие, банкрот). Антикризисный управляющий (управляющий, истец) осуществлял продажу имущества банкрота с целью погашения долгов перед кредиторами.

У банкрота имелись активы — жилые дома , построенные по льготным кредитам, ранее предоставленным предприятию в рамках госпрограммы для проживания работников в сельской местности. С такими работниками были заключены договоры найма служебных помещений. Впоследствии жилые дома потеряли статус служебного жилья, и после этого с работниками перезаключены договоры найма без указания срока их действия.

Особый порядок продажи жилых домов сельхозпредприятий, находящихся в процедурах экономической несостоятельности (банкротстве), регламентирован Указами N 287 и N 253, со ссылкой на которые управляющий направил бывшим работникам банкрота уведомление с предложением заключить договор о приобретении занимаемых ими жилых домов.

В уведомлении было указано, что данным гражданам необходимо в двухмесячный срок с даты получения предложения обратиться на предприятие с письменными заявлениями о приобретении либо об отказе от приобретения занимаемых ими жилых домов.

На момент обращения управляющего в экономический суд бывшие работники банкрота, проживающие в жилых домах, подали письменные заявления о приобретении занимаемых ими жилых домов. С ними были заключены договоры купли-продажи и договоры перевода долга (долгов банкрота на граждан — новых собственников) по кредитным договорам, заключенным с банком.

Однако один из бывших работников М. не изъявил письменного согласия о приобретении занимаемого им жилого дома или отказа от его приобретения, т.е. фактически оставил уведомление управляющего без ответа.

Управляющий обратился в районный суд по месту нахождения жилого дома, в котором проживает М., с исковым заявлением о расторжении договора найма жилого помещения и выселении данного гражданина вместе с его супругой из занимаемого ими жилого дома.

Позиция истца

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

Одной из обязанностей антикризисного управляющего является организация продажи имущества должника и удовлетворение требований кредиторов .

М. является нанимателем жилого дома по договору найма жилого помещения, принадлежащего предприятию на праве собственности. Дом принадлежит банкроту и обременен ипотекой, поскольку банковский кредит в полном объеме не погашен.

Управляющим осуществлена процедура, предусмотренная п. 9-1 Указа N 253, необходимая для продажи жилого дома сельскохозяйственной организации, находящейся в процедуре экономической несостоятельности (банкротстве).

Письменные предложения нанимателям жилых домов об их приобретении управляющий направил всем работникам, в том числе и М. Сроки уведомления управляющим соблюдены .

На основании полученных от работников заявлений о приобретении управляющий принял решение о продаже заселенных жилых домов.

М. не выразил согласия приобрести жилой дом, в котором он проживает вместе с супругой. Соответственно договор перевода долга между предприятием, банком и данным гражданином не заключался.

В случае письменного отказа граждан от приобретения жилых домов либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемых жилых домов управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве) , а именно: должен выставить данное имущество на продажу с открытых аукционных торгов согласно ст. 127 Закона о банкротстве.

Позиция ответчиков

К участию в судебном разбирательстве привлечены:

— в качестве соответчика — супруга М.;

— третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца, — банк, выдавший кредит предприятию;

— орган опеки и попечительства местного райисполкома;

Ответчики исковые требования истца не признали, просили районный суд отказать истцу полностью в иске по следующим основаниям.

Ответчики считали, что они на законном основании проживают в жилом доме. В связи с открытием ликвидационного производства М. был уволен по п. 1 ст. 42 ТК.

Иного жилья ответчики не имеют.

М. действительно получил уведомление управляющего, однако отказался от приобретения жилого дома и, соответственно, от заключения договора перевода долга, поскольку М. считал, что стоимость жилья завышена, жилой дом не отвечает санитарным и техническим требованиям.

Оснований, указанных в ст. 61 ЖК для расторжения договора найма жилого помещения, не имеется.

Ответчики считали, что Указ N 253 не содержит оснований для расторжения договора найма жилого помещения в связи с ликвидацией предприятия.

Позиция лиц, участвующих в деле

Прокурор района полагал, что в иске следует отказать.

Представитель органа опеки и попечительства местного райисполкома не возражал против удовлетворения исковых требований истца.

Представитель банка также не возражал против удовлетворения иска.

Результаты рассмотрения дела судом

Продажа заселенного жилого дома осуществляется нанимателю этого жилого дома, или с его согласия совершеннолетнему члену его семьи, или иному гражданину, которые в соответствии с законодательством имеют равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым домом.

Заселенный жилой дом, построенный (реконструированный), приобретенный сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, может быть продан при условии перевода долга сельскохозяйственной организацией, местным исполнительным и распорядительным органом базового территориального уровня по льготному кредиту на гражданина, проживающего в этом жилом доме, в соответствии с Указом N 405.

Договор купли-продажи жилого помещения, построенного (реконструированного), приобретенного сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита банка, кредит по которому не погашен, должен содержать условие об уплате гражданином, проживающим в жилом доме сельскохозяйственной организации, денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту .

Сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, могут осуществлять продажу заселенных жилых домов, предусмотренных в абз. 2 и 3 подп. 1.1 п. 1 Указа N 253, по договору купли-продажи на условиях, предусмотренных в п. 2, 4, 5 и 8 Указа N 253.

Управляющий принимает меры по выявлению заселенных жилых домов и не позднее семи календарных дней со дня их выявления направляет письменное предложение нанимателям жилых домов об их приобретении.

Граждане, указанные в ч. 1 п. 2 Указа N 253, в двухмесячный срок с даты получения предложения антикризисного управляющего обращаются в сельскохозяйственную организацию с письменным заявлением о приобретении (отказе от приобретения) занимаемого жилого дома.

В случае письменного отказа этих граждан от приобретения жилого дома либо неполучения в двухмесячный срок заявления о приобретении занимаемого жилого дома антикризисный управляющий осуществляет распоряжение такими жилыми домами в соответствии с законодательством об экономической несостоятельности (банкротстве) .

Основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора найма жилого помещения определены ст. 59 — 61 ЖК .

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон .

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи .

Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора ипотеки, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном п. 1 ст. 62 ЖК .

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение .

При прекращении или расторжении договора найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан в течение трех суток (если иной срок не установлен ЖК или этим договором) освободить занимаемое жилое помещение и сдать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в договоре найма жилого помещения .

Наниматель жилого помещения и проживающие совместно с ним граждане, не освободившие жилое помещение в срок, установленный ч. 1 п. 1 ст. 63 ЖК, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения .

В судебном заседании достоверно установлено, что в порядке ст. 94 и 95 ЖК (1999 года), на основании совместного заседания администрации и профсоюзного комитета предприятия-банкрота, что не оспаривается сторонами, ответчику, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с супругой, на условиях договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда было предоставлено служебное жилое помещение. Таким образом, в силу абз. 2 ст. 26 ЖК (1999 года) ответчик приобрел право пользования жилым домом.

Истец в судебном заседании не оспаривал тот факт, что ответчик свои обязанности по договору найма жилого помещения исполнял надлежащим образом.

Жилой дом находится на праве собственности у истца и в ипотеке у банка, что подтверждается свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Уведомлением управляющего ответчику предлагалось заключить договор о приобретении занимаемого им жилого дома и договор перевода долга предприятия-банкрота с банком. В случае отказа от заключения указанных договоров ответчик уведомлялся о расторжении договора найма жилого помещения в связи с ликвидацией предприятия-банкрота.

При этом обращал на себя внимание тот факт, что в предварительном уведомлении наймодателя должны быть указаны мотивы расторжения договора .

Ссылка истца в уведомлении на Указ N 287 как на основание для расторжения договора найма и выселения ответчиков не основана на законе, поскольку ни ЖК, ни иные НПА не предусматривают в качестве основания для расторжения договора найма и выселения отказ нанимателя от приобретения жилого дома в связи с нахождением предприятия-банкрота в ликвидационном производстве.

Обращение ответчика к управляющему о принятии решения о покупке жилого дома, занимаемого ответчиком, и в последующем принятие решения управляющим о продаже заселенного жилого дома ответчику не является правовым основанием для удовлетворения заявленных требований. Более того, ответчик от своих намерений о покупке указанного жилого дома отказался.

Таким образом, суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований .

Решение было обжаловано истцом в суд апелляционной инстанции.

Позиция истца в суде апелляционной инстанции

Истец (апеллянт) в апелляционной жалобе просил суд апелляционной инстанции отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу заявленных требований. В апелляционной жалобе было указано следующее.

Решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку судом не учтены факты, входящие в предмет доказывания по делу, и факты, положенные судом в основу решения, не подтверждены достаточными и достоверными доказательствами.

Ответчик, давая объяснения в суде первой инстанции, утверждал, что договор найма жилого помещения исполняется им надлежащим образом. Однако ответчику было достоверно известно, что по указанному выше договору на протяжении 2017 — 2018 годов им не вносилась плата за пользование жилым домом. Задолженность полностью уплачена ответчиком лишь в 2019 году.

На дату вынесения решения судом первой инстанции и на момент подачи апелляционной жалобы у ответчика имеется двухлетняя задолженность перед истцом по внесению платы за пользование жилым домом.

Соответствующие действительности объяснения ответчика имели бы существенное значение и повлияли бы на решение суда исходя из следующего.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются :

— предмет договора найма жилого помещения;

— срок действия договора найма жилого помещения — для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

— размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

— срок внесения платы за ЖКУ (в случае если наниматель жилого помещения обязан вносить плату за них).

Таким образом, ответчиком нарушаются существенные условия договора найма жилого помещения, а именно: не вносится плата за пользование жилым домом, что, по мнению истца, является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора найма жилого помещения и выселении ответчика из занимаемого им жилого дома.

Позиция ответчиков в суде апелляционной инстанции

В представленных возражениях на иск ответчики указали, что считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его в силе.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения и выселении со ссылкой на ЖК истец в суде первой инстанции не заявлял, сославшись лишь на Указ N 287. Истец не может изменить основание иска в апелляционной жалобе.

Результаты рассмотрения дела судом апелляционной инстанции

Выселение граждан из жилых помещений допускается только по основаниям, предусмотренных ЖК и иными законодательными актами .

Несмотря на указание в спорном договоре найма жилого помещения на его срочность, конкретного срока действия он не содержал.

Договором найма жилого помещения предусмотрены следующие основания досрочного прекращения:

— по соглашению сторон;

— по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора, если меры предупреждения и воздействия оказались безрезультативными;

— в иных случаях, предусмотренных ЖК.

Как указывал суд первой инстанции в своем решении, жилой дом, предоставленный ответчику, решением райисполкома исключен из числа служебных жилых домов. При этом, как следует из ответа истца, решение о включении данного жилого дома в состав жилых помещений коммерческого использования не принималось.

Разрешая спор, суд первой инстанции верно руководствовался ч. 1 п. 6 постановления Пленума ВС N 11 и правильно пришел к выводу о том, что предусмотренных нормами жилищного законодательства оснований для расторжения договора найма истец в судебном заседании не заявлял .

Суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о несостоятельности ссылки истца в обоснование иска на положения Указа N 287, поскольку данный НПА не содержит каких-либо оснований для расторжения договора найма жилого помещения либо выселения из него.

При этом суд апелляционной инстанции констатирует, что Указом N 287 внесены дополнения в Указ N 253. В соответствии с этими дополнениями сельскохозяйственные организации, в отношении которых открыто конкурсное производство, были наделены правом продажи заселенных жилых домов их нанимателям, а также определяли порядок и условия осуществления данной процедуры.

Отказ ответчиков от приобретения занимаемого ими жилого дома основанием для расторжения договора найма, как и для выселения ответчиков, не является с учетом нормы п. 9-1 Указа N 253.

Судом первой инстанции проверены доводы и возражения сторон по существу спора, дана правовая оценка доказательствам, приведены мотивы, по которым требования истца признаны необоснованными, и сделан правильный вывод о том, что правовых оснований для удовлетворения иска не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции, оценивая доводы апелляционной жалобы, считает их несостоятельными, поскольку указанные в жалобе основания для расторжения договора найма жилого помещения предметом судебного разбирательства не являлись и в процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции не были заявлены .

Таким образом, решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба — без удовлетворения.

В заключение необходимо отметить следующее.

М. все же нарушил одно из существенных условий договора найма жилого помещения — срок внесения платы за пользование жилого помещения. С учетом этого управляющий вправе предъявить в суд новый иск о расторжении договора найма и выселении М. с его супругой в силу положений ст. 50 и 61 ЖК.

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Договоры найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой. Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо. Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

социальный наём - если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным. Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности. В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРН.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев. Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов. Есть и другой вариант - стать самозанятым и платить налог по ставке 4%.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей . По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком - не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
снимаемое жилье используется не по назначению;
наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
жилье нельзя сдать в поднаём;
вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Суть спора

Позиция истца

В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

Позиция ответчиков

К участию в судебном разбирательстве привлечены:

— в качестве соответчика — супруга М.;

— орган опеки и попечительства местного райисполкома;

Иного жилья ответчики не имеют.

Оснований, указанных в ст. 61 ЖК для расторжения договора найма жилого помещения, не имеется.

Позиция лиц, участвующих в деле

Прокурор района полагал, что в иске следует отказать.

Представитель банка также не возражал против удовлетворения иска.

Результаты рассмотрения дела судом

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон .

Таким образом, суд отказал истцу в удовлетворении его исковых требований .

Решение было обжаловано истцом в суд апелляционной инстанции.

Позиция истца в суде апелляционной инстанции

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются :

— предмет договора найма жилого помещения;

— размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

— срок внесения платы за ЖКУ (в случае если наниматель жилого помещения обязан вносить плату за них).

Позиция ответчиков в суде апелляционной инстанции

Результаты рассмотрения дела судом апелляционной инстанции

Договором найма жилого помещения предусмотрены следующие основания досрочного прекращения:

— по соглашению сторон;

— в иных случаях, предусмотренных ЖК.

В заключение необходимо отметить следующее.

Читайте также:

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 декабря 2014 г. № 1318

МОСКВА

О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования

(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1454)

ТИПОВОЙ ДОГОВОРнайма жилого помещения жилищного фонда социального использования N ___________

(место заключения договора)

"__" ________________ 20__ г.(дата, месяц, год)

наименование муниципального образования, наименование организации или фамилия, имя, отчество физического лица - указать нужное)

(фамилия, имя, отчество должностного лица)

реквизиты документа, которым установлены

полномочия должностного лица действовать от имени органа (организации), являющегося (являющейся) наймодателем)

(фамилия, имя, отчество)

(дата, месяц, год)

(наименование органа, выдавшего документ)

I. Предмет договора

(наименование населенного пункта, улица, проспект, переулок, проезд и др.)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)

II. Обязанности сторон

(иные не противоречащие законодательству Российской Федерации обязанности нанимателя, согласованные сторонами, - указать при наличии)

Договоры найма жилого помещения

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

Существенные условия договора коммерческого найма

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Права сторон по договору найма жилого помещения

"" ____________ 20 г.(дата, месяц, год)