Общество с ограниченной ответственностью приобрело здание по договору купли продажи недвижимости

Обновлено: 08.05.2024

Реализация государственного недвижимого имущества посредством аукционных торгов может осуществляться за 1 (одну) базовую величину. В договоре купли-продажи, который заключается с победителем аукционных торгов, обязательными являются определенные существенные условия, несоблюдение которых покупателем предоставляет возможность продавцу обратиться в суд за взысканием серьезных штрафных санкций.

Фабула дела

Управление образования райисполкома (истец, продавец) обратилось в экономический суд с исковым заявлением о взыскании с ИП А. (ответчик, покупатель) 38671 рубль штрафных санкций за несоблюдение ответчиком существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества.

Позиция истца

По договору купли-продажи капитального строения истец продал, а ответчик приобрел здание детского сада (объект, недвижимость), ранее находившееся в государственной собственности. В нарушение договорных обязательств ответчик не обеспечил до определенной договором даты ремонт и ввод приобретенного объекта в эксплуатацию, не осуществлял предпринимательскую деятельность с использованием этой недвижимости.

Истец просил суд взыскать с ответчика 38671 рубль штрафных санкций — сумму денежных средств, представляющую собой разницу между оценочной стоимостью приобретенного ответчиком объекта и ценой его приобретения.

Позиция ответчика

Ответчик исковые требования истца не признал.

Обосновывал невовлечение в хозяйственный оборот (предпринимательскую деятельность) приобретенного у истца объекта недвижимого имущества своим неблагоприятным материальным положением: отсутствие денежных средств не позволяло осуществить ремонтные работы и ввести объект в эксплуатацию в течение срока, определенного условиями договора. Предполагал, что на завершение начатого ремонта ему понадобиться еще не менее года. Заявил суду о том, что штрафные санкции рассчитаны истцом неверно, и предъявил собственный расчет.

Рассмотрение дела судом

При принятии решения суд руководствовался ст. 290, п. 1 ст. 520, ст. 310, 311 ГК, Указом N 294.

Негосударственные юрлица, ИП и физлица, приобретшие находившиеся в госсобственности здания, сооружения, помещения, незавершенные строения , обязаны использовать данное имущество в соответствии с договором купли-продажи, в том числе в соответствии с установленными этим договором сроками.

В договоре купли-продажи должна быть предусмотрена ответственность покупателя (приобретателя) за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных в ч. 1 и 3 подп. 6.20 и подп. 6.21 п. 6 Указа N 294, в виде уплаты в республиканский бюджет разницы между оценочной стоимостью приобретенного имущества, определенной в соответствии с законодательством и действующей на дату принятия решения о его продаже (передаче), увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения .

Договор купли-продажи капитального строения (договор) заключен истцом с ответчиком как победителем аукционных торгов. Ответчик приобрел недвижимость за 1 (одну) базовую величину. Реальная стоимость объекта составляла 105000 неденоминированных рублей с учетом повышения стоимости в результате торгов на 5%. Стороны исполнили обязательства по госрегистрации договора, передаче истцом объекта в собственность ответчику, оплате ответчиком стоимости объекта.

Договор определил следующие обязанности ответчика:

— осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием объекта и (или) построенных новых объектов (в случае сноса приобретенного) либо отдельных объектов, входящих в состав приобретенного имущества, которые могут быть использованы ответчиком для осуществления предпринимательской деятельности в течение трех лет с момента ввода недвижимого имущества в эксплуатацию;

— провести реконструкцию, ремонт и ввод недвижимого имущества в эксплуатацию в течение трех лет с момента заключения договора.

По истечении определенного договором срока истец провел обследование объекта и установил, что перечисленные обязательства ответчик не выполнил: объект не эксплуатируется, ремонтные работы в полном объеме не произведены. Строительные конструкции объекта находились в неудовлетворительном техническом состоянии, исключающем его эксплуатацию.

Представитель ответчика в суде данные факты не оспаривал. Обосновывал несоблюдение определенных договором сроков своим неблагоприятным материальным положением.

Решение суда

Положения п. 5, абз. 3 п. 11, 15 и 17 Указа N 294 предполагают продажу неиспользуемого государственного имущества на аукционе именно для целей вовлечения последнего в хозяйственный оборот. Именно эта цель преследовалась истцом при реализации объекта ответчику.

Объект приобретен ответчиком на аукционе, результаты которого последним не оспорены. При проведении аукциона и заключении договора вопрос о переводе объекта из нежилого помещения в жилое не ставился. Ответчик ознакомлен с приобретаемым недвижимым имуществом и документами к нему. Объект принят ответчиком по акту приема-передачи без замечаний и возражений.

Следовательно, ответчик не заблуждался относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые не снижают возможности его использования по назначению. Неисполнение ответчиком предусмотренной договором обязанности по ремонту и вводу объекта в эксплуатацию привело к невозможности вовлечения объекта в хозяйственный оборот.

Предпринимательская деятельность — это самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность, направленная на систематическое получение прибыли .

В связи с этим ответчик имел возможность проявить необходимую степень заботливости и осмотрительности относительно предмета договора, в том числе относительно технических характеристик объекта и вовлечения его в хозяйственный оборот.

Суд констатирует, что на день предъявления настоящего иска у ответчика имелось достаточно времени для исполнения возложенных на него обязательств по договору (более пяти лет), в то время как договором срок исполнения обязательства по вводу объекта в эксплуатацию определен в три года.

Суд не установил каких-либо объективных данных о том, что истец, либо райисполком, либо иное лицо препятствуют исполнению договора ответчиком.

Вопрос о продлении (изменения) сроков выполнения условий аукциона либо договора, в том числе сроков ввода в эксплуатацию приобретенного объекта, сторонами спора до момента обращения в суд не разрешался.

Расчет штрафных санкций произведен истцом на основании определенного договором условия: при нарушении существенных условий (ремонт объекта, его ввод в эксплуатацию и вовлечение в хозяйственный оборот) покупатель уплачивает в районный бюджет разницу между оценочной стоимостью приобретенного объекта, указанной в решении райисполкома, увеличенной с учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения, и ценой его приобретения ответчиком.

Данное требование соответствует положению п. 8 Указа N 294.

Оценочная стоимость в решении райисполкома составляет 197863844 неденоминированных рубля, определена на основании заключения об экспертизе достоверности внутренней оценки областного агентства по госрегистрации и земельному кадастру и не вызывает сомнений у суда.

С учетом индекса цен производителей на промышленную продукцию производственно-технического назначения по данным Главного статистического управления сумма к взысканию составила 38671 рубль.

Расчет стоимости здания, предложенный ответчиком, с учетом иных исходных данных законодательством не предусмотрен. Исходя из положений Указа N 294 взыскиваемая сумма представляет собой меру ответственности за недостижение ответчиком цели по вводу здания в эксплуатацию и использование его в предпринимательской деятельности. Именно для достижения данной цели имущество было передано по льготной цене в собственность ответчика.

Таким образом, существенные условия договора ответчиком нарушены. Суд удовлетворил требования истца в полном объеме.

Фабула дела

Позиция истца

Позиция ответчика

Ответчик исковые требования истца не признал.

Рассмотрение дела судом

При принятии решения суд руководствовался ст. 290, п. 1 ст. 520, ст. 310, 311 ГК, Указом N 294.

Договор определил следующие обязанности ответчика:

Решение суда

Данное требование соответствует положению п. 8 Указа N 294.

I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает находящийся в собственности Продавца объект недвижимого имущества, то есть нежилые помещения (в дальнейшем по тексту Договора совместно именуемые "Имущество"), а именно, часть здания (без подвала) по адресу: 111111, г. Москва, Центральный Административный Округ, улица Центральная, дом 1, общей площадью 1234,5 (одна тысяча двести тридцать четыре и пять десятых) квадратных метров, определенные в Приложении № 1 к настоящему Договору, каковое Приложение № 1 является неотъемлемой частью настоящего Договора. Характеристики Имущества указываются в соответствующих выписках из паспортов БТИ и прилагаемых экспликациях к поэтажному плану Имущества, копии выписок, экспликаций и поэтажного плана являются неотъемлемой частью настоящего Договора (см. Приложение № 1).

1.2. Указанное Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, ранее приобретенное двумя частями, что подтверждается:

первая часть – Свидетельством о государственной регистрации прав от 01.01.20__ г., серия 77 НН 000111; субъект права – Общество с ограниченной ответственностью "ААА"; реестровый номер субъекта – 11-22 333; объект права – часть здания по адресу: г. Москва, улица Центральная, дом 1, общей площадью 789,8 (семьсот восемьдесят девять и восемь десятых) квадратных метра; реестровый номер объекта – 12345; форма собственности – частная; вид права – собственность; запись регистрации № 77-01/02-00/9999-111;
вторая часть – Свидетельством о государственной регистрации прав от 02.02.20__ г., серия 77 НН 000222; субъект права – Общество с ограниченной ответственностью "БББ"; реестровый номер субъекта – 11-33 444; объект права – часть здания по адресу: г. Москва, улица Центральная, дом 1, общей площадью 444,7 (четыреста сорок четыре и семь десятых) квадратных метра; реестровый номер объекта – 55555; форма собственности – частная; вид права – собственность; запись регистрации № 77-01/02-00/7777-222.

1.3. Отчуждаемое по настоящему Договору Имущество продается за сумму в размере рублевого эквивалента USD 999 000 (девятьсот девяносто девять тысяч долларов США), включая НДС. Указанная сумма подлежит перечислению на письменно указанный Продавцом Покупателю расчетный счет в порядке, предусмотренном п. 4.4. Договора.

1.4. Отчуждаемое Имущество передается Покупателю в порядке, предусмотренном п. 4.3. настоящего Договора, о чем Сторонами составляется двусторонний акт приема-передачи Имущества.

1.5. Настоящим Продавец заверяет Покупателя и гарантирует Покупателю, что до заключения настоящего Договора Имущество, указанное в п. 1. Договора никому другому не продано, не отчуждено и не заложено, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, обременении, юридических дефектов и иных обязательств.

1.6. Переход права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю происходит только при условии поступления всей суммы платежа за Имущество, предусмотренной п. 4.4. настоящего Договора, на письменно указанный Продавцом Покупателю расчетный счет, и определяется моментом государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Государственную регистрацию перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю Покупатель производит своими силами и за свой счет после предоставления Продавцом Покупателю необходимого пакета документов, согласно требованиям Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация).

1.7. Взаимоотношения по поводу использования земельного участка, на котором располагается Имущество, регламентируются действующим законодательством.

1.8. Покупатель является правопреемником Продавца в части его прав и обязанностей по заключенным договорам с городскими службами и организациями, которые осуществляют коммунальное обслуживание и обеспечение здания тепло-, водо- и электроснабжением, телефоном.

1.9 Продавец обязуется переуступить Покупателю по отдельному договору, права аренды подвального помещения в здании, указанном в п. 1.1. настоящего Договора, в течение двух месяцев с момента подписания акта приема-передачи Имущества и не препятствовать оформлению Покупателем права аренды подвала.

II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

2.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом купли-продажи по настоящему Договору и указанное в п. 1.1. настоящего Договора и Приложении № 1 к настоящему Договору, возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю по настоящему Договору в Москомрегистрации, в соответствии с п. 1.6. настоящего Договора.

2.2. Риск случайной гибели, порчи или утраты Имущества до момента передачи Имущества по акту приема-передачи лежит на Продавце. С момента подписания Сторонами акта приема-передачи Имущества этот риск переходит на Покупателя.

III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязан:

3.1.1. передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий Имущество, являющееся предметом купли-продажи по настоящему Договору и указанное в п. 1.1. настоящего Договора и Приложении № 1 к настоящему Договору;

3.1.2. не иметь задолженности по арендной плате за землю, не иметь задолженности перед городскими службами, которые обеспечивают коммунальное обслуживание (тепло-, водо- и энергоснабжение, телефон) за период до конца календарного месяца, в котором Стороны подпишут акт приема-передачи Имущества от Продавца к Покупателю;

3.1.3. одновременно с подписанием акта приема-передачи Имущества передать Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в соответствии с требованиями Москомрегистрации, включая доверенность от Продавца на подачу документов.

3.2. Покупатель обязан:

3.2.1. оплатить приобретаемое Имущество в полном объеме и в сроки, указанные в настоящем Договоре;

3.2.2. обеспечить явку лиц в качестве уполномоченных представителей Покупателя с требуемыми документами для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю;

3.2.3. нести расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю;

3.2.4. принять Имущество от Продавца на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

IV. УСЛОВИЯ ПЕРЕДАЧИ ИМУЩЕСТВА, ПЛАТЕЖЕЙ И РАСЧЕТОВ ПО ДОГОВОРУ

4.1. Передача Имущества от Продавца к Покупателю в соответствии с условиями настоящего Договора производится в г. Москве по месту нахождения передаваемого Имущества.

4.2. Передача Имущества производится по акту приема-передачи, каковой акт после его подписания Сторонами с приложением печатей Сторон является неотъемлемой частью настоящего Договора.

4.3. Передача Имущества по акту приема-передачи не должна превышать двух рабочих дней с даты поступления всей суммы платежа, предусмотренного п.4.4. настоящего Договора в оплату Имущества, на письменно указанный Продавцом Покупателю расчетный счет.

4.4. Покупатель обязуется оплатить Продавцу Имущество, приобретаемое по настоящему Договору, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания Сторонами настоящего Договора, перечислением на письменно указанный Продавцом расчетный счет 100% (Сто процентов) покупной цены Имущества, т.е. сумму в размере рублевого эквивалента USD 999 000 (девятьсот девяносто девять тысяч долларов США), включая НДС, после чего в течении двух рабочих дней производится передача Имущества от Продавца к Покупателю по акту приема-передачи.

4.5. Право собственности на Имущество по настоящему Договору переходит с Продавца на Покупателя только при условии полной и своевременной оплаты Покупателем всей покупной цены Имущества в соответствии с п. 4.4. настоящего Договора. В случае неоплаты или неполной оплаты Имущество в безусловном порядке возвращается в собственность Продавца, который имеет право требовать отмены (признания не действительности) акта государственной регистрации перехода права собственности на Имущество с Продавца на Покупателя.

4.6. Вся сумма, причитающая Продавцу по настоящему Договору, должна уплачиваться переводом на банковский расчетный счет, письменно указанный Продавцом Покупателю в безналичном порядке и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Все платежи по настоящему Договору должны производиться в российских рублях по курсу доллара США, зафиксированному на ММВБ на день платежа.

V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора, его изменение или расторжение в одностороннем порядке по причинам, прямо не предусмотренным настоящим Договором или Законом, виновная Сторона возмещает другой Стороне в полном объеме убытки, понесенные в результате действий виновной Стороны.

5.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

VI. ФОРС-МАЖОР

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если эта Сторона сможет доказать в установленном порядке, что это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. Стороны обязаны при первой же технической возможности письменно уведомлять друг друга о наступлении таких событий чрезвычайного характера, в противном случае они лишаются права ссылаться на такие обстоятельства в качестве основания для освобождения от ответственности.

VII. СПОРЫ

7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, эти споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

VIII. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до исполнения Сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом ив полном объеме.

8.2. Изменение условий настоящего Договора и его расторжение возможно только по соглашению Сторон или по решению суда.

8.3. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены письменно, подписаны обеими Сторонами и скреплены печатями Сторон.

8.4. Стороны обязаны в письменной форме сообщать друг другу об изменении своего юридического и контактного адреса, номеров телефонов и факсов и реквизитов расчетных счетов в двухдневный срок с даты таких изменений.

8.5. С даты подписания настоящего Договора вся предшествующая переписка, документы и переговоры между Сторонами по вопросам, являющимся предметом настоящего Договора, теряют силу.

8.7. Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, причем все экземпляры Договора имеют одинаковую юридическую силу. По одному экземпляру Договора остается у каждой из Сторон, а третий предоставляется в государственный регистрационный орган (Москомрегистрация) в целях государственной регистрации перехода права собственности на Имущество от Продавца к Покупателю.

IX. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АКТ

ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

к Договору №____

купли-продажи недвижимого имущества

от "__" ______ 20__ г.

г. Москва _______ 20___ г.

1. Продавец передал, а Покупатель принял объект недвижимого имущества, то есть нежилые помещения (в дальнейшем совместно именуемые "Имущество"), а именно, часть здания (без подвала) по адресу: 111111, г. Москва, Центральный Административный Округ, улица Центральная, дом 1, общей площадью 1234,5 (одна тысяча двести тридцать четыре и пять десятых) квадратных метров. Характеристика Имущества указывается в соответствующих выписках из паспортов БТИ и прилагаемых экспликациях к поэтажному плану Имущества, копии каковых выписок, экспликаций и поэтажного плана являются неотъемлемой частью Договора № купли-продажи недвижимого имущества от "__ " ______ 20__ г .

2. Покупатель принял Имущество от Продавца в состоянии, которое соответствует условиям заключенного Сторонами Договора №1/01 купли-продажи недвижимого имущества от от "__ " ______ 20__ г .

3. Техническое состояние Имущества на дату его передачи Покупателю фиксируется Сторонами отдельным документом.

4. Настоящим Продавец подтверждает, что оплата за Имущество произведена Покупателем в полном объеме в соответствии с условиями Договора № 1/01 купли-продажи недвижимого имущества от от "__ " ______ 20__ г. Имущественных и финансовых претензий к Покупателю по исполнению указанного Договора в части оплаты Продавец не имеет.

5. Настоящий акт подписан в трех экземплярах и является неотъемлемой частью Договора № 1/01 купли-продажи недвижимого имущества от "__ " ______ 20__ г .

Помещение сдал:

Генеральный директор Общества
с ограниченной ответственностью
"ААА"

Помещение принял:

Генеральный директор Общества
с ограниченной ответственностью
"БББ"

Активы организаций, которые могут использоваться для получения прибыли, выражаются в самых разных формах. В частности, многие юридические лица имеют в собственности недвижимое имущество – и при необходимости его тоже можно продать.

Однако такие процедуры имеют множество отличий от обычных сделок купли-продажи, заключаемых физическими лицами. Отличаются порядок проведения и оформления продажи, перечень документов, аспекты налогообложения и т.д.

Чтобы учесть все эти особенности при продаже недвижимости юридическим лицом, следует заручиться поддержкой компетентных юристов, оперирующих соответствующим практическим опытом. В этом случае продажа юрлицом недвижимости пройдет с меньшими затратами времени и средств, а также с меньшими рисками.

Обратите внимание: организации могут выступать не только продавцом, но и покупателем недвижимого имущества.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
копия учредительных документов организации;
свидетельства ОГРН и ИНН;
выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

приложения к договору;
акт приема-передачи;
свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
справка из БТИ;
кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
квитанция об уплате госпошлины.

Порядок проведения сделки с недвижимостью

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Читайте также: