Можно ли прописаться по коммерческого договору найма

Обновлено: 17.05.2024

Кто хоть раз в жизни снимал квартиру, знает, что найти хорошее жилье очень непросто, а вероятность того, что обманут или будут нарушать права, велика. Обман при съеме квартиры – достаточно распространенная проблема. Чтобы обезопасить себя, всегда нужно заключать договор аренды. Каким он должен быть, рассказывают наши эксперты.

Что представляет собой договор на съем жилья

Можно ли снимать квартиру без договора? Надо понимать, что такое действие будет незаконным: в законе предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). К тому же отсутствие договора делает обе стороны более уязвимыми, так как устные договоренности, нигде не зафиксированные, легко нарушить.

Договор найма жилья – документ, подтверждающий предоставление собственником квартиры (наймодателем) другой стороне (нанимателю) жилого помещения за определенную плату во владение и пользование с ограниченным сроком по времени и другими условиями. Что интересно, нотариально заверять такой договор необязательно, однако при желании сторон это возможно.

Содержание договора зависит от желания сторон – что наниматель и наймодатель хотят зафиксировать (кроме тех случаев, когда наличие определенного условия предписано законом – ст. 421 ГК РФ).

Особенности заключения договора аренды квартиры между физическими лицами

Что обязательно должно быть прописано в договоре аренды квартиры на длительный срок

В договоре обязательно указываются фамилии, имена и отчества сторон, данные документа, который подтверждает личность. Стоимость аренды также прописывается в договоре – это позволит избежать конфликтных ситуаций по вопросу изменения суммы или отговорок в случае невозможности платить.

Объект найма

В договоре указывается адрес жилья, которое сдается в аренду, а также площадь, этажность (если речь о доме), расположение на участке. Важно, чтобы эти данные совпадали с реальными, то есть записывать нужно те сведения, которые были перепроверены. Эти параметры помогают однозначно определить предмет договора, поэтому забывать об этом пункте не стоит.

Гарантийный взнос

Если предполагается наличие гарантийного взноса, его размер и условия, на которых наниматель получает назад деньги, тоже обязательно нужно указать в договоре. Одна из самых распространенных ситуаций – собственник жилья при выезде нанимателя всеми правдами и неправдами старается найти причину не возвращать взнос. Чтобы этого не произошло, обязательно пропишите условия, на которых получаете назад деньги. Если в квартире перед заездом есть какие-то недостатки (поломки, дефекты в покрытиях, сломанные предметы и т. д.), их нужно зафиксировать, лучше с фотографиями, и приложить список к договору, чтобы потом вас не обвинили в их появлении. Опись имущества при сдаче квартиры тоже пригодится: в договоре будет зафиксировано, что в квартире есть, и потребовать несуществующего собственник потом с вас не сможет.

Другие расходы

Собственник и наниматель договариваются, кто оплачивает коммунальные расходы (или часть расходов берет на себя каждая сторона). Это тоже нужно зафиксировать в договоре. Если этого прописано не будет, по умолчанию обязанность вносить коммунальные платежи лежит на нанимателе.

Также не лишним будет написать, кто занимается ремонтом и каким образом компенсируется эта трата, если ремонт ложится на плечи нанимателя (кроме тех случаев, когда ремонт необходим для устранения недостатков, возникших по вине проживающего в квартире). То же самое можно указать относительно дорогих покупок в дом (мебель, техника и т. д.).

Ваша ответственность

В идеале наниматель должен сдать жилье в том же виде, в каком оно было, когда он заселялся. На практике, конечно, это практически нереально, если речь идет о длительном проживании. Но надо понимать, что перед выездом квартиру необходимо привести в порядок, максимально близкий вид к тому, что был. То есть недостатки и поломки, возникшие по вашей вине, вы устраняете сами. В противном случае вам не вернут гарантийный взнос. Владелец также может подать в суд, и, если договор такое предполагает, вас обяжут привести квартиру в надлежащий вид.

Дополнительные нюансы

В квартире имеют право жить те люди, которые указаны в договоре. Несовершеннолетние дети проживают со своими опекунами или родителями – согласно ст. 679 ГК РФ, при вселении несовершеннолетних детей согласия арендодателя не требуется (но, чтобы не было лишних вопросов и конфликтных ситуаций, лучше, конечно, рассказать о наличии ребенка заранее). Если у вас есть животные, об этом необходимо сообщить собственнику квартиры до заключения договора, чтобы он принял информированное решение о сдаче жилья.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок менее одного года, то это считается краткосрочным наймом.

Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры

Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).

Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.

Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.

А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:

Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.

То есть просто выставить вас за дверь, потому что нашлись более выгодные наниматели жилья, нельзя – должны быть указанные выше веские обстоятельства.

Также нужно иметь в виду, что при истечении срока договора долгосрочного найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При этом, если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если же собственник жилого помещения сообщает, что продает данное жилье, и просит съехать нанимателя, то данный факт не является основанием для расторжения договора. В этом случае, согласно ст. 675 ГК РФ, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Первым шагом во взаимоотношениях с нанимателями должно стать заключение договора. Он оформляется письменно, подписывается обеими сторонами и содержит в себе все нюансы и договоренности, к которым удалось прийти.

Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.

Правильнее всего в такой ситуации заключить договор найма. Также рекомендуем составить опись имущества, которое есть в квартире в момент ее передачи нанимателю, с указанием того, в каком состоянии находятся предметы мебели, техника, ремонт. Если что-то будет испорчено или сломано, легко можно будет доказать, что это произошло уже после того, как въехали новые жильцы.

Владелец квартиры имеет право косвенно влиять на количество проживающих в его собственности.

Вместе с нанимателем имеют право въехать другие люди, после предварительной договоренности с владельцем (ГК РФ, ст. 677, п. 2).
Все лица, проживающие в квартире, указываются в договоре (ГК РФ, ст. 677, п. 2).

Важно! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть, теоретически наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. Спорна ситуация с домашними животными: так как питомцы законом приравниваются к частной собственности, теоретически наниматель может так же не сообщить о том, что у него есть животные, и при этом не нарушить закон.

В данном случае как раз опись имущества может защитить наймодателя: если ребенок что-нибудь испортит в квартире, наниматели компенсируют ущерб.

Поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (ГК РФ, ст. 679).
Наниматель несет полную ответственность за их действия (ГК РФ, ст. 677, п. 3). Возможно также заключение дополнительного договора, в котором будет указано, что проживающие с нанимателем несут идентичную ответственность перед наймодателем (ГК РФ, ст. 677, п. 4). В этом случае они становятся сонанимателями.
По согласованию с владельцем наниматель может разрешить пребывание в квартире временным проживающим/пользователям (ГК РФ, ст. 680). В этом случае они должны заранее предупредить владельца квартиры и согласовать с ним увеличение числа проживающих. Одним из оснований для отказа опять же может стать несоблюдение в случае подселения нормы жилья на одного человека.

Наниматели производят текущий ремонт по согласованию с владельцем квартиры. Вносить существенные изменения в планировку и обстановку они не могут.

Если в договоре найма не указывается иное, текущий ремонт (бытовая техника, интерьер) производит наниматель помещения по предварительному согласованию с владельцем квартиры (ГК РФ, ст. 681).
Вносить существенные изменения в планировку и обстановку, производить капитальный ремонт наниматель не вправе. Переустройство и реконструкция также возможны только с согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678).

Если требуются крупные покупки или достаточно дорогостоящий ремонт, иногда потраченные на них нанимателем суммы вычитаются из арендной платы (если вещь остается потом в квартире или касается дизайна/коммуникаций, и так далее). Это также делается по взаимной договоренности, но если есть сомнения, рекомендации те же: необходимо включать соответствующие пункты в договор. К примеру, в договоре можно указать, что на любой ремонт, любое улучшение должно быть получено письменное согласие собственника, и что порядок оплаты в этом случае решается дополнительно.

Размер платы за квартиру указывается в договоре, своевременная оплата — обязанность нанимателя.

Размер платы устанавливается по взаимному согласию сторон. (ГК РФ, ст. 682, п. 1).
Сроки внесения платы также указываются в договоре. Изменять их в одностороннем порядке наниматель не вправе (ГК РФ, ст. 682, п. 3).

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе владельца, если наниматель не вносит плату более 6 месяцев подряд (если иное не указано в договоре); или — в случае к краткосрочным наймом — более двух раз подряд. Также основанием для расторжения договора могут стать причиненные квартиры разрушения, которые существенно влияют на ее эксплуатацию или делают ее непригодной к проживанию (ГК РФ, ст. 687, п. 2). Если будут действительно установлены нарушения, нанимателю представят срок не более года для их устранения. Если по прошествии оговоренного времени ничего не изменилось, наймодатель вправе расторгнуть по своей инициативе договор в судебном порядке (ГК РФ, ст. 687, п. 2).
Если наниматель или люди, проживающие вместе с ним, использует помещение не по назначению, владелец квартиры вправе официально заявить ему о нарушении и потребовать его устранения (ГК РФ, ст. 687, п. 3). Если ничего не изменится, владелец квартиры может расторгнуть договор с судебном порядке.

Максимальный срок найма по договору — пять лет. Если в договоре не указывается срок найма, считается, что договор заключен на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).
Возможно заключение на договора на срок меньше 12 месяцев — в таком случае корректно говорить и краткосрочном найме. В таком случае некоторые из упомянутых выше условий законодательства не действуют (например, не согласовывается список проживающих вместе с нанимателем).

Важно! Зачастую владельцы квартир стремятся заключить договор краткосрочного найма: в таком случае не нужно будет проводить государственную регистрацию договора.

Если владелец квартиры хочет отказаться от продления договора найма, он заранее уведомляет об этом жильцов и тем самым обязуется не сдавать квартиру другим людям в течение года. Это сделано для защиты нанимателей, если вскроется обман, владельца квартиры возможно привлечь к суду за нарушение ГК РФ. Наниматели квартиры при этом имеют преимущество при продлении договора (ГК РФ, ст. 684).
Наймодатель должен сообщить нанимателю о своем желании продлить договор на тех или иных условиях за три месяца до истечения срока договора (ГК РФ, ст. 684). В случае намерения продолжать сдавать квартиру, в интересах владельца сделать это, потому что затем он может обсудить изменение условий, если у него есть на то желание.

Все платежи выставляются на имя владельца квартиры, и он сам должен вносить плату за коммунальные услуги. Но возможно договориться с нанимателями, что они оплачивают счета, а после предоставляют доказательства (платежки, чеки). В случае выбора такого варианта, в договор найма включается соответствующий пункт. Это нужно для защиты прав как нанимателя, так и наймодателя!

В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.

Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.

А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.

Закон стремится защищать и владельца квартиры, и того, кто берет эту квартиру в наем. От неожиданностей не застрахован никто, поэтому хорошее знание своих прав и определенных ограничений позволит сберечь нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском Кодексе.

А если вы квартиру снимаете и интересуетесь, как защищает закон ваши права, читайте о правах нанимателя на нашем портале.

Если есть желание воспользоваться услугами риэлтора, также необходимо изучить свои права, чтобы не пасть жертвой недобросовестных специалистов.

Временная регистрация

Также регистрация может понадобиться, чтобы прикрепиться к поликлинике. Однако это не обязательно. Чаще всего вам никак не придется удостоверять место жительства. Нужно будет только заполнить бланк заявления, где вы укажите свои паспортные данные и адрес пребывания.

Временная регистрация обязательна только для иногородних студентов, постоянно проживающих в стране иностранцев, а также для военных на весь период службы.

Временная регистрация не дает права оплачивать ЖКУ по субсидированным тарифам. Если в квартире никто не прописан постоянно, то оплачивать придется полную стоимость.

Но есть исключения. Оплачивать по сниженным тарифам даже при временной регистрации будут:

несовершеннолетние дети и их опекуны, которые были вынуждены покинуть место проживания для выполнения своих обязанностей;
проходящие военную, альтернативную или службу в резерве, а также курсанты;
аспиранты, докторанты и др.;
выехавшие для работы в сельском хозяйстве;
проживающие в арендном жилье, которое предоставлено им в связи с характером трудовых отношений (государственным служащим);
уехавшие на работу по трудовому договору в районы с радиоактивным загрязнением;
главы и сотрудники представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований.

Как оформить

Для того, чтобы оформить временную регистрацию, необходимо обратиться с заявлением в ЖЭУ, председателю ЖСК, напрямую в отдел гражданства и миграции или исполком в местах, где отдела нет.

Как выглядит заявление на временную регистрацию

Вместе с заявлением нужно подать документы, на основании которых производится временная регистрация. Если регистрируется не один из собственников или членов семьи, то этим документом будет выступать договор найма жилого помещения или договор безвозмездного пользования. Как легально можно избежать налогов сдавая квартиру мы рассказывали в этом материале.

Кроме этого необходим паспорт и квитанция об уплате государственной пошлины 0,5 базовой величины, сейчас это — 14,5 рублей. Пошлина не платится при регистрации на даче или по месту военной службы.

Какие вопросы могут возникнуть

Никаких. Временная регистрация выдается на период до одного года и сгорает без продления. Она не отражается в паспорте и не дает жильцу никаких имущественных прав, а также не накладывает никаких обязательств на владельца квартиры.

Для регистрации по месту жительства необходимо представить договор, заключенный без указания срока действия. Если срок действия договора указан, то жилец регистрируется по месту пребывания, то есть временно.

Как оформить

В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

заявление, подписанное собственником и участниками общей долевой собственности, совершеннолетними членами его семьи;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
три экземпляра договора найма жилого помещения и дополнительных соглашений к нему;
письменное согласие всех собственников жилого помещения.

Как выглядит заявление на постоянную регистрацию

Какие вопросы могут возникнуть

1. Нет места для новой регистрации арендатора

Арендаторы могут отказаться выписываться добровольно или у них не будет места, где бы они могли сделать новую регистрацию. Однако прописка не дает им никаких имущественных прав. Владельцами собственности они не становятся, а принудительно снять с регистрации их можно через суд (иначе никак).

Для этого нужно будет предоставить суду договор найма с истекшим сроком действия или другой документ, доказывающий отсутствие прав на проживание. Однако при этом также нужно будет заплатить пошлину в 3 базовые величины — 87 рублей.

Как выглядит исковое заявление

2. Несовершеннолетние дети

Но у арендатора не может быть никаких имущественных прав на квартиру. При выселении, суд должен будет вынести решение о снятии с регистрации, даже если нет квартиры, в которую семья сможет прописаться.

3. Согласие для продажи квартиры

Что в итоге

Временная регистрация не влечет никаких последствий. С ней нельзя сэкономить на ЖКУ, однако она может помочь при поступлении ребенка в детсад и школу, а также пригодится во время выборов.

Постоянная регистрация, даже при возникновении проблем с арендаторами, не дает им никаких имущественных прав. Выписать их можно через суд, даже если им негде будет сделать новую регистрацию. Однако с ее помощью можно сдавать квартиру можно выгоднее, если там никто не прописан. Потому что иначе экономически обоснованные тарифы на ЖКУ заставят вас сильно снизить цену за аренду.

Временная регистрация

Но есть исключения. Оплачивать по сниженным тарифам даже при временной регистрации будут:

несовершеннолетние дети и их опекуны, которые были вынуждены покинуть место проживания для выполнения своих обязанностей;
проходящие военную, альтернативную или службу в резерве, а также курсанты;
аспиранты, докторанты и др.;
выехавшие для работы в сельском хозяйстве;
проживающие в арендном жилье, которое предоставлено им в связи с характером трудовых отношений (государственным служащим);
уехавшие на работу по трудовому договору в районы с радиоактивным загрязнением;
главы и сотрудники представительств и органов международных организаций и межгосударственных образований.

Как оформить

Как выглядит заявление на временную регистрацию

Какие вопросы могут возникнуть

Как оформить

В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:

заявление, подписанное собственником и участниками общей долевой собственности, совершеннолетними членами его семьи;
паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
три экземпляра договора найма жилого помещения и дополнительных соглашений к нему;
письменное согласие всех собственников жилого помещения.

Как выглядит заявление на постоянную регистрацию

Какие вопросы могут возникнуть

1. Нет места для новой регистрации арендатора

Как выглядит исковое заявление

2. Несовершеннолетние дети

3. Согласие для продажи квартиры

Что в итоге

Читайте также: