Особенности регулирования договора аренды в англии
Обновлено: 11.05.2024
Во Франции уже более 30 лет существует сложная система контроля сельскохозяйственного земельного оборота, причем особое внимание уделяют не смене собственника, а лица, непосредственно обрабатывающего землю. В частности, если арендатор остается, а землю приобретет другой собственник, то официального разрешения не требуется. При заключении арендного договора с другим арендатором, законодательство обязывает получить на это разрешение. Французское законодательство устанавливает некоторые ограничения для арендатора сельскохозяйственной земли. Если арендатор изменяет характер использования земли или пренебрегает своими обязанностями, аренда может быть ограничена или запрещена. Когда арендатор хочет изменить тип ведения хозяйства, например, использовать землю под пастбище вместо выращивания сельскохозяйственных культур, он должен поставить в известность землевладельца, который может обжаловать это решение в суде. Помимо этого, арендатор, который обрабатывал сельскохозяйственную землю в течение минимум трех лет, имеет приоритетное право на ее приобретение. Землевладелец должен дать арендатору два месяца на принятие решения о приобретении данного участка.
В Японии законодательство, регулирующее аренду сельскохозяйственных земель, также включает ряд статей, обеспечивающих надежную защиту арендаторов. Эти положения касаются установления максимальных размеров арендной платы, юридического права арендатора на возобновление договора об аренде, а также приоритетных прав арендатора на арендуемые им земли.
В Италии земельное законодательство содержит нормы, защищающие арендатора. В частности, арендная плата должна быть зафиксирована на определенном справедливом уровне, и договоры на аренду сельскохозяйственной земли могут заключать на срок не менее 15 лет.
В Норвегии закон об аренде предусматривает заключение соглашений между сторонами об аренде сельскохозяйственной земли на срок до двенадцати лет, а аренда на более продолжительный срок возможна с разрешения местных властей.
В Испании земельное законодательство запрещает заключение договора об аренде сельскохозяйственных угодий, если арендатор не обладает достаточной квалификацией по ведению сельского хозяйства или если он обрабатывает более 50 га орошаемых земель, 500 га богарных земель или использует более 1000 га. экстенсивных пастбищ.
В Швейцарии законодательно установлен минимальный размер арендуемых сельскохозяйственных земель, позволяющий обеспечить достаточный доход для 1.5 — 2 сельскохозяйственных работников (2100 рабочих часов в год). При невыполнении данного условия разрешение на заключение арендного договора не выдают.
В Дании в целях поощрения фермеров стать собственниками обрабатываемых земель законодательство, устанавливает максимальный срок заключения арендного договора (30 лет) и запрещает его продление.
Величину арендной платы в ряде стран (Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии) определяют в результате соглашения между арендодателем и арендатором В других странах (Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии) государственные органы могут контролировать арендные сделки путем установления максимальной или стандартной ставки, которая определяет фактическую ставку в заключаемых арендных договорах. Как правило, размер платы за аренду сельскохозяйственных угодий определяют исходя из потенциальной урожайности.
В табл. 16 приведены данные об особенностях аренды сельскохозяйственных земель в зарубежных странах.
Страна, Доля арендованных земель.%, Продолжительность и условия арендных договоров
США 42,8 Условия определяются договором, распространена краткосрочная аренда (включая на 1 год). Ставка арендной платы определяется рынком.
Англия 38,4 Условия определяются договором, распространена ежегодная аренда-Ставка арендной платы устанавливается третейским судьей.
Исландия Условия определяются договором. Ставка арендной платы определяется в соответствии с законодательными нормами.
Ирландия 12,4 Минимальный срок аренды—3 года. Ставка арендной платы определяется рынком.
Греция 22,2 Минимальный срок аренды - 4 года. Ставка арендной платы определяется рынком.
Люксембург Минимальный срок аренды для отдельных земельных участков – 6 лет, для всего хозяйства - 9 лет. Ставка арендной платы определяется рынком.
Швейцария Минимальный срок аренды для земли без построек - 6 лет, для всего хозяйства — 9 лет. Ставка арендной платы определяется в соответствии с законодательными нормами.
Нидерланды 31,5 Минимальный срок аренды для земли без построек - 6 лет, для всего хозяйства - 12 лет. Максимальная ставка арендной платы устанавливается законодательно.
Испания 19,9 Минимальный срок аренды - 6 лет, обычно максимальный срок — 15 лет. Ставка арендной платы устанавливается государственными органами власти.
Бельгия 66,2 Минимальный срок аренды — 9 лет. Максимальная ставка арендной платы устанавливается законодательно.
Франция 56,2 Минимальный срок аренды—9 лет. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с законодательными нормами.
Португалия 24,6 Минимальный срок аренды — 10 лет для фермеров, использующих наемный труд, в противном случае - 7 лет. Ставка арендной платы устанавливаетс государственными органами власти.
Норвегия 21 На заключение договора аренды на срок более 10 лет требуется государственное разрешение. Ставка арендной платы определяется рынком.
ФРГ 42 Условия определяются договором, сельскохозяйственный арбитражный суд вправе продлевать арендный договор на максимальный срок до 12 лет для участков земли, 18 лет – для хозяйства в целом.
Италия 18,4 В среднем минимальный срок аренды - 15 лет, 6 лет - для горных районов. Ставка арендной платы устанавливается государственными органами власти.
Япония 13,1 Максимальный срок аренды — 20 лет. Ставка арендной штаты устанавливается государственными органами власти.
Дания 19,1 Максимальный срок аренды для всего хозяйства - 30 лет. Ставка арендной платы определяется рынком.
Имущественное право в Англии существует со времен Средневековья. Это служит причиной существования некоторых странных анахронизмов, одним из которых является система владения недвижимостью на правах аренды. Наши клиенты часто просят нас объяснить значение и практические последствия такой формы владения.
Большинство квартир покупаются во владение на правах аренды. Это значит, что вы не владеете недвижимостью безоговорочно. Вы приобретаете право проживать в квартире на протяжении срока аренды. Срок аренды может быть разным – от 99 до 125 лет, а иногда и до 999 лет. Когда срок аренды истекает, недвижимость возвращается обратно владельцу фрихолда, то есть тому, чье право владения неограниченно. В многоквартирных домах владельцами фрихолдов, например, являются застройщики или же владельцы крупных корпораций. Им вы и платите так называемую годовую земельную ренту по рыночной цене, так как вы, купив квартиру, приобретаете право на проживание на жилой площади, расположенной на их земле.
Недостаток лизхолда в том, что у него ограниченный срок, который уменьшается со временем. Взять ипотеку, на которую срок аренды истекает менее чем через 50 лет, практически невозможно. Мы советуем своим клиентам не рассматривать приобретение недвижимости с оставшимся сроком арендного договора менее 70 лет.
Однако, беря во внимание высокие цены на недвижимость в центре Лондона, иметь арендный договор на короткий срок – не редкость. В нашей практике нам удавалось договариваться о скидках в размере 50% от стоимости недвижимости, где остаточный срок арендного договора был менее 40 лет.
Основным вторым опционом является неограниченное владение, то есть фрихолд (freehold). Это когда вы приобретаете недвижимость на неограниченных правах владения. Другими словами, вы владеете зданием (домом) и землей, на которой построен этот дом. Если вы владеете недвижимостью на неограниченных правах владения, на вас распространяются обязанности, согласно которым вы должны поддерживать состояние дома как изнутри, так и снаружи.
Отношения между владельцами недвижимости на правах аренды (лизхолд) и владельцами фрихолда, то есть самого здания, напоминают отношения между арендатором и арендодателем. Арендодатель (хозяин фрихолда) привлекает к работе управленческую компанию, которая собирает оплату земельной ренты и плату за обслуживание здания.
Земельная рента это достаточно небольшая сумма за аренду земли, на которой построено здание (например, многоквартирный дом). Она собирается управленческой компанией и платится арендодателю. Если вы не оплатили ренту после получения уведомления, арендодатель имеет право подать иск на взыскание долга. Ваш арендодатель может взыскать земельную ренту за прошедшие 6 лет одним платежом. Он может повысить размер взимаемой ренты только после вашего согласия или же в том случае, если ваш арендный договор позволяет такое повышение.
Плата за обслуживание здания платится управленческой компании. Такая плата включает в себя покрытие расходов, связанных с поддержанием здания, ремонтом, страхованием здания, а также поддержанием лифта, света, чистоты и сада. В вашем арендном договоре будет прописано, как такая плата должна производиться, за какие услуги вы будете платить и как такие предоставляемые управленческой компанией услуги будут организованы.
Если вы платите за обслуживание здания, вы можете:
запросить краткий отчет, в котором будет указано, как и на что были потрачены деньги;
запросить документацию, подтверждающую расходы. Например, чеки.
Ваш арендодатель должен предоставить вам такую информацию. Отказ в предоставлении информации является незаконным.
У вас также есть право на то, чтобы с вами обсуждались и согласовывались следующие расходы:
более £250 за запланированную работу;
более £100 в год за работу и услуги, которые продлятся более 12 месяцев.
Ваш арендодатель должен придерживаться определенного процесса для согласования таких расходов с вами. Такой процесс известен как Section 20 consultation. Если ваш арендатор нарушил такой процесс, существует лимит на сумму, которую вы должны будете заплатить за работы. Для подробной информации свяжитесь с нами.
Вы можете поинтересоваться у арендодателя, возможна ли покупка фрихолда, в любое время. Правила и юридический процесс отличаются в зависимости от того, является ли ваше жилье квартирой или домом.
Если у вас есть вопросы по иммиграции, недвижимости, налогообложению или бухгалтерии, мы будем рады вам помочь.
тел.: +441892553174 (русский)
Данная статья не является юридическим советом. Каждая ситуация индивидуальна, и подробный совет квалифицированных специалистов необходим в каждой отдельной ситуации.
Нормативно-правовыми актами, регламентирующими предоставление в аренду отдельных видов имущества помимо Гражданского кодекса Российской Федерации, также являются:
-Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (содержит правовые нормы, закрепляющие порядок предоставления в аренду водных объектов);
-Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (содержит правовые нормы, закрепляющие порядок предоставления в аренду лесных участков);
-Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф 3 (содержит правовые нормы, посвященные предоставлению в аренду земельных участков);
-Транспортные уставы (содержит правовые нормы, регламентирующие порядок предоставления в аренду некоторых видов транспортных средств);
Виды договора аренды.
1. Договор проката.
Договор проката – один из видов договора аренды (консенсуальный, публичный, возмездный, двусторонний).
2. Договор аренды транспортного средства.
В ГК РФ в случае аренды транспортного средства предусматривает возможность заключения следующих видов аренды транспортных средств:
-Договор аренды транспортного средства с экипажем;
-Договор аренды транспортного средства без экипажа.
По условиям договора аренды транспортного средства предметом могут выступать любые виды транспортных средств (автомобильные транспортные средства, самоходные машины, железнодорожные транспортные средства, воздушные или водные транспортные средства. В рамках одного договора аренды транспортных средств во временное владение и пользование одновременно могут быть переданы сразу несколько транспортных средств.
3. Договор аренды предприятия.
4. Договор аренды здания, сооружения.
5. Договор финансовой аренды (лизинга).
Проблемы правового регулирования договора аренды.
В ходе исследования особенностей договора аренды и отдельных его видов можно наиболее актуальные проблемы правового регулирования данного вида гражданско-правовых договоров, требующие решения посредством внесения изменений в отдельные нормативно-правовые акты, в первую очередь ГК РФ.
Одной из проблем является отсутствие критерия для систематизации типов договора аренды. В главе 34 ГК РФ урегулированы несколько видов договоров аренды, при этом нет норм, регламентирующих не менее самостоятельные виды договора аренды, как например договор аренды земельного участка или договор аренды оборудования, договор аренды нежилого помещения.
Названные договоры на практике достаточно распространены, но при этом специальными нормами ГК не урегулированы, к ним применяются общие нормы об аренде, а к договору аренды земельного участка применяются нормы Земельного кодекса РФ.
Но при этом, нормы гражданского права, которые содержаться в другом законодательстве, не должны противоречить ГК РФ, в соответствии с принципами, установленными в пунктом 2 статьи 3 ГК РФ.
Если другой закон установил иную норму, которая не имеется в ГК РФ, то будет применяться другой закон. Если какой-либо закон имеет норму отличную от нормы, содержащейся в ГК РФ, то в этом случае будет применяться ГК РФ.
Но есть правила, в соответствии с которыми ГК РФ отсылает к какому-либо закону, то в этом случае, нормы другого закона будут применяться в первую очередь.
Данные обстоятельства, становятся причиной спорных моментов по вопросам приоритетного применения норм ГК РФ и специальных нормативно-правовых актов.
Еще одна проблема вытекает из случаев государственной регистрации договора аренды.
В связи с чем, после истечения срока аренды или расторжения договора аренды в ЕГРН запись об аренде остаётся, а стороны не обращаются в Росреестр за погашением записи об аренде, до момента отчуждения имущества.
Направления совершенствования правового регулирования договоров аренды
Для решения проблемы, связанной с отсутствием критерия для систематизации типов договора аренды в ГК РФ можно предложить внесение изменений в данный нормативно-правовой акт, закрепив отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, такие виды договоров как аренда оборудования, аренда земельного участка, аренда нежилого помещения.
Отсутствие правового механизма погашения записи о регистрации договора аренды в связи с его прекращением по причине истечения срока действия, соглашения сторон порождает различную практику относительно необходимости регистрации соглашения о прекращении договора.
Таким образом, рассмотрев данный вопрос, можно прийти к выводу, что, несмотря на правовое регулирование элементов арендных отношений в ГК РФ, все же возникают арбитражные споры в этой сфере.
Предложенные направления совершенствования правового регулирования договора аренды и его видов изменение порядка позволит, урегулировать отношения, связанные с заключением различных видов договоров аренды на практике.
Читайте также: