Обязуется передать какой договор

Обновлено: 12.05.2024

Об утверждении формы типового договора на оказание услуг по обращению с отходами I и II классов опасности

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2019 г. № 1363

МОСКВА

Об утверждении формы типового договора на оказание услуг по обращению с отходами I и II классов опасности

В соответствии с пунктом 2 статьи 144 Федерального закона "Об отходах производства и потребления" Правительство Российской Федерации постановляет:

Утвердить прилагаемую форму типового договора на оказание услуг по обращению с отходами I и II классов опасности.

Российской Федерации Д.Медведев

УТВЕРЖДЕНАпостановлением ПравительстваРоссийской Федерацииот 24 октября 2019 г. № 1363

ФОРМА ТИПОВОГО ДОГОВОРАна оказание услуг по обращению с отходами I и II классов опасности

г._______________________________ (место заключения настоящего договора)

"___" ________________ 20___ г.

(наименование организации)

именуемое в дальнейшем федеральным оператором, в лице _______________________,

(наименование должности, фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица)

действующего на основании _________________________________________________,

(доверенность, иные документы, подтверждающие полномочия, - указать нужное)

с одной стороны, и __________________________________________________________________________________________________________________________________,

(наименование организации или фамилия, имя, отчество (при наличии) индивидуального предпринимателя)

именуемое в дальнейшем заказчиком, в лице _____________________________________________________________________________________________________________,

действующего на основании __________________________________________________________________________________________________________________________,

(доверенность, иные документы, подтверждающие полномочия, - указать нужное)

с другой стороны, именуемые в дальнейшем сторонами, заключили настоящий договор о нижеследующем:

I. Предмет договора

1. По настоящему договору заказчик обязуется передать отходы I и (или) II классов опасности (далее - отходы) федеральному оператору, а федеральный оператор обязуется принять отходы и оказать услуги по обращению с отходами - сбор, транспортирование, обработку, утилизацию, обезвреживание, размещение отходов в соответствии с законодательством Российской Федерации (далее - услуги).

2. Виды (согласно федеральному классификационному каталогу отходов), масса и объем передаваемых отходов, дата и адрес места передачи (погрузки) и иные условия передачи отходов определяются сторонами в заявке согласно приложению № 1.

II. Цена договора и порядок расчетов

3. Исполнение настоящего договора оплачивается по цене, определяемой на основе тарифов в области обращения с отходами, установленных в порядке, определенном Федеральным законом "Об отходах производства и потребления". Цена по настоящему договору составляет __________ рублей ___________ копеек, в том числе НДС - __________________ рублей _______________ копеек.

4. Заказчик производит оплату авансового платежа в размере 30 процентов цены настоящего договора по реквизитам федерального оператора, указанным в разделе XI настоящего договора. Оплата производится в течение 5 рабочих дней со дня подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам федерального оператора, указанным в настоящем договоре.

5. Оплата за оказанные услуги по настоящему договору производится заказчиком в течение 10 рабочих дней со дня подписания сторонами акта об оказании услуг по обращению с отходами I и II классов опасности согласно приложению № 2 (далее - акт об оказании услуг) за вычетом ранее оплаченного аванса путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам федерального оператора, указанным в настоящем договоре.

6. Расчеты по настоящему договору производятся в российских рублях.

7. Федеральный оператор обязуется представить заказчику счета-фактуры в порядке и в сроки, которые установлены статьей 169 Налогового кодекса Российской Федерации.

8. Стороны обязаны по окончании срока действия настоящего договора или в случае его досрочного расторжения производить сверку взаимных расчетов по обязательствам, возникшим из настоящего договора.

Заказчик обязан представлять федеральному оператору подписанные акты сверки взаиморасчетов согласно приложению № 3 (далее - акт сверки), составленные в 2 экземплярах.

Федеральный оператор в течение 10 рабочих дней со дня получения акта сверки подписывает акт сверки и возвращает один экземпляр заказчику либо при наличии разногласий направляет в адрес заказчика подписанный протокол разногласий.

9. Датой оказания услуг по настоящему договору и исполнения обязательств федерального оператора считается дата подписания сторонами акта об оказании услуг. Датой оплаты услуг по настоящему договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет федерального оператора по реквизитам, указанным в разделе XI настоящего договора.

III. Права и обязанности сторон

10. Федеральный оператор обязан:

а) обеспечить соответствие результатов оказания услуг требованиям качества, установленным законодательством Российской Федерации к соответствующим услугам;

б) не позднее чем за 10 рабочих дней до даты передачи отходов заказчиком уведомить его о предстоящей передаче;

в) принять отходы, соответствующие условиям заявки и имеющие надлежаще оформленные паспорта отходов и транспортные накладные на грузовые места с отходами;

г) обеспечивать обращение с принятыми отходами в соответствии с законодательством Российской Федерации.

11. Федеральный оператор имеет право:

а) требовать оплаты оказываемых услуг на условиях, установленных настоящим договором;

б) направлять заказчику письменные запросы и получать от него сведения и документы, необходимые для исполнения обязательств по настоящему договору, а также разъяснения и уточнения по вопросам оказания услуг в рамках настоящего договора;

в) выполнить проверку принимаемых отходов;

г) отказать в приеме отходов в случае нарушения заказчиком условий приема-передачи отходов, согласованных сторонами в заявке, непредставления документов, указанных в пункте 17 настоящего договора, либо несоответствия представленных документов настоящему договору.

12. Заказчик обязан:

а) указать в заявке все необходимые и достоверные данные;

б) представить федеральному оператору документацию для транспортирования отходов, предусмотренную Федеральным законом "Об отходах производства и потребления";

в) произвести передачу отходов в соответствии с заявкой в сроки, определенные федеральным оператором;

г) принять и оплатить оказанные услуги по настоящему договору в порядке, размере и сроки, которые установлены настоящим договором;

д) подготовить отходы для транспортирования федеральным оператором в упаковке, соответствующей требованиям, регулирующим перевозку опасных грузов;

е) осуществить погрузку отходов в транспортное средство федерального оператора для их транспортирования;

ж) не препятствовать федеральному оператору при выполнении им услуг, предусмотренных настоящим договором;

з) обеспечить доступ работников федерального оператора и (или) привлекаемых федеральным оператором к выполнению своих обязательств по настоящему договору третьих лиц при оказании услуг к месту передачи (погрузки) отходов;

и) обеспечить присутствие своего представителя при приеме-передаче отходов.

13. Заказчик имеет право требовать от федерального оператора:

а) надлежащего исполнения обязательств в соответствии с настоящим договором;

б) своевременного устранения выявленных недостатков оказываемых услуг.

14. По согласованию с заказчиком передача отходов может быть осуществлена в срок менее чем 10 рабочих дней со дня уведомления федеральным оператором заказчика о дате передачи отходов.

15. Каждая из сторон гарантирует другой стороне, что:

а) сторона вправе заключить и исполнить настоящий договор;

б) заключение и (или) исполнение стороной настоящего договора не противоречит прямо или косвенно нормативным правовым актам Российской Федерации, локальным нормативным актам стороны и судебным решениям;

в) стороной получены все и любые решения, одобрения и согласования, необходимые ей для заключения и (или) исполнения настоящего договора, в том числе в соответствии с законодательством Российской Федерации или учредительными документами стороны, включая одобрение сделки с заинтересованностью, одобрение крупной сделки.

IV. Порядок оказания услуг

16. Согласованная и подписанная сторонами заявка является приложением № 1 к настоящему договору. Внесение изменений в заявку подлежит согласованию сторонами и оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

17. Заказчик вместе с отходами передает федеральному оператору:

а) копию паспорта отходов;

б) акт приема-передачи согласно приложению № 4 (далее - акт приема-передачи), подписанный со стороны заказчика в 2 экземплярах;

в) акт об оказании услуг, подписанный со стороны заказчика и оформленный в 2 экземплярах.

18. При выявлении несоответствия передаваемых отходов условиям настоящего договора федеральный оператор оформляет акт возврата отходов согласно приложению № 5 и не позднее 3 рабочих дней после оформления направляет его заказчику с указанием даты возврата отходов.

Возврат не принятых федеральным оператором отходов осуществляется за счет заказчика на основании документально подтвержденных расходов федерального оператора.

19. При установлении соответствия передаваемых отходов условиям настоящего договора федеральный оператор осуществляет приемку переданных отходов и в течение 10 рабочих дней направляет заказчику:

а) акт приема-передачи в одном экземпляре, подписанный со стороны федерального оператора;

б) акт об оказании услуг в одном экземпляре, подписанный со стороны федерального оператора;

20. Полномочия лиц на подписание указанных в пункте 19 настоящего договора актов удостоверяются доверенностью или иными документами, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают полномочия указанных лиц.

V. Ответственность сторон

21. Стороны обязуются выполнять свои обязательства в полном объеме в соответствии с условиями настоящего договора.

22. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая предусмотренные настоящим договором обязательства, несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

23. Заказчик несет ответственность:

а) за несвоевременную оплату услуг федерального оператора в порядке и на условиях, которые установлены настоящим договором;

б) за недостоверность сведений о передаваемых отходах;

в) за передачу отходов в объемах и (или) в сроки, которые не соответствуют условиям настоящего договора.

24. Федеральный оператор несет ответственность за отказ от приема отходов, имеющих оформленные в надлежащем порядке сопроводительные документы, в объемах и в сроки, которые установлены в соответствии с условиями настоящего договора.

25. За нарушение сроков исполнения обязанностей по оплате аванса и оказанных услуг федеральный оператор имеет право взыскать с заказчика пени в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты неустойки ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки заказчиком предусмотренных настоящим договором обязательств, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим договором срока исполнения обязательств.

VI. Обстоятельства непреодолимой силы

26. Стороны освобождаются от ответственности за невыполнение или частичное невыполнение своих обязательств по настоящему договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы.

27. Сторона, для которой наступили обстоятельства непреодолимой силы, должна письменно уведомить об этом другую сторону не позднее 5 рабочих дней со дня наступления таких обстоятельств. Сторона, не уведомившая другую сторону о возникновении обстоятельства непреодолимой силы в установленный срок, лишается права ссылаться на такое обстоятельство в дальнейшем. Сторона должна не позднее 24 часов со дня прекращения обстоятельств непреодолимой силы известить об этом другую сторону.

28. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы исполнение обязательств по настоящему договору откладывается на весь период действия этих обстоятельств. Если такие обстоятельства длятся более 6 месяцев, стороны должны провести переговоры для выработки единой позиции о возможности продолжения действия настоящего договора.

29. Если после прекращения действия обстоятельств непреодолимой силы, по мнению сторон, исполнение настоящего договора может быть продолжено в порядке, действовавшем до возникновения обстоятельств непреодолимой силы, то срок исполнения обязательств по настоящему договору продлевается соразмерно времени, которое необходимо для учета действия этих обстоятельств и их последствий.

VII. Условия конфиденциальности

30. Стороны в своих отношениях по настоящему договору обязуются соблюдать требования Закона Российской Федерации "О государственной тайне", Федерального закона "О коммерческой тайне", Федерального закона "О персональных данных", постановления Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994 г. № 1233 "Об утверждении Положения о порядке обращения со служебной информацией ограниченного распространения в федеральных органах исполнительной власти, уполномоченном органе управления использованием атомной энергии и уполномоченном органе по космической деятельности" и иных нормативных правовых актов, регулирующих указанные отношения.

VIII. Срок действия договора.

Порядок изменения и расторжения договора

31. Настоящий договор вступает в силу со дня его заключения сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

32. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда, а также по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

33. По взаимному согласию и в соответствии с законодательством Российской Федерации стороны могут вносить в настоящий договор необходимые изменения, которые оформляются дополнительным соглашением и подписываются уполномоченными на то представителями сторон, если иное не установлено настоящим договором. Дополнительные соглашения являются неотъемлемой частью настоящего договора.

34. После подписания настоящего договора все предыдущие письменные и устные договоренности, переговоры и переписка между сторонами, относящиеся к настоящему договору, теряют силу.

IX. Рассмотрение и разрешение споров

35. Стороны разрешают все спорные вопросы, возникшие в связи с выполнением настоящего договора, путем направления претензий, рассматриваемых в течение 30 дней со дня их получения.

36. В случае если стороны не могут прийти к соглашению, все споры и разногласия по выполнению настоящего договора, а также споры, связанные с его изменением, подлежат разрешению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

X. Прочие условия договора

37. Во всем остальном, что не отражено в настоящем договоре, стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

38. При исполнении настоящего договора стороны обязуются соблюдать все применимые законы и нормативные акты, включая законы о противодействии коррупции.

Стороны и любые лица, действующие от их имени или в их интересах, не будут прямо или косвенно в рамках деловых отношений в сфере предпринимательской деятельности или в рамках деловых отношений с государственным сектором предлагать, вручать или осуществлять платеж, подарок, иную привилегию, а также соглашаться на предложение, вручение или осуществление (самостоятельно или в согласии с другими лицами) какого-либо платежа, подарка или иной привилегии с целью исполнения (воздержания от исполнения) каких-либо условий настоящего договора, если указанные действия нарушают применимые законы или нормативные акты о противодействии коррупции.

39. Если в процессе исполнения обязательств по настоящему договору обнаружатся препятствия к надлежащему исполнению настоящего договора, одна из сторон обязана известить об этом другую сторону и принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий.

40. В случае изменения у стороны наименования, адреса или банковских реквизитов сторона письменно уведомляет об этом другую сторону в течение 5 рабочих дней со дня таких изменений любыми доступными способами, позволяющими подтвердить получение такого уведомления адресатом. Со дня получения другой стороной уведомления о смене адреса и (или) об изменении банковских реквизитов исполнение другой стороной своих обязательств по настоящему договору по прежнему адресу и (или) прежним банковским реквизитам считается ненадлежащим и влечет за собой предусмотренную настоящим договором ответственность.

41. Уведомления направляются адресату заказным письмом с уведомлением о вручении посредством почтовой связи либо с использованием иных средств связи, обеспечивающих фиксирование отправления, либо вручаются под расписку представителю стороны. При этом риски, вытекающие из неполучения уведомления или получения представителем, не имеющим соответствующих полномочий, несет сторона, направившая уведомление.

42. Настоящий договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

в дальнейшем Продавец 1,

в дальнейшем Продавец 2,

3. Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего Договора Жилое помещение (квартира) никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

4. По соглашению Сторон Продавцы продают Покупателю Жилое помещение (квартиру) за цену, составляющую – ____________________ (_____________________________________) рублей. Указанную сумму, составляющую - ____________________ (_____________________________________) рублей, Покупатель уплачивает Продавцам в течение ___ (____) дневного срока с момента государственной регистрации перехода прав собственности в ___________________________________________________. Право залога у Продавцов на Жилое помещение (квартиру) в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает. Расчеты по сделке купли-продажи Жилого помещения (квартиры) производятся следующим способом: ________________________________________________.

6. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

7. Продавцы довели до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что в Жилом помещении (квартире) не имеется лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжавших по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя); лиц, заключенных под стражу.

8. Продавцы обязуются передать Покупателю Жилое помещение (квартиру) по подписываемому Сторонами Передаточному акту в течение ____ (_____________) дней после государственной регистрации перехода права собственности в ______________________________________________ и передачи цены договора, указанной в п. 4 настоящего Договора. Жилое помещение (квартира) передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. До подписания Передаточного акта риск случайной гибели имущества в Жилом помещении (квартире) и самого Жилого помещения (квартиры) несут Продавцы.

9. Покупатель приобретает право собственности на Жилое помещение (квартиру) с момента государственной регистрации перехода права собственности в _______________________________, после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует, соразмерно с занимаемой площадью, в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

10. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны договорились, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения настоящего Договора по причинам, возникшим по вине Продавцов, а также в случае предъявления прав третьих лиц со стороны Продавцов к Покупателю, в том числе со стороны предыдущих собственников Жилого помещения (квартиры) или их супругов, и изъятия Жилого помещения (квартиры) у Покупателя по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего Договора, Продавцы обязуются приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе __________________________________ или предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения Жилого помещения (квартиры), исходя из стоимости аналогичного жилого помещения, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения (признания недействительным) настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящего Жилого помещения (квартиры). При этом Жилое помещение (квартира) не может быть изъято у Покупателя до полного возмещения убытков.

12. Расходы по заключению настоящего Договора оплачивает Покупатель (или: __________________).

13. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

- передачи Покупателем Продавцам денежных средств за Жилое помещение (квартиру), согласно п. 4 настоящего Договора, подтвержденной распиской Продавцов;

- передачи Продавцами по подписываемому Сторонами Передаточному акту Жилого помещения (квартиры), в сроки и на условиях, указанных в п. 8 настоящего Договора.

14. Настоящий Договор составлен в _________ экземплярах, один из которых хранится в ___________________________________________________, по одному экземпляру выдается Продавцам и один экземпляр выдается Покупателю.

15. В соответствии со ст.ст. 223, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации в ___________________ ___________________________________________________________________________________________.

Информация для сведения:

В соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с п. 2 ст. 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

Обязательные условия

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Необязательные условия

Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.

По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:

• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.

Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.

После подписания

Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.

Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ. Конечно, если его нет, а покупатель и продавец не выражают никакого недовольства, то никаких проблем в этом не существует. Ситуация существенно изменится, если отсутствие акта придётся на недовольство покупателя качеством квартиры или продавцом тем, как ему перечисляются деньги. Уклонение одной из сторон от подписания акта или существенное расхождение его содержания с условиями договора купли-продажи может привести к серьёзным последствиям. С юридической точки зрения при отказе от подписания акта одна из сторон отказывается и от исполнения своих обязательств по договору, что даёт право второй стороне тоже ответить отказом. В результате сделка становится не совершённой по факту, что ведёт к признанию её недействительной через суд.

В случае обнаружения каких-то недостатков, не отражённых в условиях договора, у продавца возникает ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств. Это означает, что покупатель получает основания к понуждению продавца к исправлению недостатков. Если же недостатки получат статус неустранимых, то появляется и основание для признания сделки недействительной.

Взаимосвязь договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права на недвижимую вещь

Поэтому всем продавцам жилой недвижимости нужно понимать, что с момента подписания договора они получают встречные права и обязанности. Не только на оплату и передачу недвижимой вещи, но и обязательства по государственной регистрации сделки купли-продажи.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен только в письменной форме. В большинстве случаев — простой, однако есть три ситуации, когда требуется нотариальное удостоверение. К ним относится продажа:

• доли квартиры постороннему лицу;
• квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного лица.

Необходимость нотариального удостоверения в этих случаях установлена ФЗ-218 от 13.07.2015. Кроме этого нотариальное удостоверение сделки требуется ещё и в том случае, когда права на квартиру переходят по договору пожизненного содержания с иждивением.

Этот инструмент очень популярен в сделках с недвижимостью и у риелторов. Но на самом деле у предварительного договора очень широкое применение. Его можно заключить перед любой сделкой. Неважно покупаете машину, акции или даже сдаёте в аренду недвижимость.

Юристы регулярно сталкиваюсь с предварительным договором, причём с предварительным договором уже заключёнными, и часто видят в них ошибки. Иногда эти ошибки приводят к миллионам потерям. Далее кратко разберём, что такое предварительный договор, когда он нужен, когда не нужен, и какие ошибки допускаются при его заключении или исполнении.

В чём суть этого инструмента? Допустим, два лица собираются и подписывают договор о том, что они в будущем обязательно заключат какой-то договор. Допустим, это договор купли-продажи квартиры. Если по основному договору купли-продажи покупатель должен был передать 7 000 000 рублей, а продавец должен был бы передать права на квартиру, то по предварительному договору покупатель и продавец, к примеру, до 31 декабря должны подписать такой договор купли-продажи. В нём нет обязанности передать деньги, нет обязанности передать квартиру, есть обязанность до определённого момента подписать бумаги. Вот в этом суть предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Как это будет юридически выглядеть? Судья выносит решение, в котором прописаны условия основного договора купли-продажи. И с момента вступления этого решения суда в силу будет считаться, что продавец и покупатель подписали между собой договор. Это будет документом (основанием) для перехода права собственности на квартиру. Продавцу фактически здесь не нужно заставлять ставить подпись на договоре. Причём, если у сторон были какие-то мелкие условия, о которых они изначально не могли договориться, то эти условия в этой ситуации пропишет суд. Конечно, он будет ориентироваться на ключевые положения предварительного договора, но если чего-то в нём не будет, то он эти условия восполнит сам по своему внутреннему убеждению. Поэтому здесь сразу дадим рекомендацию, что если вы заключаете предварительный договор, то максимально подробно в нём прописывайте условия основного договора. Чем меньше пропишите условий, тем больше потом за вас будет додумывать судья.

Предварительный договор это способ для сторон будущей сделки подтвердить серьёзность своих намерений, то есть намерений вступить в сделку. Очень часто когда заключается предварительный договор, одна сторона даёт другой стороне задаток. Что такое задаток? Допустим, покупатель даёт продавцу 100 000 рублей в качестве задатка. И если вдруг 31 декабря они не заключают основной договор, то продавец оставляет задаток у себя. Это если покупатель уклонялся от заключения договора. Но если от заключения договора уклоняется продавец, то он должен вернуть покупателю этот задаток, например в двойном размере, то есть 200 000 рублей.

Предварительный договор с задатком — это способ гарантировать, что одна сторона будет вступать в сделку, а если она вдруг не вступит в сделку, то вторая сторона возьмёт соответствующую компенсацию.

На самом деле, если погрузиться в юридические детали, то предварительный договор, как инструмент особо не нужен. Если его, конечно, не требуют банки. Почему не нужен? Потому что вместо предварительного договора стороны могут сразу подписать договор купли-продажи, но указать в нём, что мы вносим деньги и передаём квартиру не сейчас, а, допустим, через девять месяцев. Через девять месяцев один другому вносит 7 000 000 рублей, а другой передаёт квартиру по акту. И дальше стороны идут в Росреестр для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Договора купли-продажи в этом случае будет достаточно.

Эти же самые обязанности (оплатить или передать квартиру) также можно обеспечить обеспечительным платежом (ст. 381.1. ГК РФ). Покупатель, который будет покупать квартиру может внести 100 000 руб. Или продавец, который обязуется продать квартиру, может гарантировать выплату своих 100 000 рублей в случае если сделка сорвется по его вине. Если кто-то откажется от исполнения своей обязанности, то эта сумма останется у другой стороны. Но в этом случае, если продавец не захочет продавать квартиру, то покупатель сможет взять свои 7 000 000, внести их на депозит нотариуса (с этого момента будет считаться, что он исполнил свои обязанности по договору), и обратиться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру. Но многое конечно зависит от условий договора.

По предварительному договору так сделать, кстати, нельзя. Если кто-то нарушает предварительный договор, то суд всего лишь может признать основной договор заключённым. Ведь в суд обращаются не для того, чтобы признать право собственности на квартиру, а для того, чтобы заключить договор. И получается, что заключение основного договора сразу, даже более эффективный инструмент, чем заключение предварительного договора. Даже в том случае, если бы у продавца (который должен передать квартиру), ещё бы не было прав собственности на эту квартиру, всё равно договора купли-продажи можно подписать в отношении объекта, которого ещё не существует, или права по которому не переданы продавцу.

Но всё равно в России будут продолжать подписывать предварительные договоры, они никуда не денутся. Ведь зачастую сторонам просто спокойнее подписывать именно предварительные договоры, поскольку они не всегда имеют возможность выполнить свои обязательства. Если одна сторона не может пока заплатить другой стороне, то ей предпочтительнее подписать предварительный договор, чем основной. А стороне, которая ещё пока не может получить встречное исполнение от другой (получить оплату), также спокойнее подписать предварительный договор.

Типичные ошибки, которые сегодня допускаются при заключении и исполнении предварительных договоров

Первая ошибка: не направление стороной требования о заключении основного договора.

В предварительном договоре всегда есть срок, до которого должен быть подписан основной договор. Если этот срок точно не указан, то считается, что основной должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора. Если стороны не подписывают основной договор, то одна из сторон предварительного договора в течение шести месяцев с окончания этого срока может обратиться в суд с требованием о заключении основного договора.

Но в чём здесь проблема? Если суд при анализе обстоятельств дела увидит, что ни одна из сторон до истечения срока не направляла другой стороне какие-то предложения заключить основной договор, он может констатировать, что и первая, и вторая сторона просто утратили интерес к заключению основного договора. И в этом случае, стороне которая обратилась в суд просто-напросто откажут в иске.

Вторая ошибка: недостаточно подробно прописываются условия основного договора в предварительном договоре.

Напомним, что в предварительном договоре не просто обязуемся заключить какой-то договор, но и прописываем на каких условиях должны его заключить. Не всегда это должны быть все условия основного договора (желательно, но не обязательно). Ключевые условия договора точно должны быть в него включены.

О чём говорим? О том, что в предварительном договоре должны прописать, что передаёте по этому договору, сколько это будет стоить, в какие сроки передаёте. Все эти существенные вещи обязательно нужно прописать. Если объектом основного договора выступает квартира, то обязательно опишите эту квартиру подробно, с технической точки зрения. Укажите кадастровый номер, этаж квартиры, точный адрес квартиры, укажите площадь по документам. Все цифры и точные данные, которые вы имеете из документов на квартиру, обязательно пропишите в предварительном договоре.

Третья ошибка: если вносится задаток, стороны не указывают, что это задаток.

Четвёртая ошибка: задатком не обеспечивается обязанность заключить договор в будущем.

Обеспечивать задатком нужно именно обязанность заключить в будущем основной договор (ст. 380 ГК РФ). Не обязанность передать квартиру или передать деньги за квартиру, а именно обязанность заключить договор в будущем. Обязанности передать квартиру и обязанности выплатить деньги на момент заключения предварительного договора ещё нет, так как не заключён основной договор.

Что ещё хотелось бы сказать про задаток? Если вы используете этот инструмент, то указывайте на его использование не только в расписке, по которой вы передаёте задаток, но и в самом предварительном договоре. У вас должна быть некоторая связка между деньгами, которые вы вносите и заключённым договором. Конечно, если вдруг вы не прописали это по какой-то причине или забыли, то суд, скорее всего, установит эту связку. Но зачем вам лишний раз рисковать, создавать в этом аспекте какую-то неопределенность, то укажите, что задаток вносите и в предварительный договор, и в самой расписке.

Пятая ошибка: отсутствие нотариального удостоверения предварительного договора, когда нотариальная форма обязательна для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Если у вас основная сделка, допустим, купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор о заключении купли-продажи также подлежит нотариальному удостоверению. Если вы нотариально не удостоверите такой предварительный договор, то он будет считаться ничтожным и не будет порождать каких-то правовых последствий.

Нотариальному удостоверению подлежат, например, сделки с долями в недвижимости. Если вы, скажем, продаёте квартиру не целиком, а только какую-то долю в ней. Также нотариальному удостоверению подлежат все сделки с недвижимостью, которые заключаются несовершеннолетними. К примеру, если ребёнок кому-то продаёт квартиру или долю в ней, то такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. И, соответственно, предварительный договор о заключении такой сделки также будет подлежать обязательному нотариальному удостоверению. Кстати, если вы заключаете сделку с несовершеннолетним, то не забывайте, что практически всегда требуется ещё согласие (одобрение) органов опеки и попечительства.

Шестая ошибка: отказ от получения нотариального согласия супруга (супруги) продавца недвижимости.

Если вы заключаете предварительный договор, скажем, на покупку квартиры или другой недвижимости, а продавец состоит в браке, то обязательно на этом этапе (на этапе заключения предварительного договора) возьмите нотариальное согласие супруги. Но нотариальное согласие супруги не на заключение предварительного договора, и даже не на заключение основного договора по предварительному, а на продажу квартиры. Почему это важно? Потому что, если продавец вашей квартиры будет уклоняться от заключения основного договора и вы пойдёте в суд за его заключением и нотариального согласия супруги на этом этапе не будет, и даже если вы выиграете суд по основному договору, то всё равно не сможете получить право собственность на квартиру. Так как на стадии предварительного договора вы не приняли мер и не взяли нотариальное согласие супруги.

Седьмая ошибка: не нужно называть предварительным договором то, что им фактически не является.

Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.

Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.

Эксперты в этой статье

Зачем нужен договор

Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский. Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д. Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.

Сроки заключения договора

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.

Стороны договора найма и его суть

Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.

В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).

Подготовительный этап

Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.

Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями (Фото: Pormezz/shutterstock)

Как правильно составить договор аренды квартиры

После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:

В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.

Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.

Особенности оплаты жилого помещения

В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку

Порядок внесения и возврата депозита

В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность

Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма (Фото: Tero Vesalainen/shutterstock)

Тонкости аренды

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Расторжение договора аренды

Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.

По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.

Читайте также: