Расторжение договора уступки прав требования по договору долевого участия

Обновлено: 18.05.2024

Поиск

Эльвира Набиуллина: В следующем году цены на жилье будут расти не так быстро, как в году уходящем

Замминистра строительства и ЖКХ Алексей Ересько назначен главным госжилинспектором России

Эксперты: снижение цен на столичном рынке массовых новостроек пока тенденцией назвать нельзя

Правительство: ввод жилья в России в 2021 году превысит плановые показатели на 15%

Выданную под материнский капитал ипотеку станет легче рефинансировать

BIM-проектирование станет обязательным для застройщиков, привлекающих средства дольщиков

Марат Хуснуллин: Рост стоимости стройматериалов сегодня для отрасли — угроза номер один

ФАС: участвующие в ценовом картельном сговоре металлотрейдеры будут наказаны в уголовном порядке

Правительство утвердило сроки и ответственных за внедрение технологий информационного моделирования

Кредитным организациям продлят субсидирование на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным подрядчикам

Новые обязанности правообладателей линейных объектов

Скорректирована рекомендуемая величина индексов сметной стоимости строительства в IV квартале 2021 года

На финансирование жилых проектов в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сбербанк выделяет трем застройщикам 29 млрд руб.

Строительство в рамках комплексного развития территорий придет еще в восемь российских регионов

Верховный Суд: Заключение договоров долевого участия и уступки прав требования по ним с одновременной передачей их на госрегистрацию законно

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по делу № 14-КГ19-1 подтверждает право заключения и подачи договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве ( ДДУ ) одновременно с заключением и подачей на государственную регистрацию таких ДДУ.

Битюцких И. С. обратился в суд с требованием о проведении госрегистрации этих договоров.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Причина: отсутствие регистрации ДДУ на момент заключения договоров уступки.

По мнению суда, участник долевого строительства не имел прав на заключение договоров цессии до проведения государственной регистрации ДДУ, поэтому договоры уступки — в соответствии с п. 4 ст. 166 ГК РФ — признаются ничтожными.

Суд апелляционной инстанции согласился с этим выводом суда первой инстанции, указав при этом, что у участника долевого строительства не было прав на спорные объекты недвижимости и, следовательно, прав на их отчуждение, в связи с чем, договоры цессии между сторонами являются незаключенными.

Но Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ судебные постановления по делу были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Верховный Суд указал на то, что нижестоящими судами не были учтены следующие правовые основания:

1) согласно ст.388.1, п. 5 ст. 454 и п. 2 ст. 455 ГК РФ, договор, на основании которого производится уступка, может быть заключен не только в отношении требования, принадлежащего цеденту, в момент заключения договора, но и в отношении требования, которое возникнет у него в будущем или будет приобретено у третьего лица;

2) согласно ст. 390, ст. 396 ГК РФ невозможность перехода требования сама по себе не приводит к недействительности договора на основании которого производится такая уступка;

3) сторонами в суде признавался факт заключения договоров долевого участия и уступки прав требования и передачи их на регистрацию;

В последнем случае решения не содержали указания ни на закон, позволяющий выйти за пределы заявленных требований, ни на нарушения публичных интересов.

$Фото: ronstik\shutterstock$

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

$Фото:Kekyalyaynen\shutterstock$

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

Процедура переуступки прав

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

$Фото:Indypendenz\shutterstock$

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

$Фото:Evannovostro\shutterstock$

Как обезопасить себя

26.04.2018 изготовлен полный текст определения Судебной коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № 305-ЭС17-17670.

Суть спора заключалась в следующем.

Дольщик уступил ИП право требования за период времени с 16.04.2016 до даты подписания акта приема-передачи указанной квартиры, т.е. на момент цессии квартира еще не была передана, т.е. договор долевого участия не был исполнен.

Основания для отказа были следующие:

. договор не содержит необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице. Управление Росреестра также пришло к выводу, что, поскольку право требования квартиры от цедента к цессионарию не переходит, не представляется возможным определить объект сделки. Со ссылкой на статью 17 Закона № 214-ФЗ, статью 25.1 Закона № 122-ФЗ Управление Росреестра указало на то, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. Между тем, так как на основании договора уступки предприниматель получает право на взыскание неустойки, но не получает иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства, государственная регистрация договора уступки, по мнению Управления Росреестра, действующим законодательством не предусмотрена.

ИП оспорил отказ, но суды всех трех инстанций отказали ему в удовлетворении требований.

СКЭС ВС РФ, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, исходила из следующего:

Ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации, нельзя признать обоснованной. Согласно положениям части 2 статьи 389 Гражданского кодекса необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Поскольку при заключении договора уступки у Александровой Л.Г. уже существовало право на взыскание неустойки в связи с нарушением сроков передачи ей квартиры застройщиком, ссылка судов на то, что это право было ей предоставлено законом, а не договором, не влияет на объем существующих у нее прав, передаваемых новому кредитору на этот момент, а также не учитывает возможность реализации права на законную неустойку только в случае наличия у нее статуса участника договора на участие в долевом строительстве, не иначе как по которому она может его передать. Такой подход не противоречит разъяснению, изложенному в пункте 4 постановления Пленума № 54 о том, что первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам, но вместе с тем на основании закона новый кредитор, в силу его особого правового положения, может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора.

Судебная коллегия также считает несостоятельным довод Управления Росреестра о технической невозможности государственной регистрации договора уступки по договору участия в долевом строительстве.

В принципе, когда цессия заключатся до передачи квартиры, то требование государственной регистрации договора вполне обоснованно. Существуют застройщики, допускающие многомесячные просрочки исполнения обязательства перед дольщиками. В таком случае дольщики часто передают права по ДДУ за плату другим лицам. Новый дольщик, если не производить регистрацию договора уступки права требования неустойки, может не знать о том, что его правопредшественник уже продал требования по взысканию неустойки. Между тем, определяя цену, по которой новый потенциальный дольщик будет приобретать права по ДДУ, наличие права на взыскание неустойки может иметь существенное значение при определении цены приобретаемого права.

Совершенно иная ситуация, на мой взгляд, возникает, когда осуществляется уступка права требования неустойки после передачи квартиры. В данном случае ДДУ уже полностью исполнен и никаких замен стороны ДДУ уже не может произойти, что лишает смысла регистрацию уступки права требования неустойки. Будем надеяться, что судебная практика будет учитывать эти различия.

Приобретение недостроенного объекта недвижимости – один из наиболее популярных в последние годы способов инвестирования.

Покупая квартиру в недостроенном доме, инвесторы, не дожидаясь момента, когда объект будет полностью достроен, получают хорошую прибыль, переуступая свои имущественные права новому лицу.

Главным инструментом для совершения данной сделки является договор цессии. Однако покупка квартиры в недостроенном доме – это еще и большой риск понести финансовые потери.

В условиях нестабильности экономической системы, известны случаи, когда многоквартирные дома не были достроены. Существует ли возможность отказа от договора, его расторжения, если приобретение недвижимости больше не представляет обещанную перспективу? И повлекут ли эти действия какие-либо последствия?

Договор уступки имеет гражданскую природу, и порядок его расторжения определяется в статьях 450-451 ГК РФ, по основаниям:
— по воле одной из сторон;
— по обоюдному соглашению.

Расторжение в одностороннем порядке

Для расторжения договора в одностороннем порядке законодатель выделяет следующие способы:

Если такой порядок предусмотрен в тексте договора. Подписание двустороннего соглашения не требуется.Сторона – инициатор уведомляет другую сторону письменно, в письме указывает дату, с которой действие договора прекращается.
Решением суда, если допущены нарушения договора или договор не был исполнен. В качестве инициатора выступает сторона с нарушенными правами.Нарушения при этом должны обладать признаком существенности, то есть действиями (бездействиями) другой стороны должен быть нанесен ущерб первой стороне в таком масштабе, что получение от сделки того, на что она рассчитывала при ее заключении, не представляется возможным.Примером могут быть следующие нарушения: не получение цессионарием от цедента документов (например, не передача дду старым дольщиком новому дольщику), не внесение цессионарием оплаты по сделке.
Решением суда, если изменились первоначальные обстоятельства. Обстоятельства должны быть существенными, что подразумевают под собой:
- невозможность их предвидеть (увеличение ставки рефинансирования в двойном размере);
- невозможность их преодолеть, несмотря на старание стороны исполнить договор;
- масштаб нанесения ущерба от действующих обстоятельств должен быть таким, что не представляется возможным получение того, на что рассчитывала сторона, заключая сделку;
- договор не должен предусматривать, что в указанном случае сторона несет риск изменения обстоятельств.

Возможно, Вам будет интересна статья об особенностях безвозмездных договоров цессии.

Комментарии и пояснения к статье 214 ГК РФ относительно уступки прав требования читайте в этой статье.

По соглашению сторон

В случае если цедент и цессионарий пришли к взаимному соглашению, что ни одна из сторон не заинтересована в дальнейшем исполнении договора и наступлении последствий его заключения, стороны вправе расторгнуть данный договор, заключив двустороннее соглашение.

Совет юриста: в случае если оплата по договору цессии уже была внесена цессионарием (полностью или частично), то следует включить в соглашение о расторжении условие о том, в каком размере подлежит возврату сумма перечисленных денежных средств.

Подписанием соглашения о расторжении, предусмотренные договором обязательства прекращаются.

Как расторгнуть трехстороннюю уступку

Необходимо помнить о том, что порядок расторжения двусторонней и трехсторонней уступки права требования отличается тем, что участником трехсторонней сделки дополнительно выступает должник.

Наглядный пример – соглашение о расторжения договора цессии, по которому осуществлялась передача прав по договору долевого участия.

Данное соглашение должно иметь письменную форму и быть трехсторонним (цедент – старый дольщик, цессионарий – новый дольщик, должник – застройщик), то есть должно содержать подписи всех трех сторон.

Ответственным за уведомление должника о расторжении договора является цедент либо цессионарий (данное условие обычно указывается в договоре, по которому уступаются права).

Замечание специалиста: важно помнить, что все сделки, в том числе расторжение договора цессии, связанные с передачей прав по договору долевого участия, должны проходить регистрацию в Росреестре.

Последствия расторжения

Все обязательства сторон после расторжения договора цессии прекращаются.

Обстоятельства, способствующие расторжению договора, влияют на вытекающие из этого последствия.

Если расторжение произошло не из-за нарушения или неисполнения стороной договора его условий, то сторона – инициатор рискует нести ответственность по выплате другой стороне всех понесенных ею по договору расходов.

Для того чтобы избежать оплаты данных расходов, необходимо изучить условия договора до его подписания, особенно в части, касающейся обязанностей сторон в случае расторжения.

Если расторжение произошло из-за нарушения или неисполнения условий договора одной из его сторон, то сторона – нарушитель, обязана возместить другой стороне все причинённые расторжением убытки.

В случае если расторжение связано с изменением в значительной степени обстоятельств, то ответственности по возмещению убытков у сторон не возникнет, так как изменение не будет связано с действиями сторон, а значит, не влечет правовой ответственности.

Однако все исполненное (перечисленное или переданное) по договору подлежит возврату. Однако, суд вправе, исходя из принципа справедливости, и по требованию любой из сторон, присудить в ее пользу возмещение понесенных расходов.

Возможно, Вам будет также интересна статья о том, как признать договор цессии недействительным.

О налогообложении при оформлении договоров цессии Вы можете прочитать в этой статье.

Заключая договор, лучше заранее оценить свои возможности для выполнения всех обязательств по сделке. Такой подход исключит наступление негативных последствий в случае расторжения сделки, сократит временные и денежные затраты на судебные разбирательства и восстановления в правах, существовавших до заключения сделки.

Смотрите видео, в котором опытный юрист разъясняет особенности расторжения договоров:

Договор цессии – это гражданско-правовая сделка, подразумевающая переход прав и обязанностей по основному договору к третьему лицу. Такой вид договоров часто используется для оформления переуступки прав, образовавшихся в результате долевого участия в строительстве.

В ряде случаев подобные правоотношения могут быть признаны недействительными. Расскажем в статье, как происходит расторжение и как признать договор цессии недействительным.

Порядок расторжения договора цессии

Расторгнуть сделку можно в одностороннем порядке или по соглашению сторон. Рассмотрим особенности каждого варианта.

Расторжение в одностороннем порядке

Расторжение сделки по инициативе одной из сторон возможно в следующих случаях:

если оно допускается условиями подписанного договора с указанием причин;
в результате принятия соответствующего решения в судебном органе, если были обнаружены факты нарушения условий договора или его неисполнение;
по решению суда в том случае, когда существенно изменились какие-либо изначальные обстоятельства.

Основания для расторжения могут быть разными. Чаще всего инициатор расторжения решается на такой шаг по причине невыполнения условий другой стороной. Не менее распространенная причина – возникновение обстоятельств непреодолимой силы, которые невозможно было предусмотреть ранее.

Расторжение по соглашению сторон

Договор цессии может быть расторгнут по соглашению сторон. Обоюдное решение закрепляется посредством оформления дополнительного договора к уже существующему.

В нем указываются следующие сведения:

полные данные сторон;
наименование основного документа;
причина расторжения сделки;
права и обязанности сторон;
ответственность сторон;
указание на вступление соглашения в юридическую силу.

В заключении договора проставляются подписи и реквизиты цедента и цессионария. Если это юридические лица, потребуется проставить печати.

Когда договор признается недействительным?

Договор может быть признан судом недействительным в ряде случаев, предусмотренных законодательно:

Первоначальный договор долевого участия в строительстве запрещает переуступку прав и обязанностей одним из предусмотренных условий.
В тексте документа была обнаружена существенная ошибка.
Продавцом выступало недееспособное лицо, которое не могло действовать без представителя.
При оформлении сделки были предоставлены некорректные документы.
Сделка по передаче прав и обязанностей была оформлена под моральным или физическим давлением.

Это не исчерпывающий перечень причин, по которым договор цессии может быть признан недействительным. Могут возникнуть и иные обстоятельства.

Недействительность соглашения может быть установлена только в судебном порядке. После получения соответствующего решения суда необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Как оспорить договор цессии?

Чтобы оспорить договор цессии необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. В иске прописываются следующие сведения:

данные истца и ответчика, их контактные адреса, номера телефонов для связи;
суть проблемы в подробном изложении;
сведения об изначальном договоре долевого участия;
цена иска (стоимость сделки по договору);
требование к суду;
список прилагаемых документов.

К иску обязательно прилагается договор долевого участия в строительстве, выписка из ЕГРН о регистрации имущественных прав, а также все квитанции или выписки с банковских счетов, имеющие отношение к делу. В зависимости от обстоятельств дела судом могут быть привлечены свидетели и заинтересованные лица. К примеру, представитель строительной компании.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне и получите квалифицированный ответ специалиста.

Теперь вы знаете, как признать договор цессии недействительным. Это возможно только при наличии существенных обстоятельств. Как правило, в подобных ситуациях без помощи юриста не обойтись, поэтому рекомендуем воспользоваться ею как можно ранее. Специалист поможет составить грамотный иск и будет сопровождать процесс до его благоприятного разрешения.

Читайте также: