Пользователь надлежащим образом исполнявший свои обязанности имеет по истечении срока договора

Обновлено: 16.05.2024

1. Пользователь, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора коммерческой концессии имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.При заключении договора коммерческой концессии на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2. Если правообладатель отказал пользователю в заключении договора коммерческой концессии на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил с другим лицом договор коммерческой концессии, по которому предоставлены те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, на тех же условиях, пользователь вправе потребовать по своему выбору в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческой концессии, или только возмещения таких убытков.

Комментарий к статье 1035 Гражданского Кодекса РФ

Пункт 1 комментируемой статьи имеет схожее содержание с положениями Гражданского кодекса о договоре аренды, в силу которых по истечении срока договора аренды арендатор имеет приоритетное перед другими лицами право на заключение нового договора на новый срок.

Пункт 2 ограничивает право правообладателя на заключение аналогичного договора коммерческой концессии с другим пользователем в течение трех лет, если он отказался заключать новый договор с пользователем на тех же условиях. Ограничение действует и на дачу согласия на заключение договоров субконцессии.

Ограничение является действительным, если действие аналогичного договора коммерческой концессии с другим пользователем предполагается распространить на ту же территорию, на которой действовал предыдущий договор.

Если правообладатель нарушит данный запрет, у него возникнет обязанность предложить пользователю, которому было отказано в заключении нового договора на тех же условиях, заключить новый договор либо возместить понесенные им убытки. При этом новый договор по своим условиям не может быть хуже для пользователя, чем прекративший действие договор.

Другой комментарий к статье 1035 ГК РФ

1. После истечения срока договора пользователь имеет преимущественное право заключить договор с правообладателем на тех же или в любом случае не менее благоприятных условиях, чем условия прекратившегося договора. Однако пользователь теряет это право, если он не исполнял или ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по прекратившемуся договору: в частности, если договор был прекращен правообладателем досрочно в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением пользователем своих обязательств, последний не вправе требовать его возобновления.

2. Как следует из буквального толкования текста коммент. ст., преимущественное право пользователя на заключение договора возникает лишь в случае, если договор коммерческой концессии заключен на определенный срок. Пользователь по договору коммерческой концессии, заключенному без указания срока, преимущественного права на заключение нового договора не имеет независимо от того, по чьей инициативе был прекращен договор. В этом положении закона есть логика - заключая договор без указания срока, пользователь сознательно идет на риск, что его концессия может быть прекращена в любой момент, и, таким образом, он не вправе воспользоваться данной льготой.

3. Коммент. ст. не устанавливает процедуру осуществления преимущественного права пользователя заключить договор на новый срок. Представляется, что заявление о заключении договора на новый срок должно быть сделано пользователем до истечения срока договора. Правообладатель вправе отказать в заключении договора коммерческой концессии на новый срок. Однако в этом случае пользователь сохраняет преимущественное право на заключение аналогичного договора в течение трех лет. Под аналогичным договором понимается договор концессии (а также субконцессии, если для его заключения требуется согласие правообладателя), действие которого будет распространяться на территорию, на которой действовал прекратившийся договор, ту же сферу предпринимательской деятельности и тот же комплекс прав. Несущественные расхождения в территории и составе предоставляемых пользователю прав, а также расхождения иных условий с условиями прекратившегося договора не препятствуют признанию нового договора аналогичным.

4. Правообладатель, который отказал пользователю в продлении договора, может впоследствии все же принять решение о заключении аналогичного договора с другим лицом. В таком случае он должен уведомить об этом прежнего пользователя и предложить ему заключить договор коммерческой концессии на новый срок на прежних условиях. Если прежний пользователь откажется от заключения договора или не акцептует предложение заключить договор в течение разумного срока, правообладатель вправе заключить договор с новым пользователем на любых условиях.

При заключении правообладателем аналогичного договора коммерческой концессии с новым пользователем с нарушением правил коммент. ст. пользователь не может оспорить действительность такого последующего договора, требовать перевода не себя прав и обязанностей пользователя по этому договору или заключения с ним параллельного аналогичного договора. Единственным способом защиты преимущественного права пользователя в этом случае является требование о возмещении убытков.

Остались вопросы по ст 1035 ГК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 1035 ГК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.

По общему правилу, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Пролонгировать договор аренды можно следующим образом:

зафиксировать условие о продлении срока в самом тексте договора;
после окончания срока действия договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его пролонгации (ст. 421, ст. 452 ГК РФ).

Арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях).

Для пролонгации договора аренды арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок. Такое уведомление нужно подать в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора (п.2 ст.621 ГК РФ).

ПРИМЕР №1

Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2014 г. по 30.12.2014 г.

При этом в условиях сделки предусмотрена возможность его ежегодной пролонгации при наличии заявления арендатора, поданного за один месяц до дня окончания срока действия договора.

Арендодатель заявил, что действие договора аренды истек, вследствие чего арендатор обязан вернуть ему помещение и в судебном порядке требовал изъять арендованное нежилое помещение.

Однако судьи на основании заявления арендатора, акта сверки расчетов и справки Комитета о пользовании помещением счел, что арендатор явно выразил желание продолжить пользование помещением, а арендодатель не возражал против такого пользования. Следовательно, договорные отношения сторон относительно пользования спорным помещением продолжились после 31.12.2014 г., договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), а потому правовые основания для изъятия имущества у арендатора в рассмотренном случае отсутствуют (Постановление АС Волго-Вятского округа от 17.10.2018 г. №А29-13739/2017).

Важно! Обязанность арендатора уплачивать арендную плату не зависит от того, признает ли суд договор аренды продленным на неопределенный срок.

То есть арендатор в любом случае должен уплатить в адрес арендодателю арендную плату, если он фактически продолжает пользоваться имуществом (абз. 2 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. №35, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 05.09.2018 г. № А10-6675/2017).

При отсутствии сведений о том, что арендодатель возражал против нахождения арендуемого имущества в пользовании арендатора по истечении срока действия договора аренды и был против пролонгации данного договора, судьи приходят к выводу, что арендатор обязан уплатить арендную плату за период фактического пользования имуществом (Постановления АС Приморского края от 28.05.2018 г. № А51-24945/2017, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2018 г. № А81-1815/2018, Тверской области от 27.04.2018 г. № А66-5971/2018).

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?

Большинство судей считает, что такое условие допустимо, а его несоблюдение влечет прекращение договора аренды.

ПРИМЕР №4

В соответствии с п. 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее, чем за два месяца до даты его окончания.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендатора досрочно возвратить АЗС, предварительно уведомив арендодателей об этом не позднее, чем за тридцать дней до даты расторжения договора.

Судьи отметили, что такие условия договора не противоречат положениям ст. 310, 450.1 ГК РФ (Постановление АС Дальневосточного округа от 03.07.2018 г. № А73-11766/2017).

Другие судьи не видят препятствий в возобновлении арендных отношений при нарушении арендатором процедуры уведомления, предусмотренной договором аренды.

ПРИМЕР №5

Согласно условиям договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. В случае не направления указанного уведомления арендатор лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

То есть, несмотря на нарушение процедуры уведомления о пролонгации договора, суд признал договор аренды возобновленным, поскольку арендатор после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, на что возражений со стороны арендодателя не поступало (Постановление АС Дальневосточного округа от 21.03.2017 г. № А51-3256/2015).

Статья 1035 ГК РФ ч.2 . Преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок

Статья 1035. Преимущественное право пользователя на заключение договора коммерческой концессии на новый срок

При заключении договора коммерческой концессии на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Комментарий к статье 1035 ГК РФ ч.2

1. Комментируемая статья предусматривает право пользователя по истечении срока договора коммерческой концессии заключить договор на новый срок. Данное право является преимущественным и связано только с одним условием - надлежащим исполнением пользователем обязанностей, предусмотренных договором. Нормы данной статьи направлены на обеспечение стабильных отношений между участниками франчайзинговой деятельности.

Указанное правило нельзя рассматривать как предусмотренную законом возможность заключения договора в принудительном порядке. Так, правообладатель не обязан заключать договор коммерческой концессии с прежним контрагентом, если вообще не планирует заключение подобного договора. Иное противоречило бы принципу свободы договора, установленному в ст. 421 ГК РФ.

Помимо требуемой для продления договора добросовестности пользователя, необходимым условием является истечение срока действия договора коммерческой концессии. Другими словами, договор, заключенный на неопределенный срок, не предполагает возможность его возобновления после окончания действия.

Преимущественное право пользователя на возобновление договора не означает обязательного сохранения его в том виде, в каком он существовал первоначально. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает, что при заключении договора коммерческой концессии на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

2. Как следует из п. 2 комментируемой статьи, пользователь, которому отказано в заключении договора на новый срок, имеет ряд возможностей защиты нарушенных субъективных прав. В том случае, если правообладатель в течение года со дня истечения срока первоначального договора заключил с другим лицом договор коммерческой концессии, по которому предоставлены те же права, какие были предоставлены пользователю по прекратившемуся договору, на тех же условиях, пользователь вправе потребовать по своему выбору в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор коммерческой концессии, или только возмещения таких убытков. Следует иметь в виду, что понятия "те же права", "те же условия" являются оценочными, требуют не только текстуального сравнения прежнего и нового договоров, но и учета всех обстоятельств дела.

3. Судебная практика:

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.10.2003 N А19-3914/03-13-Ф02-3459/03-С2.

Н.А. Баринов, С.А. Барышев, Е.А. Бевзюк, М.А. Беляев, Т.А. Бирюкова, Ю.Н. Вахрушева, Р.Р. Долотина, Н.В. Елизарова, Р.Ю. Закиров, Н.А. Захарова, П.З. Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева

"КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ВТОРАЯ ОТ 26 ЯНВАРЯ 1996 ГОДА № 14-ФЗ"

Читайте также: