Расторжение договора аренды рб

Обновлено: 04.07.2024


В законодательстве Республики Беларусь юридической формой закрепления сдачи внаем гражданам жилого помещения является договор найма жилого помещения.

Основным нормативным правовым актом в регламентации договора найма жилого помещения служит Жилищный кодекс (далее – ЖК). Однако нормы, касающиеся предоставления гражданам жилых помещений, содержатся и в иных законодательных актах (Гражданский кодекс (далее – ГК), Налоговый кодекс (далее – НК) и др.).

Договоры найма жилого помещения в Республике Беларусь регистрируются жилищно-эксплуатационными службами соответствующих районов по месту нахождения жилого помещения. На практике стороны по договору обращаются в соответствующий ЖЭС, где и подписывают договор в присутствии его уполномоченного сотрудника. Бланк договора также имеется в ЖЭСах.

Шаг 1. Обращаемся в регистрирующий орган для составления и регистрации договора.
Явиться в регистрирующий орган (ЖЭС по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения) для регистрации договора должны обе стороны с паспортами.

  • заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение или нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда и совершеннолетними членами его семьи, а также иными гражданами, за которыми, в соответствии с законодательством, сохраняется равное с нанимателем государственного жилищного фонда право владения и пользования жилым помещением;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда или нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда или поднанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда;
  • три экземпляра договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Важно! Если срок договора найма жилого помещения не указан в самом договоре, такой договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок оплаты подоходного налога по нему. А в случае если наниматель фактически покинул жилое помещение и заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.), расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога придется в судебном порядке.

Следует также отметить, что пункт об оплате услуг по сдаче внаем должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы обезопасить себя от любых инфляционных издержек, часто в подобных договорах прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа.

Объектом данного договора является только жилое помещение

Согласно п. 14 ст. 1 ЖК жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – установленные для проживания санитарные и технические требования).

Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.

Что не может быть предметом договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма жилого помещения не может быть помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале.

Также не может быть предметом данного договора квартира в случае если она построена (приобретена) с привлечением льготного кредита до полного погашения такого кредита, за исключением случаев разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (подп. 1.20 п. 1 Указа от 06.01.2012 № 13).

Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, в местной администрации района в городе (далее – регистрирующий орган).

После регистрации данного договора в течение 5 дней с даты регистрации договора найма регистрирующий орган направит копию договора найма в налоговый орган по месту вашего жительства (ч. 2 подп. 1.6 п. 1 Указа от 04.08.2006 № 497).

Вместе с тем основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за жилищно-коммунальные услуги.

Важно! До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодавца, что представляется наиболее надежным и целесообразным и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.

Шаг 5. Уплачиваем подоходный налог по договору найма.
Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.

Важно! Ставки налога за сдачу внаем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.

По состоянию на 15.05.2018 за одну комнату установлены следующие ставки налога:
I зона (центр Минска) – 32,5 руб.;
II зона (ориентировочно – в границах 2-го кольца) – 27 руб.;
III зона (спальные микрорайоны Минска) – 23 руб.;
IV зона (территория вдоль МКАД) – 23 руб.;
V зона (территории за пределами МКАД) – 18,5 руб.

Более подробно схематично ознакомиться с расположением указанных зон можно на сайте .

Уплатить подоходный налог можно одним из следующих способов:
1-й способ: за весь календарный год либо за период действия договора в этом году – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места внаем (аренду).

Уплата подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата. При этом при изменении налоговых ставок в течение года, за который уплачены суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат.

2-й способ: за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места внаем (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.

В случае изменения в 2019 году размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах граждане, уплачивающие налог ежемесячно, должны будут оплатить налог по новым ставкам начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.

Важно! Для оплаты суммы налога через ЕРИП или банк необходимо знать свой учетный номер и банковские реквизиты для оплаты.

Данные сведения можно получить в Налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения.

В каких случаях производится доплата подоходного налога

Если сумма дохода, полученного в течение 2018 года, превысила 6116 руб., то гражданину необходимо не позднее 1 марта 2019 г. представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15 мая 2019 г. произвести доплату подоходного налога (в данном случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога).
Отметим, что согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от оплаты такого налога.

Шаг 6. Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).
В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменение сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.

Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения данного договора) в регистрирующем органе – ЖЭСе по месту нахождения жилого помещения (см. приложение 1).

Шаг 7. Расторгаем договор найма жилого помещения.

Важно! Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.

  • в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, в случае если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения;
  • с истечением его срока, установленного в договоре;
  • по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).
  • по соглашению сторон;
  • по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;
  • по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
  • в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В этой связи возникает вопрос: является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя и надлежит ли в этом случае направлять последнему письменное предупреждение о расторжении договора? Либо инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье (а он, безусловно, имеет на это право) и в этом случае заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке?

По мнению автора, исходя из существующих в настоящее время положений в указанных выше нормативных правовых актах, случай нарушения договора является не инициативой наймодавца, а именно его требованием, как обоснованно указано в вышеназванной Форме. И при таких обстоятельствах на него не распространяется часть первая п. 5 ст. 61 ЖК о предварительном уведомлении за один месяц.

Необоснованным представляется ожидание наймодавцем в течение месяца для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушает существенные условия договора или систематически портит его имущество.

Кроме того, законодателем не в полной мере дан ответ на вопрос: с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, когда наймодавец не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования?.

Обоснованным представляется применение в данном случае положений п. 2 ст. 61 ЖК, согласно которым при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Данный вопрос является весьма значительным для целей налогообложения, поскольку в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог, поскольку договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.

При этом на практике налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует с наймодавца либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодавца), либо решение суда о расторжении договора (которого также может не быть в случае если наниматель уехал сам по требованию наймодавца, и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).
Указанные вопросы являются недоработанными со стороны законодателя и, несомненно, требуют правового урегулирования.

В настоящее время, исходя из существующих норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодавец вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от наймодавца расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.
При согласии наймодавца и добровольном выезде в силу положений п. 2 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.

В случае несогласия нанимателя с требованием наймодавца о расторжении договора наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.

Таким образом, как видно из данной статьи, законодателем хотя и установлен порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения частного жилого фонда граждан, в т.ч. утверждена соответствующая форма данного договора, однако некоторые вопросы, связанные, в частности, с расторжением такого договора, в настоящее время остаются неурегулированными и требуют дополнительной регламентации.

fdd1d9b8fc.jpg

7ca6ca712c.jpg

92e05db6df.jpg

d52be187a7.jpg

Теребей Алеся Петровна


адвокат Теребей Алеся Петровна,
25 ноября 2019

Законодательством предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора: во внесудебном порядке либо в судебном порядке.

I. Внесудебный порядок – в результате одностороннего отказа от исполнения договора.

Действующее законодательство Республики Беларусь предусматривает возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды лишь в том случае, если такой договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК).

Согласно п. 32 Постановления №1 в договоре аренды могут быть предусмотрены условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе стороны, поскольку п. 3 ст. 420 ГК допускает такую возможность.

Пунктом 32 Постановления № 1 предусмотрено, что экономические суды при рассмотрении споров должны учитывать следующее:

· для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п. 3 ст. 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

· наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Частью 5 п. 19 Постановления № 16 определено, что в случае отсутствия в договоре прямого указания на возможность одностороннего отказа от его исполнения действия стороны, направленные на прекращение договорных правоотношений посредством заявления об их одностороннем расторжении, следует расценивать как требование, реализация которого согласно пункту 2 статьи 420 ГК допускается лишь в судебном порядке.

Однако, частью 6 п. 19 Постановления № 16 предусмотрено, что при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, хозяйственным судам следует исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

При этом в силу части первой ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон (часть вторая ст. 401 ГК).

II . Судебный порядок – по решению суда только:

а) при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение договора одной из сторон может быть признано существенным, если другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

б) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

Статьей 590 ГК предусмотрено досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, в частности, содержатся основания для досрочного расторжения, а также обязательность соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление письменного предупреждения содержащего указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590 ГК) и требование о расторжении договора (п.2 ст. 422 ГК).

В свою очередь, пунктом 30 Постановления №1 предусмотрено, что право требовать досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя при наличии факта неисполнения арендатором возложенных на него договором обязанностей и лишь в том случае, если арендатор не устранил указанные нарушения в срок, установленный в предупреждении.

Пунктом 2 ст. 422 ГК установлено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. При этом тридцатидневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить или расторгнуть договор.


Верховный Суд
Республики Беларусь

Интернет-портал судов общей юрисдикции Республики Беларусь

220020, г. Минск, ул. Орловская, 76

  • Выборы Президента
  • Обзоры судебной практики
  • Постановления Пленума Верховного Суда
  • Постановления Президиума Верховного Суда
  • Решения судебной коллегии по делам интеллектуальной собственности
  • Решения судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда
  • Кассация, апелляция, надзор: практика Верховного Суда
    • по экономическим делам
    • по уголовным делам
    • по делам об административных правонарушениях
    • по гражданским делам

    Электронное судопроизводство по экономическим делам


    Банк данных судебных постановлений

    Образцы документов для обращения в суд

    Актуально

    Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 15.10.2019 по делу № 86-6/2019/4/932А/956А/1154К

    ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

    с участием представителя индивидуального предпринимателя С.,

    Заявитель кассационной жалобы указал, что им не было реализовано право на односторонний отказ от договора уведомлением от 04.01.2019, так как оно в силу положений части 3 статьи 420, части 2 пункта 2 статьи 591 ГК является средством определения момента начала течения трехмесячного срока, по истечении которого у арендатора наступает право на односторонний отказ от исполнения договора.

    По мнению заявителя кассационной жалобы, вышеуказанные выводы о сроке прекращения договора аренды не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку судом не дана оценка положениям пункта 2.2.15 договора, в соответствии с которым арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении имущества в связи с окончанием срока аренды. Поскольку имущество передано арендатору на неопределенный срок, вышеуказанный пункт договора арендатор может исполнить только заявив односторонний отказ от исполнения договора.

    Представитель индивидуального предпринимателя С. полагает, что оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, поскольку судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятых судебных постановлений. При этом представитель заявила ходатайство о возмещении судебных расходов по оплате услуг адвоката в суде кассационной инстанции в размере 500 рублей.

    Заслушав представителя индивидуального предпринимателя С., обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на кассационную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу, что оснований для их отмены не имеется исходя из следующего.

    Согласно статье 297 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее – ХПК) основаниями для изменения или отмены судебных постановлений экономического суда первой и (или) апелляционной инстанций являются необоснованность судебных постановлений, нарушение или неправильное применение норм материального и (или) процессуального права.

    С указанными выводами суда первой инстанции согласилась и апелляционная инстанция экономического суда, оставив решение суда первой инстанции без изменения.

    Судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь считает выводы суда правильными, основанными на материалах дела и нормах действующего законодательства.

    В соответствии с пунктом 1.5. договора стороны согласовали, что имущество передается в аренду на неопределенный срок.

    Частью 2 пункта 2 статьи 581 ГК установлено право сторон отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    В пункте 2.3.8 договора стороны согласовали право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, уведомив об этом арендатора за 30 календарных дней.

    Поскольку договор аренды от 11.10.2018 №1011В-З заключен на неопределенный срок, и в нем иной срок для предупреждения об одностороннем отказе арендатора от исполнения договора не установлен, то судом сделан правомерный вывод о том, что срок предупреждения при отказе арендатора от исполнения договора аренды составляет 3 месяца.

    В силу пункта 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законодательством, договор считается расторгнутым.

    Поскольку письмо арендатора от 04.01.2019 об отказе от договора получено арендодателем 19.01.2019, то обоснованными являются выводы суда о том, что последним днем срока действия договора является 22.04.2019 (20.04.2019 – суббота, в силу статьи 194 ГК переносится на 22.04.2019), соответственно, договор аренды №1011В-З от 11.10.2018 является расторгнутым с 23.04.2019.

    В соответствии с 2.2.15 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении имущества в связи с окончанием срока аренды.

    Анализ обращений арендатора к арендодателю с информацией о расторжении договора (письмо от 04.01.2019), с уведомлением об одностороннем расторжении договора (дополнении), с учетом того, что сторонами договора согласована передача имущества на неопределенный срок (пункт 1.5 договора), свидетельствует о намерении арендатора прекратить договор аренды посредством одностороннего отказа от исполнения договора, а не в связи с окончанием срока аренды, на основании чего судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь приходит к выводу об отклонении доводов заявителя кассационной жалобы о том, что по пункту 2.2.15 договора данный договор в связи с односторонним отказом от его исполнения расторгнут с 21.03.2019.

    Таким образом, все изложенные в кассационной жалобе доводы заявителя являлись предметом рассмотрения экономического суда, получили надлежащую оценку в принятых по делу судебных постановлениях.

    Нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных постановлений, судом не допущено.

    Принимая во внимание характер спора, степень сложности дела, объем подлежащего защите нарушенного права, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь признает необходимыми и обоснованными судебные расходы индивидуального предпринимателя С. по оплате юридической помощи в суде кассационной инстанции в размере 500 рублей.

    С учетом изложенного и руководствуясь статьями 283, 294, 296, 298 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь

    Выдать судебный приказ.

    Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано (опротестовано) в порядке надзора в соответствии со статьями 300-304 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь.

    Основы правового регулирования порядка расторжения договора найма жилого помещения закреплены в статье 61 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

    Адвокат по жилищным делам в Минске:
    220052, г. Минск, ул. Ульяновская, 4 (ЮК Ленинского района г. Минска)
    тел.: +37529 569 85 66.

    Основания для расторжения договора найма жилого помещения в РБ:

    Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

    Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон оформляется в письменной форме, должно содержать все условия расторжения договора, в отношении которых между сторонами достигнуто согласие.
    Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.
    Требования, предъявляемые к договору найма жилого помещения, закреплены в ч. 1 п. 1 ст. 52 ЖК, а именно письменная форма и регистрация соответствующими местными исполнительными и распорядительными органами.
    Перечни административных процедур, осуществляемых в отношении граждан и юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, предусматривают процедуру регистрации также и дополнительных соглашений к договорам найма (п. 1.8 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200, п. 8.2 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156).

    Следовательно, соглашение о расторжении договора найма жилого помещения подлежит регистрации местными исполнительными и распорядительными органами.

    Расторжение договора найма жилого помещения нанимателем в одностороннем порядке

    По инициативе нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время в порядке, предусмотренном ЖК РБ, после выполнения всех принятых на себя обязательств (оплата найма квартиры за период до расторжения договора, погашение задолженности за коммунальные услуги и т.д).

    В практике могут возникнуть ситуации, когда не все члены семьи нанимателя желают совместно с ним выехать в другое место жительства в результате расторжения договора найма жилого помещения по соглашению сторон (инициативе нанимателя). В таких случаях, при расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия оставшихся проживать совершеннолетних лиц вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

    После расторжения договора найма жилого помещения у Нанимателя и членов его семьи утрачивается право проживания. При расторжении договора найма наниматель обязан в течение трех суток освободить жилое помещение, если иной срок для добровольного выселения не был оговорен в соглашении.

    В случае отказа в добровольном порядке освободить жилое помещение, бывший наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

    Расторжение договора найма жилого помещения Наймодателем

    Данное основание имеет правовую специфику в связи с большой социальной значимостью охраны прав граждан на жилище.

    Договор найма жилого помещения может быть расторгнут наймодателем, если наниматель (члены его семьи):

      • нарушают существенные условий договора найма (размер и сроки платы за пользование жилым помещением, коммунальные услуги и т.д. (пункт 1 статьи 50 ЖК РБ);
      • систематически (3 и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, используют жилое помещение не по назначению;
      • систематически допускают нарушение требований ЖК РБ, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

    При этом особо стоит отметить, что если проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не допускали данных нарушений, то один из совершеннолетних проживающих с письменного согласия остальных совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

    При подаче в суд искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения необходимо приложить документы подтверждающие факт соответствующего предварительного уведомления. Несоблюдения требований законодательства о предварительном уведомлении о расторжении договора найма жилого помещения является для суда основанием к вынесению решения об отказе в удовлетворении соответствующих искового требований.

    В ряде случаев для расторжения договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда и выселения нанимателя и членов его семьи может потребоваться согласие органа опеки и попечительства, если (часть вторая пункта 1 статьи 86 ЖК):

      • данные требования затрагивают права и законные интересы проживающих в жилом помещении или имеющих право на проживание несовершеннолетних, признанных находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите;
      • в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными (ограниченные в дееспособности) судом;
      • жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.

    Расторжение договора найма жилого помещения после его отчуждения новому собственнику

    При переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новый собственник вправе принять решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения. В таком случае требуется предупредить нанимателя жилого помещения в письменной форме о принятом решении за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

    Требования о расторжении договора при переходе права собственности на жилое помещение не распространяются на служебные жилые помещения, а также на жилые помещения, переход права собственности на которые осуществлен в составе предприятия как имущественного комплекса.

    Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.

    Основные причины досрочного расторжения договора аренды

    Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

    В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

    Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

    • несвоевременная оплата;
    • решение собственника продать квартиру;
    • выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
    • порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

    Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

    Наём или аренда?

    Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

    Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

    Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

    Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.

    Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.

    Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:

    • реквизиты свои и другой стороны;
    • номер и дату подписания исходного договора;
    • дату написания и отправки письма;
    • адрес и площадь арендуемого помещения;
    • причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
    • сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

    Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.

    Расторжение договора аренды по взаимному согласию

    Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.

    Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.

    Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.

    Важно, чтобы соглашение фиксировало:

    • конкретную дату прекращения действия договора;
    • основание расторжения;
    • отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
    • штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
    • сроки всех расчётов и передачи объекта.

    Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

    • регистрационный номер и дату составления документа;
    • сведения об участниках договора и их реквизиты;
    • сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
    • в каком количестве экземпляров составлен документ.

    Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

    Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

    Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

    Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

    1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

    2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

    3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

    4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

    5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

    6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

    Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
    уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

    И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

    Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

    Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.

    Читайте также: