Опасные условия в договоре аренды которые грозят доначислениями

Обновлено: 19.05.2024

Распространение COVID-19 и меры властей по борьбе с ним сильно ударили по мелкому и среднему бизнесу. Трафик покупателей снизился, спрос упал, а расходы на ведение предпринимательской деятельности остались. К основным расходам, помимо зарплаты и налогов, относится арендная плата. Большинство предпринимателей ведут бизнес в арендованных помещениях, которыми сейчас не могут пользоваться – потому что либо их деятельность приостановлена актами властей, либо их арендодатели (например, торговые центры) должны по распоряжению властей закрыть доступ во всё здание, где находится арендуемое помещение, либо экономически деятельность не имеет смысла – клиентов всё равно нет. Разберёмся, какие возможности в действующем законодательстве могут использовать арендаторы для смягчения правовых последствий пандемии коронавируса.

Прежде всего, следует чётко понимать общий подход: если арендатор занимается деятельностью, которая из-за ситуации с коронавирусом экономически (почти) не пострадала (например, торговля лекарствами или продуктами питания) – арендатор не сможет рассчитывать на отсрочку или снижение арендной платы, приостановление обязательств по внесению арендных платежей или расторжение договора, кроме как по добровольному соглашению с арендодателем. Излагаемые ниже правовые инструменты рассчитаны на тех, кто пострадал от пандемии коронавируса и мер властей по борьбе с ней.

Отсрочка арендной платы

Отсрочку по арендной плате может получить

арендатор (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), который осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики (перечень таких отраслей установлен постановлением Правительства от 03.04.2020 года №434 и время от времени изменяется);
при этом договор аренды должен быть заключён до принятия властями акта о введении в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (во Владимирской области это постановление Губернатора Владимирской области от 17.03.2020 года №38).

Правила об отсрочке не распространяются на жилые помещения: если вы проживаете в съёмной квартире – хозяин квартиры (наймодатель) не обязан предоставлять вам отсрочку по квартплате.

Какие условия и сроки действуют для отсрочки арендной платы:

отсрочка предоставляется с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10. 2020 года;
отсроченные платежи после окончания отсрочки подлежат уплате не чаще одного раза в месяц не ранее 01.01.2021 года и не позднее 01.01.2023 года равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды (разумеется, стороны могут договориться об отсрочке на любых других условиях, не ухудшающих положение арендатора);
размер отсрочки: 100% суммы арендной платы в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, 50% от суммы арендной платы – в период со дня окончания режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 01.10.2020 года (стороны могут договориться о более льготном снижении отсроченной арендной платы);
на сумму отсрочки не начисляются пени, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса РФ.

Региональные органы власти и органы местного самоуправления могут устанавливать более льготные условия для арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Например, указом Губернатора Владимирской области от 27.03.2020 года №54 вдвое снижены арендные платежи по аренде государственного имущества Владимирской области. При этом срок, на который может быть предоставлена отсрочка, установлен как двукратный период режима повышенной готовности. Согласно указу Губернатора Владимирской области от 01.04.2020 года №66 эти льготы не распространяются на аренду земельных участков.

Уменьшение арендной платы

Ещё один вопрос: каковы критерии и параметры снижения арендной платы? Если по условиям отсрочки есть несколько постановлений Правительства РФ, то по вопросам снижения арендной платы регулирования нет (за исключением распоряжения Правительства РФ №670-р от 19.03.2020 года об аренде федерального имущества и актов региональных властей и органов местного самоуправления, касающихся аренды государственного и муниципального имущества). В результате эти вопросы будут решать судьи при рассмотрении конкретных дел.

Учитывая нечёткое регулирование по уменьшению арендной платы, общая рекомендация – договариваться с арендодателем о снижении арендной платы в добровольном порядке, заключая дополнительное соглашение. Самое дорогое помещение – это простаивающее помещение, а хороших арендаторов в ближайшее время будет немного. Арендодатели, которые это понимают, как правило, готовы договариваться и снижать арендную плату.

Если же арендодатель не готов снижать арендную плату по соглашению сторон – остаётся использовать только судебную процедуру, при подготовке к которой арендатору может быть полезно обратить внимание на судебную практику по п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ.

Может ли арендатор не платить арендную плату за тот период, когда он объективно не может пользоваться арендованным имуществом?

Ещё до ситуации с коронавирусом существовала судебная практика (в том числе Верховного Суда РФ) в пользу арендаторов, которая сводилась к тому, что арендатор при определённых условиях может не платить за то время, пока не может реально пользоваться арендованным помещением. Правовые позиции из этой судебной практики можно использовать и сейчас – в переговорах с арендодателем и при подготовке к судебному разбирательству. Однако это не универсальная практика для всех случаев – нужно анализировать конкретный договор и особенности конкретной ситуации. Например, само по себе снижение трафика покупателей не будет надлежащим основанием для отказа платить арендную плату.

В любом случае, необходимо понимать: просто съехать с арендуемого помещения, чтобы не платить, – это не тот вариант, который освобождает от внесения арендной платы, поскольку договор аренды продолжает действовать.

Расторжение договора аренды

Статья 451 Гражданского кодекса РФ допускает расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Представляется, что ситуация с COVID-19 подпадает под критерии существенного изменения обстоятельств.

Если стороны не смогли договориться о расторжении договора аренды в добровольном порядке, это можно сделать через суд.

При этом нужно учитывать следующее:

приоритетным последствием применения ст.451 Гражданского кодекса РФ является именно расторжение договора, а не его изменение;
статья 451 Гражданского кодекса РФ не позволяет оперативно отреагировать на ситуацию: суды в настоящее время приостановили свою работу и вряд ли будут рассматривать исковые заявления о расторжении договоров как безотлагательные;
с высокой степенью вероятности статья 451 Гражданского кодекса РФ будет применяться судами ретроспективно – то есть в отношении периодов аренды, которые прошли до даты обращения в суд (подобное применение ранее встречалось в судебной практике);
судебная практика по ст.451 Гражданского кодекса РФ на сегодняшний день в целом немногочисленна и недостаточно подробно разработана.

Ответ на вопрос о том, какой из предложенных вариантов лучше использовать в конкретной ситуации, зависит от содержания конкретного договора аренды, экономического интереса арендатора и арендодателя, их договороспособности и особенностей конкретной ситуации. В любом случае, прежде чем предпринимать какие-либо действия, я бы рекомендовал обратиться за юридической помощью – это позволит вам, как минимум, хорошо просчитать риски, как максимум – их избежать.

Изложенная здесь информация актуальна по состоянию на 26.04.2020 года, не является юридической консультацией, а приведена исключительно в ознакомительных целях.

События 2020 года не могли не отразиться на аренде коммерческой недвижимости. Пандемия COVID-19 и релокейт бизнеса, в первую очередь IT-компаний, существенно повлияли на поведение арендодателей и арендаторов. На сегодняшний день все идет к тому, что наметившиеся тенденции сохранятся и в наступившем году.

После подъема, продолжавшегося до начала 2020 года (который был во многом обеспечен за счет спроса IT-сектора), аренда новых площадей перестала быть такой же востребованной. Одним из самых актуальных вопросов стало не заключение новых договоров, а расторжение существующих или изменение их условий. Но, как показывает практика, это может быть связано с рядом юридических сложностей.

Всегда ли арендатор может съехать?

Многие договоры, заключенные еще до 2020 года, рассчитаны на длительный срок и немалые ставки. Но как ни странно, подписывая такой договор, арендаторы часто не предусматривали себе право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Можно ли прекратить договор в судебном порядке?

Расторжения договора можно добиться через суд. Но, во-первых, нужно доказать наличие оснований для расторжения (например, нарушение договора арендодателем). Во-вторых, это займет время – не менее 2-4 месяцев, в течение которого арендатор должен все равно уплачивать арендную плату.

Поэтому стоит сопоставить потенциальные сроки рассмотрения дела и судебные издержки, с одной стороны, и с другой – оставшийся срок аренды и расходы, которые понесет арендатор, если договор не расторгать.

Что будет, если арендатор просто освобождает объект?

Может показаться, что для арендатора это и есть решение проблемы – вывезти свое имущество и не пользоваться объектом. Но, если возможность им пользоваться сохраняется (есть физический доступ, нет другого арендатора, не введен локдаун), то такие действия еще не приведут к прекращению договора.

Это означает, что арендодатель по-прежнему вправе требовать арендную плату. И если арендатор платить не будет, то арендодатель может ее взыскать принудительно вместе со штрафными санкциями.

Может ли арендодатель требовать плату за расторжение (отказ) от договора?

В договорах можно нередко встретить условие о том, что арендатор вправе отказаться от договора без суда, но заплатить при этом неустойку (штраф). Такое условие, как показывает судебная практика, может признаваться ничтожным – арендатор не нарушает своих обязательств, если по договору ему предоставлено такое право. А значит, штраф применять нельзя, и в результате арендодателю отказывается во взыскании.

Встречаются и похожие ситуации, где по факту арендатор должен заплатить за расторжение договора, хотя это и не прописано как штраф. Например, договором предусмотрено право арендатора на односторонний отказ с предварительным уведомлением за 3 месяца. И в эти 3 месяца месячная арендная плата возрастает в 3 раза.

Такая ситуация довольно спорная, но есть риск, что арендатору придется эту сумму заплатить, в том числе, по решению суда. Поэтому арендатору необходимо обращать внимание на то, есть ли в договоре дополнительные условия/платежи в случае его расторжения.

Что делать, если арендодатель отказывается принимать помещение обратно?

Мотивы в таком случае могут быть разные. Арендодатель может спорить, например, с состоянием возвращаемого объекта или с самим фактом расторжения, продолжая требовать арендную плату.

Как изменить условия арендной платы с учетом кризисных явлений?

Обязательных предписаний законодательства по этому поводу нет и, вполне вероятно, не будет и в дальнейшем. Но на практике стороны часто достигают договоренности: спроса на объект может не быть, и для арендодателя потеря арендатора может грозить большими расходами, чем компромисс.

Варианты могут быть, например, такие:

Переход с твердой ставки на процент от оборота. При этом можно установить максимальный либо минимальный размер уплачиваемой суммы. В договоре рекомендуется прописать порядок предоставления отчетов арендатора об обороте, их подтверждения, а также определить, что входит/не входит в сумму оборота (НДС, подарочные сертификаты, онлайн-заказы и т.д.).
Зачастую договоры предусматривают право арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке. Такое право можно исключить либо установить верхний предел повышения, а также срок, по истечении которого оно может произойти (например, не ранее 2 лет аренды).
Более гибкая привязка к курсу валюты: предусмотреть предельный курс, пересчет (в большую или меньшую сторону) применяемого курса при определенных обстоятельствах и т.д.
Отсрочка/рассрочка уплаты арендной платы. Здесь необходимо помнить, что арендатор продолжает пользоваться имуществом. А значит, если договор прекратится до истечения срока отсрочки, то обязательства по арендной плате за период пользования объектом все равно останутся.

Основные рекомендации при заключении нового договора

Чтобы уменьшить риски при аренде, особенно в кризисные периоды, общие рекомендации для обеих сторон следующие:

Вступая в арендные отношения, связанные с недвижимым имуществом, стороны зачастую не задумываются о том, что будет с договором в случае его нарушений. И если со стороны арендодателей злоупотребления встречаются реже (для них главное получить арендную плату и быть уверенными в сохранности помещений), то ситуации, когда арендатор тянет время, продолжая пользоваться помещением, и не вносит платежи, предусмотренные договором, встречаются повсеместно. Рассмотрим способы, которые помогут арендодателю обезопасить себя в случае возникновения просрочек со стороны арендатора.

Честное слово – не лучшая гарантия

Первое, что может помочь арендодателю получить арендную плату и подстраховаться при нарушении договора, это обеспечительный платеж. В соответствии с ч. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса РФ это денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны для обеспечения исполнения обязательства (в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку). В случае его нарушения обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства из договора (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2016 N Ф04-6011/2016 по делу N А45-4367/2016).

Для защиты своих прав собственнику необходимо четко прописать все условия, среди которых размер платежа и срок его внесения, обстоятельства, когда у арендодателя возникает право на его зачет, условия о доплате платежа и его возврате . Обычно стороны договариваются о размере обеспечительного платежа, равному стоимости одного месяца аренды, но ничего не мешает установить его пропорционально стоимости двух-трех месяцев.

Как отказать правильно?

По общему правилу, согласно п. 4 ст. 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд. Не стоит забывать, что досрочное расторжение договора допускается по инициативе арендодателя только судом, самостоятельно расторгнуть договор арендодатель не может. Именно поэтому арендодателю стоит предусмотреть в договоре аренды право на односторонний отказ от договора в соответствии со ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ. Это позволит владельцу помещения выйти из арендных отношений, вернув себе помещение без дополнительных затруднений.

В качестве оснований одностороннего отказа от исполнения договора можно предусмотреть просрочку внесения арендатором арендной платы более чем на месяц, исчерпание обеспечительного платежа в связи с его зачетом арендодателем по ранее возникшим обязательствам арендатора, а также ухудшение состояния арендованного имущества и использование его с нарушением условий договора.

Об отказе от исполнения договора арендодатель обязан будет уведомить арендатора . Если стороны не предусмотрят иное, то договор будет считаться прекращенным с момента доставления уведомления об отказе (см. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2019 N Ф10-1857/2019 по делу N А62-3298/2018). Ключевым моментом является однозначность формулировок, позволяющих сделать вывод о том, что у стороны возникло право на односторонний отказ от договора, иначе суд посчитает, что такое право договором арендодателю не предоставлено (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.08.2017 N Ф07-7163/2017 по делу N А56-51958/2016).

Имущество превращается в залог?

Чтобы простимулировать исполнение арендатором своих обязательств по оплате платежей из договора аренды, арендодатель может оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение со всем принадлежащим арендатору имуществом. Такое право обязательно должно быть предусмотрено договором , иначе действия арендодателя будут незаконными и повлекут возможность для арендатора обращаться к арендодателю с иском о взыскании убытков.

Суды признают за арендодателем право ограничения доступа арендатора в помещение. На практике, за период ограничения с арендатора не может взыскиваться арендная плата, так как фактического помещением он не пользовался (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.06.2018 N Ф05-8040/2018 по делу N А40-36872/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2019 N Ф07-3643/2019 по делу N А13-13783/2018).

Возможность не отдавать арендатору имущество, находящееся в заблокированном помещении, сохраняется за арендодателем и рассматривается в качестве такого способа обеспечения исполнения обязательства, как удержание вещи (ст. ст. 359, 360 Гражданского кодекса РФ). Арендодателю надо учесть, что удерживаемое им имущество арендатора по своей цене должно быть соразмерно долгу по арендной плате (см. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.10.2017 N Ф02-5024/2017 по делу N А19-7409/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.04.2019 N Ф05-4588/2019 по делу N А40-85916/2018).

Подытожим. Чтобы максимально защитить свои права, арендодателю необходимо предусмотреть в договоре аренды внесение арендатором обеспечительного платежа, право арендодателя на отказ от исполнения договора аренды в случае нарушений со стороны арендатора и оставить за собой право на ограничение доступа арендатора и его сотрудников в арендуемое помещение. Эти меры могут быть максимально, если все они будут применяться арендодателям комплексно.

Повсеместная сдача россиянами квартир на фоне уклонения налоговых обязательств, не могла не найти соответствующие отклики в законодательстве РФ. В последнее время появилось немало правовых норм, которые налагают на арендаторов обязательства дополнительного свойства, а значит, и определенные риски.

В первую очередь вероятность проблем прослеживается в области длительного найма – от 1 до 5 лет. Безусловно, собственнику выгоднее сдать квартиру на продолжительное время, что позволяет получать стабильный доход. Однако такая форма арендных отношений чревата множеством подводных камней, о чем мы поговорим подробно.

Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.

Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.

Однако штрафные санкции за нарушение сроков положенной регистрации – явление частое. Так, собственнику грозит штраф в размере 5 000 рублей.

Жилищные аферы на фоне аренды недвижимости

Перечислить все мошеннические схемы, имеющиеся в арсенале недобросовестных граждан, невозможно, поэтому остановимся на наиболее распространенных вариантах:

Поднайм жилья без согласия собственника. Не исключено, что ваш жилец захочет заработать на недвижимости, пересдаст квартиру третьим лицам по более высокой стоимости. А кем уже будут эти третьи лица, вопрос другой. В любом случае, в минусе оказывается собственник квартиры. При этом не исключено, что ему могут нанести имущественный ущерб.
Распоряжение чужой собственностью с помощью поддельных документов. Тут все сложнее, при этом изощреннее. Квартиру мошенники могут продать, если подделают документы. Вариант редкий, но также случается в современной судебной практике.

Когда квартира сдается на продолжительный срок, владелец собственности должен зарегистрировать своих жильцов по их новому месту жительства.

Согласно закону, проживание граждан России дольше 3-х месяцев в одном месте на фоне отсутствия регистрации запрещено. Исключение – когда арендодатель является близким родственником, либо у жильца имеется прописка в том же регионе.

Обязанность регистрации возлагают не только на жильца, но и на владельца квартиры. Если квартирант в течение 90 дней не сообщил в МВД о месте своего пребывания, это должен сделать арендодатель. В противном случае грозят штрафные санкции – 2 000-3 000 рублей. Если правонарушение совершено в столице РФ, то штраф 5 000 рублей.

Гости, которых не звали

При долгосрочной аренде у жильцов появляются законные права, которые, в свою очередь, ограничивают права самого собственника недвижимости. Так, жильцы могут вселить на арендуемую площадь временных жильцов (на срок до 6 месяцев). При этом согласие владельца квартиры не нужно, достаточно уведомления.

Запретить заселение гостей собственник может только в одном случае – когда вместе с новыми жильцами общая площадь жилых помещений на каждого квартиранта менее установленных норм. В остальных случаях остается только смириться, либо досрочно расторгать договор, значит, нести убытки.

Проблема выселения квартирантов

В досрочном порядке расторгнуть договор найма сложно – необходимо заранее предусмотреть такую возможность или разбираться в суде. Подводный камень в том, что даже по окончанию действия договора найма квартиранты вправе оставаться в квартире на законных основаниях на аналогичный срок.

Законодательством РФ предусматривается автоматическое продление долгосрочного договора аренды на такой же срок. Но при условии – когда арендодатель за 90 дней до его окончания не предупредит квартирантов о нежелании сдавать жилье в течение следующих 12 месяцев.

Если собственник квартиры скажет жильцам, что квартиру он больше сдавать не планирует, и спустя небольшое время заселит новых квартирантов, то прежние жильцы могут подать в суд, при этом имеют большие шансы на удовлетворение своего иска.

Тяжело продать квартиру

Договор долгосрочной аренды не прекратится, даже если недвижимость перейдет в собственность другого лица посредством договора купли-продажи. Законодательство указывает, что все обязанности прошлого владельца переходят новому.

Так, купив жилое помещение, в котором долгое время проживают квартиранты на основании долгосрочного договора найма, новому собственнику придется ждать его окончания. А учитывая факт того, что автоматически договор может продлиться, покупателя при таких условиях найти практически нереально.

Вывод простой – лучше сдавать квартиру на основании краткосрочного договора, перезаключая его каждый раз на очередной срок. Это предупредит массу негативных последствий, которые обусловлены долгосрочной арендой.

Читайте также: