Сгруппируйте нижеприведенные нормы по методу правового регулирования если срок аренды в договоре

Обновлено: 13.05.2024

Наверняка, уже многие знают, что в результате запрета деятельности большинства сфер малого бизнеса в связи с распространением коронавирусной инфекцией, многие арендаторы не выдержали периода самоизоляции, в результате чего были вынуждены отказаться от аренды помещений, которые занимали.

В связи с возникшими затруднениями в сфере предпринимательства, государство разработало ряд мер по поддержке малого бизнеса.

Среди большого количества нормативных актов, направленных на поддержку бизнеса в связи с пандемией коронавируса, следует отметить нормы, призванные урегулировать арендные отношения.

В развитие данного закона Правительством РФ было принято постановление № 439 от 03.04.2020 года "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"

Утвержденные Постановлением требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов

При этом предусматривается, что Правительством РФ, органами гос. власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендодателям – юр. лицам и ИП при предоставлении отсрочки рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных нерабочих дней.

В тоже время нельзя не отметить, что органы власти г. Москвы в рамках поддержки бизнеса в данном направлении немного опережали федеральные власти, так постановлением Правительства Москвы от 01.04.2020 N 324-ПП "О внесении изменений в правовые акты города Москвы" внесены изменения в постановление Правительства г. Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности" в части условий освобождения от уплаты арендных платежей организаций и ИП, осуществляющих деятельность в том числе в сфере общественного питания, торговли, оказания бытовых услуг населению (установлено требование о наличии документов, подтверждающих соблюдение указанной в договоре аренды цели представления объекта недвижимости).

Перечень таких арендодателей (с указанием их ИНН), формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (в части торговых объектов, расположенных на территории этого субъекта РФ) и направляется в налоговый орган в электронной форме.

В перечень подлежат включению налогоплательщики, которые одновременно соответствуют следующим критериям: код основного вида деятельности на 1 марта 2020 - 68.2 "Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом"; налогоплательщику принадлежит на праве собственности торговый объект недвижимого имущества, отвечающий установленным требованиям.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Как мы видим, в период действия ограничительных мер, органы власти весьма активно регулировали арендные отношения в целях соблюдения интересов обеих сторон и сохранения арендных отношений между субъектами, насколько это возможно, с минимальными для них потерями.

Однако, не всегда можно самостоятельно разобраться во всех нормах и как их применять на практике в защиту своих интересов. При таких обстоятельствах рекомендуем обращаться к специалистам – юристу по аренде.

АКЦИЯ ГОДА

Читайте также: