Право на одностороннее изменение условий договора аренды

Обновлено: 20.05.2024

В долгосрочном договоре аренды арендатором указано условие, при котором размер арендной платы может быть уменьшена на 20% (лишение арендатора лицензии на продажу алкогольной продукции по вине арендодателя) без вненсения изменений в договор аренды посредством подписания доп.соглашения. Арендодатель с этой точкой зренией не согласен и настаивает на подписании доп.соглашения.

Вопрос

Является ли обязательным подписание доп.соглашения при наступлении соответствующих условий, при которых арендная плата будет снижена

Ответ юриста

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

При предоставлении стороне договора права на внесение изменений в договор в одностороннем порядке стороны сами определяют случаи и порядок такого изменения. При этом согласно п. 4 ст. 450 ГК РФ сторона, которой ГК РФ, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Условие об изменении размера арендной платы означает, что после заключения договора в течение срока его действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен на определенную сумму.

Такое изменение возможно:

- по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность. Подробнее об изменении размера платы по соглашению сторон см. п. 7.1 настоящих Рекомендаций;

- в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;

- в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). Для реализации этого способа в договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

- сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

- порядок и момент такого изменения;

- периодичность и случаи изменения;

- ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано, стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы.

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

Примеры формулировки условия:

"Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы".

"Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке".

"Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора".

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившейся практике. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует.

Пример формулировки условия:

"Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором - в соответствии с п. _____ настоящего договора".

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

В связи с изложенным в договоре рекомендуется согласовать:

- способ уведомления об изменении условий договора;

- перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

- публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

- направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

- вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы. В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 - 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

Примеры формулировки условия:

"Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".

"Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором".

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

Пример формулировки условия:

"Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года".

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

- в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

- по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

- в связи с общим ростом цен (инфляцией);

- ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

Пример формулировки условия:

"Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %".

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности - не чаще раза в год).

Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

- в виде твердой величины;

- путем указания на порядок исчисления предела.

Примеры формулировки условия:

"Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора".

"Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России".

Если договором аренды не установлены ограничения (пределы) изменения арендной платы

Сторона договора, имеющая право на изменение арендной платы, самостоятельно определяет ее новый размер (см. Риск арендатора 7.2.1).

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора

Исходя из изложенного следует, что порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Верховный Суд в Определении № 303-ЭС17-13540 указал, что если в договоре не закреплено право изменения его положений арендодателем посредством одностороннего волеизъявления, то такое решение считается незаконным.

В конце 2010 г. два общества заключили договор аренды нежилых помещений, по условиям которого было предусмотрено право арендатора на возмещение согласованной с арендодателем стоимости выполненных им неотделимых улучшений арендованных помещений. Стороны также определили право арендатора на сдачу помещений в субаренду.

В апреле следующего года стороны заключили соглашение, которым определили, что помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонта, который арендатор выполняет за свой счет. При этом предусматривалось, что арендодатель определяет перечень необходимых работ, а арендатор самостоятельно заключает договоры с подрядчиками на ремонтные работы и оплачивает их. В связи с этим плата за аренду помещений была уменьшена.

Спустя 4 года после этого арендодатель уведомил вторую сторону об отзыве согласия на указанные в договоре положения об определенных правах арендатора, к которым относилась и сдача арендованных помещений в субаренду. При этом Общество ссылалось на положения ст. 157 ГК РФ.

В феврале 2016 г. компании-арендатору было направлено предложение о расторжении договора аренды, в котором было указано, что тот арендатор не предоставил информацию о проведенных ремонтных работах в помещениях, не произвел их, а также после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжил делать это.

В ответ на это арендатор сообщил об отсутствии оснований для расторжения договора, поскольку все арендованные помещения отремонтированы и находятся в исправном состоянии, претензий по ремонту и состоянию помещений не поступало, сдача в субаренду осуществляется в соответствии с договором, согласия на изменение которого он не давал.

В этой связи арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. Однако первая инстанция, со ссылкой на результаты проведенной экспертизы, указала, что арендатор выполнил условия соглашения о ремонте помещений. Также суд пришел к выводу, что не имеется оснований для расторжения договора аренды и в связи со сдачей ответчиком помещений в субаренду, поскольку уведомление арендодателя об отзыве своего согласия на это является заявлением о существенном изменении договора аренды. Такое существенное изменение условий договора, как указал суд, в силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ возможно только по соглашению сторон либо по решению суда. Данные выводы поддержал и апелляционный суд.

Суд округа, согласившись с решениями нижестоящих судов о том, что арендатор выполнил все условия по договору, признал неверным вывод о том, что ответчик, продолжив сдавать помещения в субаренду после того, как арендодатель отозвал свое согласие, не допустил существенных нарушений договора аренды.

Суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ согласие собственника на совершение арендатором сделок по распоряжению арендуемым имуществом представляет собой одностороннюю сделку, которая не зависит от воли другого лица – арендатора. Кроме того, он отметил, что действия по сдаче помещений в аренду без согласия арендодателя отвечают признакам существенного нарушения условий договора аренды и влекут его досрочное расторжение на основании п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 615 и п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Не согласившись с решением кассации, арендатор обратился в Верховный Суд, который отменил решение суда округа.

ВС отметил, что в оспариваемом договоре не закреплено право изменения его положений арендодателем посредством одностороннего волеизъявления. Суд сослался на п. 2 ст. 615 ГК РФ, указав, что данная норма не содержит ни запрета на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок.

Кроме того, Суд отметил, что в соответствии с п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г. по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Указал ВС и на то, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

Сославшись на п. 1 ст. 450 ГК РФ, Верховный Суд отметил, что изменение договора

возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Также он установил, что согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Комментируя определение Верховного Суда, адвокат АП Калининградской области Владимир Сорокин указал, что в таких делах нижестоящие суды редко, в отличие от суда кассационной инстанции, неправильно применяют нормы ГК РФ, так как Президиум ВАС РФ еще 11 января 2002 г. информировал суды, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя в порядке п. 2 ст. 615 ГК РФ может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

По мнению эксперта, именно отсутствие в диспозиции п. 2 ст. 615 ГК РФ упоминания, что иное может быть установлено не только Кодексом, законом и иными правовыми актами, но и условиями договора, и послужило поводом к ошибочным правовым выводам суда кассационной инстанции о ее исключительной императивности.

Адвокат АП г. Москвы Герман Ясиновский заметил, что суды стали ошибаться чаще. В то же время он пояснил, что многое зависит от имеющихся материалов дела, заявленной позиции сторон и соответствующих доказательств. Он полностью поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций и выводы Верховного Суда. При этом Герман Ясиновский высказал мнение, что в аналогичных делах нужно обязательно приводить и цитировать изложенные в определении выводы кассационной инстанции Верховного Суда РФ по толкованию норм права.

Сергей Комаров добавил, что практики, специализирующиеся на защите прав арендодателей в сфере долгосрочной коммерческой аренды, в своих возражениях на иски арендаторов о расторжении подобных договоров по описанным основаниям просто обязаны не только ссылаться на указанное определение, но и приводить в тексте своих возражений дословное описание сделанных в нем выводов.

В период коронавируса многие арендодатели шли навстречу арендаторам и снижали стоимость аренды коммерческой недвижимости. Но во втором квартале цены вновь начали расти: эксперты заявляют, что в среднем цена на аренду повысилась на 4,65%. Что делать арендатору, если ему грозят повысить арендную плату, и можно ли этого избежать.

В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.

долгосрочные заключают на срок более года;
краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.

ПРИМЕР: Арендодатель обязан сообщить о повышении цены за 30 календарных дней. В оговоренный срок арендодатель направляет уведомление курьером или заказным письмом. Документ отправляют по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в договоре. Документ считают доставленным, если есть отметка о вручении: получатель расписался в ведомости курьера или отправитель получил почтовое уведомление.

Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.

ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.

Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.

Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.

Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.

Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.

Стороны в договоре могут установить в качестве оплаты не только конкретный размер суммы, например, 10 000 ₽ в месяц, но даже долю от дохода деятельности арендатора

Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.

Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.

К протоколу приложите копии доверенностей представителей с полномочиями проводить переговоры от имени компании

Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.

Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.

Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.

Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.

В акте укажите адрес осматриваемого помещения и зафиксируйте недостатки. Документ подписывают представителя арендатора и арендодателя

При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.

Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.

Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.

Каждая из сторон сделки заинтересована, чтобы при заключении и исполнении сделки ее интересы были поставлены выше интересов другой стороны. Даже если одна из сторон сделки – орган власти, заключающий договор аренды федерального недвижимого имущества в качестве арендодателя. Попытки внести свои правки в такой договор вовсе не лишены смысла и не безнадежны при условии наличия ряда факторов.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-16678/2015 от 05.07.2016г.

Из обстоятельств дела:

Одним из пунктов договора аренды закреплено право Арендодателя индексировать размер арендной платы в случае изменения индекса потребительских цен. При этом данная индексация не является изменением размера арендной платы.

Арендатор, считая, что такая индексация является необоснованной, предложил Арендодателю изменить условие договора, изложив в редакции, где будет указано, что арендная плата индексируется один раз в год, но не более чем на 6%. Отказ арендодателя заключить дополнительное соглашение к договору аренды с измененным условием договора послужило основанием для подачи иска.

Выводы суда:

1. Условие в договоре аренды об индексации арендной платы, не является изменением ее размера, а является исполнением данного условия. Сам размер индексации определен и изменяется в зависимости от индекса потребительских цен.

2. Если в проекте договора, предложенном одной из сторон содержались обременительные условия, для другой стороны, которая не могла повлиять на согласование условий другого содержания, то суд вправе применить к такому договору нормы права о договорах присоединения и изменить либо расторгнуть такой договор по иску контрагента, чьи права нарушены.

3. Рассматривая споры об изменении договора присоединения суду необходимо установить совокупность необходимых обстоятельств, а именно: какие условия договора для истца были обременительными и существенно нарушающими его интересы, а также имел ли контрагент возможность согласовать другие условия данного договора, более приемлемые и защищающие его права.

4. Совокупность необходимых обстоятельств для изменения условия договора судом не была установлена. При заключении договора стороны не выносили на согласование вопрос об индексации арендной платы в протокол разногласий, истец не требовал изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, возникших после заключения договора.

Комментарии:

1.Условие в договоре аренды об индексировании арендной платы является типичным случаем в правоотношениях, где сдается в аренду федеральное или муниципальное имущество, так арендодатель пытается изнаально защитить свои материальные интересы, подчас в убыток арендатору, который не может спрогнозировать: какой фактически будет арендная плата через несколько лет.

2. Большой ошибкой арендатора в данном случае явилось то, что арендатор при заключении договора не включил спорный пункт в протокол разногласий. Если бы он так сделал, разногласия по индексации арендной платы можно было бы легко урегулировать.

3. Суд мог бы удовлетворить требования истца, если бы установил совокупность необходимых обстоятельств, касающихся наличия условий в договоре, существенно нарушающих права арендатора, а также наличия попыток со стороны арендатора урегулировать спорный вопрос на этапе заключения договора.

4. Законодательство предполагает изменение договора только в двух случаях: на этапе заключения договора и в случае существенного изменения обстоятельств, возникших после заключения договора. Ни тот ни другой случай не присутствовали в настоящем споре, поэтому иск был оставлен без удовлетворения.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Читайте также: