Расторжение договора аренды коронавирус 451 гк рф

Обновлено: 07.07.2024

Влияние последствий новой коронавирусной инфекции проявляется с каждым днем все масштабнее, и юридическая сфера внутринациональных и внешнеторговых отношений не является исключением.

В связи с распространением коронавирусной инфекции органами власти Российской Федерации и правительствами других стран принимаются меры, предусматривающие ограничение передвижения населения, особый режим хозяйственной деятельности предприятий самых разных сфер бизнеса и промышленности.

Данные меры уже оказали влияние на деятельность российских и международных компаний, затронув, в первую очередь, сферу исполнения коммерческих договоров, как внешнеэкономических, так и внутрироссийских.

Мы видим, что перед многими нашими клиентами уже встали вопросы выработки инструментов и решений, позволяющих приостановить исполнение коммерческих договоров, исключить применение санкций за неисполнение, пересмотреть условия или даже отказаться от исполнения обязательств без риска возникновения негативных последствий (ответственности).

Представляется, что в основу соответствующих решений, могут быть положены правовые механизмы, предусмотренные:

1) п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ (обстоятельства непреодолимой силы) и

2) ст. 451 Гражданского кодекса РФ (изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств).

1. Впервые на международном уровне вспышка коронавирусной инфекции была объявлена Всемирной организацией здравоохранения в качестве чрезвычайной ситуации.

Данное событие может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, которое, в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ, освобождает сторону-нарушителя от ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Как следует из средств массовой информации, Торгово-промышленная палата (ТПП) РФ уже выдает заключения о форс-мажоре в связи с последствиями коронавируса, однако пока только по внешнеторговым и государственным контрактам.

ТПП РФ свидетельствует в качестве форс-мажора не саму эпидемию коронавируса, а те ограничительные или иные специальные меры, которые принимает Правительство на территории России для предотвращения распространения эпидемии, если из-за них российская компания не может выполнить свои контрактные обязательства перед иностранным партнером.

Вероятнее всего, целью введения данной нормы в текст Указа является упрощение в сложившейся ситуации разрешения споров, связанных с неисполнением обязательств, по крайней мере, на территории московского региона.

Вопрос относительно возможности применения Указа на территории иных субъектов РФ остается пока открытым, поскольку данный документ имеет ограниченное территориальное действие, хотя, мы полагаем, суды других регионов также будут ссылаться на этот Указ.

2. Не стоит забывать, что в условиях текущей неопределенности относительно исполнения многих обязательств, стороны могут изменить, переформатировать их, предусмотреть различные варианты развития ситуации и исполнения обязательств, и действующее гражданское законодательство предоставляет сторонам широкий спектр инструментов для этого, в том числе:

Статьи 308.1, 320 Гражданского кодекса РФ – альтернативное обязательство и исполнение альтернативного обязательства.
Статьи 308.2 и 320.1 Гражданского кодекса РФ – факультативное обязательство и исполнение факультативного обязательства.
Статья 310 Гражданского кодекса РФ – возможность установления платы за односторонний отказ от обязательства.
Статья 327.1 Гражданского кодекса РФ – исполнение обязанностей, изменение или прекращение прав по обязательству может быть обусловлено совершением действий одной сторон или наступлением иных предусмотренных в договоре обстоятельств.
Статья 406.1 Гражданского кодекса РФ – возможность установление обязанности возмещения имущественных потерь, не связанных с нарушением обязательства его стороной.
Статьи 429.2, 429.3 Гражданского кодекса РФ – опцион на заключение договора и опционный договор.

О чем подумать, что сделать

Безусловно, возможность квалификации коронавируса в качестве обстоятельства непреодолимой силы необходимо анализировать в каждом отдельном случае, применительно к конкретным договорным отношениям и условиям договора, которые регулируют порядок взаимодействия сторон при наступлении подобных обстоятельств.

В случае возможности квалификации коронавируса в качестве обстоятельства непреодолимой силы в рамках договорных отношений с контрагентами, несмотря на общеизвестный характер события, с целью минимизации негативных последствий, мы рекомендуем направлять другой стороне соответствующее уведомление в предусмотренные договорами сроки.

Возможность использования названных выше инструментов и механизмов (а равно их сочетание) для изменения или даже расторжения договора зависит в каждом конкретном случае от характера и особенностей договорного обязательства (условий договора).

Помощь консультанта

Мы также готовы оказать комплексную правовую поддержку по сопровождению судебного разбирательства в арбитражных судах и судах общей юрисдикции всех уровней.

obrazec_rastorzheniya_dogovora_arendy_po_soglasheniyu_storon_iz-za_koronavirusa.jpg

Расторжение договора аренды: коронавирус и признание его форс-мажором

Действующим законодательством возможность одностороннего расторжения арендных отношений прямо не предусмотрена. Но здесь нужно учитывать, какие именно условия прописаны в конкретном договоре аренды. Если в договоре есть условие о том, что арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке без обоснования какой-либо причины в уведомительном порядке расторгнуть договор – никаких проблем не возникнет. Если такое условие отсутствует, арендатору необходимо попытаться договориться с арендодателем и прекратить сделку по обоюдному согласию (если это не запрещено условиями договора и законодательными нормами). Но если другая сторона откажется идти навстречу, вопрос о расторжении договора придется решать в судебном порядке.

В ст. 451 ГК РФ указано, что стороны арендных отношений имеют право расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Ст. 416 ГК РФ предусматривает возможность прекращения обязательств в связи с невозможностью их исполнения. Но можно ли считать пандемию коронавирусной инфекции (COVID-19) форс-мажором? Это зависит от позиции властей. Если пандемия была официально признана чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, арендатор сможет заявить о невозможности исполнения обязательств. На сегодня все регионы России ввели режим повышенной готовности в связи с пандемией, поэтому форс-мажором коронавирусная инфекция признана на территории всей страны.

Основания для расторжения договора аренды из-за коронавируса

Договор аренды может быть расторгнут в т.ч. по следующим основаниям:

Существенное изменение обстоятельств, из-за чего исполнение условий договора для одной из сторон становится проблематичным или убыточным.
Стороны арендных отношений выразили обоюдное согласие на их расторжение.
Действует прямой запрет Правительства РФ на осуществление конкретных видов деятельности в определенный период.
В договоре аренды прописано условие о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Как документально оформить расторжение договора аренды из-за коронавируса

Если сделка расторгается без решения суда до истечения срока действия основного договора, то на практике эта процедура обычно оформляется специальным документом – дополнительным соглашением о расторжении договора аренды. Данное соглашение является документальным подтверждением прекращения договорных отношений между сторонами. Также оно подтверждает наличие или отсутствие претензий у сторон друг к другу.

Соглашение о расторжении договора аренды из-за коронавируса не имеет унифицированной формы. Законодательные требования к его содержанию также не утверждены, поэтому документ оформляют с учетом сложившихся обстоятельств. При этом следует учитывать нормы п. 1 ст. 452 ГК РФ - дополнительное соглашение следует оформлять в той же форме, что и сам договор. Обычно это простая письменная форма, но к примеру, если договор аренды был заверен у нотариуса, соглашение также потребует нотариального заверения.

Какие условия следует включить в документ о расторжении договора аренды:

Реквизиты договора аренды.
Условие о добровольном расторжении сделки.
Условие об отсутствии взаимных претензий по состоянию объекта аренды.
Условия о возможной компенсации в пользу той или иной стороны и другие важные моменты, на которых бизнес-партнеры завершают сделку. При необходимости в документе прописывают определенные финансовые обязательства (штрафы, пени и т. д.).
Дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

Как составить дополнительное соглашение к договору аренды

Стандартное содержание документа о расторжении договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса включает следущее:

Далее нужно указать ключевые условия, которые были согласованы участниками арендных отношений:

с какого момента расторгается договор аренды (с момента подписания дополнительного соглашения или иной даты);
с какого момента прекращаются все обязательства сторон по договору аренды;
в каком состоянии находится объект аренды;
какие финансовые обязательства возлагаются на участников сделки и т.д.

После этого необходимо указать реквизиты сторон. Соглашение о расторжении договора аренды должны подписать уполномоченные лица от арендатора и арендодателя. К соглашению следует приложить документы: копию договора аренды, акт приема-передачи имущества, документы, подтверждающие личность представителей обеих сторон, если они действуют по доверенности и т.п.

Ниже приведен образец расторжения договора аренды по соглашению сторон из-за коронавируса.

Расторжение договора в связи с коронавирусом допускается в том случае, если получится доказать, что исполнение обязательств невозможно из-за ограничений, вызванных пандемией. В статье расскажем, как коронавирус влияет на исполнение договоров и допустимо ли их расторжение в такой ситуации.

Расторжение договора из-за коронавируса: правовые основы

Расторжение договора из-за коронавируса может потребоваться, если выполнение его условий становится невозможным или ненужным. Расторгнуть договор можно следующими способами:

заключив с контрагентом дополнительное соглашение о расторжении;
отказавшись от исполнения договора, но только в том случае, если такая возможность предусмотрена его положениями;
обратившись в суд с иском о расторжении договора из-за невозможности его исполнения (по причине влияния коронавируса).

После получения заключения, подтверждающего факт влияния эпидемии на возможность исполнения условий договора, можно приступить к процедуре расторжения.

Важно! Информация о том, что при ЧС и карантине договоры теряют силу, не соответствует действительности. Ни при режиме чрезвычайной ситуации, ни при ограничительных мероприятиях автоматически действие договоров не прекращается. Эти обстоятельства могут стать основанием для прекращения действия договора по причине форс-мажора, однако расторгать каждый договор придется в индивидуальном порядке.

Расторжение по обоюдному согласию

Если контрагент не против расторжения договора, потребуется составить и оформить соответствующее дополнительное соглашение. Оно составляется в той же форме (как правило, простой письменной), что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Процедура расторжения договора состоит из следующих этапов:

Направление предложения (оферты) контрагенту.
Получение согласия (акцепта).
Заключение дополнительного соглашения.

В условиях пандемии встречаться для подписания дополнительного соглашения лично не стоит. Если есть возможность, лучше обменяться электронными документами, а бумаги выслать по почте или отложить обмен до лучших времен.

Отказ от договора

Отказ допустим в том случае, если это предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Например, если в договоре содержится положение о том, что в случае наступления форс-мажорных обстоятельств стороны могут отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, заключения, выданного ТПП, будет достаточно для расторжения.

Чтобы отказаться от исполнения договора, нужно уведомить об этом контрагента. Уведомление составляется в простой письменной форме и передается по почте с описью вложения и уведомлением о вручении. По общему правилу действие договора прекращается в момент получения уведомления второй стороной (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Если вы не хотите расторгать договор, в него можно внести изменения или приостановить его действие. Эксперты КонсультантПлюс подготовили обзорный материал с пошаговыми инструкциями, которые подскажут, как поступить с договором в связи с пандемией коронавируса.

Изучите материал, получив пробный доступ к системе бесплатно.

Расторжение договора через суд

Чтобы расторгнуть договор в судебном порядке, нужно:

Предложить второй стороне договора расторгнуть его, заключив дополнительное соглашение. Даже если предложение будет отклонено, оно послужит доказательством того, что требование о досудебном урегулировании спора, установленное п. 2 ст. 452 ГК РФ, было исполнено.
Подать исковое заявление в суд. В иске стоит ссылаться на то, что исполнение договора невозможно из-за коронавируса. К заявлению рекомендуется приложить заключение, выданное ТПП.

В системе КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как расторгнуть договор. Если у вас еще нет доступа к системе, оформите его бесплатно на временной основе! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+ для дальнейшего пользования правовой системой.

Расторжение договоров с туроператорами

В условиях пандемии особым видом договоров, исполнение которых стало невозможным, стали договоры, заключенные с туроператорами. Вопрос о том, допустимо ли расторжение договора туристического продукта из-за коронавируса, волнует тех туристов, которые уже купили путевку, но выехать за пределы страны или региона, скорее всего, не смогут из-за введенных ограничительных мероприятий.

Роспотребнадзор выпустил памятку, в которой рассказал, что делать с такими договорами и можно ли вернуть деньги за оплаченную услугу.

Согласно приведенной в источнике информации, турист и туроператор могут согласовать новые сроки путешествия или расторгнуть договор, причем к туристу не применяются штрафные санкции. Допускается возврат не всей суммы, а ее части только в том случае, если тур уже начался или турист завершил поездку раньше, чем было предусмотрено условиями договора. В этом случае с туриста удерживаются расходы, фактически понесенные туроператором. Расторжение договора происходит в порядке, описанном выше.

Итоги

Итак, расторжение договора при коронавирусе происходит в обычном порядке, но лишь если в нем есть условие о прекращении обязательств в случае, когда их исполнению препятствуют обязательства непреодолимой силы (форс-мажор). Получить заключение о форс-мажоре можно в региональной ТПП. Главное — доказать, что исполнить договор невозможно именно из-за влияния коронавируса.

письмо ТПП от 26.03.2020 № ПР/0316
Гражданский кодекс РФ

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Значительная часть расходов ИП или организации уходит на аренду помещений. В связи с введением карантина, многим предпринимателям пришлось на время прекратить ведение бизнеса. Однако, не каждый арендодатель пошёл навстречу арендатору и не стал уменьшать плату за помещение.

Как коронавирус повлиял на аренду помещений

Порядок аренды помещений регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель за плату предоставляет имущество во временное пользование.

Карантин в России начали вводить в марте, ограничивая деятельность предприятий. В указе Президента РФ от 02.04.2020 N 239 был перечислен список отраслей, которые могли продолжить работу. Согласно п. 1 и 2, в стране вводились обязательные нерабочие дни.

В связи с этим, предприятия, которые не входили в перечень, были вынуждены не работать во время карантина. Предприниматели, которые не владеют собственными офисами или точками продаж, должны были продолжать платить аренду.

Арендодатели не могли ввести полное временное освобождение арендодателей от оплаты, так как их собственные расходы за помещение остались прежними. Если же удалось договориться на уменьшение размера оплаты — договор необходимо оформлять письменно.

Поддержка арендаторов государственных помещений

Если предприниматель или организация арендуют помещение у государства, им полагаются льготы. Чтобы получить льготы, предприятие должно быть субъектом малого или среднего бизнеса или некоммерческой организацией, оказывающей общественно полезную деятельность.

Премьер-министр РФ на заседании правительства 19 марта объявил, что тем, кто арендует государственные или муниципальные помещения, будет предоставлена временная отсрочка.

Если деятельность предприятия попала в список наиболее пострадавших отраслей, то арендатор полностью освобождается от уплаты арендной платы за апрель — июнь. Это относится только к арендаторам казённого имущества.

Можно ли не платить за аренду

Из-за карантина, предприниматели не могли вести бизнес в арендованных помещениях. Однако, ограничение доступа к помещению произошло не по вине арендодателя. По этой причине арендатор не может отказываться от оплаты и требовать возмещение убытков.

Если помещение было закрыто по инициативе арендодателя, а не на основе Указа Президента РФ от 02.04.2020 N 239, то арендатор может отказаться от оплаты на время простоя. В п.2 ст. 328 ГК РФ сказано, что при несоблюдении одной стороной предусмотренного договором обязательства, другая сторона может отказаться от исполнения своего обязательства и потребовать возмещение убытков.

Как уменьшить арендную плату

Если нет возможности полностью отказаться от оплаты помещения на время карантина, арендатор может попробовать добиться её снижения.

В случае, когда арендодатель готов пойти на снижение стоимости, он составляет дополнительное соглашение. Если же собственник не согласен на снижение, то арендатор может обратиться в суд.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Из п.1 ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть изменён в связи с непредвиденным и существенным изменением обстоятельств. Эпидемию коронавируса можно считать непредвиденным случаем, поэтому арендатор может попробовать договориться о снижении арендной платы с собственником на основании ст. 451 ГК РФ. Однако, имущественные споры могут длится от двух месяцев до года. Поэтому, если к соглашению прийти не удалось, это метод не будет продуктивным.

Ухудшение условий аренды. Если собственник изменил условия, например, ограничил доступ к помещению, арендатор может потребовать снижение размера оплаты. Однако, это возможно только в случае, когда арендодатель изменил условия по собственной инициативе, а не в связи с изменением в законодательстве.

Снижение оплаты можно запросить с момента, когда помещение стало недоступным арендатору. О размере арендной платы арендатор и собственник должны договориться самостоятельно. В случае, если договориться не получилось, вопрос можно решить через суд. Оплата, назначенная судом, будет усреднённой по данному региону и отрасли.

Как получить отсрочку по оплате

Чтобы избежать штрафы, пени, неустойки или расторжение договора об аренде, можно воспользоваться отсрочкой по оплате.

В Постановлении Правительства РФ от 3.04.2020 г. N 439 были установлены требования к условиями и срокам отсрочки оплаты аренды:

Обязательная отсрочка предоставляется арендаторам, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших во время коронавируса.

Отсрочка не предоставляется арендаторам жилых помещений.

Отсрочка предоставляется с момента введения режима полной готовности до 1.10.2020. Оплата задолженности должна осуществляться с 1.01.2021 г. по 1.01.2023 г. ежемесячно в половинном размере арендной платы.

Сторонами договора могут быть установлены другие условия отсрочки, при условии, что такой договор не ухудшит положение арендатора.

Важно: отсрочка касаются только арендной платы. Платежи за коммунальные услуги к ним не относятся.

Можно ли пойти на крайние меры и расторгнуть договор

Арендатор обязан платить аренду весь срок, указанный в договоре. В п.2 ст. 610 ГК РФ указано, что если договор заключён на неопределённый срок, договор может быть расторгнут за три месяца. Некоторые договоры предусматривают упрощённый порядок расторжения договора.

Из ст. 451 ГК РФ следует, что расторгнуть договор досрочно можно, при условии, что произошло существенное изменение обстоятельств.

В связи с распространением коронавирусной инфекции и применения карантинных мер, был принят Федеральный закон от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ. Из него следует, что:

малые и средние предприятия, деятельность которых попала в перечень наиболее пострадавших отраслей, могут досрочно расторгнуть договор;

расторжение договора возможно спустя две недели после попытки снизить арендную плату.

Малый и средний бизнес, попавший в список наиболее пострадавших отраслей экономики во время карантина может платить вдвое меньше за аренду, если соблюдены условия, изложенные в законодательстве.

Читайте также: