Особенности договора аренды в тц

Обновлено: 16.05.2024

Для ведения бизнеса чаще всего предприниматели используют арендованные помещения, так как это позволяет без крупных стартовых затрат открыть своё дело.

Лучше всего для аренды подойдёт нежилая площадь, предназначенная для коммерческой деятельности. В жилых помещениях можно организовать бизнес, но такая возможность есть только у физических лиц — самозанятых и индивидуальных предпринимателей. При этом важно, чтобы вы не нарушали права ЖК РФ, статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением и интересы других граждан, а также не размещали на такой территории производство.

Итак, вы нашли подходящее помещение и решили заключить договор аренды. Для начала рекомендуем запросить документы у арендодателя.

Проверьте документы

Удостоверьтесь в праве собственности арендодателя на то помещение, которое он вам передаёт. Сделать это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это поможет убедиться, что помещение не находится в залоге или под арестом. Также запросите у арендодателя:

документ, на основании которого он владеет объектом (договор купли-продажи, договор аренды и так далее);
паспорт БТИ и кадастровый паспорт на помещение.

Ознакомьтесь с существенными условиями договора

Важно обратить внимание на существенные условия: предмет соглашения, дату, место его заключения и срок действия, цену, реквизиты сторон. Если какого-то из указанных пунктов в договоре не будет, то он может быть признан ГК РФ, статья 432. Основные положения о заключении договора не действительным.

Предмет и объект договора

Важно отличать предмет и объект договора аренды.

Предметом будут выступать ваши взаимоотношения с арендодателем — обязательства сторон по передаче имущества, его применению, а также внесение платы за пользование имуществом.

Объект же — это имущество, которое сдаётся в аренду. Поэтому очень важно, чтобы в договоре были максимально подробно прописаны его характеристики, иначе соглашение считается ГК РФ Статья 607. Объекты аренды не заключённым. К таким критериям относятся кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, присутствующие в выписке из ЕГРН. Лучше, если к договору аренды вы попросите у арендодателя копию кадастрового паспорта объекта.

Срок действия договора

Период действия договора аренды устанавливается по обоюдному согласию сторон. Важно учитывать, что если вы заключаете соглашение на срок более одного года, то он подлежит ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды государственной регистрации. Начинает действовать такой договор только после ГК РФ, статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды проведения этой процедуры.

Срок действия договорённостей нужно ГК РФ, статья 610. Срок договора аренды устанавливать в виде календарной даты или периодом времени в годам, месяцах, неделях, днях, часах.

Обратите внимание, что если указанный срок действия прошёл, но вы продолжаете пользоваться имуществом и арендатор не возражает, то соглашение считается автоматически возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. А это значит, что прекратиться такой договор может по желанию любой из сторон, только нужно за три месяца предупредить контрагента, если в документе не указаны иные условия.

Цена, арендная плата

В договоре обязательно нужно указать ГК РФ, статья 614. Арендная плата порядок и срок оплаты. Есть несколько видов платежей, которые предусмотрены законом:

определённая сумма, которую можно как вносить периодически, так и отдать единоразово;
доля дохода, полученного во время пользования имуществом;
оказание услуг арендатору;
затраты на улучшение имущества.

Помимо арендной суммы арендатор оплачивает коммунальные услуги, предоставляемые ему: электричество, газ, воду и прочее. Такие расходы могут быть включены в арендную плату или останутся в виде дополнительного пункта — какой бы вариант вы ни выбрали, его лучше отразить в договоре.

Обратите внимание на то, что арендодатель не имеет права ГК РФ, статья 614. Арендная плата в одностороннем порядке изменять стоимость аренды. Если у вас не прописаны в договоре иные сроки пересмотра арендной платы, то изменяться она может по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

Обратите внимание на несущественные, но важные пункты договора

Пропишите размер налога на добавленную стоимость, чтобы избежать возможных споров. Сдача в аренду имущества — операция, облагаемая НДС. Плательщиком налога выступает арендодатель. По общему правилу арендатор получает счёт-фактуру, где сумма НДС выведена отдельной строкой. Если арендодатель не является плательщиком НДС, запросите у него подтверждающий документ и внесите это в договор.
Пропишите возможность и порядок ГК РФ, статья 623. Улучшения арендованного имущества осуществления арендатором неотделимых улучшений имущества. Лучше заранее предусмотрите возмещение средств, если собираетесь делать ремонт за свой счёт.
Пропишите порядок согласования с собственником объекта переустройства и перепланировки. Перепланировка — это такие конструктивные изменения помещения, которые обязательно нужно вносить в техническую документацию. Например, перенос стен и изменение входов. А вот переустройства несут изменения инженерных систем: сантехники, отопительных приборов и так далее. Чаще всего с переустройством сталкиваются парикмахерские.
Обозначьте возможность передачи имущества в субаренду или её отсутствие.
Пропишите порядок доступа в помещение. Обычно спорные моменты наступают при возникновении задолженности по арендной плате, поэтому лучше заранее прописать, что будет происходить в этом случае. Например, арендатору будет закрыт доступ в помещение, при этом его имуществу будет обеспечена сохранность.
Возможность установки рекламных конструкций на внешних стенах и иных элементах здания.
Порядок досрочного расторжения. Важно убедить арендодателя включить в договор ваше право на расторжение соглашения помимо случаев, указанных ГК РФ, статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора законом, иначе вам придётся Верховный Суд РФ, определение от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 платить арендную плату до окончания договора. Также вы можете настоять на том, чтобы список причин ГК РФ, статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , по которым арендодатель может расторгнуть соглашение согласно закону, не увеличивался. В этом пункте обратите внимание на штрафы и санкции с обеих сторон.
Лучше подписывать акт приёма-передачи имущества в момент его получения и отчуждения.

Более 7 лет работала в HR-отрасли на позициях от специалиста до руководителя отдела в крупных корпорациях. Отраслевой и корпоративный опыт работы успешно использовала для последующей работы руководителем отдела маркетинга в крупном интернет-проекте.

Первое, о чем стоит позаботиться предпринимателю, который хочет арендовать помещение в торговом центре — это, как ни странно, изучение норм законодательства в данной сфере. Большинство бизнесменов считают, что в договоре могут быть предусмотрены абсолютно любые условия, которые устраивают арендатора и арендодателя.

Однако, это совершенно не так. Гражданское законодательство и широкий массив подзаконных актов содержат в себе ряд обязательных к соблюдению требований, которые должны:

Лечь в основу договора.
Соблюдаться и применяться в процессе аренды.

Главное, что стоит закрепить в тексте договора — это предмет. Все индивидуализирующие (отделяющие от иных помещений в торговом комплексе) характеристики помещения должны быть прописаны прямо в тексте. В противном случае считается, что стороны (арендатор и арендодатель) не согласовали условие о предмете, а сам договор считается незаключенным со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

Если же вы упустили это непосредственно в тексте договора, то положения, которые конкретизируют объект аренды, могут быть закреплены в приложении. Оно является неотъемлемой частью договора, таким образом, формально, требования законодательства будут соблюдены в этой части.

Второе, на что следует обратить внимание потенциальному арендатору, — это какие требования законодательство предъявляет к тому роду деятельности, который он хочет осуществлять при помощи арендуемого помещения в торговом центре. Если бизнесмен хочет открыть шоурум с одеждой, то к помещению будут приняться одни требования. Но если же предприниматель желает открыть кофейню или мини-пекарню, то для этого нужно соблюдать совершенно иные нормы. Если помещение не будет соответствовать обязательным требованиям закона, то деятельность может быть приостановлена до того момента, пока все обязательства будут соблюдены.

Чтобы не допустить ситуации, описанной выше, бизнесмену необходимо выявить, какие нормы законов и подзаконных актов необходимо соблюдать при осуществлении выбранного им вида предпринимательской деятельности. Зная их, на переговорах с представителем арендодателя вы сможете уточнить, имеет ли помещение нужные характеристики, либо возможно его переоборудование с их учетом или же нет.

Местоположение торгового центра и помещения в нем — на что влияет? Как выбрать нужное?

Помимо стоимости хорошего помещения, необходимо обращать внимание на предлагаемый к подписанию договор аренды. Тщательно проверяйте:

Конкретный номер помещения, этаж, корпус, соотносится ли это с тем, что показывали вам.
Соответствие фактических характеристик и характеристик, указанных в договоре.
Будут ли находиться предметы, которые присутствуют в помещении на момент демонстрации, в дальнейшем при аренде или нет.

Таким образом, чтобы выбрать именно то помещение, вам необходимо:

Определить, устраивает ли оно вас по местоположению.
Выявить, сможете ли вы оплачивать его.
Закрепить в договоре аренды все необходимые вам условия.
Детализировать характеристики объекта аренды в самом договоре или в приложении к нему.

Аренда от собственника и субаренда — в чем разница?

Чем выше количество посредников между собственником и арендатором, тем больше может быть цена. Но это не единственный подводный камень, который может возникнуть при аренде.

Еще одной проблемой в данной сфере является отсутствие полномочий на заключение договора аренды на стороне арендодателя. С этим можно столкнуться как при аренде от собственника, так и при субаренде.

В большинстве случаев от собственника действует лицо по доверенности. Поэтому перед подписанием договора попросите предоставить документ, который наделяет полномочиями лицо, действующее от собственника торгового центра или конкретного помещения.

Что нужно проверять в доверенности:

Конкретные полномочия. Например, на подписание договоров, заключение сделок и прочего.
Лицо, выдавшее ее. Зайдите в ЕГРЮЛ и посмотрите, кто является генеральным директором юридического лица-собственника торгового центра. Им также может быть индивидуальный предприниматель, тогда смотреть информацию нужно в ЕГРИП. Необходимо, чтобы лицо, выдавшее доверенность, было именно тем, кто фактически является собственником торгового центра.
Подпись и печать. Удостоверьтесь, что доверенность надлежащим образом заверена, а все реквизиты этого документа на своих местах.

Что же касается субаренды, то при заключении такого договора нужно сделать следующее:

Проверить полномочия представителя арендодателя.
Удостовериться, есть ли в основном договоре аренды положения о том, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.
Есть ли согласие собственника на передачу помещения в субаренду, нужно ли оно вообще в конкретной ситуации.

Более того, нужно помнить о том, что прекращение договора между первоначальными арендатором и арендодателем влечет соответственно и прекращение правоотношений для субарендаторов.

Также если основной договор является ничтожным, то ничтожен и договор субаренды.

Поэтому при субаренде риски выше, чем при заключении договора с собственником. Однако, если подойти должным образом к процедуре его заключения, то их можно избежать или свести к минимуму. В этом вам может помочь, например, юрист или опытный риелтор.

Одностороннее изменение арендной платы — законно или нет?

Часто в договорах аренды можно встретить право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке. Обычно это объясняется инфляцией, изменением рыночной цены и прочими факторами. Иными словами, арендодатели так себя страхуют от финансовых потерь.

Есть пункт 3 статьи 614 ГК РФ, который не позволяет, по общему правилу, повышать арендную плату чаще одного раза в год. Однако это правило действует только в случаях, если соглашением не предусмотрены иные условия.

Поэтому если в договоре аренды вы встретили положение о том, что цена договора (размер арендной платы и иные формулировки) может изменяться арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в месяц (или 2–3 месяцев), то указанная выше статья не действует.

Крупные штрафы и неустойки в договоре — работает или нет?

Включение положений в договор о высокой гражданско-правовой ответственности является поводом насторожиться. Если нет объективных оснований для включения таких мер гражданско-правовой ответственности в договор, то от его подписания стоит отказаться.

Более того, практика судов по взысканию огромных штрафов и неустоек неоднозначна, можно выделить несколько позиций:

По договору вы, фактически, соглашаетесь выплачивать, при наступлении определенных условий, колоссальные пени. Поэтому к взысканию с вас подлежит сумма в полном объеме.
Такие положения договора носят кабальный характер и не подлежат применению.
Сумма штрафов и неустоек подлежит соразмерному снижению.

Конечно, можно согласиться в данными условиями договора и потом длительное время доказывать несоразмерность сумм или ничтожность таких положений вовсе. Однако гарантировать успех в этом вам не сможет никто. Поэтому стоит сразу исключить из договора такого рода условия.

Расторжение договора в одностороннем порядке — к чему это может привести?

Нередко в тексте договора можно встретить положение о том, что арендодатель за существенное нарушение договора может расторгнуть его в одностороннем порядке. Однако, если критерии существенности не указаны, то применяются общие положения гражданского кодекса и сложившаяся практика.

Но бывают ситуации, когда в договоре прямо предусмотрены случаи, являющиеся существенными нарушениями договора. Если расторгнуть с вами договор можно из-за любой мелочи, например, закрытие или открытие магазина раньше (или позже) расписания на несколько минут, нарушение правил уборки, то заключать такой договор все же не стоит.

С вами в любой момент могут расторгнуть договор, а доказывать в суде существенность или несущественность основания расторжения можно несколько лет. Поэтому либо требуйте исключить такое положение из договора сразу, либо не заключайте договор вовсе.

Читайте также: