Соглашение о компенсации неотделимых улучшений при продаже недвижимости образец

Обновлено: 17.05.2024

Иногда продавцы недвижимости склоняют покупателей заключать помимо основных договоров соглашения о купле-продаже неотделимых улучшений объекта. Прежде чем соглашаться на это, стоит узнать, что регулирует данное соглашение и чем грозит заключение нескольких сделок по одному объекту.

Что такое неотделимые улучшения квартиры

Понятие “неотделимые улучшения” гражданским кодексом не разъясняется. Исходя из контекста его употребления можно понять, что под этим словосочетанием понимают такие усовершенствования, которые нельзя демонтировать без причинения вреда объекту. Продавец может улучшить жилье следующим образом:

отреставрировать дом или сделать его перепланировку;
наладить систему пожаротушения, сигнализации, водопровода и т.д.;
оборудовать жилище встроенной бытовой техникой;
провести отделку помещений таким образом, что они становятся пригодными для проживания.

Список можно продолжить, так как четкое определение того, что считать вредом в процессе демонтажа усовершенствований, отсутствует. Из-за этого во многих ситуациях оценивать категорию проданных улучшений приходится суду. Однако если объект можно переместить из жилья, не нарушив целостность стен, пола, потолка помещений, его следует причислять к отделимым улучшениям.

Для чего заключают отдельный договор на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Продавцы предлагают покупателям заключить отдельный договор купли-продажи неотделимых усовершенствований в 2 случаях:

у них не прошел срок давности владения недвижимым имуществом — 3 года или 5 лет;
продавец проводит мошеннические схемы за счет недальновидных покупателей.

В 1 случае лицо стремится избежать начисления НДФЛ на продажу квартиры. Налог составляет 13 %, поэтому продавцу гораздо выгоднее разделить стоимость жилья на 2 части. Первая — цена квартиры, которую указывают в основном договоре купли-продажи, именно с нее продавец платит налог. Вторую часть покупатели передают по расписке или договору за неотделимые улучшения. Часто эта сумма больше стоимости, указанной в основном договоре, с нее продавец налог не уплачивает.

Иногда описание улучшений жилищных условий может быть полезно и покупателю. Он будет уверен, что получит имущество в том состоянии, в каком согласился его приобрести. Однако в таком случае рекомендуется перечислять неотделимые объекты прямо в соглашении о купле-продаже квартиры.

Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Стороны сделки могут реализовать право на свободу договора и заключить отдельное соглашение купли-продажи неотделимых улучшений. Иногда заключенный дополнительный договор помогает возвратить средства за усовершенствования, подтверждая неосновательное обогащение продавца в случае недействительности основного соглашения.

Образец договора неотделимых улучшений содержит:

Город, где заключают соглашение.
Сведения о продавце и покупателе — ФИО, дату и место рождения, адрес регистрации, паспортные данные.
Конкретизацию объекта недвижимости, которому принадлежат неотъемлемые улучшения — его адрес, кадастровый номер.
Описание неотделимых объектов, находящихся в жилье.
Сумма, которую согласовали стороны сделки.
Порядок и сроки выплаты оговоренной в тексте документа суммы.
Условия возврата средств в случае недействительности сделки купли-продажи.
Подписи сторон.

Данный образец документа доступен для скачивания по ссылке.

Документ заключают в простой письменной форме. Стороны вправе сами определять, что будет содержанием договора, помимо его предмета и цены, однако, чтобы снизить риски сторон, лучше придерживаться указанного плана.

Как правильно написать расписку

Стороны вправе не заключать дополнительное соглашение. Они могут составить расписку о получении продавцом денег за неотделимые улучшения. Ее содержание сходно с соглашением:

Указывают данные о продавце и покупателе.
Называют объект недвижимости путем конкретизации его адреса и кадастрового номера.
Перечисляют неотделимые улучшения.
Прописывают сумму, которую продавец получил от покупателя.
Продавец подписывает документ.

Образец расписки можно скачать по этой ссылке.

Отличие между документами заключается в том, что расписку составляют в момент передачи денег. Ее удостоверяет своей подписью только продавец. Этим он подтверждает, что покупатель передал верную сумму, а потому претензии к нему отсутствуют. При этом продавцу лучше писать расписку собственноручно — чтобы свести к минимуму возможность подделки документа со стороны покупателей.

Покупатель же, чтобы не допустить нарушения своих прав в будущем, может попросить включить в текст расписки условия о возврате денежных средств в случае недействительности договора. Без этого пункта деньги передавать не стоит.

Расписку можно написать также в дополнение к договору о покупке неотделимых усовершенствований, поскольку последний акт не отражает факт передачи средств приобретателем жилища.

Риски сторон при реализации данной схемы

Основные риски при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями и их оформлении в виде отдельного договора ложатся на покупателя. Если он купил жилье, но впоследствии сделку признали недействительной, ему возвратят стоимость недвижимости только по основному договору. Суды могут отказать в возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании злоупотребления правом.

Также новый собственник не сможет получить налоговый вычет полностью в результате приобретения жилья, если захочет продать его до истечения минимального срока владения собственностью. Вычет рассчитывается как разница между стоимостью приобретения имущества и стоимостью его продажи. На эту разницу начисляется налог.

Практика показывает: налоговые инспекции часто не принимают к вычету деньги по договору об неотделимых улучшениях, так как они не направлены на приобретение жилья. Потому к учету принимаются только сумма, переданная по основному соглашению купли-продажи дома.

Продавцы также подвержены рискам, если оформляют усовершенствования отдельным договором. Им могут доначислить НДФЛ, обязать оплатить штраф, признать сделку притворной, а от того — недействительной.

Наши юристы подготовили развернутую информацию на тему "Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры" Собрали исчерпывающие материалы чтобы разъяснить всю суть вопроса. Если остались дополнительные вопросы, Вы можете задать их нашему консультанту.

Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры

Понятие неотделимых улучшений (условий)

Стоимость жилья формируется, исходя из:

года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
площади/планировки квартиры.

Благоустройство квартиры, как правило, требует значительных вложений – после проведения ремонта и оборудования бытовой техникой она увеличивается в цене. Формально это дает основания взимать с покупателя отдельную плату.

Зачем используют договор на неотделимые улучшения при покупке и продаже квартиры и когда он нужен? Образец документа

При покупке вторичного жилья, с ремонтом или мебелью их стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы по уплате налогов продавцом.

Чтобы свести доп.расходы к минимуму, участникам сделки приходится занижать действительную цену за жилье.

С этой целью они часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог. Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотделимыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи. Факт получения денежных средств за неотделимые улучшения лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотделимых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка. Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников. Но факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые улучшения не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики. Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью. Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Оплата за неотделимые улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством. Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Где скачать пример доп. соглашения купли продажи неотделимых улучшений в квартире?

Что такое неотделимые улучшения?

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

ремонтные работы;
перепланировка ;
бытовая техника;
дорогая сантехника;
и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в иногда перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые условия.

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них.

Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за описанные улучшения.

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые условия не существует.

Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Причины занижения цены на недвижимость

Договор, на основании которого осуществляется купля-продажа неотделимых улучшений квартиры, составляется по соглашению сторон – оформление этого документа не является обязательным условием и напрямую не регламентируется законодательством. Вопрос отдельной оплаты за “неотделимые условия” обсуждается на этапе составления предварительного соглашения.

✅ Понятие неотделимых улучшений (условий)

Неотделимые условия – это все те изменения, которые владелец жилья и его родственники осуществили с целью благоустройства жилого пространства. Под это понятие попадают перепланировки, ремонт квартиры, оборудование ее встроенной бытовой техникой и дорогой сантехникой.

Стоимость жилья формируется, исходя из:

года постройки дома, его характеристик, цены земли, на которой он расположен;
местоположения объекта (имеют значение инфраструктура, престижность района);
площади/планировки квартиры.

✅ Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за неотделимые улучшения жилья при оформлении сделки купли-продажи никак не регламентируется действующим законодательством. Единственное упоминание о привнесенных улучшениях можно увидеть в ст. 623 ГК РФ, касающейся арендованного жилья. Это означает, что стороны могут самостоятельно решить вопрос – напрямую норм закона это не нарушит.

✅ Зачем составлять договор?

На практике единственной целью составления договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры является уменьшение налогооблагаемой базы. По соглашению сторон покупатель отдельно оплачивает стоимость:

самого жилья;
его благоустройства (цена устанавливается продавцом и обсуждается с покупателем).

Итоговая сумма равна реальной стоимости объекта. Выгода для продавца очевидна – налог (13%) ему придется заплатить только со стоимости жилья. Вторую часть выплат он получит от покупателя в качестве компенсации сделанных ранее затрат (документ не прилагается к договору купли-продажи, соответственно, налог не взимается).

Налог продавец платит только за продажу квартиры, бывшей в собственности менее 5 лет (в оговоренных законом случаях – меньше 3 лет).

Эта норма приведена в ст. 217.1 НК РФ. Если реализуемая квартира была куплена свыше 5 лет назад или она продана дешевле, чем была ранее приобретена (т.е. фактическая прибыль отсутствует), то никакого смысла в отдельном оформлении договоров на жилье и на улучшения нет.

✅ Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны пришли к согласию, то разрабатывается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописываются все имеющиеся улучшения и их стоимость. Оформление основного договора в абсолютном большинстве случаев поручается нотариусу, поскольку любые неточности в составлении документа приводят к очень серьезным проблемам (потере жилья или денег за него). Специалисту предоставляется акт о стоимости недвижимости, составленный независимой оценочной компанией. Указанная там сумма прописывается в документе.

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры стороны составляют отдельно. В документе числами и прописью указывается стоимость. Также там приводятся все данные о сторонах сделки, объекте продажи, оговаривается способ передачи денег (наличными, безналичный расчет, через банковскую ячейку).

При составлении налоговой декларации продавец подает в налоговую инспекцию копии:

договора купли-продажиквартиры (второе соглашение, составленное по соглашению сторон, не предоставляется, поскольку формально выплаченная продавцу сумма компенсирует сделанные ранее вложения);
документов о получении денег за жилье (не за улучшения).

Также он подает заявление на налоговый вычет (государство предоставляет возможность уменьшить налогооблагаемую базу).

Налоговая декларация составляется даже в том случае, если продавец фактически не получает дохода от сделки. Такое может произойти, если сумма продажи после вычета 1 млн. руб. (именно такой размер налогового вычета предоставляется государством) будет меньше или равна "0" (именно для этих целей и разработана схема продажи "улучшений").

По 1 экземпляру договора о купле-продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Подтверждением получения денег служит расписка, написанная от руки синей ручкой (в случае возникновения разногласий почерковедческая экспертиза подтвердит факт написания расписки продавцом – одной лишь подписи для идентификации личности недостаточно). Документ не заверяется у нотариуса, тем не менее, он будет признан судом в случае, если покупателю придется отстаивать свои права при оспаривании сделки.

✅ Риски для покупателя/продавца

Формально оплата улучшений, сделанных силами продавца (его родственников), не приводит к обогащению. Это дает шанс на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец просто указывает сумму – подтверждать документально все затраты на обустройство квартиры никто не стремится. Это дает основания представителям налоговых органов применять к продавцу штрафные санкции. Отменить их удастся только через суд и при условии, что все документы были составлены правильно – еще на этапе их разработки стоит обратиться к юристу для консультации.

Покупатели также не застрахованы от рисков. Если продавец, либо его наследники (как вариант, супруг/супруга) решат вернуть проданную квартиру и требования будут удовлетворены, то суд обяжет вернуть только сумму, прописанную в основном договоре. Вопрос с доплатой потребует дополнительного внимания – любые неточности в оформлении договора и расписки приведут к потере значительной суммы.
Другой важный нюанс – налоговый вычет. Приобретая жилье, можно компенсировать некоторую часть своих трат. Для этого нужно иметь российское гражданство, проживать на территории страны не менее полугода за последние 12 месяцев, быть плательщиком НДФЛ (налоги платятся не только с заработной платы, но и с других видов дохода – например, со сдачи жилья в аренду). Квартира не должна быть приобретена у родственников, либо на бюджетные средства.

Суть заключается в уменьшении налоговой базы – государство возвращает налогоплательщику часть уплаченного в казну государства НДФЛ. Максимальный размер налогового вычета при приобретении жилья – 2 млн. руб. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 тыс. руб.). Если при оформлении сделки в договоре будет указана не реальная стоимость квартиры, а сумма меньше 2 млн., то полностью использовать предоставленную государством льготу не получится. Например, если квартира продана за 1 млн. руб., то удастся вернуть только 130 тыс. руб. (в данном случае в расчет берутся реальные затраты). Как правило, платить за так называемые “улучшения” приходится едва ли не половину стоимости жилья. Это – один из доводов против оформления дополнительного договора.

Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретной квартиры, то с потерей части налогового вычета можно смириться. Оставшейся частью можно воспользоваться при покупке другого объекта недвижимости, оплате обучения или лечения. С 1 января 2014 года вступили в силу изменения, согласно которым остаток вычета не аннулируется, а переносится на другие траты. До этого времени использовать остаток не представлялось возможным.
Следующий важный момент касается непосредственно самих “неотделимых улучшений”. Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя права на часть налогового вычета (если прописанная в основном договоре сумма будет меньше 2 млн. руб.), стоит убедиться, что “улучшения” представляют интерес и не придется затем тратиться на ремонт, приобретение новой бытовой техники и сантехники. Это сделает заключаемую сделку еще более невыгодной для покупателя.

При приобретении жилья с перепланировкой, нужно обязательно узнать, были ли узаконены внесенные изменения. Часто владельцы квартиры выполняют перепланировку без каких-либо согласований в БТИ. После этого узаконить ее можно только через суд. Если же внесенные изменения противоречат нормам (например, они затронули несущие стены), то суд обяжет вернуть квартиру в исходный вид. Это сопряжено с серьезными тратами.

Подведем итоги:

Неотделимые улучшения - это изменения жилья, которые направлены на его улучшение (бытовая техника, ремонт, перепланировка).
Продавец и покупатель могут заключить основной договор купли-продажи, а в дополнение к нему ДКП неотделимых улучшений.
Выгода для продавца - отсутствие НДФЛ.
Риски для покупателя - признание сделки недействительной, потеря денег, возвращение жилья собственнику.
Прежде чем подписывать ДКП неотделимых улучшений, нужно проверить, а есть ли они?
Альтернативный вариант - подписание обычного договора купли-продажи.

Продажа "улучшений" отдельно от квартиры хоть напрямую и не противоречит законодательству, но является достаточно спорным моментом. Все "улучшения" являются неотъемлемой частью недвижимости и, согласно ст. 128 и 133 ГК РФ, их нельзя считать объектом гражданских прав. При неблагоприятном стечении обстоятельств сделка может быть признана через суд не соответствующей закону, притворной, кабальной (ст. 168, 170, 179 ГК РФ). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Юристы сайта дадут ответы на интересующие вопросы.

Читайте также: