Пандемия является ли форс мажором для договора аренды

Обновлено: 17.05.2024

Пандемию коронавируса объявили обстоятельством непреодолимой силы в Москве и планируют сделать это по всей России. Что это значит для бизнеса и граждан? Как поможет сохранить деньги и минимизировать потери от кризиса?

Что случилось?

Мэр Москвы Сергей Собянин издал указ мэра Москвы от 16.03.2020 № 21-УМ, которым объявил распространение коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы. В пункте 13 указа сказано:

Аналогичные меры правительство РФ в рамках антикризисной программы по профилактике коронавируса и его последствий намерено ввести на всей территории России. Это значит, что пандемия коронавируса станет законным форс-мажором. Как это отразится на заключенных гражданами и бизнесом договорах и их исполнении?

По кредитам можно не платить?

Не успела информация об указе Сергея Собянина появиться в СМИ и интернете, как сразу же стали появляться мнения экспертов, которые начали давать разные советы, как можно воспользоваться этим обстоятельством. Некоторые эксперты говорят, что можно на законных основаниях:

не платить налоги;
не выполнять обязательства по договорам;
не платить по кредитам.

Ведь форс-мажор якобы является основанием для освобождения граждан и организаций от всех обязательств. Но если внимательно изучить Гражданский кодекс РФ, станет ясно, как работает та самая непреодолимая сила.

В постановлении пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017), в частности, сказано, что, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ , для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный и непредотвратимый при данных условиях характер. Это значит, что придется доказывать в суде, что договорные обязательства были не исполнены именно по причине обстоятельств непреодолимой силы. Поэтому рассчитывать на то, что задолженность по кредиту простят из-за коронавируса или что заключенный договор можно будет совсем не исполнять, не стоит. Но можно рассчитывать на освобождение от ответственности за неисполнение контракта (от .штрафов, пеней и неустоек).

Не говоря уже о налогах, которые государство точно прощать никому не собирается. Уже объявлено, кто сможет получить право на налоговые каникулы, то есть отсрочку по уплате налогов. А не освобождение от них.

Для госзакупщиков письмом Минпромторга от 25.03.2020 N 20618/08 установлено, что распространение новой коронавирусной инфекции является обстоятельством непреодолимой силы, и дается разрешение осуществлять закупки у единственного поставщика (п. 9 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ).

Как признать ситуацию форс-мажором официально

Прежде чем начинать переговоры с партнерами по бизнесу и кредиторами, а также идти в суд, необходимо заручиться доказательством того, что ситуация действительно оказалась непредвиденной и имеющей негативные последствия конкретно для вас. В России существует установленная система подтверждения форс-мажора через Торгово-промышленную палату:

по международным сделкам — в федеральную ТПП России;
по внутренним сделкам — в региональные ТПП.

В соответствии с Положением о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы именно ТПП выдают организациям и ИП сертификаты о форс-мажоре в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров. Выдача таких сертификатов осуществляется по заявлению хозяйствующего субъекта, никакая плата за эту услугу не взимается.

В ТПП придется предоставить документы о сделке; должностные лица ТПП проанализируют их, сделают выводы о влиянии на нее обстоятельств непреодолимой силы, к которым отнесена пандемия коронавируса, и если согласятся, что форс-мажор имел место, выдадут сертификат, подтверждающий это обстоятельство.

Многие организации и ИП уже подали такие заявления в ТПП и даже успели получить сертификаты. Срок рассмотрения — от 10 дней и больше, в зависимости от объема представленных документов.

Не забудьте затем предупредить об этом контрагентов.

Что реально дает признание коронавируса форс-мажором

У всех заемщиков банков, которые в связи с карантинными мерами оказались в сложной финансовой ситуации, есть право просить кредиторов как минимум о реструктуризации задолженности или отсрочке платежей. При этом Центральному банку России уже поручено разработать меры для кредитных организаций, которые должны сгладить негативный эффект от таких шагов.

Кроме того, как сообщили в правительстве РФ, признание коронавируса обстоятельством непреодолимой силы избавит исполнителей по госконтрактам от штрафных санкций и других негативных последствий за нарушение сроков исполнения. Такие задержки должны быть непосредственно связаны с проблемами в логистике или другими проблемами, возникшими из-за пандемии. Никакого полного освобождения о договорных обязательств чиновники не декларировали.

Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила вспышку COVID-19 пандемией. Cтраны закрывают границы, вводят ограничения на проведение массовых мероприятий, приостанавливают работу торговых центров и ресторанов. Власти сразу нескольких государств объявили карантин, закрыв торговые центры, увеселительные и учебные заведения. Среди них Израиль, Греция, Польша, Украина и др. Россия также приняла меры по противодействию инфекции, хотя и менее радикальные.

Меры для защиты населения от вируса оправданны, однако они лишь усугубляют негативные последствия для бизнеса, который уже оценивает ущерб. По данным британской исследовательской компании Economist Intelligence Unit, только мировая туриндустрия может потерять около $80 млрд.

Российские компании настроены не намного оптимистичнее западных коллег. Первыми забили тревогу представители туристического, логистического бизнеса, авиаперевозчики и участники внешнеэкономических сделок — они заявили о невозможности исполнения своих обязательств из-за ограничительных мер. Также о негативных последствиях пандемии заявили и розничные компании. Например, fashion-ретейлеры, среди которых Zara и Bershka, потребовали у владельцев торговых центров скидки по аренде в связи с падением посещаемости. Сети не исключают временного закрытия магазинов и рассчитывают на изменение условий договоров аренды, называя пандемию форс-мажорным обстоятельством.

Примеры подобных уступок уже известны. Например, сеть торгово-развлекательных центров MEGA приняла решение временно приостановить работу всех своих объектов в Казахстане из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. По просьбам арендаторов руководство компании решило не взимать арендную плату на время закрытия. Арендаторы должны будут покрыть только фактические эксплуатационные расходы.

Но российских ретейлеров это не успокаивает — в частной беседе владелец одной из розничных сетей, большинство магазинов которой расположены в торговых центрах, признался, что с ужасом ждет закрытия моллов, что уже произошло в некоторых европейских странах. В этом случае, по его словам, сеть проработает не дольше двух недель. А помимо снижения потока покупателей придется вести еще и долгие, возможно, судебные разбирательства с арендодателями.

Не меньше от коронавируса может пострадать рынок частного образования. Ректоры большинства крупных вузов России подписали приказы, разрешающие студентам учиться дистанционно. Кроме того, в Москве закрыты школы и учреждения дополнительного образования. Ученики из Петербурга, Екатеринбурга, Саратова, Красноярского края и некоторых других регионов также отправлены на домашнее обучение. Допустим, часть из них могла получать образование на платной основе, а значит, находясь дома, они получают услуги ненадлежащего качества. В этом случае ничто не мешает им взыскать ущерб с учреждений, которые в свою очередь обязаны выплачивать заработную плату сотрудникам и уплачивать стоимость аренды помещения. Можно сказать точно, что в этом году количество судебных споров между контрагентами — арендаторами и арендодателями, поставщиками и покупателями, кредиторами и заемщиками — вырастет в несколько раз. Не исключено, что за ними последует волна банкротств.

Форс-мажор — дело добровольное

В марте 2020 года стало известно, что Минпромторг совместно с Минюстом и Минфином разрабатывает акт, в соответствии с которым коронавирус будут признавать форс-мажором. Пока, впрочем, только при исполнении госконтрактов.

Отметим однако, что с юридической точки зрения определение форс-мажора не содержит указаний на конкретные факты, действия, обстоятельства, позволяющие отнести какое-либо событие к обстоятельствам непреодолимой силы. Более того, на практике в абсолютном большинстве договоров условия форс-мажора прописываются очень расплывчато. В лучшем случае имеет место отсылка к решению одной из торгово-промышленных палат (ТПП).

По сложившейся практике законодатель дает сторонам свободу в определении таких событий как пожар, наводнение, пандемия и т. д. в качестве форс-мажора. При этом они должны соответствовать двум критериям: чрезвычайность (исключительные, не являются обычными в конкретных условиях обстоятельства) и непредотвратимость (любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий).

Даже если в договоре у вас не прописаны конкретные условия форс-мажорных обстоятельств, вы можете обратиться к Гражданскому кодексу: пункт 3 статьи 401 устанавливает, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы, то есть форс-мажора.

В отношениях с контрагентами можно воспользоваться и другими способами защиты:

— статья 416 ГК РФ позволяет прекратить обязательства, если обе стороны договора объективно не могут их исполнить;

— положения статьи 451 ГК РФ позволяют инициировать изменение или расторжение договора в связи с существенными изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В остальных случаях положения о форс-мажоре исключительно добровольная мера. Таким образом, любое заинтересованное лицо, например, арендатор, может обратиться к арендодателю с просьбой освободить его от ответственности за возможные просрочки и нарушения, признав вирус обстоятельством непреодолимой силы. Если исполнить обязательства из-за пандемии невозможно и на этой почве возник спор, то стороны пойдут в суд.

Справки об обстоятельствах

Чтобы применить положения о форс-мажоре в конкретных сделках, сторонам прежде всего необходимо оценить условия договора — этот пункт должен быть прописан надлежащим образом с максимально подробным перечислением обстоятельств, которые можно считать форс-мажорными.

При отсутствии формулировки в договоре необходимо оценить перспективы решения вопроса с учетом тех формулировок, что внесены в договор, и выработать оптимальный путь решения (через признание форс-мажорных обстоятельств в ходе переговоров с соответствующими дополнительными соглашениями к договору или в суде, через изменение договора или прекращение обязательств). По нашей практике форс-мажорные оговорки практически всегда наличествуют в договорах, но их формулировки могут различаться.

Необходимо проработать стратегию защиты: невозможность исполнения обязательства должна быть связана с коронавирусом (наличие причинно-следственной связи).

Также важно заручиться поддержкой органов, уполномоченных на проведение процедуры свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы и выдачу соответствующих справок. В настоящее время полномочиями на выдачу сертификата о наступлении форс-мажорных обстоятельств в РФ наделена Торгово-промышленная палата (для внешнеэкономических сделок).

Если наличие форс-мажорных обстоятельств не будет доказано, то суд обяжет виновную сторону компенсировать убытки и выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства. И хотя сегодня однозначно определить перспективы таких судебных споров нельзя, можно предположить, что у многих пострадавших от ограничений из-за коронавируса есть на это неплохие шансы.

Кто поддержит пострадавший бизнес

Правительство Германии уже пообещало создать пакет мер в поддержку пострадавших секторов экономики, включающий займы на сумму €550 млрд. В США планируют ввести налоговые послабления, предоставив финансовую поддержку населению и малому бизнесу в связи с коронавирусом. В Италии, по заявлению премьер-министра Джузеппе Конте, государство направит €25 млрд на меры по борьбе с негативными экономическими последствиями пандемии. Еврокомиссия выделит на поддержку экономики стран ЕС €37 млрд, Норвегия —100 млрд норвежских крон, а Швеция — 300 млрд шведских крон.

В действующем законодательстве РФ не установлены специальные нормы, регулирующие размер и порядок возмещения убытков бизнесу со стороны государства при возникновении ЧС на территории России. Мероприятия по поддержке предпринимателей устанавливаются в каждом конкретном случае отдельно. Таким примером может послужить наводнение в Иркутской области в 2019 году, когда на уровне федеральной власти был принят ряд нормативных актов, регулирующих господдержку как пострадавшего населения, так и бизнес-сообщества — из федерального бюджета были выделены субсидии на поддержку малого и среднего предпринимательства, находящегося в зоне бедствия.

В понедельник, 16 марта, глава правительства Михаил Мишустин объявил, что в России будет сформирован антикризисный фонд в размере 300 млрд рублей для борьбы с последствиями распространения коронавируса. Также в список мер поддержки входят налоговые льготы для туристической и авиаотраслей, отмена ограничений на въезд грузовиков торговых сетей в города и разрешение заказывать через интернет безрецептурные лекарства.

В случае дальнейшего усугубления сложившейся ситуации с распространением коронавируса, объявления чрезвычайной ситуации для предотвращения массовых банкротств предприятий государству необходимо будет прислушиваться к представителям бизнес-сообщества и принимать дополнительные меры для поддержки предпринимателей.

Перспективы же судебных разбирательств с государственными органами по взысканию с них убытков вследствие введения ограничений для работы и бизнеса, на мой взгляд, крайне туманны. Как представляется, учитывая направленность ограничительных мер на защиту здоровья и безопасности населения, маловероятно, что такие требования бизнеса будут удовлетворены.

Пандемия может считаться обстоятельством непреодолимой силы, или форс-мажором. Такое обстоятельство дает бизнесу право не нести ответственность за срыв сроков контракта. Однако форс-мажор еще нужно доказать. Как это сделать — в подборке РБК Pro

Как господрядчику обезопасить себя

У российских компаний уже возникают сложности при выполнении внутренних контрактов. Сергей Когогин, гендиректор КамАЗа, сообщил на заседании Российского союза промышленников и предпринимателей, что автопроизводители, работающие по федеральному закону о госзакупках (ФЗ-44), сталкиваются из-за эпидемии с проблемами и крупными штрафами за неисполнение обязательств по госконтрактам, пишет Василий Мельник, управляющий партнер юридического бюро А+. Эксперт уверен — в ближайшем будущем российскую бизнес-среду накроет колоссальная волна многомиллионных претензий, особенно в сфере госзакупок.

Поэтому внимательно изучите в контракте раздел о форс-мажоре и об ответственности. Василий Мельник рассказывает, на что конкретно стоит обратить внимание.

Доказательство чрезвычайности

Один из способов защитить бизнес от рисков в случае неисполнения обязательств по контракту — доказать, что оно произошло вследствие форс-мажора. Однако добиться признания конкретного факта обстоятельством непреодолимой силы сложно, ведь в законодательстве это понятие подробно не раскрыто, отмечают Алексей Моисеев, руководитель центра юридической помощи и медиации Московской торгово-промышленной палаты, и Анастасия Кравцова, советник старшего вице-президента Московской торгово-промышленной палаты.

Так, в п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса указано только, что это чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства. Подтвердить, что обстоятельства, из-за которых вы не выполнили обязательства, относятся к таковым, может Торгово-промышленная палата (ТПП). В сделке между российскими компаниями получить сертификат о форс-мажоре можно в региональной ТПП, в сделке с зарубежной компанией — в федеральной. Как доказать непреодолимость и чрезвычайность, рассказывают Моисеев и Кравцова.

Как суды реагируют на доводы о форс-мажоре

Критерий непреодолимости, обязательный для признания обстоятельств форс-мажором, зависит от того, насколько вспышка эпидемии в конкретном регионе препятствует исполнению договора оказания услуг.

Как безопасно расторгнуть договоры с потребителями услуг и арендодателями

Вопрос о том, как с минимальным ущербом расторгнуть договоры с потребителями услуг, беспокоит еще и организаторов досуговых мероприятий, владельцев спортзалов и ресторанов.

Согласно ст. 417 ГК, в результате издания акта органа государственной власти исполнение обязательства становится невозможным, рассказывает Евгений Коновалов, юрист практики разрешения споров Integrites.

Убытки могут быть взысканы с государства. Если же контрагенты требуют возмещения их от бизнеса, то ему стоит сослаться на обстоятельства непреодолимой силы. Но перед бизнесом стоит и еще один насущный вопрос — как платить аренду в ситуации, когда работа полностью или почти полностью встала.

Если вы хотите прекратить аренду, то лучшим сценарием будет тот, при котором удастся договориться с арендодателем в рамках дополнительного соглашения к договору об арендных каникулах, отсрочке платежа, скидке или других послаблениях. Как решить оба вопроса пошагово, рассказывает Коновалов.

Инструменты защиты для участника ВЭД

Помимо внутренних договоров у ряда российских компаний есть внешнеэкономические. Компании, сотрудничающие с зарубежными партнерами, из-за пандемии коронавируса тоже рискуют не исполнить свои обязательства. В этом случае им потребуются правовые инструменты, пишет Андрей Тарапов, советник Dentons.

Один из таких инструментов — концепция hardship (затруднение или существенное изменение обстоятельств), принятая в международном праве. На hardship можно ссылаться, если такая опция предусмотрена договором либо если дело рассматривается в международном арбитраже. При этом hardship не означает прекращение договора, вы можете лишь обратиться к другой стороне с просьбой пересмотреть или прекратить его.

Главный признак затруднения — экономический эффект для обеих сторон. Андрей Тарапов рассказывает, как воспользоваться этой концепцией.

Банки сохраняют хладнокровие

Неисполнение этих обязанностей влечет административный штраф в размере 75–100% от невозвращенной суммы. Ни один банк не закроет на эти обязательства глаза только на основании того, что мир поглотил вирус COVID-19. Яна Семеняка рассказывает, как компании минимизировать валютные риски.

Читайте также: