Неисполнение условий договора купли продажи недвижимости между физическими лицами

Обновлено: 18.05.2024

Если сделка противоречит действующим нормам права, закрепленным в законах и подзаконных актах, она недействительна. Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. Ничтожные сделки недействительны, независимо от признания их таковыми судом. Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда.

Примеры и различия ничтожных и оспоримых сделок

Ничтожные сделки недействительны сами по себе и не требуют признания их таковыми через суд. Примеры ничтожных сделок:

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Пример притворной сделки: недвижимость передается якобы по договору дарения, то есть безвозмездно, а фактически продавец получает от покупателя деньги, или в договоре купли-продажи недвижимости указана меньшая цена, а по факту уплачена большая.

Притворная сделка ничтожна, а та сделка, которую она прикрывала — действительна.

Оспоримые сделки требуют доказательств, чтобы их признали таковыми. Оспоримость — это возможность признать сделку недействительной.

Например, если сделку заключил несовершеннолетний ребенок 17 лет, но ранее он был признан полностью дееспособным (эмансипация), тогда нужно будет в качестве доказательств предоставить соответствующее решение суда. Или сделка была совершена под угрозой, с применением обмана или насилия. Здесь также нужно доказывать в суде, что имели место эти факты.

Чтобы понять, оспоримая сделка или ничтожная, нужно читать в законе. Если прямо указано, что сделка является недействительной, значит это ничтожная сделка. Если же указано, что сделка может быть признана недействительной судом, то такая сделка оспоримая.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.

Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.

В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:

  1. признать сделку недействительной;
  2. применить последствия недействительности сделки.

Физлицам обращаться нужно в районный суд. Госпошлина согласно п. 2, ч. 1 ст. 333.21 НК РФ составляет 6000 рублей.

Разъяснения применения судами некоторых положений гражданского кодекса, в том числе в части признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок содержится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 №25.

Сроки обращения в суд по недействительным сделкам

Подать исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки можно в течение трех лет после того, как началось исполнение этой сделки. Такой порядок установлен, если в суд обращается лицо, являющееся участником сделки.

Если же в суд обращается третье лицо, которое не является участником сделки, то трехлетний срок начинает отсчитываться с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Здесь нужно учитывать, что срок исковой давности в этом случае не может превышать десять лет.

Что же касается оспоримых сделок, то исковое заявление о признании такой сделки недействительной, а также о применении последствий ее недействительности можно подать в течение одного года.

Этот срок начинает отсчитываться с момента, когда прекратились насилие или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка. Либо с того момента, как истец узнал, что его право было нарушено и есть основания для признания сделки недействительной.

Сроки исковой давности по недействительным сделкам регламентированы ст. 181 ГК РФ.

Основания недействительности сделок

Сделки недействительны или могут быть признаны таковыми судом по следующим основаниям:

Нарушение формы — например, несоблюдение требований о нотариальном заверении договора, или его государственной регистрации.

Нарушение содержания — если содержание сделки противоречит основам правопорядка и нравственности, например, мнимые или притворные сделки.

Нарушение воли — если сделка заключалась не по доброй воле ее участников или хотя бы одного из них, или если внутренняя воля сформировалась неправильно, например, под угрозой или обманным путем.

Нарушение субъектного состава — участники сделки не имели право на ее совершение, например, сделка совершена недееспособным лицом или при ее совершении превышены полномочия и т. д.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Примеры распространенных рискованных сделок

Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:

  • нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
  • покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
  • квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
  • нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
  • продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
  • продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
  • продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
  • сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
  • продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
  • квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.

Как обезопасить себя от ненадежной сделки

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Договор купли-продажи недвижимости заключается либо в простой письменной форме, либо удостоверяется у нотариуса. В установленных законом случаях нотариальная форма договора купли-продажи обязательна, однако не стоит забывать о праве сторон предусматривать нотариальное удостоверение сделки в любых других ситуациях ради обеспечения большей правовой защиты. Совершение сделки предполагает составление документа, по которому стороны передают недвижимое имущество во владение, пользование и распоряжение от одного лица (продавца) к другому (покупателю) за оговоренную в договоре плату. В отличие от нотариальной формы договора, где законность соглашения и намерения сторон проверяет нотариус и несет за это полную имущественную ответственность, ответственность за последствия сделки в простой письменной форме полностью лежит на продавце и покупателе.

Когда договор купли-продажи недвижимого имущества нужно удостоверять у нотариуса:

· В случае отчуждения долей в недвижимости (кроме купли-продажи долей в недвижимости по одной сделке всеми сособственниками);

· договоры купли-продажи имущества, которое принадлежит не достигшим совершеннолетия и ограниченным в дееспособности гражданам, и сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки;

· если вы заключаете предварительный договор купли-продажи недвижимости, то есть выражаете таким способом намерение заключить по прошествии времени основной договор, а он по закону подлежит нотариальному удостоверению.

При заключении предварительного договора обращение к нотариусу особенно ценно, так как процедура отчуждения имущества сложнее и риски выше.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимого имущества) — тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается и как следствие нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры.

Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, об этом должно быть указано в договоре. При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей. Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества, и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

Безопасность сделки: правовые гарантии нотариально удостоверенного договора

При удостоверении соглашения о продаже недвижимого имущества нотариус:

· проверяет законность сделки, устанавливает личности граждан и представителей физических и юридических лиц;

· проверяет правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, полномочия представителей;

· разъясняет продавцу и покупателю смысл, значение и последствия заключаемого договора;

· проверяет соответствие намерений сторон требованиям закона и соответствие воли сторон волеизъявлению.

При обнаружении нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки, нотариус не удостоверит договор. Нотариально удостоверенная сделка гарантирует продавцу и покупателю, что стороны осознают суть соглашения, последствия своих действий, что исключает возможность введения в заблуждение и принуждения к подписанию договора. При этом если нотариус допустит ошибку, пострадавшая сторона получит компенсацию ущерба, так как профессиональная деятельность нотариуса застрахована. Он несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в ходе совершения нотариального действия.


Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

НДС – 2022

Лучший спикер в налоговой тематике Эльвира Митюкова 14 января подготовит вас к сдаче декларации и расскажет обо всех изменениях по НДС. На курсе повышения квалификации осталось 10 мест из 40. Поток ограничен, так как будет живое общение с преподавателем в прямом эфире. Успейте попасть в группу. Записаться>>>

Поводом для написания этой статьи стал реальный случай, произошедший с моим доверителем.

В феврале 2018 года индивидуальный предприниматель П. дал заем фирме-застройщику. Фирма присутствовала на строительном рынке более 20 лет и заслужила солидную репутацию. Индивидуальный предприниматель и один из руководителей фирмы, почетный строитель, давно знали друг друга, были хорошими знакомыми и никаких сомнений в том, что деньги будут возвращены в срок, у предпринимателя не возникло. Искренне желая помочь своему хорошему знакомому, предприниматель сам взял эти деньги в заем под проценты.

Поскольку сумма займа была около 4 миллионов рублей, предприниматель все же решил обезопасить себя и заключил с руководителем фирмы договор залога нежилого помещения. Оба участника сделки оформили нотариально как договор по основному, так и по акцессорному обязательству, уплатив за это достаточно солидную сумму. Никаких сомнений в том, что в случае, если суммы займа не будет возвращена, он легко сможет обратить взыскание на предмет залога, у предпринимателя по-прежнему не возникало.

Но как это очень часто бывает, сумма займа в срок выплачена не была. Мобильный телефон руководителя строительной фирмы на звонки индивидуального предпринимателя не отвечал. В офис его не допускала охрана, ссылаясь, что руководителя нет на месте.

Через три месяца предприниматель решил обратить взыскание на предмет залога. Он получил исполнительную надпись у нотариуса и обратился к приставам.

И тут его ждало очень неприятное известие. Оказалось, что строительная фирма уже год была в предбанкротном состоянии. Долги были как перед контрагентами, так и перед бюджетом. Например, задолженность по налогам составила около 12 миллионов рублей. По требованию налоговой инспекции на имущество организации был наложен арест, в том числе на недвижимое имущество, переданное предпринимателю в залог, повлекший за собой запрет на совершение регистрационных действий.

Тогда с нашей помощью он успешно оспорил постановление судебного пристава в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но пристав не спешил исполнять решение суда. По его словам, отмена постановления грозит для него служебной проверкой и отменой выплаты премий в течение года. Надеясь на отмену решения суда первой инстанции, он подал апелляционную жалобу, планируя пройти через все круги судебных инстанций.

Круг для предпринимателя замкнулся. Кредиторы требовали свои деньги назад, а он все еще не мог получить свой залог. По счастью, предприниматель решил обратиться в прокуратуру, и прокурор вынес нерадивому судебному приставу представление об устранении нарушений закона. Предмет залога был передан предпринимателю. Остается только догадываться, что бы случилось, если бы в эти отношения не вмешалась бы прокуратура.

В итоге этой истории, пройдя все круги ада, предприниматель потерял здоровье и утратил веру в действующую правовую систему.

Почему нормы о залоге плохо работают

Нормы о залоге плохо работают на практике, потому что законодатель не сумел выстроить четкую последовательность действий, через которую должны пройти участники залоговых отношений.

Доцент кафедры гражданского права юрфака СПбГУ Наталия Рассказова[1] выделяет два этапа, через которые проходит залогодержатель, чтобы удовлетворить свои требования в отношении предмета залога. Первый – обращение взыскания на предмет залога. В результате залогодержатель подтверждает свое право на предмет залога. Второй этап –реализация предмета залога, в ходе которой залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет предмета залога[2].

Законодатель достаточно хорошо урегулировал первый этап. Залогодержатель-предприниматель вправе оставить залоговое имущество за собой, продать другому лицу по рыночной цене или реализовать его с торгов соответствии с заключенным ранее соглашением[3], и с этим проблем обычно не возникает. Самый простой способ – оставить имущество за собой, чтобы потом продать по рыночной цене.

Но регулирование прав на втором этапе оставляет желать лучшего. Если кредитор хочет оставить имущество за собой, то без добровольного согласия должника он этого сделать не может. Должник же обычно своего согласия никак не выражает и пытается уйти от общения с кредитором.

Поэтому на стадии реализации предмета залога у кредитора остается два способа принудительного воздействия на должника – обращение в суд и обращение за исполнительной надписью нотариуса. Конечно, обращение за исполнительной надписью нотариуса займет гораздо меньше времени, чем судебное разбирательство, но все равно этот срок довольно существенен. Сначала нотариус должен предложить должнику исполнить обязательство, обеспеченное залогом, направив по его адресу соответствующее уведомление[4]. Если в течение 14 дней с момента получения уведомления должник не представит доказательств погашения задолженности, нотариус принимает решение о совершении исполнительной надписи[5]. Таким образом, оба способа занимают много времени, которое в сложившейся обстановке порой играет значительную роль.

Недостаток в том, что неизбежно наступает еще один, третий этап – обращение к судебным приставам. Редкий должник исполняет решение суда или исполнительный документ нотариуса добровольно. И тогда реализация прав залогодержателя окончательно буксует. Во-первых, служба судебных приставов не спешит производить исполнительные действия. Во-вторых, бывает, что и приставы сомневаются, какие действия они вправе предпринять. На это имущество может быть ранее наложен арест по требованию госоргана, либо должник вступил в стадию банкротства, и управлением его имуществом скоро будет заниматься арбитражный управляющий и т.д.

Для того чтобы грамотно и четко урегулировать залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога, нужно сократить следующую цепочку юридических действий:

выбор способа обращения взыскания –> подтверждение прав на предмет залога -> обращение к нотариусу за принесением исполнительной надписи –> обращение к судебным приставам –> споры с другими кредиторами и даже с самой службой судебных приставов –> государственная регистрация залогового имущества на свое имя

до двух стадий:

подтверждение прав на предмет залога и государственная регистрация залогового имущества на свое имя.

Но как этого добиться?

Экскурс в римское и зарубежное право

В римском праве существовало три основных формы залога – фидуция (fiducia), пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). Все три формы сменяли друг друга по времени. Фидуция была распространена в древнейший период. Должник сразу передавал вещь в собственность кредитора с условием о том, что при дальнейшем исполнении обязательства кредитор возвращает эту вещь должнику. Но такой формы залога в силу разных причин оказалось недостаточно.

Пигнус появился более поздний предклассический период. Вещь передавалась кредитору не в собственность, а только во владение, и при исполнении обязательства кредитор возвращал заложенную вещь. Но и эта форма залога не устраивала современников.

Ипотека, которую сейчас считают наиболее прогрессивной формой залога, появилась в классический период римского права.[6] Вещь не передавалась ни в собственность, ни во владение кредитора, и оставалась в пользовании должника, а в случае неисполнения обязательства подлежала обязательной продаже с торгов.

Из этих трех форм фидуция наиболее близко отражает возможность сократить цепочку юридических действий в части обращения взыскания на предмет залога, при этом должник сразу передает вещь в собственность кредитора.

Альтернативным решением данной проблемы может стать введение в ГК РФ такой договорной конструкции как договор купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием. Эта конструкция в научной литературе также получила условное название купли-продажи с правом обратного выкупа. Более широким понятием следует считать термин, предложенный Артемом Карапетовым[7]. Он называет эту конструкцию титульным обеспечением (а также обеспечительной собственностью и фидуцией в обеспечительных целях)[8].

Обращаясь к опыту других стран, Артем Карапетов замечает, что существует три варианта законодательного регулирования обеспечительной собственности: полный запрет титульного обеспечения, свободная конкуренция и промежуточный вариант, когда вне банкротства титульное обеспечение рассматривается как собственность, а в случае банкротства к нему применяется режим залога[9].

Судебная практика о титульном обеспечении

Сделки с отменительным условием предусмотрены п. 2 ст. 157 ГК. Кажется, что нет необходимости вводить еще одну договорную конструкцию. Но, к сожалению, существует вероятность признания такой сделки притворной. Россия все же близка к тем странам, которые считают такие сделки обходом правил о залоге.

Артем Карапетов считает, что судебная практика по вопросу титульного обеспечения будет развиваться в трех направлениях:

  1. признание таких сделок притворными по ст. 170 ГК РФ с последующей переквалификацией их в заем, обеспеченный залогом;
  2. признание таких сделок как сделок, совершенных в обход норм о залоге, опять же с дальнейшей переквалификацией в залоговые правоотношения;
  3. признание титульного обеспечения недействительным согласно ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Чаще всего в судебной практике встречаются дела, в которых граждане попадают в сложную материальную ситуацию и вынуждены брать заем под залог своего недвижимого имущества, при этом сделка прикрыта договором купли-продажи. С учетом того, что на рынке займов существуют недобросовестные ростовщики, делающие бизнес на доверчивых гражданах[10], то здесь резко отрицательная позиция Верховного Суда РФ в течение последних лет вполне объяснима. Но на общем фоне отрицательных судебных решений можно привести два дела, по которым Верховный Суд РФ признал обеспечительную передачу права собственности законным непоименованным способом обеспечения. Однако это скорее исключение, чем правило[11]. И на наш взгляд, вводить конструкцию титульного обеспечения по отношению к гражданам пока еще рано.

Другое дело, когда речь заходит о субъектах экономической деятельности, которые могут обратиться к опытным консультантам, взвесить все за и против перед заключением такой сделки и осознать возможные риски. Введение обеспечительной собственности для предпринимателей и юридических лиц, которые передают в качестве титульного обеспечения нежилое помещение (которое не является их единственным жилым помещением, как у граждан), способствовало бы усилению гражданского оборота и увеличению небанковского кредитования.

И поскольку судебная практика по этому вопросу неоднородна, то в целях установления однозначного правового регулирования необходимо ввести самостоятельную договорную конструкцию в ГК РФ. Титульное обеспечение станет поименованной конструкцией, и суды перестанут давать обеспечительной собственности негативную оценку.

Предлагаемая схема регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием

1. Мы предлагаем ограничить круг субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием только субъектами экономической деятельности во избежание злоупотреблений в отношении граждан.

Объектом является только недвижимое имущество, поскольку это наиболее ценный круг вещей в экономическом отношении.

2. Обязанность по наблюдению за исполнением сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием надо возложить на Росреестр. Ведь именно он занимается поддержанием реестра, запись в котором дает недвижимости легитимирующий признак.

3. Общая схема правоотношений по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием должна выглядеть следующим образом. При заключении сторонами договора Росреестр делает отметку в реестре о том, что такой договор заключен и вступил в силу. Собственником недвижимости становится покупатель, но до определенной даты, оговоренной сторонами в договоре, продавец имеет право выкупить недвижимую вещь обратно. На этот период, который также должен быть ограничен законом во избежание злоупотребления правом, собственник, т.е. покупатель не вправе им распоряжаться. Вопросы пользования и владения недвижимостью (включая содержание имущества и оплату коммунальных услуг) на этой период могут быть оговорены сторонами в договоре, но по общему правилу эти полномочия будет иметь должник. При наступлении оговоренной даты, если продавец не исполнил свое обязательство по договору, его право на это имущество аннулируется, соответствующую запись из реестра Росреестр удаляет без участия сторон. Покупатель становится полноправным собственником имущества без каких-либо обременений.

Если продавец исполнил свое обязательство в установленный срок, он предоставляет в Росреестр соответствующее доказательство. Например, платежное поручение банка с отметкой об исполнении. Альтернативой может также стать расписка о получении суммы долга, заверенная у нотариуса. Детально предоставление соответствующих доказательств можно подробно отрегулировать в подзаконных актах.

Защита должника

Как быть, если должник вернул кредитору основной долг, но не вернул возникшие к этому моменту проценты за пользование или между сторонами возникает спор об их размере?

Как защитить должника в случае ошибки при удалении из реестра? Предлагаем обременить кредитора (покупателя по договору купли-продажи с обременением) правом ожидания должника на переход права собственности. Об этом также пишет Артем Карапетов[12]. После удаления Росреестром записи должник в течение года[13] может оспорить переход права собственности на недвижимую вещь. В этот период покупатель (новый собственник) получает право владеть и пользоваться недвижимостью, но с ограничением в распоряжении. Добросовестный должник, вовремя исполнивший обязательство, но по причине технической ошибки удаленный из реестра, будет иметь реальную возможность истребовать свою вещь обратно, ведь она все еще будет находиться во владении кредитора.

Если в течение года продавец (предыдущий собственник) не оспорит сделку, покупатель становится полноправным собственником вещи с правом ею распоряжаться. В дальнейшем при наличии положительного опыта использования этой договорной конструкции право ожидания можно будет сократить до шести и даже трех месяцев.

Защищая в этой договорной конструкции преимущественно кредитора, было бы справедливым возложить обязанность отслеживать незаконное удаление записи из реестра на должника как на лицо в первую очередь заинтересованное в возврате своей вещи. При выявлении такого факта должник может использовать современный аналог actio fiduciae в римском праве - иск о возврате вещи из чужого незаконного владения. Стоит еще раз подчеркнуть, что вернуть вещь должнику в этом случае будет несложно, поскольку кредитор еще не успел ею распорядиться.

Защита кредитора

Поскольку предложенная нами договорная конструкция в основном обеспечивает права кредитора, то существенного нарушения его прав мы не усматриваем.

Что касается возложенного на него права ожидания, то оно не сильно ограничит его правомочия, так как право собственности по сделке все же останется за ним. Презюмируя, что добросовестный кредитор как участник фидуциарных отношений не ставит своей целью немедленную продажу недвижимой вещи ради скорейшего извлечения прибыли, можно предположить, что в этот период он будет пользоваться ею сам или сдавать в аренду, чтобы покрыть текущие расходы.

Плюсы и минусы

Одним из плюсов предложенного регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием с точки зрения политики права является введение этого института только по отношению к предпринимателям, исключая граждан. Для субъектов экономической деятельности такая договорная конструкция позволит ускорить гражданский оборот и привлечь дополнительное финансирование, которое не всегда доступно в банковском секторе. Запрет на использование этой конструкции по отношению к физическим лицам позволит сохранить за ними право на такое социально значимое право как право на единственное жилое помещение.

Другим плюсом подобного регулирования по отношению к кредиторам является обращение только в один государственный орган – орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр), не будет необходимости обращаться к нотариусу, к судебным приставам и т.д., т.е. сокращается цепочка юридических действий по обращению взыскания на предмет залога.

Еще одним плюсом является защита кредитора при банкротстве должника. Кредитор защищен, поскольку он является собственником, и его имущество в конкурсную массу должника не попадает.

Какие действия следует предпринять, если в рассматриваемый период наступит банкротство кредитора? Прежде всего, банкротство - процесс длительный, при котором сама процедура может занимать до полутора лет. Если должник не исполнит свое обязательство или не воспользуется правом ожидания кредитора в течение года, то по истечении года имущество поступит в конкурсную массу кредитора, что будет абсолютно справедливым.

Основным минусом в данной конструкции остается человеческий фактор и возможные ошибки со стороны Росреестра, но их можно нивелировать введением четких недвусмысленных процедур, закрепленных соответствующими регламентами.

Таким образом, плюсы подобного регулирования во многом перевешивают минусы.

Учитывая все вышесказанное, введение наряду с залогом еще одного института - договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием в ГК РФ является довольно перспективным.

[1] Рассказова Н.Ю. Новое в регулировании залоговых отношений// Арбитражные споры. 2012. N 3. С. 120.

[4] Ст. 94.2. Основ законодательства о нотариате.

[5] ст. 94.3 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

[6] Новицкий И.Б. Римское право, М., 1997. С 142.

[8] А.Г. Карапетов подразделяет две разновидности титульного обеспечения: обеспечительное удержание и обеспечительная передача права собственности. В рамках данной статьи нас интересует вторая модель, при которой должник, привлекая денежные средства у кредитора, отдает ему свое имущество в качестве обеспечения.

[9] Карапетов А.Г.Указ. соч.

[11] Определения ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113, от 3 декабря 2013 г. № 77-КГ13-11

ВС указал, что если сделка признана недействительной, то и пункт договора купли-продажи, указывающий на то, что расчет между сторонами произведен в полном объеме, является недействительным и не может служить подтверждением передачи денег


27 июля Верховный Суд вынес Определение по делу № 55-КГ21-4-К8 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости по иску наследника продавца спустя два года после сделки.

18 июня 2019 г. Юрий Порываев скончался. Наследником покойного по закону стал его сын Александр Порываев, который обратился в суд с иском к Альбине Макаровой. Наследник просил признать сделку от 21 июня 2017 г. недействительной, а также применить последствия ее недействительности. Свои требования Александр Порываев обосновал тем, что на момент совершения сделки его отец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

6 августа 2020 г. Черногорский городской суд Республики Хакасия удовлетворил требования истца и признал сделку недействительной, при этом он применил последствия недействительности ничтожной сделки: право собственности Альбины Макаровой на земельный участок и здание прекращено, однако с Александра Порываева в пользу покупателя взысканы денежные средства в размере 150 тыс. руб., уплаченные по договору купли-продажи.

В своем решении суд учел имеющиеся доказательства, в том числе заключения судебно-психиатрической экспертизы, подтверждающие нахождение наследодателя в момент совершения оспариваемой сделки в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими. При применении последствий недействительности ничтожной сделки первая инстанция указала, что условием оспариваемого ДКП являлась передача покупателем продавцу денежных средств до подписания договора. Порядок оплаты стоимости имущества до подписания договора не предусматривал дополнительное составление отдельного документа, подтверждающего передачу денежных средств по договору. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с данными выводами.

Александр Порываев обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС не согласилась с выводами нижестоящих судов. Суд, ссылаясь на п. 1 ст. 167 ГК РФ, напомнил, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Верховный Суд подчеркнул, что, исходя из ст. 454 ГК, на покупателе при заключении договора купли-продажи лежит обязанность оплатить приобретенное имущество и при возникновении спора относительно исполнения данного обязательства представить доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства.

ВС указал, что, разрешая данный спор, суды не учли тот факт, что в день заключения договора Юрий Порываев находился в состоянии, когда не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем все совершенные им юридически значимые действия являются недействительными и не порождают правовых последствий. Суд обратил внимание, что изложенное касается не только обстоятельств передачи Юрием Порываевым покупателю прав на спорное имущество, но и обстоятельств, связанных с доказанностью получения им денежных средств.

С учетом изложенного Верховный Суд заключил, что пункт договора купли-продажи, согласно которому на день его заключения расчет между сторонами произведен в полном объеме, также является недействительным и не может служить подтверждением получения Юрием Порываевым от Альбины Макаровой денежных средств. Поскольку иных доказательств передачи денежных средств в материалы дела не представлено, ВС посчитал, что вывод суда о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств в размере 150 тыс. руб. противоречит вышеприведенным положениям закона и установленным по делу обстоятельствам. Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу об отмене решений нижестоящих инстанций в указанной части, в остальном судебные акты оставлены без изменения.

По мнению адвоката, практику по данному вопросу можно считать устоявшейся. Суды последовательно отказывают в двухсторонней реституции, если факт исполнения встречного денежного обязательства подтверждается текстом самого договора, признанного недействительным, или даже распиской к нему (для оснований недействительности по пороку воли) и свидетельскими показаниями, пояснил эксперт. Александр Петров привел в пример несколько апелляционных определений Мосгорсуда, подтверждающих данный факт: от 2 декабря 2019 г. по делу № 33-51405/2019; от 4 мая 2018 г. по делу № 33-7/2018; от 16 января 2018 г. по делу № 33-1249/2018.

По мнению Ольги Новиковой, с одной стороны, определение ВС РФ защищает от мошеннических схем в ситуации, когда пожилых людей вводят в заблуждение и предлагают подписывать документы по отчуждению недвижимости помимо их воли, при этом не передавая деньги. В этом деле действительно невозможно выяснить, были ли переданы деньги до подписания договора, считает она.

Читайте также: