Признание договора найма жилого помещения недействительным рб реферат

Обновлено: 18.05.2024

Жилищным законодательством Республики Беларусь регулируются вопросы, касающиеся договора найма жилого помещения, в том числе его изменение и прекращение.

Статьей 59 Жилищного Кодекса Республики Беларусь установлено, что изменение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон. Отказ наймодателя, нанимателя жилого помещения и (или) проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи от изменения договора найма жилого помещения может быть обжалован в суде.

Прекращение договора найма жилого помещения, особенности его изменения урегулированы статьей 60 Жилищного Кодекса Республики Беларусь:

1. Договор найма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

2. Договор найма жилого помещения, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

3. Если договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения и в этом жилом помещении остались проживать недееспособные члены семьи нанимателя, имеющие право владения и пользования этим жилым помещением, их законными представителями заключается новый договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, в котором один из недееспособных членов семьи указывается нанимателем этого жилого помещения.

4. Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма жилых помещений, в случае объединения в одну семью вправе требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма жилого помещения на все занимаемое жилое помещение с согласия совершеннолетних членов семей нанимателей жилого помещения, проживающих совместно с ними.

5. Дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним, вправе с письменного согласия нанимателя и других, проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи требовать признания его нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения. Такое же право имеет каждый дееспособный член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним, либо законный представитель проживающего совместно с ним недееспособного члена семьи нанимателя жилого помещения в случае смерти, признания судом безвестно отсутствующим или объявления умершим нанимателя или утраты им права владения и пользования жилым помещением.

6. Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения, проживающий совместно с ним, вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения с письменного согласия остальных проживающих совместно с ним членов семьи нанимателя, если в соответствии с приходящейся на него долей в общей площади жилого помещения, либо в соответствии с письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделена изолированная жилая комната (комнаты).

С нанимателем жилого помещения коммерческого использования, за исключением нанимателя, с которым договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключен на срок трудовых (служебных) отношений, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, по истечении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключается договор найма на новый срок (часть первая пункта 91 Положения, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563).

Понятие, нормативное закрепления права граждан на жилище на международном и национальном уровне. Понятие и правовое регулирование предоставления жилых помещений в Республике Беларусь. Порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Рубрика	Государство и право
Вид	курсовая работа
Язык	русский
Дата добавления	09.05.2017
Размер файла	58,6 K

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

- маневренного фонда (предназначенные для временного проживания граждан, выселенных из жилых домов в связи с их капитальным ремонтом или реконструкцией, нанимателей жилых помещений частного жилищного фонда и членов их семей при изъятии земельных участков для государственных нужд, которое связано со сносом или иным уничтожением жилых домов, собственники которых не обнаружены в результате проведенных в соответствии с законодательством мероприятий, а также для временного проживания граждан, жилые помещения которых стали непригодными для проживания вследствие пожаров, чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма);

- предназначенные для временного отселения граждан в безопасные районы в связи с введением военного либо чрезвычайного положения;

- расположенные на территории иностранных государств и предназначенные для проживания работников дипломатических представительств и консульских учреждений Республики Беларусь;

- предназначенные для временного проживания иностранцев, ходатайствующих о предоставлении статуса беженца или дополнительной защиты в Республике Беларусь, и иностранцев, которым предоставлены статус беженца или дополнительная либо временная защита в Республике Беларусь.

Специальные жилые помещения предоставляются гражданам по договору найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда (за исключением специальных жилых помещений в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов, детских интернатных учреждениях и детских домах семейного типа).

Выселение граждан из специальных жилых помещений производится в связи с прекращением оснований, по которым им были предоставлены специальные жилые помещения, а также в случаях систематического (три и более раза в течение календарного года) разрушения или порчи специального жилого помещения, либо использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил пользования специальным жилым помещением, делающего невозможным для других проживание с ними в одном жилом помещении.

Подлежат выселению из предоставленных специальных жилых помещений без предоставления других жилых помещений родители-воспитатели детского дома семейного типа в случаях прекращения трудового договора и договора об условиях воспитания и содержания детей или отстранения их от воспитания детей, если они ранее не имели во владении и пользовании жилых помещений государственного жилищного фонда по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Если родители-воспитатели детского дома семейного типа ранее имели во владении и пользовании жилые помещения государственного жилищного фонда, при их выселении им возвращаются эти жилые помещения или предоставляются равноценные другие жилые помещения государственного жилищного фонда на условиях договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с законодательством[12].

3.3 Предоставление жилых помещений коммерческого использования

Создание механизмов для реального осуществления гражданами права на жилище в современных условиях является одной из основных целей государственной жилищной политики Республики Беларусь. Основным способом удовлетворения потребности граждан в жилье является приобретение его в собственность, однако высокие цены на жилье не позволяют сделать упомянутый способ общедоступным. Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор найма жилого помещения.

На данном этапе развития отношений, вытекающих из найма жилых помещений, в целях решения жилищной проблемы расширяется сфера применения договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда [13, с.137].

Фонд жилых помещений коммерческого использования формируется из числа свободных (освободившихся), построенных (реконструированных), приобретенных жилых помещений государственного жилищного фонда, а также из числа жилых помещений республиканского и коммунального жилищного фонда в порядке, определенном законодательством. В нашем государстве жилые помещения коммерческого использования получили название "арендное жилье".

Включение жилых помещений государственного жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования и их исключение из данного состава осуществляются по решению местного исполнительного и распорядительного органа либо организации, в ведении которой находятся жилые помещения.

Первоочередное право на предоставление жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда, за исключением жилых помещений коммерческого использования, указанных в пункте 78 настоящего Положения, имеют граждане в связи с характером трудовых (служебных) отношений, не имеющие жилых помещений в собственности (долей в праве общей собственности на жилые помещения) и (или) во владении и пользовании, за исключением жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма жилого помещения в общежитии, в населенном пункте по месту работы (службы) (при реализации первоочередного права на предоставление жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда в г. Минске - в г. Минске и Минском районе), из числа:

судей, прокурорских работников, а также государственных служащих согласно перечню должностей, дающих право на получение жилых помещений коммерческого использования, определяемому Президентом Республики Беларусь;

молодых рабочих (служащих), специалистов, получивших образование за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, прибывших по распределению, направленных на работу в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего);

военнослужащих, лиц рядового и начальствующего состава, проходящих военную службу (службу) в Министерстве обороны, Министерстве внутренних дел, Следственном комитете, Государственном комитете судебных экспертиз, органах и подразделениях по чрезвычайным ситуациям, Комитете государственной безопасности, Государственном пограничном комитете, Службе безопасности Президента Республики Беларусь, Оперативно-аналитическом центре при Президенте Республики Беларусь, Комитете государственного контроля (далее - государственные органы и организации, в которых предусмотрена военная служба), а также в организациях, входящих в их систему или подчиненных им, за исключением военнослужащих срочной военной службы, курсантов учреждений образования, осуществляющих подготовку кадров по специальностям (направлениям специальностей, специализациям) для Вооруженных Сил, других войск и воинских формирований, Следственного комитета, Государственного комитета судебных экспертиз, органов внутренних дел, органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям, органов финансовых расследований;

работников при назначении на должность в случае их переезда из другого населенного пункта при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены;

лиц, направленных на работу в организации в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета либо договором о подготовке научного работника высшей квалификации на платной основе, ученых, а также профессорско-преподавательского состава учреждений высшего образования и работников организаций культуры;

категорий граждан, определяемых Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь.

Судьям, прокурорским работникам, старшим участковым инспекторам милиции и участковым инспекторам милиции органов внутренних дел, лицам рядового и начальствующего состава Следственного комитета, органов финансовых расследований Комитета государственного контроля жилые помещения коммерческого использования предоставляются местными исполнительными и распорядительными органами не позднее шести месяцев после назначения на должность.

При этом количество жилых помещений, предназначенных для граждан, указанных в абзацах втором, третьем, пятом-седьмом части первой настоящего пункта, не должно превышать 30 процентов от общего количества незаселенных жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда. Количество жилых помещений, предназначенных для лиц, указанных в абзаце четвертом части первой настоящего пункта, не должно превышать 10 процентов от общего количества незаселенных жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда.

Жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам за плату во временное владение и пользование на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Наниматель жилого помещения коммерческого использования вносит плату за пользование жилым помещением коммерческого использования и жилищно-коммунальные услуги в соответствии с законодательством и договором найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключается на срок, не превышающий пяти лет, если иное не предусмотрено законодательными актами, а в случаях предоставления жилых помещений коммерческого использования в связи с характером трудовых (служебных) отношений - на срок трудовых (служебных) отношений и подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими жилые помещения коммерческого использования, в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

Наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений в следующих случаях:

истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, кроме случаев, когда данный договор подлежит заключению на новый срок;

наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере двухмесячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;

прекращение трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении жилого помещения коммерческого использования, - в случае, если жилое помещение коммерческого использования предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений;

иные случаи, предусмотренные законодательными актами.

В случае получения во владение и пользование (приобретения в собственность) нанимателем жилого помещения коммерческого использования коммунального жилищного фонда, которому такое жилое помещение предоставлено в связи с характером трудовых (служебных) отношений, членами его семьи в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 кв. метров и более на одного человека (для г. Минска - 10 кв. метров и более в г. Минске либо 15 кв. метров и более в населенном пункте Минского района), соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда подлежит расторжению, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, подводя итог сказанному, можно отметить, что каждому гражданину предоставлен широкий выбор способов решения жилищного вопроса, включая строительство нового жилья, его приобретение на вторичном рынке, аренду в государственном и частном фондах и другие. Сейчас значительно сокращено время нахождения граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, расширены механизмы финансирования жилищного строительства, привлекаются внебюджетные источники, включая собственные средства граждан, средства предприятий-нанимателей, профсоюзных организаций, введена в практику долгосрочная аренда жилья коммерческого использования.

Заключение

Как указывалось выше, жилищное законодательство имеет своей задачей регулирование жилищных отношений. К регламентации жилищных отношений привлечены институты и нормы ряда отраслей права, в основном гражданского. Но прежде всего регулирование жилищных отношений базируется на положениях жилищного законодательства. Следовательно, Жилищный кодекс выступает наряду с вновь принятыми законами, регламентирующими жилищные отношения, в качестве составляющего правовую базу.

Жилищные отношения представляют собой отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье - возникающие по поводу жилого помещения. В круг таковых входят отношения по поводу: обеспечения граждан жильем, пользования жилыми помещениями, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда [14, с.9].

Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Президентом Республики Беларусь, Национальным собранием Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, республиканским органом государственного управления жилищным фондом, местными Советами депутатов, исполнительными и распорядительными органами.

Возможность удовлетворения потребностей в жилье как собственными силами, так и за счет или при помощи государства представляется одной из важнейших составляющих конституционного права граждан на жилище. Если данная возможность находит свое реальное воплощение, реализацию, то жилищная проблема в государстве решаема. Удовлетворение жилищных потребностей за счет собственных сил и средств должно стать основной формой решения жилищного вопроса в Республике Беларусь. Для этого государство в лице органов государственной власти и органов местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права на жилище. Представляется, что формулировка о поощрении жилищного строительства требует содержательного наполнения и закрепления на законодательном уровне. Для реализации одного из основных конституционных прав человека, исходя из принципа приоритета данных прав и объявления человека высшей ценностью, действия государства должны быть в полной мере направлены на признание, соблюдение и защиту человека, его прав и свобод.

Таким образом в нашей республике идет не только постоянное совершенствование порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на законодательном уровне, но и постоянно предпринимаются шаги и ведется активная работа в направлении обеспечения нуждающихся жильем, что в свою очередь говорит о реальной реализации в государстве конституционного права граждан на жилье.

Внедрение указанных предложений позволит устранить пробелы действующего жилищного законодательства, будет способствовать единству судебной практики, позволит в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов граждан.

Подводя итог сказанному, можно отметить, что каждому гражданину предоставлен широкий выбор способов решения жилищного вопроса, включая строительство нового жилья, его приобретение на вторичном рынке, аренду в государственном и частном фондах и другие.

Список использованных источников

1. Сотникова, Л.В. Гарантии реализации права на жилище // Вестник ЮУрГУ. Серия "Право", 2013. - т.13. - №3. - С.97-100.

2. Конституция Республики Беларусь 1994 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на Республиканском референдуме 24 ноября 1996 года и 17 ноября 2004 года) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

4. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 28.08.2012 (в ред. от 10.01.2015 № 244-З) // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

5. Водкина Т.П., Свинцов, В.Г. Правовая природа, сущность и содержание конституционного права граждан на жилище // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. - 2011. - №4(20). - С.3-8.

6. Об утверждении программы социально-экономического развития Республики Беларусь на 2011 - 2015 годы: Указ Президента Республики Беларусь №136 от 11.04.2011 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

7. О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений (в ред. от 08.02.2016 №35): Указ Президента Республики Беларусь №563 от 16.12.2013 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

8. Захарова, Е.С. Жилищное право: Курс лекций. - Минск: ЗАО Веды, 2007. - 88 с.

9. Положение об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда: Указ Президента Республики Беларусь №563 от 16.12.2013// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

10. Куксо, В. Защищены права граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий // Законность и правопорядок. - 2015. - №4(36). - С.9-10.

12. О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда: постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь № 11 от 26.06.2014 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО "ЮрСпектр", Национальный центр правовой информации Республики Беларусь. - Минск, 2016.

13.Решетникова, Ю.В. Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда / Ю.В. Решетникова // Управление в социальных и экономических системах: м-лы ХXIV международной научно-практической конференции, Минск, 14 мая 2015 г. / редкол.: Н.В. Суша (предс.) и др.; Минский ун-т управления. - Минск, 2015. - С.137-139.

14. Седугин, П.М. Жилищное право: Учебник для вузов. - М., 1998. - 186 с.

В предыдущих статьях нами уже рассмотрены виды данного договора, его стороны, форма и срок. Сегодня наш разговор пойдет о предмете договора найма жилого помещения, а также частично о правах и обязанностях его сторон.

Предмет договора найма жилого помещения

Для определения предмета договора найма государственного жилья и жилья социального пользования, помимо ЖК Республики Беларусь, мы будем использовать, в частности, такие нормативные правовые акты, как Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Республике Беларусь (утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.09.1999 г. №1468) и Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений социального пользования (утверждено Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.09.1999 г. №1398).

Итак, в соответствии с вышеназванными документами, предметом договора найма государственного жилья и жилья социального пользования может быть:

1. Жилое помещение. То есть предметом данного договора не может быть нежилое помещение (подвал, полуподвал, кухня и т.д.).

2. Это жилое помещение должно быть предоставлено в виде отдельной квартиры на семью.

3. Это жилое помещение должно быть таковым, чтобы не допустить заселения одной комнаты двумя лицами разного пола (кроме супругов) - часть 1 статьи 55 ЖК Республики Беларусь.

4. Это жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, то есть должно соответствовать среднему уровню жилых помещений того же жилищного фонда в данном населенном пункте по наличию коммунальных удобств (центральное отопление, газ и т.д.).

5. Это жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям - пункт 26 Правил от 22.09.1999 г. Следует отметить, что порядок обследования состояния жилых помещений и признания их несоответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям или непригодными для проживания закреплен в одноименном Положении, утвержденном Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.09.1999 г. №1392.

6. Это жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта.

7. Это жилое помещение должно быть фактически и юридически свободным.

8. Это жилое помещение должно быть пригодным для проживания данной конкретной семьи. То есть престарелым гражданам или инвалидам, к примеру, по их просьбе может быть предоставлено жилое помещение на нижних этажах зданий либо в зданиях, где имеются лифты - часть 2 статьи 55 ЖК.

9. Это жилое помещение должно быть установленных размеров. Например, жилые помещения социального пользования предоставляются в пределах от 15-ти до 20-ти квадратных метров общей площади на одного члена семьи - часть 1 статьи 81 ЖК. В соответствии с частью 2 данной статьи, эта норма может быть превышена в том случае, если выделяемое жилое помещение составляет однокомнатную квартиру либо предназначено для проживания граждан разного пола (кроме супругов), а также в случае предоставления дополнительной жилой площади.

Жилые помещения по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляется по нормам, установленным для жилья социального пользования - пункт 24 Правил от 22.09.1999 г.

Члену организации граждан-застройщиков жилое помещение предоставляется в соответствии с суммой его паевого взноса, других взносов и нормой жилой площади, предусмотренной в уставе этой организации - статья 111 ЖК.

К предмету договора найма служебного жилого помещения относятся требования пунктов 1, 2, 3, 5, 7, 8. А к предмету договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, домах, принадлежащих организации граждан-застройщиков, - в пунктах 1, 5.

Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

Начиная рассматривать этот вопрос, следует отметить, что в изъятие из общих принципов гражданского права (в частности, принципа свободы договора) в договоре найма жилого помещения объем и содержание прав и обязанностей сторон определяется в большей степени не их соглашением, а императивными нормами законодательства. Особенно это касается договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда и жилья социального пользования.

Далее мы отметим, что права и обязанности сторон по рассматриваемому нами договору являются корреспондирующими, то есть праву одной стороны соответствует обязанность другой.

Права нанимателя:

1. Право вселить в занимаемое жилое помещение членов своей семьи, получив на это письменное согласие всех уже проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Вселенные члены семьи приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если при их вселении не было иного письменного соглашения о порядке пользования жильем - статья 57 ЖК.

Такое же право имеет и наниматель жилья социального пользования.

2. Наниматель, имеющий жилое помещение, площадь которого превышает 20 квадратных метров общей площади на одного члена семьи нанимателя, вправе с письменного согласия всех проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи требовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого - статья 58 ЖК.

Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.

3. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя в целях повышения благоустройства жилья имеет право на переустройство и перепланировку жилого помещения - часть 1 статьи 64 ЖК.

Наниматели жилья социального пользования и служебного жилья имеют такое же право.

4. Наниматель имеет право требовать предоставления в свое пользование освободившейся в квартире неизолированной комнаты; а наниматель, нуждающийся в улучшении жилищных условий, - также и изолированную комнату - статья 74 ЖК.

Наниматель жилья социального пользования имеет такое же право, а наниматель служебного жилья - нет.

5. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на сдачу жилья в поднаем - статьи 85, 89 ЖК.

6. Наниматель с согласия всех совершеннолетних проживающих совместно с ним членов семьи имеет право на вселение временных жильцов - 40 ЖК.

7. Наниматель имеет право на изменение договора найма жилого помещения:

а) в случае объединения в одну семью - статья 59 ЖК;

б) в случае признания нанимателем другого члена семьи - статья 60 ЖК;

в) в случае раздела жилого помещения - 61 ЖК.

8. Наниматель имеет право на обмен (мену) жилого помещения при наличии согласия собственника жилищного фонда либо уполномоченного им органа - ст.32 ЖК. Правила обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 1999 г. N 1191.

Права наймодателя:

1. Наймодатель имеет право требовать признания договора недействительным - статья 62 ЖК.

2. Наймодатель имеет право взимать с нанимателя плату за пользование жилым помещением - статьи 28, 65 ЖК.Илья ЛАТЫШЕВ

Строительство и недвижимость. Статья была опубликована в номере 01 за 2001 год в рубрике недвижимость

В законодательстве Республики Беларусь юридической формой закрепления сдачи внаем гражданам жилого помещения является договор найма жилого помещения.

Основным нормативным правовым актом в регламентации договора найма жилого помещения служит Жилищный кодекс (далее – ЖК). Однако нормы, касающиеся предоставления гражданам жилых помещений, содержатся и в иных законодательных актах (Гражданский кодекс (далее – ГК), Налоговый кодекс (далее – НК) и др.).

Договоры найма жилого помещения в Республике Беларусь регистрируются жилищно-эксплуатационными службами соответствующих районов по месту нахождения жилого помещения. На практике стороны по договору обращаются в соответствующий ЖЭС, где и подписывают договор в присутствии его уполномоченного сотрудника. Бланк договора также имеется в ЖЭСах.

Шаг 1. Обращаемся в регистрирующий орган для составления и регистрации договора.
Явиться в регистрирующий орган (ЖЭС по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения) для регистрации договора должны обе стороны с паспортами.

заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение или нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда и совершеннолетними членами его семьи, а также иными гражданами, за которыми, в соответствии с законодательством, сохраняется равное с нанимателем государственного жилищного фонда право владения и пользования жилым помещением;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда или нанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда или поднанимателя жилого помещения государственного жилищного фонда;
три экземпляра договора найма жилого помещения и (или) дополнительного соглашения к нему;
письменное согласие всех собственников жилого помещения – в случае если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

Важно! Если срок договора найма жилого помещения не указан в самом договоре, такой договор считается бессрочным, что делает неограниченным срок оплаты подоходного налога по нему. А в случае если наниматель фактически покинул жилое помещение и заключить с ним соглашение о расторжении договора не представляется возможным (наниматель сбежал, уехал за границу и т.д.), расторгать бессрочный договор для прекращения оснований по уплате подоходного налога придется в судебном порядке.

Следует также отметить, что пункт об оплате услуг по сдаче внаем должен быть отражен в договоре в белорусских рублях (п. 1 ст. 298 ГК). Для того чтобы обезопасить себя от любых инфляционных издержек, часто в подобных договорах прописывают эквивалент в иностранной валюте на день платежа.

Объектом данного договора является только жилое помещение

Согласно п. 14 ст. 1 ЖК жилое помещение – это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (далее, если иное не установлено настоящим Кодексом, – установленные для проживания санитарные и технические требования).

Доля в квартире жилым помещением не является, поэтому сдать долю в квартире по договору найма нельзя. Можно сдать только комнату или квартиру целиком. А поскольку на комнату и квартиру установлена долевая собственность с соседом, то потребуется его согласие.

Что не может быть предметом договора найма жилого помещения.

Предметом договора найма жилого помещения не может быть помещение, которое расположено в здании, подлежащем сносу либо капитальному ремонту с переустройством и (или) перепланировкой, а также в подвале и (или) полуподвале.

Также не может быть предметом данного договора квартира в случае если она построена (приобретена) с привлечением льготного кредита до полного погашения такого кредита, за исключением случаев разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации (подп. 1.20 п. 1 Указа от 06.01.2012 № 13).

Форма договора найма жилого помещения письменная. Договор считается заключенным с даты его регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, в местной администрации района в городе (далее – регистрирующий орган).

После регистрации данного договора в течение 5 дней с даты регистрации договора найма регистрирующий орган направит копию договора найма в налоговый орган по месту вашего жительства (ч. 2 подп. 1.6 п. 1 Указа от 04.08.2006 № 497).

Вместе с тем основной обязанностью нанимателя по договору найма жилого помещения является обязательство по внесению платы за пользование жилым помещением в сроки, установленные договором, а также платы за жилищно-коммунальные услуги.

Важно! До недавнего времени расчеты за жилье по договору найма осуществлялись наличными денежными средствами. Это обстоятельство значительно затрудняло впоследствии процесс доказывания соблюдения (нарушения) сроков оплаты, а также расчетных сумм. В настоящее время имеется возможность перечислять плату за жилье на банковский карт-счет наймодавца, что представляется наиболее надежным и целесообразным и облегчает процесс доказывания в суде в случае возникновения спора по расчетам.

Шаг 5. Уплачиваем подоходный налог по договору найма.
Доходы, получаемые от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, облагаются подоходным налогом в размерах, установленных областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.

Фиксированная сумма ежемесячного платежа зависит от места расположения жилого помещения (конкретный район) и количества комнат.

Важно! Ставки налога за сдачу внаем жилых помещений определяются за каждую сдаваемую комнату в жилом помещении в расчете за месяц.

По состоянию на 15.05.2018 за одну комнату установлены следующие ставки налога:
I зона (центр Минска) – 32,5 руб.;
II зона (ориентировочно – в границах 2-го кольца) – 27 руб.;
III зона (спальные микрорайоны Минска) – 23 руб.;
IV зона (территория вдоль МКАД) – 23 руб.;
V зона (территории за пределами МКАД) – 18,5 руб.

Более подробно схематично ознакомиться с расположением указанных зон можно на сайте .

Уплатить подоходный налог можно одним из следующих способов:
1-й способ: за весь календарный год либо за период действия договора в этом году – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места внаем (аренду).

Уплата подоходного налога за каждый последующий календарный год производится не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата. При этом при изменении налоговых ставок в течение года, за который уплачены суммы налога, такие суммы перерасчету не подлежат.

2-й способ: за один месяц не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком предоставления жилого и нежилого помещения, машино-места внаем (аренду), а в последующем – ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата.

В случае изменения в 2019 году размера ставок подоходного налога в фиксированных суммах граждане, уплачивающие налог ежемесячно, должны будут оплатить налог по новым ставкам начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошли такие изменения.

Важно! Для оплаты суммы налога через ЕРИП или банк необходимо знать свой учетный номер и банковские реквизиты для оплаты.

Данные сведения можно получить в Налоговой инспекции по месту нахождения сдаваемого по договору найма жилого помещения.

В каких случаях производится доплата подоходного налога

Если сумма дохода, полученного в течение 2018 года, превысила 6116 руб., то гражданину необходимо не позднее 1 марта 2019 г. представить в налоговый орган по месту своей регистрации налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу и не позднее 15 мая 2019 г. произвести доплату подоходного налога (в данном случае размер подоходного налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога).
Отметим, что согласно подп. 1.41 п. 1 ст. 163 НК наймодатели, которые заключают договоры найма жилого помещения с молодым специалистом, молодым служащим (рабочим), освобождаются от оплаты такого налога.

Шаг 6. Вносим изменения в договор найма жилого помещения (в случае необходимости).
В случае необходимости (увеличение стоимости договора, изменение сроков оплаты и т.д.) в договор найма жилого помещения могут быть внесены изменения.

Таким образом, для внесения изменений в договор найма жилого помещения необходимо составить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в установленном порядке (аналогичном порядку заключения данного договора) в регистрирующем органе – ЖЭСе по месту нахождения жилого помещения (см. приложение 1).

Шаг 7. Расторгаем договор найма жилого помещения.

Важно! Следует отличать основания прекращения договора найма жилого помещения от оснований расторжения такого договора.

в связи со смертью, а также признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, в случае если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения;
с истечением его срока, установленного в договоре;
по иным основаниям, предусмотренными ЖК и иными законодательными актами или договором найма жилого помещения (ст. 60 ЖК).

по соглашению сторон;
по требованию наймодателя в случае нарушения нанимателем и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи существенных условий договора, а также в случаях, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня принятия первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме;
по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи в любое время после исполнения своих обязательств перед наймодателем;
в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В этой связи возникает вопрос: является ли случай нарушения нанимателем существенных условий договора инициативой наймодателя и надлежит ли в этом случае направлять последнему письменное предупреждение о расторжении договора? Либо инициативой наймодателя следует считать случай, когда наймодатель, например, желает сам заселиться в свое жилье (а он, безусловно, имеет на это право) и в этом случае заблаговременно должен предупредить нанимателя о своем намерении заселиться и расторгнуть договор в одностороннем порядке?

По мнению автора, исходя из существующих в настоящее время положений в указанных выше нормативных правовых актах, случай нарушения договора является не инициативой наймодавца, а именно его требованием, как обоснованно указано в вышеназванной Форме. И при таких обстоятельствах на него не распространяется часть первая п. 5 ст. 61 ЖК о предварительном уведомлении за один месяц.

Необоснованным представляется ожидание наймодавцем в течение месяца для того, чтобы расторгнуть договор найма жилого помещения с нанимателем, который нарушает существенные условия договора или систематически портит его имущество.

Кроме того, законодателем не в полной мере дан ответ на вопрос: с какого дня следует считать расторгнутым договор найма жилого помещения при нарушении существенных условий договора, когда наймодавец не обращался в суд, а наниматель покинул помещение на основании его требования?.

Обоснованным представляется применение в данном случае положений п. 2 ст. 61 ЖК, согласно которым при выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

Данный вопрос является весьма значительным для целей налогообложения, поскольку в случае выезда нанимателя очевидно, что наймодатель не обязан продолжать уплачивать подоходный налог, поскольку договор считается расторгнутым со дня выезда нанимателя.

При этом на практике налоговый орган для прекращения взимания подоходного налога требует с наймодавца либо соглашение о расторжении договора (которого в описываемой ситуации с нарушением существенных условий договора может не быть, т.к. договор расторгается не по соглашению сторон, а по требованию наймодавца), либо решение суда о расторжении договора (которого также может не быть в случае если наниматель уехал сам по требованию наймодавца, и нет необходимости обращаться в суд, загружая его ненужной работой, и тратить дополнительное время и денежные средства на судебные расходы).
Указанные вопросы являются недоработанными со стороны законодателя и, несомненно, требуют правового урегулирования.

В настоящее время, исходя из существующих норм законодательства, регулирующего институт найма жилого помещения, обоснованным представляется порядок, при котором в случае нарушения существенных условий договора наймодавец вправе в день, когда ему стало известно о нарушении, устно или письменно потребовать от наймодавца расторгнуть договор в добровольном порядке и выехать из помещения.
При согласии наймодавца и добровольном выезде в силу положений п. 2 ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения следует считать расторгнутым со дня выезда нанимателя.

В случае несогласия нанимателя с требованием наймодавца о расторжении договора наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении нанимателя в связи с нарушением существенных условий договора.

Таким образом, как видно из данной статьи, законодателем хотя и установлен порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения частного жилого фонда граждан, в т.ч. утверждена соответствующая форма данного договора, однако некоторые вопросы, связанные, в частности, с расторжением такого договора, в настоящее время остаются неурегулированными и требуют дополнительной регламентации.

Читайте также: