Расторжение договора аренды конкурсным управляющим

Обновлено: 05.07.2024

Мое ООО сдало в аренду юр лицу земельный участок сельхоз назначения. Теперь арендатор банкротится. Возможно ли расторгнуть договор аренды и заключить его с другим лицом.

Ответы на вопрос:

Пока договор не расторгнут не сможете заключить. Сначала расторгайте, можно в судебном порядке, если например нет оплаты, либо иным образом существенно нарушаются условия договора (ст. 450, 452, 619 ГК РФ)

если в договоре аренды прямо предусмотрено условие о его досрочном расторжении, в связи стем, что арендатор объявлен банкротом, то можно расторгнуть.

А если нет, тогда ждите, когда будет просрочка оплаты

ст.614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Банкротство арендатора не является основанием для прекращения договорных обязательств в силу ст. 407 ГК РФ. Основанием для расторжения договора является прекращение оплаты аренды, либо ликвидация арендатора.

Если сдано в аренду (ст.606 ГК РФ) юр.лицу, которое обанкротилось, нет правопреемника, то остается только расторгать договор аренды, т.к. скорее всего обязательства не исполняются при банкротстве арендатора. Предъявите требование расторжения договора (ст.452-453 ГК РФ) в письменной форме, т.к. досудебный порядок обязателен.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ Исходя из данной статьи то,что арендатор начал банкротиться не является основанием для досрочного расторжения Здесь нужно смотреть своевременно ли арендатор платит арендную плату, не ухудшает ли он качестве земли По этим основанием вы имеете право досрочно расторгнуть договор аренды

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, нет не возможно, именно такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Ольга! Добрый день!

Так как Ваша цель и дальше пользоваться земельным участком, а не просто расторгнуть договор, то Вам необходимо дождаться реализации земельного участка в рамках процедуры конкурсного производства.

Порядок продажи имущества должника определен в ст. 139 Закона о банкротстве от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

А после смены собственника земельного участка подписать с ним дополнительное соглашение к имеющемуся у Вас договору.

Вы также можете принять участие на торгах по покупке земли если имеете для этого желание и возможность.

Также рекомендую следить за тем чтобы в извещениях о торгах были сведения об обременении участка Вашей арендой.

Если конкурсный управляющей не знает о том, что участок обременен Вашей арендой, то напишите ему об этом письмо и сохраните у себя документы о вручении этого письма.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса и Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве) обратитесь к конкурсному управляющему.

Если идет конкурсное производство, то при наличии определенных условий.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно п.п. 1, 2 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 102 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случаях, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Отказ конкурсного управляющего от исполнения договоров и иных сделок должника как в ликвидационных, так и в реабилитационных процедурах несостоятельности (банкротства) является оперативным внесудебным инструментом, направленным на восстановление платежеспособности должника. Управляющий может заявить отказ от исполнения не только по общим основаниям, предусмотренным федеральными законами или Гражданским кодексом РФ. Закон о банкротстве предоставляет дополнительные основания для отказа от договоров должника в ходе банкротства. Основания сформулированы абстрактно, поэтому управляющему необходимо в каждом случае оценивать целесообразность отказа от договоров должника. В каких случаях отказ конкурсного управляющего от исполнения договора допустим? Есть ли ограничения на заявление отказа от исполнения договора? Какие существуют способы защиты у контрагентов должника в случае отказа конкурсного управляющего от исполнения договора? Об этом читайте в материале.

Отказ конкурсного управляющего от договора должника возможен в том случае, если сделка не была полностью исполнена обеими сторонами, а также препятствует восстановлению платежеспособности должника или повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключенными при сравнимых обстоятельствах.

Данные основания сформулированы в законе абстрактно, поэтому конкурсному управляющему необходимо в каждом случае оценивать целесообразность отказа от договора должника. Можно обобщить — отказ от договора целесообразен, если продолжение исполнения такого договора невыгодно для должника.

Критерии по определению невыгодности договора для должника

Рассмотрим некоторые из обстоятельств, которые могут свидетельствовать о невыгодности договора.

1. Экономическая нецелесообразность для конкурсной массы: несоответствие сделки рыночным условиям, отсутствие адекватного встречного предоставления.

Управляющему необходимо сравнить условия договора с условиями аналогичных договоров, заключаемых в схожих обстоятельствах. Доказательством невыгодности договора для должника может служить специально подготовленное для обоснования отказа заключение специалиста, в котором определяется рыночная стоимость имущества, работ или услуг (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.04.2018 № Ф07‑3274/2018 по делу № А56‑22617/2017).

Также о нецелесообразности исполнения договора для конкурсной массы может свидетельствовать наличие конкурирующих предложений. Если конкурсный управляющий не доказал, что заключение договора на более выгодных для должника условиях возможно, суд может посчитать, что при отказе от договора должнику будет причинен больший ущерб, чем при его сохранении, поскольку должник лишится возможности получить даже минимальную выгоду (см. постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2018 № 13АП‑7471/2018 по делу № А56‑77928/2017; Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.11.2014 по делу № А66‑12380/2013; Арбитражного суда Уральского округа от 14.09.2016 № Ф09‑7911/2016 по делу № А60-5893/2015).

2. Нарушение условий договора со стороны контрагента.

При оценке возможности заявления отказа учитываются не только условия договора, но и поведение контрагента при его исполнении.

Так, в одном деле нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, проведение перепланировки без согласования с арендодателем-должником позволило суду прийти к выводу о фактической невыгодности сохранения договора в силе независимо от выгодности первоначально согласованных условий (см. постановления Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 № Ф05-2148/2016 по делу № А40-61496/2015; Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу № А41-7224/2013).

3. Необходимость снятия обременений с имущества должника для его продажи.

При этом стоит иметь в виду, что наличие обременений не позволяет застройщику-банкроту отказаться от договоров долевого участия, где залог у участника долевого строительства возникает в силу закона (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-1476/2019 по делу № А41-60328/2018).

Суд в каждом случае будет сравнивать возможные негативные последствия для должника при сохранении договора в силе с последствиями его расторжения. Если при рассмотрении спора выяснится, что расторжение договора приведет к большим убыткам на стороне должника, чем продолжение исполнения договора, даже заключенного на невыгодных условиях, отказ конкурсного управляющего будет признан необоснованным (см. постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.10.2018 № Ф09-5208/2014 по делу № А60-49801/2013).

Случаи недопустимости отказа от договоров должника

Помимо оснований для отказа от договоров должника Закон о банкротстве предусматривает и общие ограничения для осуществления этого права. Эти ограничения направлены на защиту интересов контрагентов должника, недопущение противоречивого поведения органов управления должника и обеспечение стабильности оборота.

1. Заявление отказа от договоров допустимо в течение трех месяцев с даты введения соответствующей процедуры (п. 1 ст. 102 Закона о банкротстве).

2. Невозможен отказ от договоров должника, заключенных в ходе наблюдения с согласия временного управляющего или в ходе финансового оздоровления, если при заключении таких договоров не были нарушены положения Закона о банкротстве (п. 5 ст. 102 Закона о банкротстве).

3. Отказ от исполнения финансовых договоров может быть заявлен только в отношении всех существующих между сторонами финансовых договоров. Ограничения в отношении расторжения финансовых договоров связаны с наличием специального регулирования, устанавливающего требования к условиям сделок и порядок их прекращения (п. 6 ст. 102 Закона о банкротстве).

4. Невозможен отказ от договоров, полностью исполненных хотя бы одной из сторон (п. 2 ст. 102 Закона о банкротстве). В отношении частично исполненной сделки отказ возможен в части, не исполненной обеими сторонами (см. постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу № А54-5813/2013). Так, например, отказ конкурсного управляющего от договора займа часто признается судами необоснованным, поскольку такой договор, как реальная сделка, считается заключенным с момента передачи предмета займа, то есть с момента исполнения одной из сторон (см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.12.2017 № Ф06-24919/2015 по делу № А65‑6908/2014). Действия управляющего, отказывающегося от исполненного договора, фактически направлены на возврат имущества в конкурсную массу, таким образом, основной целью отказа от договора является прекращение обременительного для должника обязательства. Суды разъясняют, что в таких случаях управляющему следует обратиться с заявлением об оспаривании договора и применении последствий его недействительности (см. Определение ВАС РФ от 22.08.2012 № ВАС-8311/2012 по делу № А60-33463/2011). Тем не менее в последнее время можно встретить судебные акты, в которых отказ конкурсного управляющего должника-заимодавца от договора займа признается допустимым (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2020 № Ф05-1687/2019 по делу № А41-71720/2017).

Судебная практика идет по другому пути, трактуя право на отказ от невыгодных сделок как действия управляющего, направленные на сохранение имущества должника. К примеру, суд признал отказ конкурсного управляющего от исполнения договора лизинга правомерным, несмотря на фактическое прекращение должником хозяйственной деятельности. При этом судом не затрагивался вопрос о возможности восстановления платежеспособности, поскольку было установлено, что переданное в лизинг имущество должником фактически не используется. Сохранение договора лизинга в данном случае привело бы к возникновению убытков на стороне должника, который, не используя имущество, обязан был бы тем не менее перечислять выкупные платежи и нести расходы на текущий ремонт имущества и его содержание в исправном состоянии (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2015 по делу № А13-8827/2014).

Таким образом, право на отказ от договора должника возникает у конкурсного управляющего при наличии следующих обстоятельств:

с момента введения конкурсного производства прошло менее трех месяцев;

договор не был заключен в процедурах наблюдения или финансового оздоровления с одобрения органов управления должника;

договор не относится к финансовым договорам (за исключением случаев, когда конкурсный управляющий намерен заявить отказ от всех финансовых договоров, заключенных с данным контрагентом);

договор предусматривает встречное предоставление и не был исполнен полностью ни одной из сторон;

возможно восстановление платежеспособности должника и данный договор препятствует восстановлению платежеспособности должника либо исполнение договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах.

Как видно из данного перечня, возможности конкурсного управляющего в одностороннем порядке влиять на правоотношения должника существенным образом ограничены. При этом суды проверяют соблюдение управляющим указанных ограничений только при поступлении возражений со стороны заинтересованных лиц. Во всех иных случаях отказ прекращает действие договора.

Следовательно, конкурсные кредиторы и контрагенты должника для защиты своих интересов могут и должны в каждом случае проверять обоснованность такого отказа.

Правовые средства защиты кредиторов должника от злоупотреблений со стороны конкурсного управляющего

Отказ от договоров должника в Законе о банкротстве отнесен к правам конкурсного управляющего, а не к его обязанностям. Однако решение конкурсного управляющего сохранить в силе тот или иной договор в отдельных случаях может обернуться для него негативными последствиями.

Так, кредитор может подать жалобу на действия (бездействие) конкурсного управляющего, выразившиеся в продолжении исполнения и непринятии мер по расторжению договоров, исполнение которых убыточно для должника.

Незаконность бездействия конкурсного управляющего может подтверждаться следующими обстоятельствами:

управляющий знал или должен был знать о наличии оснований для заявления отказа от договора;

управляющий не получал подтверждений целесообразности продолжения исполнения договора от собрания кредиторов;

управляющий не принимал мер по изменению условий договора или его расторжению (в том числе по соглашению сторон) (см. постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.01.2018 № Ф07-16145/2017, Ф07-12442/2017, Ф07-12140/2017 по делу № А52-4058/2014; Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу № А03-6134/2011).

При наличии указанных обстоятельств суд может признать действия (бездействие) конкурсного управляющего незаконными и обязать его заявить отказ от договора (договоров) должника.

Чтобы уменьшить риск последующего признания своих действий незаконными, конкурсный управляющий может вынести вопрос о целесообразности расторжения договора на собрание кредиторов. Решение собрания кредиторов будет свидетельствовать о том, что конкурсный управляющий действует в соответствии с их интересами.

Помимо этого, конкурсный управляющий может по своей инициативе провести оценку условий заключенных должником сделок, например оценку рыночной стоимости имущества или рыночного размера арендной платы.

Так, в одном деле суд отклонил жалобу кредитора на действия конкурсного управляющего, поскольку решением собрания кредиторов отказ от договоров лизинга был признан нецелесообразным. Суд также отказал в проведении оценки переданного по договорам лизинга имущества, поскольку управляющим были представлены соответствующие заключения специалистов (см. постановление ФАС Московского округа от 07.11.2011 по делу № А40-97734/2009).

Стоит также отметить, что конкурсный кредитор имеет право обжаловать как бездействие управляющего, так и его действия по расторжению договоров. Для этого кредитор должен самостоятельно оценить наличие оснований, предусмотренных ст. 102 и 129 Закона о банкротстве, и обратиться в суд с требованием о признании отказа от договора недействительным.

Правовые средства защиты интересов контрагентов должника при отказе от договора со стороны конкурсного управляющего

Основным средством защиты для внешних контрагентов является предъявление к должнику требования о возмещении убытков, образовавшихся вследствие расторжения договора. При этом контрагенту необходимо обосновать наличие и размер возникших убытков. В любом случае требование о возмещении убытков позволяет ему лишь включиться в реестр требований кредиторов, а потому для контрагента целесообразнее добиваться сохранения договора в силе.

Получив отказ конкурсного управляющего от договора, контрагент может обратиться в суд с требованием о признании такого отказа недействительным или потребовать исполнения договора. В таком случае ему необходимо доказать отсутствие оснований для заявления отказа.

Не имея доступа к информации о текущем финансовом состоянии должника, контрагент едва ли сможет оценить влияние договора на вероятность восстановления платежеспособности должника, а также наличие объективных препятствий для выхода должника из кризиса.

В то же время контрагент может проверить, не пропущен ли управляющим трехмесячный срок, по истечении которого отказ возможен лишь по общим основаниям, а также не относится ли договор к тем видам договоров, на которые специальные основания для отказа не распространяются.

Так, договор залога не может быть расторгнут в порядке ст. 129 Закона о банкротстве независимо от обоснования управляющим невыгодности условий договора для должника (см. постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 № 13АП-11904/2016 по делу № А56-9330/2015).

Суд будет учитывать и факт исполнения договора самим контрагентом, поскольку отказ от договора в исполненной части невозможен. Помимо этого, подтверждение судом факта исполнения договора уменьшит риск его последующего оспаривания.

Контрагент, так же как и конкурсный управляющий, может доказать соответствие условий договора рыночным условиям, представив заключение специалиста или настаивая на проведении судебной экспертизы.

Таким образом, заявление конкурсным управляющим отказа от договора не всегда неизбежно влечет его прекращение. Суд, рассматривая исковое заявление контрагента или жалобу кредитора, может прийти к выводу об отсутствии оснований для отказа и, как следствие, о сохранении договора в силе.

В заключение стоит сказать, что законодательное регулирование использования отказа от договора в настоящее время требует доработки. Положения Закона о банкротстве об отказе от исполнения договора содержат оценочные понятия, большинство ограничений выводятся путем толкования из судебной практики, при этом выводы не носят универсальный характер, могут не разделяться судами других округов, что не соотносится с принципом правовой определенности.

Остается лишь надеяться, что со временем законодатель исправит сложившуюся ситуацию и установит более развернутую систему оснований для отказа от договоров должника. До этих пор как конкурсный управляющий, так и кредиторы должника и его контрагенты будут зачастую лишены возможности однозначно оценить свои риски при заявлении отказа от договора или при попытке признать такой отказ недействительным.

Во время пандемии многие арендодатели столкнулись с массовыми задержками арендных платежей.

Кроме того, напомню, что Правительство РФ также гарантировало некоторым арендаторам арендные каникулы.

Многие собственники нежилых зданий , состоящие из только офисных помещений в настоящее время находятся на грани банкротства или уже признаны банкротами.

При этом страдают также и те, кто арендовал офисы.

Что ждет арендаторов в случае банкротства собственника?

Давайте вместе разбираться с ситуацией.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Согласно вышеназванной статье , получается, что при смене собственника арендатор вправе расчитывать на продолжения действия своего договора с новым собственником, которому по закону переходят обязанности предыдущего арендодателя, однако только на срок действия своего договора.

Если новый собственник отказывает в заключении договора по вышеназванным основаниям, можно обратиться в суд с соответствующим иском и обязать его сделать это в судебном порядке.

Но, к сожалению, все не так просто.

Офисные помещения часто сдает не сам собственник, а субарендаторы, то есть те лица, которые заключили такой договор с собственником на аренду целого здания, а затем уже заключают более мелкие договора на аренду отдельных помещений.

В этом случае ситуация для лиц, снимающих офисы да и для самого субарендатора, несколько иная.

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом , является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Итак субарендатор также вправе расчитывать на заключение с ним в преимущественном порядке договора аренды, даже если прекращен договор аренды у первичного арендатора, но только на тот срок, который ранее у него был определен с предыдущим арендодателем..

А что с мелкими арендаторами?

У них также фактически аннулируются их договора и пока новый собственник здания будет, например судиться с арендатором или субарендаторами, оплачивать деньги за офис, можно только либо собственнику здания, либо лицу у которого на этот момент есть действующий договор аренды, с правом его сдачи в субаренду иным лицам, в противном случае есть риск просто дважды оплатить аренду за один и тот же офис, а затем уже самому обращаться в суд с требованиям возврата незаконно удержанных денежных средств с арендодателя, который взимал плату незаконно.

Сроки аренды

Проблемным моментом во всей этой ситуации являются еще и сроки договора аренды, которые часто не учитываются сторонами сделки.

Субарендаторы часто бравируют тем, что у них заключен бессрочный договор с собственником здания, тем самым пытаясь убедить лиц, снимающих офисные помещения якобы в стабильности предоставленных ими прав. НО. На самом деле такой договор еще более уязвим, чем договор, заключенный на определенный срок. В данном случае для его расторжения, новому собственнику, например при банкротстве, даже не нужно будет обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.

Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.

При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней.

Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.

Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.

Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.

Срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными).

Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч.

С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда.

В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда).

В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год.

Допустимость установления нормативных максимальных сроков аренды связана с последствиями заключения договора аренды на неопределенный срок либо превышающий установленный законом предельный срок. В первом случае, если ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по истечении предельного срока прекращается. Заключение договора аренды на срок, превышающий нормативный максимальный срок, автоматически влечет изменение договорного срока. Подобный договор считается заключенным на соответствующий нормативный максимальный срок, по истечении которого его действие также прекращается.

Однако и в первом, и во втором случаях, нет препятствий к возобновлению договора после окончания срока его действия.

Именно так об этом дает разъяснения и законодатель:

Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:

При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.

Берегите себя и своих близких, Ваш адвокат Хромых Л.Г.

Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые публикации. Не забывайте ставить лайк, если Вам понравилась статья и делиться своим мнением в комментариях.

Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.

Основные причины досрочного расторжения договора аренды

Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

несвоевременная оплата;
решение собственника продать квартиру;
выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Наём или аренда?

Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.

Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:

реквизиты свои и другой стороны;
номер и дату подписания исходного договора;
дату написания и отправки письма;
адрес и площадь арендуемого помещения;
причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.

Расторжение договора аренды по взаимному согласию

Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.

Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

конкретную дату прекращения действия договора;
основание расторжения;
отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
сроки всех расчётов и передачи объекта.

Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

регистрационный номер и дату составления документа;
сведения об участниках договора и их реквизиты;
сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.

Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Читайте также: