Основания и порядок прекращения договора коммерческого найма

Обновлено: 19.05.2024

Расторжение любого договора, в том числе и договора коммерческого найма жилья может быть досрочным или по истечении срока действия договора. Досрочное расторжение договора, в свою очередь, может иметь место либо по взаимному согласию сторон, либо по решению суда. О том, как расторгнуть договор коммерческого найма жилья мы поговорим ниже.

Срок действия договора

Договор найма жилья – это подвид общей группы договоров имущественного найма, в силу которого наймодатель передает нанимателю во владение и пользование за обговоренную плату и на обговоренный срок жилое помещение для использования его по назначению, то есть для проживания.

Договор найма жилья может быть как краткосрочным (до 1 года), так и долгосрочным (от 1 года до 5 лет).

Пятилетний срок найма является предельным, то есть договор может быть заключен сроком не более чем на 5 лет. В дальнейшем, при желании сторон продлить договорные отношения, договор либо пролонгируется, либо заключается новый.

Как правило, стандартные условия договоров рассматриваемого вида включают в себя возможность автоматического продления срока действия договора при условии, что ни одна из сторон не выразит желания его расторгнуть. Поэтому, как показывает практика, подавляющее большинство договоров коммерческого найма жилья заключаются на срок до 1 года с правом продления.

Предложение о расторжении договора

Как наниматель, так и наймодатель вправе инициировать процедуру расторжения договора досрочно, то есть до истечения срока его действия, по любой причине.

Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для досрочного расторжения договора необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Разумеется, данное правило очень условно, поскольку договор коммерческого найма, как правило, заключается только между собственником и конкретным нанимателем, без включения состава семьи в условие договора. Соответственно, в таком случае для инициации расторжения договора со стороны нанимателя согласие членов его семьи не потребуется.

Наймодатель также вправе инициировать расторжение договора по любой из причин.

Однако следует обратить внимание на один важный нюанс. Выше мы уже говорили, что существуют только два способа расторгнуть договор досрочно – либо по соглашению сторон, либо по решению суда. То есть, наниматель и наймодатель, упрощенно говоря, могут письменно предложить один другому расторгнуть договор как минимум за три месяца до дня предполагаемого расторжения. Если контрагент согласится, то договор расторгается.

Если согласия не будет получено, то расторгнуть договор можно будет только в результате решения суда. В данном правиле существует одно исключение для нанимателя. Об этом исключении мы поговорим ниже, когда будет детально рассматривать права нанимателя по досрочному расторжению договора найма жилья.

Таким образом, инициация расторжения сводится к предложению о расторжении. Предложение может быть и письменным, и устным и должно быть направлено контрагенту как минимум за 3 месяца до даты предполагаемого выселения. Иногда это предложение называют претензией.

Если претензия заявляется собственником жилья (наймодателем), то она всегда связана с выселением нанимателя в результате расторжения договора. При этом следует учитывать, что претензионный порядок по требованиям о выселении является обязательным. Это означает, что наниматель не сможет обратиться в суд, до тех пор, пока не будет соблюден досудебный порядок.

Детально ознакомиться с правилами составления претензии о выселении, а также скачать типовой шаблон данного вида претензий вы можете в соответствующем материале нашего сайта.

Отдельно обратим внимание наших читателей, что требование о выселении вполне может быть сопряжено с иными требованиями, например, с требованием по оплате задолженности, или по восстановительному ремонту.

Согласие нанимателя с требованием о выселении станет основанием для расторжения договора найма. Если же наниматель откажется выселяться, то договор можно будет расторгнуть только по соответствующему решению суда. И в этом смысле закон в большей степени защищает права нанимателя, о чем мы более подробно поговорим ниже.

Инициатива собственника

Как мы уже говорили, расторжение договора найма может иметь место по любой причине, если стороны придут к согласию о расторжении. Если согласия нет, то придется обращаться в суд, и в этом случае право наймодателя по досрочному расторжению договор найма существенно ограничено п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Так, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, в следующих случаях:

если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя;
наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;
наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

При этом следует учитывать, что сразу инициировать процедуру выселения и расторжения договора по причине неисполнения нанимателем договорных обязательств наймодатель не вправе. Направлению требования о выселении и расторжении договора должно предшествовать направление требования об устранении нарушений, например о погашении задолженности по коммунальным платежам.

Инициатива нанимателя

Права нанимателя в части мотивов для расторжения договора найма практически не ограничены законом. То есть наниматель может требовать расторжения договора по любым обстоятельствам и в любое время.

Выше мы писали о том, что досрочное расторжение договора возможно либо по решению суда, либо по взаимному согласию контрагентов. Также мы сделали оговорку о том, что в отношении нанимателя это правило имеет исключение.

Так, договор найма жилого помещения может быть расторгнут нанимателем и без согласия наймодателя. Для этого наниматель должен письменно предупредить наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, и договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Однако следует учитывать, что договор будет расторгнуть только в части проживания. Что касается других договорных обязательств, то они сохранят свое действие до их полного исполнения. Например, если за нанимателем сформировалась задолженность по платежам или по нанесенному ущербу, то наймодатель будет вправе потребовать исполнения даже при условии того, что договор в части проживания был расторгнут.

Обращение в суд

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24, 28 ГПК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
копию договора найма жилого помещения;
копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
квитанцию об уплате госпошлины;
иные документы, обосновывающие исковые требования.

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год ( п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Процедура исполнения

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения ( ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела ( ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд ( ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30, 33, 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Муниципальный округ
Пуровский район

Ямало-Ненецкий АО, Пуровский р-н,

г. Тарко-Сале, ул. Республики, д. 25

8 (34997) 6-06-10

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования от 06.12.2012

РАЙОННАЯ ДУМА
МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ПУРОВСКИЙ РАЙОН
4 созыва

Р Е Ш Е Н И Е

06 декабря 2012 г. № 144
г. Тарко-Сале

О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным
жилищным фондом муниципального образования Пуровский район
коммерческого использования

В соответствии с частью 10 статьи 35 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 23 Устава муниципального образования Пуровский район, Районная Дума муниципального образования Пуровский район

1. Утвердить Положение о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, согласно приложению 1 к настоящему решению.
2. Утвердить методику расчета платы за коммерческий наём жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, согласно приложению 2 к настоящему решению.
3. Установить базовую тарифную ставку при предоставлении жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, за один квадратный метр в месяц в размере 26 (двадцать шесть) рублей 63 коп.
4. Признать утратившими силу следующие решения Районной Думы муниципального образования Пуровский район:
- от 15 мая 2009 года № 365 "О Положении о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма";
- от 24 февраля 2011 года № 35 "О внесении изменений в Положение о порядке предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, утвержденное решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район от 15 мая 2009 года № 365".
5. Опубликовать настоящее решение в районной газете "Северный луч".

6. Настоящее решение вступает в силу с 01 января 2013 года.
7. Контроль за исполнением настоящего решения возложить на постоянную нормативно-правовую комиссию Районной Думы (О.Г. Бережная).

Председатель Районной Думы	А.Э. Мерзляков
Глава муниципального образования Пуровский район	Е.В. Скрябин

Приложение 1
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

ПОЛОЖЕНИЕ
о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом муниципального образования Пуровский район коммерческого использования

Настоящее Положение разработано в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и определяет порядок предоставления жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма, а так же регулирует отношения, возникающие при отчуждении гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.

1. Общие положения

1.1. Основные понятия и термины, используемые в настоящем Положении:
1.1.1. Договор коммерческого найма – договор, согласно которому Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – Наймодатель), обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем.
1.1.2. Объект договора коммерческого найма – изолированное жилое помещение (комната, квартира), пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, находящееся в собственности муниципального образования Пуровский район и учитываемое в реестре муниципальной собственности Пуровского района.
1.2. Главным администратором доходов, полученных от передачи жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, по договорам коммерческого найма является Наймодатель.

2. Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования

2.1. Право на получение жилых помещений коммерческого использования по договорам коммерческого найма имеют лица, не имеющие жилых помещений на праве собственности или по договорам социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории муниципального образования Пуровский район:
- муниципальные служащие органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район и иных муниципальных образований городских и сельских поселений, расположенных на территории Пуровского района;
- работники органов местного самоуправления муниципального образования Пуровский район, не являющиеся муниципальными служащими;
- работники территориальных органов федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, действующих на территории Пуровского района;
- работники муниципальных казенных, бюджетных, автономных учреждений Пуровского района, муниципальных унитарных предприятий муниципального образования Пуровский район;
- руководители хозяйственных обществ, доля уставного капитала (акций) которых находится в собственности муниципального образования Пуровский район;
- работники общественных и религиозных организаций (объединений).
2.2. Лица, указанные в пункте 2.1. настоящего Положения, заинтересованные в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма, обращаются с соответствующим заявлением в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
2.2.1. К заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:
- копия документа удостоверяющего личность гражданина РФ (паспорт заявителя);
- копия паспорта или свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих с заявителем;
- копия паспорта совершеннолетних, проживающих с заявителем;
- письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставляемое жилое помещение;
- ходатайство руководителя организации, где работает, служит гражданин;
- копия трудовой книжки, заверенная по месту работы, службы;
- справка Администрации городского или сельского поселения по месту работы лица об отсутствии заключенных с ним и с членами его семьи договоров социального найма.
2.3. В случае наличия свободных жилых помещений коммерческого использования, документы для принятия решения о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма направляются в адрес жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район (далее – Комиссия).
2.4. После поступления заявления и документов, Комиссия принимает решение о возможности распределения либо отказе в распределении жилого помещения на условиях коммерческого найма.
2.5. Порядок работы Комиссии по предоставлению, либо отказу в предоставлении жилого помещения, устанавливается Положением о работе жилищной комиссии муниципального образования Пуровский район, утверждаемым распоряжением Главы района.
2.6. В случае принятия решения Комиссией о предоставлении заявителю жилого помещения по договору коммерческого найма, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района, в течение 15 дней, готовит проект распоряжения Главы района о предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма.
2.7. Основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма является:
- наличие у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
- если с заявлением обращается гражданин, не указанный в пункте 2.1. настоящего Положения.
2.8. В случае отказа в предоставлении жилого помещения по договору коммерческого найма Комиссия в течение 15 дней направляет заявителю мотивированный отказ.
2.9. Плата за коммерческий наем жилого помещения устанавливается в денежном выражении в соответствии с методикой расчета платы за коммерческий наем жилого помещения, находящегося в собственности муниципального образования Пуровский район.
Методика расчета платы за коммерческий наем жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район, утверждается решением Районной Думы муниципального образования Пуровский район.

3. Договор коммерческого найма жилого помещения

3.1. Основанием для вселения в жилое помещение является заключенный договор коммерческого найма и подписанный акт приема-передачи жилого помещения.
3.2. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между - Наймодателем, с одной стороны, и гражданином – нанимателем (далее – Наниматель), с другой, по форме согласно приложению к настоящему Положению.
3.3. По договору коммерческого найма жилое помещение предоставляется Нанимателю в пользование за плату на срок до 5 лет.
3.4. После истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель обязан освободить занимаемое жилое помещение в последний день срока действия договора коммерческого найма, с подписанием акта приема-передачи жилого помещения.
3.5. Договор коммерческого найма может быть продлен на новый срок путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору коммерческого найма.
3.6. Основанием для продления договора коммерческого найма является заявление проживающего в данном жилом помещении Нанимателя. Заявление должно быть подано не позднее календарного месяца до окончания срока договора коммерческого найма.
К заявлению Нанимателя должны быть приложены документы, указанные в п.п. 2.2.1. настоящего Положения, и справки, подтверждающие отсутствие у Нанимателя задолженности по договору коммерческого найма и по оплате коммунальных услуг.
3.7. Договор коммерческого найма подлежит расторжению в случае, если расторгнуты трудовые отношения, явившиеся основанием для заключения договора коммерческого найма.
3.8. Плата за коммерческий наем жилого помещения производится Нанимателем в бюджет Пуровского района по реквизитам, предоставленным Наймодателем.
3.9. Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора коммерческого найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.
3.10. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.
3.11. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:
- невнесения Нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда Нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока Наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению Наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.
3.12. Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
3.13. Если Наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, Наймодатель может предупредить Нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения.
3.14. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, Наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
3.15. Наниматель жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем, сдавать в аренду.

4. Порядок отчуждения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования

4.1. Право на приобретение занимаемого жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования в порядке, установленном настоящим Положением, имеют граждане Российской Федерации, проживающие в жилых помещениях по договору коммерческого найма жилого помещения.
Отчуждение жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, предоставленного по договору краткосрочного найма (до одного года включительно), не допускается.
4.2. Для приобретения жилых помещений в порядке, предусмотренном настоящим Положением, граждане предоставляют в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района следующие документы:
а) документ, удостоверяющий личность гражданина (для предъявления);
б) заявление на приобретение жилого помещения;
в) копию согласия супруга (супруги) на приобретение жилого помещения, удостоверенную нотариально;
г) копию согласия органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района самостоятельно осуществляет запрос и получение информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах гражданина и членов его семьи на имеющиеся у них объекты недвижимого имущества. Гражданин вправе по собственной инициативе представить в уполномоченный орган данную информацию.
4.3. В течение тридцати рабочих дней со дня поступления полного пакета документов, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района рассматривает поступившие заявления и прилагаемые к нему документы и принимает следующие решения:
- о подготовке заключения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования;
- об отказе в удовлетворении заявления.
4.4. По результатам проверки, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района передает пакет документов и заключение на рассмотрение Комиссии для принятия решения о возможности отчуждения жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
4.5. В соответствии с решением, принятым Комиссией, об отчуждении жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района не позднее 30 календарных дней после принятия решения Комиссией готовит проект распоряжения Главы района "О передаче жилого помещения в собственность".
4.6. На основании распоряжения Главы района "О передаче жилого помещения в собственность", Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района:
- осуществляет мероприятия по оценке рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения;
- в течение двух месяцев заключает договор купли продажи жилого помещения жилищного фонда муниципального образования Пуровский район коммерческого использования.
В течение десяти рабочих дней с момента принятия Комиссией решения об удовлетворении заявления либо отказе в удовлетворении заявления Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района направляет гражданам уведомления об удовлетворении заявления либо об отказе в удовлетворении заявления.
Гражданин, не обратившийся в течение одного месяца с момента получения уведомления об удовлетворении заявления о выкупе жилого помещения в Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района для заключения договора купли продажи жилого помещения либо отказавшийся от заключения договора купли-продажи жилого помещения, обязан в пределах одного месяца компенсировать затраты на оценку рыночной стоимости данного жилого помещения, путем перечисления денежных средств в бюджет Пуровского района.
4.7. Передача жилого помещения гражданину в собственность производится после полной оплаты стоимости жилого помещения.
4.8. Основаниями для отказа в удовлетворении заявлений являются:
4.8.1. Непредставление либо предоставление неполного пакета документов, предусмотренных подпунктами а-г пункта 4.2. настоящего Положения.
4.8.2. В случае если гражданин не является нанимателем отчуждаемого жилого помещения по договору коммерческого найма;
4.8.3. В случае наличия у заявителя и членов его семьи жилья в собственности или по договору социального найма по месту работы в муниципальном образовании, расположенном на территории Пуровского района;
4.8.4. Несоответствие предоставленных гражданином документов, предусмотренных пунктом 4.2. настоящего Положения, требованиям законодательства Российской Федерации.

5. Определение цены жилых помещений, условия оплаты

5.1. Отчуждение жилых помещений осуществляется по рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
5.2. Заказчиком оценки рыночной стоимости отчуждаемого жилого помещения выступает Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района.
6. Заключительные положения
6.1. Если в результате внесения изменений в действующее законодательство настоящее Положение вступит с ним в противоречие, то до внесения в него изменений оно действует в части, не противоречащей действующему законодательству Российской Федерации.
6.2. Все вопросы, не урегулированные настоящим Положением, решаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Приложение 2
к решению Районной Думы муниципального образования Пуровский район
от 6 декабря 2012 года № 144

МЕТОДИКА
расчёта платы за коммерческий наём жилых помещений,
находящихся в собственности муниципального образования Пуровский район

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:

коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.

Юридическая природа договора коммерческого найма:

консенсуальный;
двусторонний;
возмездный;
срочный.

Стороны договора коммерческого найма:

Наймодатель - собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может относиться к любому жилищному фонду:

частному,
государственному,
муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).

При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).

Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия наймодателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое число жильцов безотносительно к их личным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймодателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей (ч. 2 ст. 679 ГК). Очевидно, имеются в виду дети не только нанимателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. Разумеется, при этом необходимо и соблюдение правил регистрационного учета граждан.

Объект договора коммерческого найма:

квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;
в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Содержание и исполнение договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма может заключаться на срок, не превышающий пять лет. Если стороны договора не определили его, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем) , не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687ГК РФ, если договором не предусмотрено иное (в том числе о правах членов семьи нанимателя, о возможностях вселения временных жильцов, сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя, а также о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наймодатель обязан

передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома (ст. 676 ГК).

Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит также обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Однако он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п. 3 ст. 681 ГК). Со своей стороны, наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Наниматель обязан

использовать жилое помещение только для проживания,
обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если только иное не предусмотрено договором),
своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

При этом размер платы в договоре коммерческого найма жилья устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а потому, как правило, многократно превышает размер оплаты жилья, предоставленного по договорам социального найма и найма специализированного жилья.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязанности нанимателей в отношениях коммерческого найма конкретизируются в договорах, чему способствует отсутствие их типовых форм.

Права нанимателя, а также постоянно проживающих с ним граждан в обязательстве коммерческого найма жилья также в значительной мере определяются конкретным договором. Но в любом случае они приобретают права владения и пользования полученным по договору жилым помещением, содержание которых заключается в возможности проживания в этом жилом помещении, а также в некоторых возможностях распоряжения им. Так, согласно ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе сдать часть или все нанятое им жилое помещение в поднаем на срок (в пределах срока действия основного договора коммерческого найма). Допускается также вселение нанимателем в используемое им по договору жилое помещение других граждан для постоянного проживания либо в качестве временных жильцов, разумеется, с согласия наймодателя.

Действующий закон исключает обмен жилыми помещениями между их нанимателями по договорам коммерческого и социального найма (ст. 72 ЖК).

В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма

По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия , если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

по истечении срока действия договора;
по одностороннему решению нанимателя;
по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Принципы расторжения договора коммерческого найма:

Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе — и особенно — по требованию наймодателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
Принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).

Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).

В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.

Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.

В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования 1 .

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:

Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.

во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;

во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) 2 . Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).

В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения — социальный и коммерческий.

Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным — его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).

По мнению автора, анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений – потенциальных наймодателей.

Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием — невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

— если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

— в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:

— невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

— разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);

—использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).

При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.

Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

По мнению автора, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения части 2 статьи 687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.

Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма

1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006 г.; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251.

4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 18.12.2006 г., с изм. от 29.12.2006 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; СЗ РФ 2007, № 7, ст. 834, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.

Читайте также: