Применить последствия недействительности данных сделок а договор ренты заключенный без соблюдения

Обновлено: 19.05.2024

Тематика вопроса: возможность признания недействительным Договора пожизненного содержания с иждивением.

Действующие лица: получатель ренты, плательщик ренты, третье лицо (по закону – один из наследников первой очереди получателя ренты).

Ситуация: Получатель ренты заключает с плательщиком ренты договор пожизненного содержания с иждивением. На основе указанного договора плательщик ренты регистрирует свое право собственности на квартиру с ограничением (обременением) права в пользу получателя ренты. Плательщик ренты, к слову сказать, официально годами не работает и денег получателю ренты не платит (но получатель ренты претензий по этому поводу не имеет). Получатель ренты подает в суд иск к третьему лицу о взыскании алиментов на его содержание (дети обязаны содержать престарелых родителей), иск удовлетворен: третье лицо обязано уплачивать алименты на содержание получателя ренты до конца жизни получателя ренты, при этом права наследования квартиры третье лицо лишено.

Вопрос: Может ли в данном случае служить основанием для признания недействительным Договора пожизненного содержания с иждивением уже после смерти получателя ренты документально подтвержденный факт уплаты третьим лицом алиментов на содержание получателя ренты вплоть до смерти получателя ренты?

Здравствуйте, Иван. В соответствии с ГК РФ:

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением нельзя признать недействительным, так как нет на то оснований.

Выплата алиментов и рассматриваемый договор — это разные вещи в вашей ситуации. И одно к другому не имеет никакого значения.

С уважением, Олег.

Несколько дополню свой ответ.

В соответствии со статьей 601 ГК РФ

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

В соответствии со статьей 596 получатель пожизненной ренты ч.3:

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Вот основания ничтожности данного договора.

Поддержу коллегу и дополню, существует судебная практика, как раз и по г. Москва, так : Московский городской суд в определении от 28 февраля 2013 г. N 11-6432/13 указал, что Истец не являлась получателем ренты и не вправе требовать расторжения заключённого договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, а также исполнения обязательств по данному договору. При этом суд отметил, что иск о расторжении договора ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, об исполнении обязательств по договору мог быть предъявлен только самим получателем ренты при жизни; лишь в таком случае наследники получателя ренты после его смерти могли выступать в качестве процессуальных правопреемников по такому делу.

Согласно ст. 605 ГК РФ 1.Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. 2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

В связи с тем, что договор ренты прекратил свое действие смертью плательщика ренты, то признание его недействительным не возможно, поскольку он утратил свою силу.

Алиментные обязательства детей в отношении нетрудоспособный родителей это уже совсем другое правоотношение.

Согласно ч.1 ст.87 СК РФТрудоспособные совершеннолетние дети обязаны содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них.

А за чем заморачиваться. Есть право рента держателя, если субъект не выполняет свои обязанности, то договор ренты в судебном порядке может быть признание действительным или ничтожным. Алименты не влияют на договор, т.к. это самостоятельное обязательство, наложенные судом или соглашением. В Семейном Кодексе РФ имеется четкое указание на то, что нет обязательного права на зачет алиментных обязательств, в случае каких — либо выплат. Таким образом, алименты, которые должны были уплачиваться, это алименты. А выплаты по ренте — это отдельный вопрос.

17 июля 2015 года между Борисенко (Плательщик ренты) и Савелов (Получатель ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, по которому Савелов передал в собственность Борисенко квартиру на безвозмездной основе, а 21 августа 2015 года Савелов умер. Сын Савелова узнав после открытия наследства о состоявшейся сделке, обратился в суд с иском к о признании недействительным договора пожизненного содержания с иждивением, признании недействительной регистрации перехода права собственности на квартиру от Савелов к Борисенко и признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, указывая на то, что договор пожизненного содержания с иждивением противоречит закону ст. 575 ГК РФ, согласно которой не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей работникам лечебных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, ответчик являлся заместителем главного врача лечебного учреждения, у которого на лечении находилась Савелов. Возражая против иска, ответчик заявил, что между ними отсутствовал договор дарения, что исключает применение ст. 575 ГК РФ решите спор

Я оформила договор пожизненного содержания с иждивением с одной из дальних родственниц своего мужа. Ей уже 74 года. Хозяйство по дому ей вести тяжело. Поэтмому основной пункт нашего договора иждивения — это обеспечение с моей стороны ей полного ухода. Сюда входит, во-первых, покупка продуктов, лекарств и одежды, ежедневная готовка пищи, уборка в ее квартире, стирка ей белья и другие мелкие дела по дому. Для учета выполненных работ по дому использую общую тетрадь. Там веду записи того, когда и что я сделала. Также вписываю сумму, которая была на это потрачена. Но дело в том, что она достаточно плохо видит. Поэтому в последнее время отказывается подписывать в этой тетради мои записи. Хочу узнать, как я могу еще зафиксировать осуществленный уход, если она не подписывает эти записи? Есть ли какие-то другие способы? И не сможет ли она при желании этот договор пожизненного содержания оспорить, если вдруг передумает?

Условия признания договора недействительным — это обстоятельства, перечисленные в ст. 166 ГК РФ: в установленных законом случаях сделка может быть оспорена судом или признана ничтожной. Расскажем, кто и в каких случаях может оспорить соглашение и какие последствия это повлечет для сторон соглашения и иных лиц.

Основания оспоримости договора и ничтожности сделки

В Гражданском кодексе перечислены причины признания договора недействительным. Оспорить его можно в следующих случаях:

при нарушении требований закона или иного правового акта;
при отсутствии разрешения третьего лица, в том числе государственного органа, если оно предусмотрено законом;
при превышении полномочий лицом, подписавшим соглашение;
при совершении сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет либо ограниченно дееспособным лицом, либо гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершенной под влиянием существенного заблуждения;
при заключении соглашения под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Ничтожность не требует установления этого обстоятельства судом. Основания признания договора ничтожным с момента его заключения — это совершение сделки:

с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (см. Определение Конституционного суда от 08.06.2004 № 226-О);
лишь для вида или с целью прикрыть другое действие (мнимое или притворное соглашение);
недееспособным гражданином либо несовершеннолетним до 14 лет;
с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из законодательства, в том числе о банкротстве.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Последствия

В соответствии со ст. 167 ГК РФ , недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения: последствия признания договора ничтожным или оспоримым отсутствуют. Соответственно, по общим принципам, в отношении контрагентов действует двусторонняя реституция, т. е. стороны должны возвратить друг другу все полученное в рамках соглашения. Такой возврат осуществляется в натуре, а при его невозможности (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) они обязаны возместить его стоимость, если иные последствия не предусмотрены законом. Также возможно признание договора частично недействительным. В этом случае, если соглашение могло иметь место и без оспоримого условия, допускается признание пункта договора недействительным без ущерба для остальных договорных обязательств, которые остаются в силе.

Судебная практика

Из всего многообразия оснований для недействительности сделок можно выделить два основания, по которым чаще всего подаются иски в суд.

Для граждан — это оспаривание отчуждения имущества обиженными родственниками, утверждающими, что гражданин на момент заключения договора был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, либо оспаривание по этому основанию завещаний, составленных наследодателем в период, когда он страдал каким-либо заболеванием. Однако судебная практика исходит из того, что наличие заболевания, даже психического расстройства, само по себе не является основанием для того, чтобы посчитать дарение или завещание недействительным. Необходимо, чтобы сторона, оспаривающая дарственную или завещание, доказала, что даритель или завещатель в момент подписания документов не понимал значения своих действий или не мог ими руководить.

Для юридических лиц достаточно распространено признание сделки ничтожной, когда она совершена с целью причинения вреда кредиторам при банкротстве либо направлена на вывод средств при корпоративных основаниях.

По сложившейся арбитражной практике в таких случаях признать договор недействительным можно лишь в том случае, если он реально нарушает права заявителей. Обратите внимание, что заключить мировое соглашение о признании договора недействительным после подачи заявления в суд не получится. Суд у вас его просто не примет, так как стороны не обладают правом принимать решение о недействительности договора, это является прерогативой суда.

Заключение договора ренты, как следствие приобретения в собственность имущества под выплату ренты, достаточно известный вид сделки на рынке жилой недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты денежные средства в виде определенной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор ренты является самостоятельным видом договора и носит материальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты, безусловно, имеет свою специфику. Она выражается в особых правовых отношениях между участвующими в нем лицами, и эти отношения совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. Любая из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем размере, чем предоставлено ею. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним заранее соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Под выплату ренты может быть передано и движимое имущество. В этой ситуации согласно п. 2 ст. 587 ГК РФ стороны обязаны в качестве существенного условия предусмотреть в договоре ренты какое-либо обеспечение исполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Это может быть залог, неустойка, поручительство 3-го лица.

Как правило, получателями ренты по договору обычно являются пожилые люди или иные малоимущие, социально незащищенные граждане. В связи с этим ст. 586 ГК РФ предусмотрено, что рента обременяет имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Кроме того, согласно ст. 588 ГК РФ предусмотрена ответственность плательщика ренты в виде штрафных процентов в случае просрочки выплаты ренты плательщиком. Следует указать, что размер процентов может определяться самими сторонами в заключенном договоре ренты.

В главе 33 ГК РФ говорится о договоре ренты как обобщающем понятии, поскольку данный договор всегда существует в одной из трех разновидностей, а именно в виде постоянной ренты, пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

На сегодняшний день практика заключения договоров ренты, а особенно договоров пожизненного содержания с иждивением, продолжает постепенно расширяться, что связанно в первую очередь с проблемами в экономической сфере жизни, ведь, как уже было сказано выше, получателями ренты, как правило, являются пожилые или малоимущие люди, и заключение данных договоров является для них единственным средством к существованию.

Пожизненное содержание с иждивением рассматривается как вид договора пожизненной ренты. Согласно договору получатель ренты (гражданин) передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Для договора пожизненного содержания с иждивением характерны следующие признаки вида ренты:

во-первых, в обеспечение пожизненного содержания с иждивением может отчуждаться лишь недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок и т.п.;

во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг;

в-третьих, заключить договор пожизненного содержания с иждивением может лишь гражданин, которому принадлежит жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость.

Для данного вида договора ренты в качестве существенного условия необходимо указать стоимость всего объема содержания. Кроме того, законодательством установлен минимальный размер такого содержания: в месяц он не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. В то же время законодательством разрешено сторонам предусмотреть в договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Договор пожизненного содержания с иждивением, в отличие от других видов ренты, предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь стороны договора обычно постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребностей иждивенца в жилище, питании, одежде и т.п., иждивенец, как правило, хорошо его знает и доверяет ему. Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для иждивенца абсолютно неприемлемой. Поэтому любые действия плательщика ренты, которые могут повлечь за собой в конечном счете переход права собственности на имущество к другому лицу, должны быть согласно абз. 1 ст. 604 ГК РФ предварительно согласованы с получателем ренты.

Если же имущество было отчуждено, сдано в залог или иным образом обременено без согласия иждивенца, он вправе требовать признания этих актов недействительными.

Срок действия обязательства пожизненного содержания определяется его природой и равен периоду жизни иждивенца.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило: плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

Подводя итог, можно отметить существующие различия договора пожизненного содержания с иждивением от других видов договора ренты , а именно: под получение содержания иждивенец передает не любое имущество, как это возможно при постоянной или пожизненной ренте, а только недвижимое имущество. Передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо – выгодоприобретатель. В договоре пожизненного содержания с иждивением форма предоставления содержания может быть в виде совершения действий по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, если это требует состояние здоровья, оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

В заключение приведем несколько основных правил, которые позволили бы сторонам договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением уменьшить риск их правовых отношений: для плательщика ренты необходимо прежде всего в договоре составить четкий список обязательств, которые он будет нести по отношению к получателю ренты, и определить денежную сумму либо предоставление средств на содержание в иной форме. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты должен хорошо знать плательщика ренты и быть уверенным в честном и порядочном отношении, не допускающем обмана и мошеннических действий.

Расторжение ренты

Договор ренты – двухсторонние правоотношения, которые возникают при выполнении определенных обязательств. Условия такого соглашения обычно заключаются в следующем: одно лицо передает имущество в собственность другому лицу, а взамен получает денежные суммы в течение временного периода, оговоренного в соглашении. Плательщиками могут выступать как гражданские лица, так и коммерческие и соцорганизации, а получателями – некоммерческие организации и граждане РФ.

Каждый участник сделки должен разобраться в правилах заключения договора ренты, а также знать нюансы его расторжения, поскольку данная процедура может вызывать ряд сложностей.

ПРИМЕР Необходимо изучать договор ренты, фактические обстоятельства для того, чтобы понять перспективу оспаривания ренты.

Порядок расторжения рентного договора

При принятии решения о расторжении договора ренты следует соблюдать определенный порядок действий:

Судебная практика по расторжению договора ренты

Судебная практика в данном вопросе неоднозначна и зависит от качества доказательств. Ее анализ подтверждает обращения от различных лиц по одной и той же спорной недвижимости в различных ситуациях. Однако судебные решения остаются довольно объективны.

ВАЖНО Как правило, поводами для составления исковых заявлений являются претензии родственников или невыполнение рентных обязательств. В свою очередь, истцами становятся получившие наследство пожилого родственника.

Стоит отметить, что расторжение договора ренты – непростая процедура. Ее успех зависит от грамотно составленного искового заявления. Судебные тяжбы могут не дать ожидаемый результат, если заявитель не способен убедить судью в праведности своих обвинений. Оптимальный выход в таком случае – помощь опытных юристов, имеющих многолетнюю судебную практику и подкованных в данных вопросах.

Расторжение договора ренты по соглашению сторон

В рентном соглашении существуют определенные риски, так как ни одна сторона не может заранее установить свою выгоду от данных условий. Под прекращением двухсторонних правоотношений в результате проведения переговоров понимают расторжение договора ренты по соглашению сторон. В качестве рентополучателей здесь выступают граждане, которые хотят получить недвижимость по сходной цене. Рентодатели – люди преклонного возраста, которые желают повысить качество своей жизни или доходы.

Помимо принудительного разрыва рентных отношений закон предусматривает возможность прекратить правоотношения по соглашению сторон. Данная процедура предполагает соблюдение следующих условий:

договор не исполнен частично на момент принятия решения о его расторжении;
решение принимает каждый участник сделки без давления со стороны, то есть добровольно;
исполнение всех условий рентного договора до того момента, как они решили расторгнуть соглашение.

Юридическая помощь по расторжению договора ренты

Исход дела по расторжению рентного договора зависит от грамотного подхода и юридической компетентности. Именно поэтому решение столь серьезного вопроса стоит поручить юристам, которые накопили солидный опыт разрешения подобных ситуаций. Мы поможем решить вопрос мирным путем, избежав ненужных финансовых расходов.

При обращении к нам, наш юрист по расторжению договора ренты проведет первую консультацию, на которой вы сможете рассказать о сложившейся ситуации. Затем проведет подсчет рисков расторжения рентного договора, так как любые шаги могут иметь финансовые последствия. Далее даст правовую оценку возникшей ситуации и расскажет о возможных путях выхода из нее. Если этого потребует дальнейшее развитие ситуации, то специалист поможет собрать письменные доказательства для их дальнейшего предоставления в суд. Ведь основная задача юриста –достижение максимально выгодного решения суда для клиента.

Читайте также: