По договору аренды общ положения капитальный ремонт является обязанностью
Обновлено: 03.05.2024
В процессе обсуждения условий договора аренды нежилого помещения под контору организации собственник помещения настоял на включении в договор условия о возложении на организацию как арендатора обязанности по производству как текущего, так и капитального ремонта помещения. Организация, срочно нуждаясь в помещении, вынуждена была согласиться с этим, хотя для нее это влекло значительное увеличение расходов. При наступлении определенного договором срока производства капитального ремонта помещения собственник предложил арендатору его произвести. Организация, сославшись на то, что по закону это входит в обязанность самого собственника, отказалась от проведения ремонта.
Правильно ли поступает организация?
К какому виду условий договора относится обязанность арендатора о проведении капитального ремонта?
Ответы на вопрос:
Анна, организация поступает неправомерно в соответствии со ст.616 ГК 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Договором данная обязанность возложена на организацию. Разумнее было бы просмотреть договор и уже после его анализа конкретно ответить. Обращайтесь!
Отказались законно, т.к. у Вашей организации нет прав производить ремонт, тем более капитальный, где нужны специальные допуски и СРО.
Вы можете привлечь строительную организацию и зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей.
Предварительно получите письменное согласие на зачет затраченных денежных средств и согласуйте с арендодателем смету расходов.
Если соглашение о зачете стоимости не будет подписано, то сдайте его через канцелярию с сопроводительным письмом, на котором поставьте в канцелярии арендодателя отметку о вручении на Вашем экземпляре - это будет доказательство, что Вы предлагали зачет, но Вам отказали.
После этого можете не производить ремонт, а оплачивать арендную плату в обычном порядке.
Арбитражный суд в этом случае будет на Вашей стороне.
В случае отказа, арендодатель своими силами произведет кап. ремонт и расходы взыщет с организации. Нужно договор смотреть, чтобы точно понять как действовать.
Похожие вопросы
Между сторонами был заключен договор аренды, предусматривающий передачу арендатору отдельного строения сроком на три года и содержащий условие об обязанности арендодателя производить ремонт данного строения. Вид ремонта, который должен осуществлять арендодатель, в договоре указан не был и по данному вопросу впоследствии возник спор. Арендатор полагал, что и текущий, и капитальный ремонт должен производить собственник строения, то есть арендодатель. По мнению же арендодателя, он должен осуществлять только капитальный ремонт переданного в аренду строения, а текущий ремонт должен производить арендатор. Кто из сторон прав?
Юридическое лицо приобретает нежилое помещение с целью сдачи в аренду. В пемещении есть уже арендатор. Арендатор и текущие условия его аренды устраивают нового собственника. Можно ли в договор на приобретение помещения включить условия по преемственности прав и обязательств по договору аренды или необходимо заключать новые/дополнительные договоры с арендатором.
Расторгаем договор аренды. После демонтажа вывески и кондиционера на части фасада остались следы. В договоре условие, что текущий ремонт это обязанность арендатора. Собственник же настаивает на ремонте фасада арендатором. Чьи это расходы?
Помогите пожалуйста в такой ситуации.
Муниципальное образование имеет в собственности в селе имущество в виде жилого помещения. По договору аренды сдаёт это имущество предпринимателю. Предприниматель открывает в нём магазин. Аренду платит исправно. Правомерны ли действия арендодателя и арендатора. В том смысле что жилое помещение используется под магазин. И должно ли муниципальное образование делать ремонт этого помещения так как является собственником этого помещения? По закону текущий ремонт делает арендатор, а капитальый-делает собственник жилья (т.е. МО). Спасибо.
Наша организация арендует нежилое помещение для ведения производства. По договору аренды нежилого помещения Арендодатель проводит кап. ремонт, а мы (Арендатор)-текущий. А кто обязан проводить опрессовку системы отопления, и какими нормами руководстоваться? Спасибо.
Я Арендодатель. Договор аренды на длительный срок. В договоре оговорено: Арендатор поддерживает помещение в надлежащем виде и при необходимости делает текущий ремонт. Арендадатель производит капитальный ремонт. Краска на фасаде облезла и требуется отремонтировать фасад. Кто должен ремонтировать фасад? Как составить обращение к Арендатору о необходимости ремонта фасада (Ремонт Арендатором хотелось бы.)
Недавно судом кассационной инстации судебные акты нижестоящих инстанций оставлены без изменения по весьма очень интересному делу, фактические обстоятельства таковы.
Компанией были заключены договоры аренды с арендодателем А на помещение 1 и арендодателем В на помещение 2. Весьма важным моментом является то обстояетельство, что помещения 1 и 2 располагались рядом.
Компания направила уведомление о расторжении договора и необходимости явиться на приемку помещения, арендодатели в ответ указали, что пока помещение не будет приведено в первоначальное состояние, оно принято не будет. Компания обратилась в суд с требованием о взыскании стоимости капитального ремонта, поскольку условиями договора было предусмотрено согласие арендодателей на его проведение и возмещение стоимости неотделимых улучшений. Арендодатели заявили встречное исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно приведение помещения в первоначальное состояние. По делу была назначена экспертиза, в рамках которой было установлено, что фактически из двух помещений было образовано одно, которые использоваться на сегодняшний день невозможно, что является реконструкцией объекта. Экспертами также было установлено нарушение пожарной безопасности, ГОСТов, ухудшение потребительских свойств объекта. Экспертизой установлено, что возможность использовать помещение возможно только либо путем узаконения реконструкции, либо путем приведения помещения в первоначальное состояние. Суд в удовлетворении требований компании отказал встечные требования удовлетворил со ссылкой на ст. 393, 623, 1064, 1082 и под конец добил еще ст. 10 ГК РФ.
В последующем уже арендодатели обратились в суд с требованием о взыскании арендных платежей за тот период, когда проводились ремонтные работы по приведению помещения в первоначальное состояние. Суд удовлетворил требования, фактически скопировав мотивировку из первого решения между сторонами.
С первого взгляда, кажется, что все довольно справедливо: арендатор, владея помещением, провел его реконструкцию без согласования, за что должен отвечать. Однако, больше вызывает вопросов правовая квалификация данных правоотношений. Суды по факту смешали все в один котел: нормы ответственности за нарушение договорных отношений, деликтные нормы, а в качестве вишенки на торте, чтобы вообще окончательно всех запутать, указали еще и ст. 10 ГК РФ.
В каком состоянии арендатор обязан вернуть помещение?
На мой взгляд, необходимо попытаться распутать этот клубок, поэтапной, обращаясь по порядку и последовательно к нормам, содержащимся в ГК РФ.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, у арендатора существует обязательство по возврату имущества либо в том состоянии, в котором он его принял, либо в том, о котором договорились в договоре аренды. Сразу возникает вопрос, если стороны в договоре укажут формулировку "возврат осуществляется в фактическом состоянии", будет ли это значить, что арендатор всегда будет считаться исполнившим свою обязанность по возврату? На мой взгляд, нет, поскольку абстрактное согласие на принятие помещение в фактическом состоянии, абстрактное согласие на капитальные ремонт и иные подобные формулировки, не являются согласием. В нашей ситуации, подобных формулировок договор не содержал, но в нем присутсвовало то самое абстрактное согласие арендодателя на проведение капитального ремонта. Однако, поскольку экспертизой было установлено проведение реконструкции, то не имеет какого-либо правового значения согласие на капитальный ремонт.
В связи с чем, требование арендодателей о понуждении к исполнению обязательства в натуре в виде проведения помещения в первоначальное состояние правомерно и основано, в частности на ст. 12, ст. 308.3 и ст. 622 ГК РФ. Однако, следует указать, что суды в данном деле квалифицировали данное требование не как обязательственное, а как деликтное, в качестве основания, указав ст. 1064 и 1082 ГК РФ.
Обязан ли арендодатель принять помещение в любом состоянии?
Согласно п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Но является ли уклонением арендодателя от приемки помещения тот случай, когда помещение передается не в тот состоянии, в котором принималось? Я бы руководствовалась в этом случае правилом, установленным ч. 3 ст. 420 и применила бы ст. 328 ГК РФ. Можно считать, что обязательство арендодателя принять помещение , обусловлено обязательством арендатора передать помещение в состоянии, в котором он его принял. В случае, если помещение передается не в состоянии, в котором оно принималось, то и обязанности арендодателя по его приемки нет. И, как следствие, он не уклоняется от его принятия.
Примеными ли нормы о деликтной ответственности?
Если порассуждать, то можно найти смысл и необходимость применения ст. 1064 и ст. 1082 к сложившимся правоотношениям. Суды, вероятно, хотели указать, что раз была проведена реконструкция, которую не узаконили, то со стороны арендодателя был совершен деликт. Но, во всей этой истории, меня смущает тот факт, что необходимости применять нормы деликтной ответственности, просто нет! Ведь, поскольку арендатором нарушено обязательство по возврату помещения в том первоначальном состоянии, то руководствуясь ч. 3 ст. 420 и ст. 393 и ст. 15 ГК РФ, кредитор (арендодатель) вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности, а не требовать возмещение вреда. Хотя суды, в качестве обоснования ст. 393 ГК РФ указали. В качестве подтверждение данной позиции, очень интересным является положение, содержащееся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривающего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае, положения гл. 60 ГК РФ применению не подлежат. Хоть тут прямо не сказано, но и гл. 59 в данном деле не подлежала применени. Абзац 2 данного пункта содержит указание, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
То есть по факту, Пленум № 35 заполнил пробел, содержащийся в ст. 622 ГК РФ таким образом, что даже обращаться и ст. 393 и 15 ГК РФ не требуется. Более того, если примененить данный пункт Пленума, то компания еще "легко" отделалась, поскольку, исходя из его содержания, взыскание аредной платы за период не компенсируют убытки арендодателя, которые могли возникнуть в связи с невозможностью, например, сдавать помещение новому арендатору.
Следовательно, необходимости примененяя ст. 1064 и 1082 ГК РФ в данном деле у судов не было.
А как же статья 10 ГК РФ?
Если учитывать все вышеизложенного, то я необходимости ее применения вообще не вижу.
Таким образом, при нарушении обязанности передать помещение в состоянии, в котором оно принималось, влечет за собой обязанности либо возместить убытки, либо привести его в первоначальное состоянии, а также обязанность по оплате арендных платежей на время проведения ремонта и компенсации убытков. Как избежать данной ответственности? На это можно написать отдельную статью, но мысли, лично у меня, по этому поводу есть. Надеюсь, они также появились и у тех, кто прочитает статью.
Примечание: необходимо учитывать, что в каждом конкретном деле свои обстоятельства, которые не являются индентичными в других случаях. Поэтому не факт, что если в данном случае, решение было такое, оно будет аналогичным в ином деле. Дело, рассмотренное в настоящем блоге: А46-9600/2018.
При проведении текущего ремонта имущества, находящегося в государственной собственности, следует учесть особенности, предусмотренные законодательством, в частности Указом N 150, Положением о возмещении арендаторами расходов N 433, Рекомендациями от 06.07.2012 N 16.
Расходы арендодателя по текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором (п. 5 Положения о размере арендной платы (недвижимость), утв. Указом N 150). Эти расходы делятся на две группы: расходы, производимые сторонними организациями на основании заключенных договоров с арендодателем либо непосредственно с арендаторами по согласованию с арендодателем; расходы, производимые арендодателем, ее штатными работниками. Оплата арендатором расходов по текущему ремонту производится путем оплаты арендодателю определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты арендодателем их стоимости сторонним организациям либо непосредственно сторонней организации на основании фактических затрат. При этом определение части данных расходов, предъявляемой арендатору для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально размеру арендуемой площади, находящейся в пользовании арендатора (п. 4, 5 Рекомендаций от 06.07.20012 N 16, абз. 7 ч. 1 и абз. 2 ч. 7 п. 4 Положения о возмещении арендаторами расходов N 433).
При этом следует разграничить расходы на текущий ремонт непосредственно занимаемых помещений и расходы на текущий ремонт мест общего пользования, фасадов, крыши и т.д. здания, в котором находятся арендуемые помещения. При проведении текущего ремонта наружных элементов зданий, сооружений, инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность зданий, сооружений, мест общего пользования, территории, прилегающей к зданию, сооружению, оплата расходов по производству такого ремонта производится арендодателем с последующим взиманием данных расходов с организаций, находящихся в данном здании, сооружении, пропорционально арендуемой площади. Расходы по текущему ремонту сданных в аренду помещений, расположенных в здании, сооружении, оплачиваются в полном объеме пользователями этих помещений (п. 9 Рекомендаций от 06.07.2012 N 16).
Иными словами, арендатор может сделать текущий ремонт арендуемых помещений за свой счет, заключив по согласованию с арендодателем договор со сторонней организацией, либо возместить расходы на проведение такого ремонта арендодателем. Текущий ремонт непосредственно самого здания и элементов его благоустройства осуществляется за счет арендодателя с последующим возмещением стоимости затрат арендатором пропорционально арендуемой площади. Таким образом, в случае с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, альтернативным моментом в части текущего ремонта арендуемых помещений является только выбор между возмещением стоимости такого ремонта арендодателю или самостоятельным несением арендатором таких расходов.
По мнению автора, текущий ремонт непосредственно арендуемых помещений может быть произведен и силами самого арендатора.
В случае же выполнения работ по текущему ремонту штатными работниками арендодателя, такие работы возмещаются на основании фактических затрат, налогов и неналоговых платежей (п. 10 Рекомендаций от 06.07.20012 N 16). При этом в Положении о возмещении арендаторами расходов N 433 дополнительно закреплено, что расходы на работы по ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, произведенные арендодателем собственными силами, возмещаются арендатором на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 процентов (абз. 3 ч. 7 п. 4).
Размер суммы возмещения расходов арендодателя должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем, с их представлением арендатору (ссудополучателю) по его требованию (ч. 3 п. 3 Положения о возмещении арендаторами расходов N 433).
О том, кто делает и оплачивает текущий ремонт при аренде частного имущества, читайте в ilex.
1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Комментарий к статье 681 ГК РФ
1. Коммент. ст. устанавливает общее правило, в соответствии с которым между сторонами распределяются обязанности по производству ремонта жилого помещения. Оно основывается на том, что текущий ремонт обычно не требует значительных затрат и позволяет учитывать конкретные запросы лиц, непосредственно проживающих в помещении; напротив, капитальный ремонт обычно связан с вложением в помещение более значительных сумм, увеличивает его стоимость, нередко требует для своего проведения освобождения помещения. Поэтому вполне логично, что обязанность по производству текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя, а капитального - на наймодателя. Впрочем, данное правило носит диспозитивный характер, и потому стороны могут изменить его своим соглашением.
2. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии и ликвидацию последствий его износа. К ним, в частности, относятся побелка, окраска и оклейка стен и потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, систем холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения) и т.п.
Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя.
Невыполнение нанимателем обязанности по производству текущего ремонта жилого помещения дает наймодателю право расторгнуть договор жилищного найма и взыскать с нанимателя стоимость таких работ.
3. К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем или за его счет, относятся работы по перестилке полов, замене дверей, окон, радиаторов и инженерного оборудования, укреплению несущих конструкций и т.п.
Если необходимость капитального ремонта жилого помещения вызвана действиями (бездействием) нанимателя, последний обязан возместить наймодателю соответствующие расходы.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
4. Наймодатель обязан своевременно предупредить нанимателя о предстоящем проведении в помещении работ по капитальному ремонту, в особенности если требуется освобождение жилого помещения на время проведения его капитального ремонта. Обязанность по предоставлению нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого помещения, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, жилого помещения маневренного фонда, отвечающего санитарным и техническим требованиям, наймодатель не несет.
5. Понятие "переоборудование жилого дома", о котором говорится в п. 3 коммент. ст., жилищному законодательству неизвестно, так как последнее оперирует понятиями "переустройство" и "перепланировка". Под переоборудованием же дома обычно понимается изменение его целевого назначения, в частности перевод в нежилой фонд. Почему законодатель использовал данный термин, не совсем ясно - скорее всего, это элементарный юридико-технический брак.
Не вполне понятно, далее, как понятие "переоборудование дома" соотносится с его капитальным ремонтом и реконструкцией.
Очевидно также, что закрепленное п. 3 правило может быть реализовано лишь в том случае, если наймодатель жилого помещения является собственником всего жилого дома, так как в противном случае вопрос о переоборудовании дома находится вне его контроля.
Таким образом, если цель п. 3 состояла в том, чтобы обеспечить нанимателю спокойное пользование жилым помещением в течение срока действия договора, то она едва ли может считаться достигнутой из-за нарушения элементарных правил юридической техники.
Другой комментарий к статье 681 Гражданского Кодекса РФ
1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.
Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях: комнатах, кухне, коридоре и т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.
В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей. Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" в ЖК РФ введен раздел IX, посвященный капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах . В частности, в ст. 166 названного раздела дан неисчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома:
--------------------------------
Жилищный кодекс Российской Федерации: Постатейный научно-практический комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Библиотечка РГ, 2013. С. 677 - 754 (авторы соответствующих комментариев - О.Г. Алексеева, Д.П. Гордеев, О.А. Рузакова).
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) утепление и ремонт фасада;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
7) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если дом является многоквартирным - то и потребительских качеств объектов общего пользования.
2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет, а значит, и сам договор, соответственно требуется согласие сторон договора.
Комментарии и консультации юристов по ст 681 ГК РФ
Если у вас возникли вопросы по статье 681 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.
Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Читайте также: