Предварительный договор купли продажи с долями на детей образец заполнения

Обновлено: 28.05.2024

Это относится и к продаже доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего. А что нужно учесть при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником? Какие необходимы документы для продажи квартиры для опеки?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90 . Это быстро и бесплатно !

Смотрим законодательство

Перечень законов, относящихся к решению указанной проблемы, довольно обширен:

Согласно этим документам, несовершеннолетний гражданин пользуется всеми правами, но до наступления четырнадцати лет является недееспособным, а до достижения восемнадцатилетия не обладает полной дееспособностью.

Поэтому обязанность защиты его интересов возлагается на законных представителей ребенка (родителей, опекунов, усыновителей).

Какие трудности возникают и почему?

Представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.

Законом физические лица разделяются на две группы:

Малолетние — до 14 лет.
Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

Если ребенок:

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Статья 20. Место жительства гражданина

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

не собственник, но прописан

А как быть если продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком?
Если ребенок имеет право проживания, но не является владельцем квартиры, то обязанности получать разрешение на продажу жилья у его родителей не возникает. Но, опять же, несовершеннолетнего выпишут только в том случае, если будет доказано, что ему есть где прописаться. Новое место проживания и регистрации никоим образом не должно нарушать интересы ребенка.

Больше информации о том, можно ли и как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние, найдете тут.

Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли

Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.

Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.

Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.

Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.

Общий подход укладывается в в список:

Обращение в органы опеки

Начать подготовку документов следует с получения разрешения продажи квартиры с долей несовершеннолетнего документы в органы опеки.

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра. Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Мотивировать отказ продажи квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой органы опеки имеют возможность в следующих случаях:

новое жилье значительно хуже по условиях, чем продаваемое;
приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарно-техническим нормам;
доля ребенка в новом объекте владения будет значительно меньше, чем в реализуемом;
продажа поспособствует уменьшению стоимости части имущества, принадлежащей несовершеннолетнему;
покупаемая квартира располагается слишком далеко от детского дошкольного учреждения;
жилье взамен старого приобретается для сдачи в аренду, а не с целью достижения положительных сдвигов в условиях проживания ребенка;
объект недвижимости продается в связи с нехваткой средств на его содержание, а не с целью приобретения новой квартиры для ребенка.

Отказывать не будут, если предполагается:

эмиграция;
переезд в другой населенный пункт;
приобретение квартиры в строящемся доме с высокой степенью готовности.

Эти ситуации освобождают родителей от обязанности доказывать улучшение положения ребенка и предоставлять документы на приобретаемую недвижимость.

Оформление документов для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:

ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
выписка из домовой книги;
бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
выписка из ГКН;
технический план квартиры из БТИ;
справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Почти все эти документы заинтересуют и потенциального покупателя квартиры, среди владельцев которой числится несовершеннолетний.

На нашем сайте вы также найдете информацию о том, как составляют договор купли-продажи с залогом, а также узнаете в чем разница между авансом и задатком.

Подписание договора

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки. О том, всегда ли требуется нотариальное заверение договора купли-продажи, мы рассказывали тут, а сколько это может стоить, узнаете из нашего отдельного материала.

Предлагается следующий состав договора:

название документа;
место его заключения;
дата подписания;
подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
цена недвижимого имущества;
сроки и формы расчетов;
подписи участников сделки.

За ребенка до 14 лет договор визируют его родители, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет может поставить свою подпись собственноручно.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

О том, где и как обычно оформляется и составляется типовой договор купли-продажи жилья, мы рассказываем здесь.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

В то же время операции подобного рода осложняются вследствие повышенных требований к пакету документов на квартиру. Главная задача дополнительных условий — защита интересов детей, одновременно способствующая снижению рискованности сделки.
Что нужно знать о сделке с участием несовершеннолетних, смотрите в видео:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки – это один из основных документов, разрешающий и предварительно подтверждающий будущую сделку с недвижимостью. С его помощью можно защитить несовершеннолетнего от потери квадратных метров жилья, положенных ему по закону.

Для чего нужен и особенности составления.

ПДКП или предварительный договор для ООП заключают стороны, намеренные совершить сделку с недвижимостью. Составление документа – это добровольное решение, он призван дополнительно обеспечить гарантию по чистоте сделки.

Но в отношении несовершеннолетних, недееспособных лиц сотрудники ООП часто требуют составить ПДКП, чтобы риски были минимальны.

Важно! По закону любые сделки разрешено проводить только с лицами, которые осознают, что делают и могут понимать последствия.

Если человек признан недееспособным по возрасту, состоянию здоровья, то по закону все сделки проходят через ООП.

Дети до 18 лет.

До 6 лет ребенок считается недееспособным и не может отвечать за поступки. Не стоит путать возрастную недееспособность, фактически отсутствие опыта и незнание законов, с умственной неполноценностью. Такие дети по заключению врача не дают отчета действиях на любом этапе развития.

С 6 до 14 лет признается частичная недееспособность, все сделки проходят через ООП и законные представители детей заключают их от имени ребенка.

Он, в свою очередь, имеет право высказаться по некоторым моментам.

Все действия происходят согласно правилам по ст. 37 ГК РФ (п. 2,3), присутствие несовершеннолетнего не требуется, а подписывает документы за него опекун (родитель).

С 14 до 18 лет ребенок может ряд действий совершать самостоятельно на основе ст. 26 ГК РФ.

Но куплю-продажу имущества он не может провести без согласия опекуна (родителя, попечителя). С этого же возраста с ребенка могут спросить в суде, если от сделки получен вред.

Важно! Попечитель имеет право только дать или не дать согласие на сделку, но совершать куплю-продажу не в его ведении. Подросток и его попечитель ставят подписи в ДКП, а курируют сделку сотрудники ООП.

Как исключение, в 16 лет может быть признана полная дееспособность, если несовершеннолетний вступил в брак, родил ребенка, имеет собственный законный стабильный доход (ИП, фирма, гос.служба и пр.).

Сама процедура проходит с согласия родителей, попечителей, самого несовершеннолетнего, ООП или суда.

Взрослые.

Человек после 18 лет тоже может быть признан ограниченно или полностью недееспособным. Здесь чаще принимают во внимание физическое, умственное отклонение.

Признать статус можно только через суд, имея на руках медицинское заключение. Если суд подтверждает это, все сделки проходят через опекуна.

Частично (ограничено) недееспособным чаще признаются люди, злоупотребляющие наркотиками, алкоголем.

Законодательная основа.

Выдача предварительного разрешения органа опеки – это обязательная процедура на основании ст. 292 ГК РФ.

Запрос посылают в случае, если опекун (попечитель) решил продать недвижимость, принадлежащую ребенку или у несовершеннолетнего есть доля в квартире, собственником которой является продавец.

Разрешение ООП не нужно если в ДКП прописан пункт о приобретении, выделении адекватной доли в новом жилье, для ребенка. Т.е. здесь права не нарушаются, дети получают, а не теряют.

Приобретение равноценного жилья.

После продажи опекун обязан либо выделить долю, купить отдельное жилье или положить на счет ребенка сумму, адекватную стоимости жилья.

Новое жилье не может быть хуже по нормативам и уступать старому, если речь идет о прописке. Чтобы сделка была честной опекун предварительно нотариально заверяет документ и берет на себя обязательства.

По ст. 37 ГК РФ опекун (попечитель, родитель) не может продать квартиру себе, своему супругу, родственнику несовершеннолетнего и т.п.

Важно! Если имущество несовершеннолетнего было продано без одобрения ООП, то в суд готовится иск и сделка признается недействительной.

Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки.

ПДД или дарственная: есть ли разница.

Предварительный договор дарения для опеки по ст. 429 ГК РФ – это соглашение между одариваемым и дарителем.

В документе указывают, что является предметом дарения (доля, вся квартира), кто участвует, какие обязательства есть у сторон, условия прохождения сделки и срок, когда планируется заключить основной договор дарения.

Примером ситуации может служить обещание дяди, бабушки или иных родственников ребенка подарить ему долю\все жилье после определенного возраста. Чтобы это было не голословно представители ребенка настаивают на создании предварительного договора дарения.

Куда обращаться: образец договора.

Все сделки по ПДКП проходят через нотариуса. Составить предварительный договор для опеки и увидеть его образец можно у юриста, нотариуса.

Заключение.

ПДКП – необходимый документ, который нужно будет составить законному представителю несовершеннолетнего. Срок его действия прописан, обычно указывают дату составления основного документа.

Если этого нет, то по ГК РФ срок дается на 12 мес., по прошествии их ПДКП теряет свою силу.

Разрешение на продажу, полученное в ООП действует в течение месяца, но иногда допустимы корректировки.

В ООП могут отказать в одобрении ПДКП, если ущемлены права ребенка, жилищные условия ухудшаются, новые метры предоставляются в аварийном\ветхом здании, на малозаселенной территории с отсутствием инфраструктуры и пр.

Если опекун считает отказ в ООП неправомочным, он может обжаловать действия сотрудников в районном суде в течение 3-х месяцев.

Процедура продажи и покупки квартиры может содержать ряд сложностей. Чтобы официально закрепить каждую достигнутую договоренность, целесообразно заключить соглашение. Документ может включать основные пункты, в отношении которых между сторонами были споры. Хотя заключение контракта не является обязательным, в случае отложения основного договора лучше закрепить на бумаге основные условия. Рассмотрим, как оформить предварительный договор купли-продажи доли в квартире.

Понятие предварительного контракта купли-продажи

Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.

Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт. Стороны свободны в данном решении.

Популярные причины заключения контракта:

Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.
Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.

Для чего необходим предварительный контракт

В случае продажи доли в квартире стороны могут оформить договор предварительно. Он требуется, чтобы официально изложить основные условия сделки.

Контракт купли-продажи, как основной, так и предварительный оформляется в письменной форме.

Сведения, которые должен содержать документ

№ п/п	Условия	Комментарии
1	Сведения о сторонах	Указываются данные покупателя и продавца, сведения о представителях, реквизиты нотариальной доверенности (если сделка проводится с участием представителя)
2	Предмет договора	Необходимо описать адрес квартиры, общую площадь, этажность дома, этаж, на котором располагается квартира, величина части
3	Основание возникновения права	Указываются наименование и реквизиты правоустанавливающего документа
4	Стоимость	Описываются все нюансы, включая сведения об авансе, задатке и предоплате
5	Порядок оплаты	Включаются сведения о способе оплаты (наличный или безналичный расчет), наличие кредитных средств по ипотеке
6	Срок заключения основного договора	Указывается предельный период, в течение которого будет оформлена сделка. Если срок не указан, то сделка должна быть оформлена в течение 12 месяцев с момента оформления первого соглашения.
7	Подписи сторон	Продавец, покупатель, их представители должны проставить личные подписи

Если одна из сторон уклоняется от оформления основного договора, то вторая имеет право обратиться в суд для принуждения к совершению сделки (ст. 445 ГК РФ). Обращение в суд возможно в течение 6 месяцев с момента, когда срок действия первого соглашения истек.

Правила оформления

В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма предварительного контракта должна полностью соответствовать форме основного соглашения, предусмотренного для такого вида сделок. С 2016 года сделки в отношении долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому первое соглашение в отношении доли в жилом помещении необходимо удостоверить нотариально.

Важно! Соглашение, которое не было нотариально удостоверено, не считается заключенным. В случае отказа одной стороны от заключения сделки, другая не сможет обратиться в суд для принуждения к заключению договора.

Порядок действий при продаже доли:

Уведомление сособственников. Документ оформляется исключительно в случае, если покупателем доли будет являться третье лицо. Если покупателем будет выступать совладелец, то уведомление других долевых собственников не требуется.
Предоставление 30дневного срока для принятия решения долевыми собственниками. В указанный период совладельцы должны сообщить о своих намерениях. Если ни один из сособственников не решает купить долю, то она может быть продана третьим лицам. Срок начинает исчисляться с момента вручения уведомления совладельцу.
Оформление контракта предварительно. Документ должен включать основные сведения о сделке. После того, как продавец и покупатель приходят к согласию в отношении основных условий сделки, соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
Оформление постоянного договора. Документ заключается в срок, установленный первым контрактом. Но не позднее 12 месяцев с его оформления.

Стоимость затрат на оформление соглашения значительно различается в зависимости от субъекта РФ, в котором располагается жилое помещение. В [current_date format='Y'] году в Москве необходимо оплатить госпошлину в размере 500 р. и расходы на правовые и технические услуги в размере 11 000 р.

Задаток в предварительном договоре

Под задатком понимается финансовое обеспечение сделки. Его целью является предотвращение неисполнения договора.

Ст. 380 ГК РФ предусматривает обязанность сторон оформить информацию о задатке в письменной форме. Одним из вариантов оформления расписки по задатку является включение сведений о задатке в предварительный контракт.

Принцип действия задатка:

Поэтому вернуть задаток от продавца возможно в случае, если он не отказывается от заключения договора, но и не предпринимает активных действий для его оформления.

Пример. Илья и Петр заключили предварительный контракт о покупке доли в квартире. Илья передал в обеспечение сделки 50 000 р. Сведения о передаче задатка были включены в соглашение. Через 12 месяцев основной документ так и не был оформлен. Через месяц, Илья обратился в суд с иском о возврате средств, переданных в качестве задатка. Петр отказался от добровольного возврата задатка. Суд удовлетворил требования истца, так как продавец не предпринимал активных действий для заключения основного договора.

Активными действиями считаются:

Если ответчик не может доказать, что он предпринимал активные действия, то решение принимается в пользу истца.

Важно! Обязательным условием является указание в письменной форме информации, что средства были перечислены именно в качестве задатка. В противном случае они будут считаться авансом.

Образец соглашения купли-продажи доли в квартире

Образец документа для купли-продажи доли в квартире

Образец соглашения купли-продажи квартиры с долями детей

Образец документа для купли-продажи квартиры с долями детей

Образец соглашения купли-продажи квартиры с долями

Образец документа для купли-продажи квартиры с долями

Купля-продажа долей в недвижимости имеет ряд нюансов. Если стороны пришли к договоренности, но не могут оформить контракт немедленно, на помощь придет предварительный договор. В оформлении поможет специализированный юрист. Специалист поможет грамотно заключить документ, чтобы избежать рисков для сторон. Опишите ситуацию или оставьте контакты в форме обратной связи, и юристы нашего сайта придут на помощь.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Как составить договор купли-продажи с несовершеннолетними детьми?

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, право залога у Продавца на долю в квартире не возникает.

При этом указание даты заключения Кредитного договора является обязательным для основного Договора купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи дата заключения Кредитного договора не указывается.

Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

Если вы хотите продать недвижимость, в которой прописан ребенок или несколько детей, но не знаете, что делать и с чего начать, это руководство наставит вас на единственный верный путь.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) освещено в Гражданском кодексе РФ (ст. 429). Соглашение содержит те же пункты, что будут фигурировать в основном договоре, однако в отличие от последнего, ПДКП может корректироваться при согласии обеих сторон.

Составление предварительного соглашения не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки. Это является подтверждением серьезности их намерений.

Как только оформляется основной договор, предварительный аннулируется.

Для чего нужен предварительный договор?

Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — ее получения, если:

Покупатель нуждается в дополнительных средствах и ему нужно время для их получения, а продавец готов ждать.
Доля не принадлежит продавцу по документам, но ожидается ее оформление. Так часто бывает при наследовании, когда для получения свидетельства необходимо подождать полгода.
Одна из сторон планирует вынужденный отъезд, но вторая хочет гарантий, что сделка состоится.
Нужно время для сбора дополнительных документов, например — на получение одобрения финансовой организации о предоставлении кредита, или выдачу разрешения на продажу доли от органов опеки и попечительства.
Сделка оформляется по субсидии, и получение средств возможно только после процедуры регистрации.
Требуется время для снятия обременения с объекта.

Поскольку документ повторяет требования основного договора, к его оформлению необходимо отнестись с максимальной ответственностью.

Особенности оформления

Безопасность сделки регулируется существующими правилами. Специалисты подтверждают, что при продаже квартиры важно составить предварительный договор. Обычная расписка с указанием факта передачи денег не накладывает на продавца строгих обязательств. Он может отказаться в дальнейшем от своих слов, подвести покупателя. Продавец может изменить цену или заключить сделку с другим человеком.

Содержание документа

Как составить предварительный договор с задатком? Нужно указать в тексте:

Город и дату, ФИО сторон (продавца, покупателя).
Предмет договора, точную стоимость объекта.
Условия совершения и расторжения сделки.
Способы передачи средств. сроки расчетов.
Сведения о задатке, заключительные положения.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Условия заключения сделки

Немногие знают, что дети, как и взрослые, имеют полное право приобретать недвижимое имущество. Что касается сделок, направленных на покупку квартиры, то в этой ситуации у малолетнего собственника нет практически никаких ограничений. Другое дело – сделки по продаже жилья, осуществлять которые могут только родители ребенка до 14 лет, выступая от его лица законными представителями. Ребенок от 14 до 18 лет, в свою очередь, может продать квартиру или свою долю в ней с согласия своих законных представителей. Данное ограничение направлено на то, чтобы максимально защитить имущественные права несовершеннолетних граждан. Более того, для успешной продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, должны быть выполнены следующие условия:

Органы опеки и попечительства должны выдать письменное разрешение на заключение сделки с недвижимостью;
Ребенок, чья доля продается, должен получить аналогичную часть в новой квартире;
Условия проживания на новом месте регистрации должны быть не хуже, чем в прежней квартире;
Если приобретение нового жилья не входит в планы родителей, ребенок должен получить равнозначную долю в недвижимости, принадлежащей его членам семьи, например, бабушке и дедушке.

Об определении долей в наследстве по закону читайте здесь.

Это может произойти, к примеру, если он вступил в брак, официально трудоустроен или занимается предпринимательской деятельностью. Во всех этих случаях, если несовершеннолетний собственник признан эмансипированным, он может заключать сделки по продаже или покупке недвижимости уже без письменного согласия органов опеки и попечительства.

Существенные условия договора

Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.

В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.

При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.

Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.

Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:

фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.

Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.

Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.

Читайте также: