Причина расторжения договора аренды кассового аппарата

Обновлено: 28.03.2024

Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, а квартиросъёмщики обычно стараются обосноваться в ней надолго. Да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины, по которым требуется прекращение договора аренды, могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении договора аренды при неуплате арендной платы.

Основные причины досрочного расторжения договора аренды

Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Но когда в договоре найма квартиры не указан конкретный срок действия, он считается бессрочным: как правило, в таких договорах есть пункт об автоматической пролонгации. Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В этих случаях никакого дополнительного уведомления о расторжении договора аренды квартиры от одной из сторон не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения досрочно в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

  • несвоевременная оплата;
  • решение собственника продать квартиру;
  • выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
  • порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по взаимному согласию, но до того, как срок действия истёк. В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить соглашение о расторжении договора аренды квартиры. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Наём или аренда?

Аренда — это термин, который касается нежилого помещения. И договор здесь уже заключается между юридическими лицами или между ИП и компанией. Физлица в таких сделках участвуют крайне редко.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения о расторжении аренды, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать с квартиры. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка в получении или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений — это, конечно, не всегда удобно при найме жилой недвижимости. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить договор аренды в одностороннем порядке. В случае любых споров о расторжении договора аренды официальное письмо поможет восстановить хронологию событий.

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному договору нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договоренностей. На договор можно и нужно ссылаться в письме. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора разрыва отношений.

Итак, укажите в официальном письме с требованием расторгнуть договор аренды досрочно:

  • реквизиты свои и другой стороны;
  • номер и дату подписания исходного договора;
  • дату написания и отправки письма;
  • адрес и площадь арендуемого помещения;
  • причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
  • сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Особенно важно это будет в том случае, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без соответствующего уведомления и своевременного расторжения договора.

Расторжение договора аренды по взаимному согласию

Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем при расторжении договора аренды легко избежать, если базовый договор будет составлен грамотно.

Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Эта статья регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, происать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Необходимо также указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должна быть подпись обеих сторон. При наличии только одной подписи соглашение будет недействительным.

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Но образец письма о расторжении договора аренды можно найти на юридических сайтах. Также можно запросить бланк расторжения договора аренды квартиры у риелтора, если изначальный договор заключался при помощи посредников. Или для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды можно использовать образец, проверенный юристами Яндекса.

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

  • конкретную дату прекращения действия договора;
  • основание расторжения;
  • отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
  • штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
  • сроки всех расчётов и передачи объекта.

Пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

  • регистрационный номер и дату составления документа;
  • сведения об участниках договора и их реквизиты;
  • сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
  • в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае договор расторжения аренды квартиры важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. Один из их экземпляров соглашения отправляется в Росреестр, и в ЕГРН вносится отдельное уведомление о расторжении аренды.

Если договор заключён на срок менее 12 месяцев, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Необходимо оформить в двух экземплярах расторжение договора аренды и подписать его двум сторонам.

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды, которое оформлено по типовому образцу в ситуации, когда нет сложных нюансов:

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.

2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путем подписания Сторонами Акта возврата.

3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.

4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отраженных в настоящем Соглашении.

5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нотариусу имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что
уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно: у нотариуса наверняка будет образец.

И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата объекта обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие претензий у сторон друг к другу. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата квартиры должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

Итак, вот главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

Если вы не готовы самостоятельно решать проблемы со сдачей недвижимости, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Менеджеры Яндекс.Аренды не только помогут выбрать и проверить жильцов, но и не бросят вас после заселения. А в случае внезапного прекращения договора собственнику возмещается до 1 месяца стоимости аренды: пока не найдётся новый арендатор.

Согласно договору аренды торгового помещения заявили о досрочном расторжении за 2 месяца. Есть просрочка платежа за аренду за текущий месяц, по причине чего арендатор не пускает в помещение (создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора). В договоре в таких случаях оговаривается пеня за просрочку. Есть ли основания для досрочного расторжения договора (без оговоренных 2 месяцев аренды) по причинам, указанным выше и как правильно это сделать?

Имеет ли право арендодатель взыскивать неустойку (из гарантийного платежа) за досрочное расторжение договора аренды помещения. Если инициатором расторжения является арендатор. Причина расторжения переезд.

Сдаю квартиру по договору аренды. Квартирант заехал с пожилым недееспособным человек, о чем умолчал при заключении договора аренды, а просто сказал что будет жить с мамой. Квартира провоняла запахом мочи. В договоре есть пункт о расторжении, что досрочное расторжение договора возможно по инициативе одной из сторон, посредством направлении уведомления с указанием причин расторжения. Уведомление квартирант получил, но съезжать не согласился. Сказал что через суд. Что делать в данной ситуации?

Арендодатель - физлицо хочет расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО. Что для этого необходимо? Нужно ли запросить акт сверки взаимных расчетов? Послать уведомление о расторжении договора? И какие возможно причины указать из-за чего он хочет расторгнуть договор? Основная причина расторжения - это то, что арендодатель не доволен получаемой прибыли с аренды и хочет продать земельный участок. Заранее благодарю!

Не могу расторгнуть договор аренды площади в ТЦ, администрация ТЦ ссылается на то что в договоре прописан срок аренды и раньше этого срока я не могу расторгнуть договор по своей инициативе. Возможно ли досрочное расторжение такого договора? Причина - не могу больше оплачивать аренду, низкие продажи.

Сдаю комнату, через 3 месяца истекает срок договора аренды. Для расторжения его какой документ пишется и когда (за месяц или в день прекращения договора аренды)?

И какую причину писать о расторжении?

Мы,собственники долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключили договор аренды от 28.04.2014 года с Арендатором и передали в пользование участок сроком на пять лет. Нарушений условий договора с нашей стороны за период действия договора не было. Однако в феврале 2018 года арендатор вручил нам Уведомление о расторжении договора аренды земельного участка без указания причины (устное объяснение-финансовые затруднения). В настоящем договоре аренды условия досрочного расторжения договора по инициативе арендатора не прописаны. Вопрос: Имеем ли мы право не подписывать договор о расторжении договора аренды и требовать арендную плату согласно условиям договора за оставшийся срок действия договора?

Сдаю, как арендодатель долю (в собственности) ,есть договор-аренды доли в нежилом помещении на определенный срок.. хочу в одностороннем порядке расторгнуть договор-аренды. Причина-нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду, или желаю ипользовать помещение самостоятельно.. арендатор против расторжения договра.

Я арендую помещение под торговлю по договору аренды в течение 3,5 лет. 1 ноября 2010 г заканчивается очередной договор аренды на год. 6 октября 2010 г арендодатель прислал уведомление о расторжении договора аренды с 1 ноября 2010 г, ссылаясь (устно) на пожароопастность моего предприятия-копировального центра (что в договоре аренды не указано, как причина расторжения договора) . Я добросовестно вношу арендную плату в течение всего срока пользования помещением.

Вопрос такой: Являются ли правомерными действия арендодателя? Какие действия я могу совершить, чтобы продлить договор аренды? Могу ли я подать в суд на арендодателя после окончания срока договора аренды?

Заключен договор аренды помещения, где предусмотрено одностороннем расторжение договора в случаях, предусмотренных законом или договором. Арендатор отказывается на увеличение арендной платы, так как в договоре предусмотрено обоюдное согласие, без нашего согласия впустил субарендатора. Арендодатель написал письмо о том, что он в одностороннем порядке расторгает договор аренды, на что Арендатор тоже отказывается. Мы думаем подать исковое заявление о признании договора расторгнутым и выселении из занимаемого помещения. Нужно ли в исковом указывать причины расторжения и их обоснование или достаточно только указания в договоре на возможность одностороннего расторжения?

Законно ли досрочное расторжение договора аренды не жилого помищения сроком на один год, в договоре прописанно может быть расторгнут в одностороннем порядке. Могули я подать в суд на арендодателя на возмещени убытков, которых я понесу из-за разрыва договора т.к. из 12 месяцев я арендовал 4 месяца потом расторгли договор нарущений по договору небыло и причину расторжения объяснять не хотят.

Какую причину досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора по соглашению сторон можно указать в уведомлении арендодателю? Если арендатор не может дальше оплачивать аренду из-за нехватки денег.

В договоре о прописано: 8.2. Досрочное расторжение Договора может иметь место в случае соглашения сторон, выраженного в письменной форме. О своем желании расторгнуть Договор сторона должна письменно уведомить другую сторону не позднее чем за 15 календарных дней до окончания срока его действия.

У нас заключен договор аренды с 15.05.2015 г по 01.01.2016 г. Сегодня нам пришло уведомление о досрочном расторжении договора и освобождении помещения до 02.08.2015 г. без объяснения причин. По действующему договору в разделе 4 Срок действия, порядок изменения и расторжения договора в пункте 4.7 сказано: Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

- При использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды

- Если Арендатор умышленно ухудшает состояние помещения

- Если Арендатор не внес арендную плату в течение одного месяца

- Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договором аренды

В праве ли мы требовать исполнения договора в полном объеме, т.к. ни один из пунктов договора не были нами нарушены?

Плесень в офисе - причина досрочного расторжения договора аренды?

Вопрос про аренду земли. Несколько соток было в аренде для личного хозяйства. В 2006 г. с администрацией города был заключен договор аренды. Договор был заключен до 2009 г. В договоре не предусмотрен пункт о продлении в случае отсутствия расторжения или иных причин. На неоднократные обращения в администрацию с предложением заключить договор аренды на новый срок был получен ответ, что запросы оставлены без удовлетворения. С 2009 г. произошло переподчинение территории к другому району. Новая администрация предлагает заключить допсоглашение к старому договору и заменить сторону арендодателя. Вопрос: являлся ли действующим договор аренды 2006 г. после окончания установленного в нем срока аренды (2009 г.)? Правомерно ли заключение допсоглашения к данному договору? Спасибо.

В 2006 году между администрацией города и индивидуальным предпринимателем был заключен бессрочный договор аренды помещения, с условием одностороннего расторжения договора администрацией. В настоящее время администрация подала иск о выселении предпринимателя из помещения, причин о расторжении договора администрация не указывает.

Есть ли основания оспорить односторонний отказ администрации от исполнения договора?

Хочу расторгнуть договор аренды квартиры, в договоре предусмотрена возможность его расторжения в одностороннем порядке при письменном уведомлении за 30 дней. Нужно ли указывать причину расторжения? Спасибо.

Арендодатель прислал уведомление о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения указав причину в связи с продажей части нежилого помещения. Договор заключен на 11 мес. в договоре на этот счет нет ни одного пункта. Скажите могу ли я подать иск Заявить требование о признании решения арендодателя (о досрочном прекращении или расторжении договора аренды) недействительным.

В какой суд подавать заявление о расторжении договора аренды жилого помещения, если арендатор ИП, а арендодатель физическое лицо. Истец - физлицо, ответчик - ИП. Причина расторжения - не внесение арендной платы более 2 месяцев.

Между ООО и ТЦ был заключен Договор Аренды (долгосрочный), по которому: Арендодатель вправе также без объяснения причин в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды, направив Арендатору письменное уведомление об отказе от исполнения Договора аренды не менее чем за 30 (тридцать) дней до даты расторжения Договора аренды. Договор аренды прекращается (считается расторгнутым) в дату, указанную в уведомлении Арендодателя.

А у Арендатора вообще нет прав расторгнуть договор, мы как Арендаторы сначала написали письмо арендодателю о снижении арендной платы, ответа не получили. Потом написали письмо о расторжении договора, ответа тоже не было. Как нам расторгнуть договор аренды досрочно если точка абсолютно не рентабельна!?

Какие могут быть причины для досрочного расторжения договора аренды коммерческого помещения со стороны арендатора.

По договору аренды с тц я обязана выплатить обеспечительный взнос в случае досрочного расторжения договора (причина в том, что нет продаж, хочу закрыться) :5.3. Если Арендатор расторгает Договор до истечения Срока аренды по Договору по любой причине, в том числе и непосредственно не предусмотренной Договором, то внесенная Арендатором Сумма обеспечительного платежа удерживается в качестве штрафа. Но я еще не платила эту Сумму. Могу я съехать и ничего не платить?

Возможно ли при составлении договора о безвозмездной аренде квартиры или дома оговорить пункт о расторжении договора в одностороннем порядке арендодателем без объяснения причин или это будет являться нарушением Статьи 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования.

В договоре аренды нежилого помещения в условии о досрочном расторжении договора указано дословно:

. Письменное предупреждение о досрочном расторжении настоящего Договора без причины считается поданным Арендодателю только с даты получения последним суммы указанной неустойки (по договору - арендная плата за месяц).

Правомочно ли такое условие? Если да, то в соответствие с чем?

Помогите. Я являюсь физ. лицом. Имею грузовой автомобиль. В январе 2012 г. отдал в аренду индивидуальному предпринимателю. Заключили договор аренды, из которого следует, что кроме всего прочего, арендная плата производится ежемесячно. Напротяжении 6 месяцев арендная плата не производилась. В июне 2012 г. заключили соглашение о расторжении договора аренды, где в графе причины указано: Не соблюдение условий договора, отсутствие арендной платы. Как вернуть деньги за аренду авто, что делать?

Как грамотно сформулировать предложение? Нужно расторгнуть договор об оказании услуг по аренде помещения. Причина - ненадобность. "Расторжение договорных отношений производится по причине. "Ненадобности" арендованного помещения. "

Арендатор перечислил ежемесячную арендную плату в меньшем размере, в отличие от указанного в договоре.

Претензию о доплате невыплаченной части арендной платы в течение двух месяцев после её получения не удовлетворил.

Может ли данное обстоятельство являться основанием для расторжения договора?

В договоре написано, что в случае расторжения договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость ремонта помещения (по смете, подписанное предыдущим Арендодателем - около 7 млн. руб.).

В случае, если я, Арендодатель, обращусь к Арендатору с претензией и последующим иском о расторжении договора аренды по причине неполной выплаты за март и апрель, буду ли я обязан выплатить Арендатору стоимость ремонта?

Или не буду, если расценивать ситуацию, как расторжение договора не по моей инициативе, а по решению суда?

Хотя именно я проявлю инициативу в формировании решения суда о расторжении договора.

Как пояснил Суд, само по себе отсутствие акта о возврате объекта аренды, безусловно, не свидетельствует о факте продолжения использования арендатором такого имущества и о возобновлении договора аренды на неопределенный срок


15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.

Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела

В дальнейшем Галина Рыльская обратилась в суд иском к обществу, ссылаясь на то, что ответчик не вернул нежилое помещение по акту приема-передачи, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, а значит, у общества образовалась задолженность на сумму в 3,9 млн руб.

Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2015 г. по июнь 2018 г

Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.

ВС РФ встал на защиту арендатора

После изучения материалов дела № А35-6435/2018 Судебная коллегия по экономическим делам ВС РФ согласилась с доводами заявителя. Так, высшая судебная инстанция пояснила, что отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендный договор был возобновлен на неопределенный срок.

Как пояснил ВС, суды первой и апелляционной инстанций установили, что арендатор фактически прекратил использование объекта аренды после окончания срока действия договора, поэтому спорный договор не был возобновлен. Поскольку суды не установили досрочного оставления арендуемого помещения, они обоснованно не применили п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., из которого следует, что досрочное освобождение арендуемого помещения до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Верховный Суд добавил, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи. Первая и апелляционная инстанции ранее выявили, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям в процессе исполнения договора письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате ангара, что не лишает силы иных доказательств прекращения использования объекта аренды, представленных ответчиком. В этой связи ВС РФ отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.



Автор: Крайнев Дмитрий | 08.09.2017 | Публикации | 3013 | Время чтения: 6 мин. | Читать позднее


Отношения имущественного найма (аренды) недвижимости являются распространенным видом договорных отношений. Несмотря на то, что Гражданским кодексом достаточно четко определены права и обязанности сторон, расторжение договора аренды нередко сопровождается конфликтом и судебным разбирательством. Это связано с неоднозначным толкованием закона, и многообразием ситуаций, возникающих в бытовых и коммерческих отношениях.

При разрешении арендных споров практически всегда требуется квалифицированная юридическая помощь. Наша компания – это объединение адвокатов и юристов, специализирующихся в сфере договорных, земельных отношений и связанных с недвижимостью. В вопросах расторжения договоров аренды по инициативе арендатора нами накоплена судебная практика, позволяющая в минимальные сроки найти лучшее решение для своего клиента.

Общая характеристика арендных договоров

Это вид договора предусматривает передачу имущества в пользование за плату, в том числе наем жилого помещения для временного проживания. Оно передается во временное пользование или владение. В последнем случае наниматель приобретает права титульного владельца, что защищает его права от посягательств, как собственника, так и третьих лиц (ст. 305 Гражданского кодекса РФ).

Арендные договоры позволяют решить много задач:

  1. закрыть временную потребность в имуществе для решения конкретной задачи, когда его приобретение в собственность нецелесообразно;
  2. решить проблему, когда помещение требуется, но средств для покупки недвижимости недостаточно (аренда офиса);
  3. финансовое состояние позволяет приобрести недвижимость, но ее расположение столь специфично, что это не оправдывает расходов на содержание (точка в доне питания торгового зала).

Как правило, такие отношения рассчитаны на длительный срок, и поэтому досрочное расторжение договора аренды (найма) больно задевает коммерческие интересы одной из сторон, в результате чего возникает острый конфликт.

Основания расторжения договора аренды

Договорные обязательства между сторонами действуют до окончания оговоренного срока, или до момента их преждевременного разрыва. Поскольку при этом, как правило, нарушаются права одного из участников, действующее законодательство не предусматривает расторжение договора аренды в одностороннем порядке. Прекращение отношений должно быть основано на условиях соглашения. К сожалению, широкое использование типовых документов, без привлечения юридической экспертизы, приводят впоследствии к судебным спорам.

Законные основания расторжения договора аренды

  • Принятие совместного решения обеими сторонами договора (по соглашению сторон).
  • На основании конкретного договорного условия, с которым увязана возможность прекращения отношений.
  • Расторжение договора аренды по инициативе арендатора (арендодателя) в судебном порядке.

Перечисленные основания действуют для всех разновидностей арендуемой недвижимости, независимо от ее характера и назначения.

Порядок расторжения арендных отношений по соглашению

Если стороны урегулировали отношения по договоренности, то разрабатывается соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Такой порядок возможен только по обоюдному согласию, которое оформляется письменно и заверяется у нотариуса.

Документ содержит положения:

  1. о расторжении договора аренды, ранее заключенного между участниками;
  2. о передаче (возврате) имущества арендодателю по акту приема–передачи;
  3. ссылка на описание в акте текущего состояния объекта и отсутствии претензий.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по суду

По требованию одной из сторон арендные отношения могут быть прекращены только в судебном порядке. Статьей 451 Гражданского кодекса установлено, что это допускается при существенном нарушении условий соглашения одним их участников, либо на основании закона или договора. Это значит, что нарушение наносит такой большой ущерб, что лишает ущемленную сторону того, на что она рассчитывала при заключении соглашения. При этом для арендодателя и арендатора предусмотрены разные основания для обращения в суд.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендодателя

При обращении в суд арендодатель должен будет доказать, что наниматель нанес ему убытки в связи с тем, что:

  1. использует предоставленное имущество не по назначению, или существенно нарушает оговоренные условия;
  2. как минимум дважды (подряд) допустил просрочку по оплате арендованного объекта;
  3. вследствие неаккуратного использования имущество ухудшено, утрачены его потребительские качества;
  4. не производит текущий, или капитальный ремонт (если это оговорено соглашением, или следует из закона).

Основанием для требования могут послужить любые другие условия, прописанные в договоре, и нарушаемые арендатором. Как правило, арендодатель обращается в суд, если дополнительное соглашение о расторжении договора аренды его не устраивает. При этом заявитель должен представить доказательства того, что ранее предъявлял нанимателю претензии, требования об устранении нарушений, предупреждал о последствиях их неисполнения.

Арендатор не может мотивировать неуплату положенных платежей тем, что он освободил помещение, и фактически им не пользуется. Возврат имущества должен быть оформлен актом.

Расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор, в отличие от другой стороны, не обязан по закону соблюдать досудебную процедуру урегулирования. Другими словами, он может не предупреждать никого о своих намерениях, и сразу подать заявление в суд. Однако повод для обращения должен быть существенным:

  1. по факту ему не было предоставлено имущество, или чинились препятствия в пользовании им;
  2. возникла угроза порчи арендованного объекта по не зависящим от него обстоятельствам;
  3. во время эксплуатации выявились скрытые недостатки, не обнаруженные во время подписания соглашения;
  4. арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту объекта.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке не может основываться на произвольных причинах, даже если они имеет для него существенное значение. Так, часто в типовых соглашениях можно увидеть пункт о форс-мажорных обстоятельствах, который носит формальный характер без расшифровки. Приведенный ниже пример служит иллюстрацией того, к чему приводит подобная неосмотрительность.

Определение ВС РФ №301–ЭС16–18586 от 23.05.2017 г. о расторжении договора аренды по инициативе арендатора, судебная практика.

Предприниматель Б. сдал в аренду помещение банку ВТБ до 2020 года. Плата составляет около 10 млн. рублей в год. Доп. соглашение от 2012 г. не включало условий о расторжении договора аренды в досрочном порядке. В связи с тем, что операционное отделение было закрыто в результате сокращения, помещение стало не нужно. Банк предложил арендодателю подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон, и получил отказ.

В качестве основания при обращении в суд были указано наступление обстоятельств, выходящих за пределы обычных рисков: санкции в отношении Банка, связанные с этим убытки и необходимость закрыть офис. Судом первой и апелляционной инстанции его требование было удовлетворено. Однако Верховный суд отменил решения в его пользу на том основании, что внешнеэкономические санкции не включены в условия договора, как обстоятельства, освобождающие Банк от исполнения обязательств, следовательно их негативные последствия не могут быть возложены на арендодателя.

Юридическая помощь арендатору и арендодателю

В круг профессионального ежедневного общения наших специалистов входят представители государственных и судебных органов, органов, бизнес-сообщества. Это значит, что все вопросы рассматриваются с учетом принятых правил и обычаев делового оборота, тактично, и конфиденциально. Достаточно часто проблему решает дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, как менее затратный способ по сравнению с судебной процедурой.

Обратившись к нам за помощью, клиент получает:

  1. исчерпывающий анализ ситуации с применением рекомендаций Верховного суда РФ;
  2. оценку перспектив дела с учетом сложившейся правоприменительной практики по сходным делам;
  3. рекомендации по сбору доказательной базы, разъяснения о процессуальном порядке рассмотрения дела;
  4. прогноз последствий принятия того или иного решения.

Каждый из юристов компании специализируется на делах в узкой области права, и ему не требуется длительное изучение документов. Ежедневно решая вопросы по своему направлению, он всегда в курсе последних законодательных изменений. Своевременное обращение к юристу экономит время и финансовые ресурсы. Мы принимаем на себя представительство от имени клиента в досудебных процедурах и обеспечиваем квалифицированную защиту его интересов в суде.

Читайте также: