Повышение арендной платы на уровень инфляции как прописать в договоре

Обновлено: 16.05.2024

Договор аренды (в т. ч. транспортных средств), как правило, предполагает длительные отношения. При этом арендодатель заинтересован в том, чтобы этот договор приносил ему ту выгоду, на которую он рассчитывал в момент совершения сделки. Для этого арендодателю необходимо иметь возможность увеличивать размер арендной платы вслед за изменением рыночных цен.

Чтобы обеспечить себе такую возможность, нужно учитывать ограничения, которые установлены в законе.

Ограничения на изменение арендной платы

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее.

1. Способ определения арендной платы по договору может быть изменен только законом или по соглашению сторон. Если в договоре закреплено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то это также не предоставляет арендодателю право менять сам способ установления размера этой платы. Например, если в договоре арендная плата установлена в твердой сумме, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменить способ определения арендной платы и вместо твердой суммы установить порядок исчисления размера арендных платежей. Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.

По этой причине правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по инициативе арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что арендодатель в одностороннем порядке не вправе менять размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года (постановление ФАС Московского округа от 22 декабря 2010 г. по делу № А40-13173/10-11-43).

Внимание! Даже если в договоре предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, то такое право все равно не является неограниченным.

Это означает, что арендодателю при повышении арендной платы в одностороннем порядке нужно исходить из средних рыночных ставок на аренду аналогичного имущества в том же регионе. Данное правило не обязывает арендодателя повышать арендную плату строго в рамках существующих арендных ставок. Но это означает, что если даже арендодатель повышает арендную плату сверх таких средних рыночных ставок, то такое превышение должно носить разумный характер. Например, если арендодатель при повышении арендной платы по договору превысит среднюю рыночную ставку на 5 процентов, то в таком случае шансы на оспаривание такого повышения в арбитражном суде будут небольшими. Если же арендодатель превысит средние ставки арендной платы на 50 процентов и более, то в таком случае достаточно высок риск того, что арбитражный суд усмотрит в этом злоупотребление правом.

Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в письменном виде.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10, далее – постановление № 1074/10).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой экономике.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

Взаимоотношения с государственными органами и учреждениями, ухудшение материального положения арендодателя и другие подобные обстоятельства также не будут являться существенными по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса РФ. Соответственно, ссылаться на такие обстоятельства арендодателю также не имеет смысла.

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что увеличение налогового бремени арендодателя не может служить основанием для повышения арендной платы

Истец (арендодатель) обратился в арбитражный суд с требованиями о подписании ответчиком (арендатором) дополнительных соглашений о повышении арендной платы по заключенным между сторонами договорам аренды.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе истец просил отменить принятые судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить исковые требования.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Между истцом и ответчиком заключены четыре договора аренды транспортных средств.

Согласно договору арендодатель был вправе увеличивать арендную плату в соответствии с возрастанием своих расходов как собственника транспортного средства.

В связи с отказом в предоставлении истцу льготы по уплате налога на имущество он письменно уведомил ответчика о повышении размера арендной платы по всем договорам со следующего календарного года на сумму налога на имущество, а также направил ответчику для подписания соответствующие дополнительные соглашения.

Арендатор подписывать дополнительные соглашения отказался, что и послужило поводом для обращения арендодателя в суд.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет суду вносить изменения в заключенный договор.

Такие правила установлены в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Однако не полученная на соответствующий год льгота по уплате налога на имущество не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Предложенное арендодателем изменение арендной платы не было вызвано объективными причинами, которые не могли быть известны сторонам при заключении договоров.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 января 2012 г. по делу № А70-3657/2011).

Если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения будет достаточно одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесения денежных средств в большем размере).

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал на необоснованность доводов арендатора о недостижении согласия об изменении арендной платы, поскольку согласие арендатора на повышение размера арендной платы было выражено как в личной переписке, так и во внесении арендных платежей в измененном размере

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате по двум договорам аренды автотранспортных средств.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Ответчик обжаловал судебные акты в суд кассационной инстанции и указал, что истец повысил арендную плату за полученные ответчиком в аренду автотранспортные средства в одностороннем порядке, поскольку ответчик не давал своего согласия на повышение арендной платы.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

В договорах аренды транспортных средств было предусмотрено право арендодателя на пересмотр платы за пользование имуществом в случае инфляции.

Арендодатель письмом сообщил арендатору об увеличении арендной платы по двум договорам аренды. В ответ ответчик направил арендодателю письмо, в котором согласился с перерасчетом арендной платы и обратился к истцу с просьбой до конца года больше не повышать арендную плату за пользование транспортными средствами.

Согласно материалам дела арендодатель выставлял арендатору счета за аренду транспортных средств с новым размером платы за пользование имуществом, и эти счета ответчик оплачивал по мере возможности без всяких возражений по размеру арендной платы.

Таким образом, стороны спора достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договорам аренды транспортных средств в сторону увеличения.

Ссылка истца на то, что письмо о согласии на перерасчет арендной платы, было подписано не им, а другим лицом, документально не подтверждена.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2003 г. по делу № А44-2381/02-С5).

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает такого повышения, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с которым размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования условий договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска (постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 августа 2010 г. № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009). Несмотря на то, что данная правовая позиция была высказана применительно к аренде недвижимого имущества, в отношении аренды транспортных средств действуют те же правила.

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;

в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

По этой причине арендодателю нужно обращать особое внимание на условие договора об одностороннем повышении арендной платы. Это позволит избежать лишних споров, а в случае их возникновения – убедить суд в обоснованности своей правовой позиции.

В связи с этим, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после заключения договора при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором).

Как арендодателю повысить размер арендной платы, если в договоре установлен механизм определения ее размера

Если в договоре будет установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендодателю необходимо учитывать, что различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Совет: При определении арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты арендодатель может выбрать, по курсу какой именно валюты будет определяться окончательный размер арендных платежей. Если курс выбранной арендодателем иностранной валюты в период аренды будет повышаться, то это само по себе сможет обеспечивать повышение размера арендных платежей, причем без каких-либо изменений условий договора.

Изменить сам порядок определения арендной платы (например, если арендодатель желает, чтобы арендная плата определялась не исходя из 100 долл. США за 1 кв. м, а исходя из 120 долл. США) арендодатель может в том же порядке, что и при повышении размера арендной платы, установленного в твердой сумме.

Суд подчеркнул, что неуведомление арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства по ее уплате, однако последний вправе оспаривать начисленную неустойку за нарушение сроков арендных платежей

10 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-12083 по спору между сторонами договора аренды земельного участка о взыскании многолетней задолженности по арендным платежам.

Содержание спорного договора аренды

По условиям договора арендная плата вносилась арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК по Ростовской области. За нарушение срока внесения арендной платы п. 5.2 договора предусматривал ответственность в виде пеней из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В приложении № 2 к договору, в частности, указывалось на то, что при определении размера арендной платы использовалась формула, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону (утв. постановлением мэра города от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора). Размер годовой платы (4951,61 руб.) был определен путем перемножения значений соответствующих спорному участку коэффициентов, ставки земельного налога и площади участка.

Суды всех трех инстанций отказались удовлетворять иск арендодателя

В марте 2018 г. Департамент направил контрагенту претензию с требованием погасить задолженность по арендному договору за период с 1 января 2006 г. по декабрь 2017 г. на сумму 925 млн руб. Она включала в себя задолженность по арендной плате и пеням. В случае несогласия с заявленной к уплате суммой арендатору предлагалось обратиться в городской МФЦ с заявлением о предоставлении акта сверки. Поскольку получатель претензии не ответил на нее и не погасил задолженность по договору, Департамент обратился в суд с соответствующим иском. Его сумма составила 850 млн руб., так как истец учел факт оплаты ответчиком в 2017 г. арендной платы в размере 78 тыс. руб.

Суды всех трех инстанций отказали в удовлетворении иска, ссылаясь на пропуск исковой давности относительно взыскания долга и пеней за период с 1 января 2006 г. по первый квартал 2015 г. включительно. Они также отметили, что ответчик должен был платить годовую арендную плату в размере 4951,61 руб., поскольку истец не уведомлял его об изменении арендных платежей и не заключал с ним соответствующих дополнительных соглашений. Суды также сочли, что оплата ответчиком арендной платы в размере 78 тыс. руб. в 2017 г. погасила его оставшуюся задолженность по договору. Кроме того, они подчеркнули, что арендная плата за спорный участок определялась по результатам рыночной оценки согласно п. 11 приложения № 2 к Постановлению Правительства Ростовской области № 135, однако Департамент не представил результаты рыночной оценки стоимости пользования спорным участком.

ВС выявил многочисленные нарушения нижестоящих инстанций

Со ссылкой на существенные нарушения норм материального и процессуального права Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Изучив обстоятельства дела № А40-66220/2018, высшая судебная инстанция напомнила, что плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен. В соответствии с нормами ЗК РФ, Постановления Правительства Ростовской области № 135 от 2 марта 2015 г. полномочиями по установлению порядка определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ростовской области, наделено областное правительство. В свою очередь, органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов ответственны за определение размера арендной платы по видам использования. В Ростове-на-Дону нормативные правовые акты о порядке расчета арендной платы за указанные земли до 2012 г. утверждались мэром города, а с 2012 г. такие акты принимает городская администрация.

Верховный Суд также подчеркнул, что неуведомление арендодателем арендатора об изменении арендной платы не освобождает последнего от обязательства заплатить ее. В то же время арендатор имеет право оспаривать правомерность начисления ему неустойки за нарушение сроков внесения платы. Суд отметил, что в рассматриваемом деле имелся подробный расчет задолженности по спорному договору, подготовленный Департаментом, в котором он детально обосновал использование специальной формулы. Из имеющегося в деле расчета долга по арендной плате следует, что Департамент учел арендный платеж, уплаченный арендатором в 2017 г.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не учли в отношении долга по арендной плате за первый квартал 2015 г. факт приостановления течения срока исковой давности на обязательный 30-дневный календарный срок для досудебного урегулирования спора со дня направления претензии, а также установленное п. 3.2 договора аренды правило внесения арендных платежей. В соответствии с ним обязанность по внесению арендной платы за 1 квартал 2015 г. наступила у арендатора 20 марта 2015 г. Таким образом, ВС РФ не согласился с выводом нижестоящих судов о пропуске Департаментом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за первый квартал 2015 г.

С учетом изложенного Верховный Суд отменил все судебные акты по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Значение для практики

Одним из основных условий договора управления МКД между управляющей организацией и собственниками помещений является цена такого договора. Узнайте, как правильно прописать цену договора и методику её индексации на весь срок его действия, нужно ли получать разрешение собственников помещений МКД на изменение цены договора.

Что входит в цену договора управления

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

Если в перечне работ и услуг оплата отдельных работ по текущему ремонту ОИ МКД предусмотрена с помощью создания резервов средств на текущий ремонт, стоимость таких работ определяется с учётом ежегодной индексации суммы резерва. При этом в договоре управления необходимо указать порядок учёта и расходования таких средств.

Нужно ли согласие собственников для индексации цены договора

Управляющие организации не всегда понимают, необходимо ли согласие ОСС на изменение цены договора управления на следующий год, если в нём зафиксирована методика индексации.

До 2012 года суды, рассматривая споры о повышении тарифов на услуги УО без проведения ОСС при прописанной в договоре методике индексации, руководствовались письмом Министерства регионального развития РФ от 06.03.2009 № 6174-АД/14.

В письме уточнялось, что индексация цен, прописанная в ДУ, законна без решения ОСС при наличии указанных в договоре оснований: изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей и т.д..

Все инстанции указывали на право управляющих организаций провести индексацию цен в одностороннем порядке, без созыва ОСС, если в договоре управления была чётко прописана процедура индексации и её основания.

Встречаются и противоположные решения, где суд указывал на то, что письмо № 6174-АД/14 отозвано и не может применяться при составлении договоров управления. Следовательно, согласно апелляционное определение Воронежского областного суда от 17.07.2014 № 33-3550.

Поэтому, чтобы не получить предписание органа ГЖН и не быть втянутой в судебное разбирательство, УО следует выносить вопрос изменения стоимости работ и услуг на общее собрание собственников, даже если в документе прописан порядок индексации и основания для применения индекса.

Например, в договоре можно указать, что за два месяца до истечения срока действия перечня работ и услуг, указанного в договоре управления, УО готовит проект нового перечня на следующий год с указанием индексированной стоимости работ и услуг по содержанию ОИ МКД. Проект перечня работ и услуг на новый год выносится на общее собрание собственников, инициатором которого выступает управляющая организация.

В договоре следует предусмотреть действия УО в том случае, если инициированное управляющей организацией ОСС не состоялось из-за отсутствия кворума, установленного в

Запомнить

планово-договорную стоимость услуг и работ согласно перечню на первый год действия договора управления;
методику и основания индексации стоимости договора на последующие годы действия договора;
порядок утверждения цен на содержание и ремонт ОИ МКД после индексации;
действия УО в случае, если ОСС не приняло решение о новой стоимости работ и услуг по договору управления, в том числе из-за отсутствия кворума.

Такая предусмотрительность позволит УО при необходимости после первого года управления домом индексировать тарифы на содержание и ремонт ОИ МКД без рисков быть привлечёнными к административной ответственности после проверки надзорными органами.

Суровая реальность посленовогодних будней часто омрачается дополнительными "радостями" в виде повышения цен на что угодно, например, подорожать может аренда квартиры. Эксперты рассказали читателям сайта "РИА Недвижимость", как можно попытаться сохранить за собой "прошлогоднюю" ставку аренды.

На чьей стороне закон

Любые советы об изменении арендной ставки (или, наоборот, о ее сохранении) начинаются со слова "договор". Действительно, времена "серой" аренды, совершаемой на словах и под обещание, практически ушли, и большинство арендных отношений так или иначе закрепляются договором. Это, в свою очередь, означает, что они регулируются Гражданским кодексом РФ.

"Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год", — говорится в статье 614 ГК РФ. Это означает, что возможность повышения арендной платы может быть прописана в договоре. Если это не сделано, то у арендодателя есть право повышать ее раз в год.

По этой причине арендаторам часто приходится прибегать к иным аргументам, чтобы уговорить собственника не повышать ставку.

Будь хорошим

Арендодатели готовы пойти навстречу жильцам, если они устраивают по всем параметрам — вовремя вносят плату, поддерживают квартиру в хорошем состоянии, не имеют конфликтов с соседями, подсказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

"Особенно когда собственник уже имел негативный опыт взаимодействия с арендаторами, такое поведение само по себе ключевой аргумент не только против повышения стоимости, но и даже для ее снижения", — делится она опытом.

Арендодатели очень ценят долгосрочных и надежных арендаторов, которые подолгу живут в квартире, вовремя вносят арендную плату, бережно относятся к арендному жилью и мебели, не создают проблем с соседями, соглашается директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова. "В целом на рынке аренды не редки случаи, когда арендаторы живут в квартирах по пять лет и больше, и их арендная ставка остается неизменной в течение этого времени", — поясняет она.

Таким образом, первый "лайфхак", к которому советуют прибегнуть эксперты, — это быть хорошим арендатором, которого будет жалко потерять сильнее, чем возможную прибыль от повышения ставки.

Знание — сила

Причиной повышения арендной ставки может быть не только желание арендодателя заработать побольше, но и его искреннее заблуждение относительно ситуации на рынке и реальной стоимости аналогичных предложений, поэтому эксперты советуют арендаторам стать ненадолго аналитиками и изучить картину рынка.

Первым делом проанализируйте актуальные предложения по аренде в вашей локации со схожими параметрами ремонта и площади на предмет адекватности цены вашей аренды, рекомендует директор департамента по внешним коммуникациям Est-a-Tet Анастасия Шевчук. Если же предложения окажутся дешевле, то как минимум это сигнал задуматься — не сменить ли вам квартиру на похожую, но по более низкой цене, а как максимум — аргумент для хозяина квартиры не повышать цену, подсказывает она.

Минус, если такой вариант не найдется, но это крайне сомнительно, так как цены с прошлого года не повысились и не собираются, добавляет руководитель департамента аренды компании "Азбука Жилья" Роман Бабичев. Если нашли вариант, а лучше несколько, ниже по цене, то таким образом можно попросить скидку по арендной плате и пригрозить тем же съездом, рекомендует он.

Кстати, бывают случаи, когда квартиросъемщики специально создают серию фальшивых объявлений с заведомо заниженной стоимостью, чтобы использовать их в качестве аргумента при обсуждении платы, добавляет Глазунова.

Торг уместен

Всегда, когда речь идет о цене, можно и нужно торговаться, уверены эксперты.

Если же квартира вас устраивает, и вы хотите остаться жить в ней, но избежать повышения арендной платы не удается, то остается последний способ — торговаться, говорит Шевчук. Узнайте, на сколько хочет повысить стоимость аренды хозяин квартиры, и на сколько вы готовы согласиться. Рассудительные собственники скорее согласятся на ваш вариант, чем начнут поиски новых арендаторов, поясняет она.

Иногда помогают отсылки к уровню инфляции и ставке рефинансирования. Однако если арендодатель неплохо ориентируется в экономической ситуации и занимается сдачей жилья профессионально, он оценит подобные доводы, отмечает Глазунова. Изменение среднего размера арендной платы на рынке в целом или соотношения сдаваемых в аренду помещений и желающих снять жилье людей — отличная ситуация для обсуждения стоимости, продолжает она.

Если вы снимаете жилье в старом фонде, а рядом есть квартиры в новостройках (касается в основном спальных районов и новой Москвы), то можно сказать, что за те же деньги вы можете снять квартиру в новостройке, и не допустить подъема арендной платы, предлагает аргумент Бабичев.

Можно также попросить собственника обосновать повышение арендной платы — если ваши условия проживания за это время никак не изменились (в квартире не появилось новой мебели или бытовой техники, не обновилась отделка, не был сделан капитальный ремонт дома), а также не улучшилось состояние района (не открыли новые станции метро, не построены новые транспортные развязки, не появились детские сады и школы), понятных причин, кроме интереса хозяина заработать, нет, добавляет Шевчук.

Читайте также: