Права и обязанности по договору аренды научная статья

Обновлено: 30.06.2024

- Пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

- Производить текущий ремонт (диспозитивное правило).

- Нести расходы по содержанию имущества.

- Своевременно вносить арендную плату.

- При сдаче арендованного имущества в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование получать согласие арендодателя..

- Возвратить арендуемое имущество в срок и в надлежащем состоянии (т.е. в том, в котором его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором).

Арендодатель обязан:

- Предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии с принадлежностями и документами.

- Предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество (залог, сервитуты, право "доступа" авторов на произведения изобразительного искусства и др.).

- Производить капитальный ремонт (диспозитивное правило).

- Возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя.

- Заключать договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды.

За нарушение договора аренды

Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора:

- За пользование не в соответствии с назначением имущества или договором либо за пользование с существенным ухудшением имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.

- За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не более чем за 2 срока вперед). Если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора. Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания процентов.

- При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности - убытки, неустойка.

- За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) - арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает мера защиты в виде недопустимости возмещения произведенных арендатором затрат.

Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя:

За непредоставление имущества арендатору в срок - меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора и меры ответственности (взыскание убытков).

За скрытые недостатки в предоставленном имуществе применяются альтернативно следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора, а также (меры ответственности) требовать непокрытой части убытков.

При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может произвести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы или потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).

В случае неуведомления арендатора о правах третьих лиц применяются альтернативно следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора и взыскиваются убытки (меры ответственности).

Общая характеристика и отличительные признаки отдельных видов договора аренды.

Виды договора аренды:

1. Договор проката,

2. Аренда транспортных средств,

3. Аренда зданий и сооружений.

4. Аренда предприятий,

5. Аренда зданий и сооружений,

6. Финансовая аренда (лизинг).

Все виды договоров аренды регулируют передачу имущества арендодателем арендатору во временное владение и пользование. Все они возмездные, двусторонне-обязывающие, свободно заключаемые. Заключаются в письменной форме. Причем договора аренды зданий и сооружений, предприятий подлежат гос регистрации.

Бывают как реальные (договор аренды транспортных средств), так и консенсуальные (договор проката, лизинга).

В договоре лизинга участвуют три стороны.

Договор проката – публичный.

Арендодатель предприятия обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить стоимость неотделимых улучшений, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя.

Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

Проблемы действующих договоров аренды

Практические решения для новых договоров аренды

1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

Сбалансированный вариант

Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

2.1. Целевое назначение арендованного имущества

Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

Сбалансированный вариант

2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

Сбалансированный вариант

Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

«Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды.

Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

Сбалансированный вариант

Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

договор аренды квартиры;

договор аренды нежилого помещения;

договор аренды автомобиля;

договор аренды транспортного средства;

договор аренды жилого помещения;

договор аренды оборудования;

договор аренды земельного участка;

договор аренды гаража;

договор финансовой аренды (лизинг);

договор аренды предприятия;

договор аренды имущества;

договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

физические и юридические лица,
а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

земельные участки и другие обособленные природные объекты;

предприятия и другие имущественные комплексы;

здания, сооружения, оборудование;

другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

не вносит арендную плату более двух раз подряд;

не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

соглашение сторон о расторжении договора;

ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.

. у организации числится большое количество договоров аренды. Как определить стоимость актива . у организации числится большое количество договоров аренды. Как определить стоимость актива . отвечающие условиям квалификации договора как договора аренды, перечисленным в п. 5 . ( Вопрос : Какие условия договора аренды дают право арендатору на применение . , ставку устанавливает арендодатель в договоре аренды (обычно применимо к лизинговым . процентной ставки, заложенной в договоре аренды, если такая ставка может .

. платы)? Как прописать в договоре аренды компенсацию за пользование коммунальных услуг . арендатора будет включение в договор аренды положения о компенсации арендодателю . такой порядок в качестве условия договора аренды. Правомерность такого способа возмещения . по НДС. НДС Если договором аренды предусмотрена постоянная арендная плата, . возмещение затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением . счетам за потребленные в рамках договора аренды коммунальные ресурсы, не могут .

. отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования). . отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования . за исключением жилых помещений, по договорам аренды, осуществляющие деятельность в отраслях российской . ). Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления . заключению дополнительного соглашения к договору аренды. Стороны договора аренды могут установить более ранний .

Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, . арендной платы. Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано . . Фабула дела о нарушении условий договора аренды: Арендатор помещения, используемого в предпринимательской . истории и культуры, и положений договора аренды. Согласно Федеральному закону № 73-ФЗ .

. считать договор аренды новым договором аренды в следующих случаях: (a) в случае модификации договора аренды ; либо . . Модификации договора аренды 44. Арендатор должен учитывать модификацию договора аренды в качестве отдельного договора аренды в . полного расторжения договора аренды в случае модификаций договора аренды, которые уменьшают сферу применения договора аренды. Арендатор . модификацию договора аренды в качестве нового договора аренды с даты вступления в силу модификации договора аренды .

. арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета . либо обязательства применительно к одному договору аренды сальдированную разницу между величиной . В частности, обязанность арендодателя по договору аренды заключается в предоставлении арендатору в . арендодателя актива или обязательства по договору аренды экономически определяется балансом между . законодательства). Как правило, в договоре аренды устанавливаются не императивные даты платежей .

. [2] ). Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет признаваться, если руководители арендодателя . закупочных процедур. При составлении договора аренды федеральным учреждением в него необходимо . самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм . Имущество, предоставляемое учреждениями спорта по договору аренды, как правило, является основными . При расторжении договора Досрочно прекращен договор аренды (на основании дополнительного соглашения) .

. о последующем учете компенсирующего актива. Договоры аренды, в которых объект приобретения является . обязательства по аренде в случае договоров аренды, идентифицированных в соответствии с МСФО . аренде в следующих случаях: (a) договоры аренды, срок аренды в которых (как . с даты приобретения; либо (b) договоры аренды, в которых базовый актив имеет . ), как если бы приобретенный договор аренды являлся новым договором аренды на дату приобретения. Приобретатель .

. проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального . проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного (муниципального . Каковы существенные условия договора аренды? Приведем существенные условия договора аренды государственного (муниципального) . проведения конкурсов или аукционов договоров аренды в отношении государственного ( . культуры согласовывает возможность заключения договора аренды с учредителем либо отказывает .

. хозяйственной деятельности. В период действия договоров аренды по согласованию с арендодателем общество . основных средств. В проверяемом периоде договоры аренды были сторонами досрочно расторгнуты и . лишь в течении срока действия договоров аренды производственных помещений. Кроме того, инспекцией . использования арендованного объекта над сроком договора аренды), поэтому общество вправе было их . использования арендованного объекта над сроком договора аренды). Однако из этого, вопреки .

Договор найма нежилого здания представляет собой группу условий, которые контролируют обязательства арендатора и арендодателя.

Обе стороны соглашения имеют те же права и обязанности, которыми руководствуются и при заключении договора съема, которые соответствуют правилам §1 главы 34 Гражданского Кодекса, лишь определенные пункты уточняются в связи с особенностями нежилого помещения.

В любой сделке съема (аренды) помещения выделяются условия, которые определяют правоотношения сторон. Они разделяются на две группы: первый список – контролирует обязательства арендодателя, второй – арендатора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Кто такой арендатор?

Арендатором выступает лицо или организация, берущее во временное использование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках заранее оговоренных условий.

Права и возможности

Сторона сделки может:

Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать тут).
Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.

Требования

Лицо, получающее в пользование нежилое помещение, обязуется соблюдать следующие требования:

В случае несоблюдения

При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать тут).
При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.

Важно! При несоблюдении любых существенных пунктов, договор может быть расторгнут до окончания срока действия с правом требования от другой стороны компенсации.

Кто такой арендодатель?

Закон говорит о том, что арендодателем может выступать собственник помещения, однако есть оговорка, что стороной может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником здания (статья 608 ГК).

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника. Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.

Полномочия

Сдавая помещение арендодатель имеет право на:

получение оплаты за использование недвижимости;
проверку целевого использования (если другое не оговорено соглашением сторон);
компенсацию убытков, принесенных второй стороной;
требование пени за несвоевременную оплату аренды;
компенсацию потерь, вызванных несвоевременным возвратом помещения;
другие компенсации, предусмотренные ГК и/или договором.

Обязанности

Главной обязанностью стороны является предоставление недвижимости в состоянии, отвечающем условиям соглашения и назначению здания.
Помимо этого арендодатель обязуется предоставить недвижимость в срок, который оговорен сторонами либо, если такой договором не предусматривается, в разумный срок.

Ответственность

В соответствии со статьей 583 ГК сторона несет ответственность за недостатки сдаваемого помещения, которые могут препятствовать нормальному пользованию, если они не были известны арендатору, и он не мог обнаружить их при осмотре и проверке исправности. В таком случае арендатор имеет право потребовать устранения неисправностей, уменьшения размера арендной платы, возмещение своих затрат на устранение таких моментов или расторжения договора.
При нарушении сроков передачи помещения арендодатель несет ответственность. Арендатор имеет право требовать в судебном порядке предоставление имущества, а также возмещения убытков, понесенных из-за задержки исполнения обязательств второй стороной.
Неисполнение арендодателем обязанностей в части сроков предоставления имущества в пользовании, надлежащего состояния, осведомления о правах других лиц на сдаваемое имущество может привести к требованию уменьшения размера арендной платы, возмещения убытков, причиненных арендодателем, расторжения договора.

Хитрые моменты и подводные камни при составлении договора и заключении сделки

Гражданский Кодекс основывается на принципах разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, о чем говорится в ст. 2 ГК. В случаях, когда законодательство предусматривает зависимость от добросовестности и разумности участников данных правоотношений, эти критерии должны быть соблюдены. К примеру, если арендатор, воспользовавшись согласием арендодателя совершил неразумное улучшение и требует компенсации, первому может быть отказано в этом.
Еще один важный вопрос при заключении сделки съема – земельный участок, на котором находится помещение. Если арендодатель является собственником этой земли, стороны обусловливают права съемщика на участок. В тех случаях, когда вопрос не оговорен, арендатор имеет право пользования участком, на котором находится помещение и необходим для его эксплуатации.

В тех случаях, когда земельным участком владеет другое лицо, его согласие не требуется для сдачи, если это не ограничивает возможность использования такого участка в соответствии с законом или соглашением с владельцем земли.

Правоотношения сторон соглашения съема нежилого помещения прописываются договором. Однако, помимо этого, они регулируются Гражданским Кодексом России. В случаях, когда условия договора противоречат законодательству, споры сторон регулируются в соответствии с ГК РФ.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Читайте также: