Можно ли по договору аренды платить третьему лицу

Обновлено: 15.05.2024

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

Статья 313 ГК РФ предусматривает возможность исполнения обязательства по оплате сделки третьим лицом, при этом кредитор обязан принять такой перевод.

Рассмотрим на примерах, как производится такая оплата, и как ее лучше оформить документально.

Пример 1. Предприятие имеет задолженность перед поставщиком, срок погашения обязательств уже наступил, а у банка, в котором открыт единственный расчетный счет, отозвана лицензия. Поэтому предприятие обращается к одному из своих дебиторов с просьбой произвести за него платеж.

Чтобы перевести денежные средства третьему лицу, предприятие дает своему дебитору письменное распоряжение, составленное в произвольной форме, в котором указывает:

наименование и реквизиты организации, в пользу которой будет осуществлен платеж

назначение платежа (реквизиты договора между предприятием и получателем платежа, сумму, в том числе НДС, за кого производится платеж, основание)

После осуществления перевода платежа третьему лицу, задолженность плательщика перед предприятием, давшим поручение о переводе денежных средств, будет исполнена на сумму этого перевода.

Важно отметить, что предприятие, дав распоряжение дебитору произвести оплату своих обязательств перед кредитором, продолжает нести ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Например, если не выдержаны сроки оплаты, предусмотренные этим договором, или выплачена не вся сумма долга.

В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующей проводкой:

Дебет 60 Кредит 62 – отражено погашение долга покупателем за поставщика.

Но такую запись бухгалтер сможет сделать только после получения от плательщика подтверждения совершения платежа, в качестве которого может быть копия платежного поручения с отметкой банка об исполнении.

Чтобы платеж, поступивший от плательщика, с которым кредитор не имеет никаких договорных отношений, не был возвращен обратно, как ошибочно зачисленный, этому кредитору следует послать письмо-извещение, примерно следующего содержания:

Налоговый учет

Каких-либо дополнительных налоговых последствий при осуществлении оплаты не самим поставщиком, а третьим лицом не возникает.

У должника оплата, произведенная не им самим, а третьим лицом, сохраняет право вычесть входной НДС, так как оно не связано с моментом оплаты (п.1 ст.171, п.1. ст.172 и пп 1 п.1 ст. 167 НК РФ).

При исчислении налога на прибыль с использованием метода начисления, расходы признаются в налоговом учете вне зависимости от факта их оплаты. А при использовании кассового метода, суммы, оплаченные по поручению предприятия, отражаются в составе расходов, так как это прекращает встречное обязательство перед поставщиком (п.3 ст. 273 НК РФ).

Пример 2. Предприятие получило от своего кредитора письменное распоряжение произвести оплату третьему лицу.

Конечно, плательщик вправе отказаться переводить средства на счет третьего лица, если иное не предусмотрено договором.

В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:

Дебет 76 Кредит 51 – произведена оплата третьему лицу по поручению продавца (поставщика);

Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет оплаты третьему лицу в счет погашения задолженности плательщика перед продавцом (поставщиком), давшим поручение на перевод средств третьему лицу.

Налоговый учет

У плательщика право на вычет входного НДС не теряется (п.1 ст.171, п.1. ст.172 и пп 1 п.1 ст. 167 НК РФ), и каких-либо корректировок из-за того, что ему пришлось оплачивать не своему кредитору, а третьему лицу, не возникает.

В расчетах налога на прибыль суммы, выплаченные третьим лицам, также не влияют на формирование налоговой базы, и включаются в состав расходов в соответствии с принятой учетной политикой.

Пример 3. Предприятие получило от своего кредитора письмо с просьбой выплатить наличные денежные средства физическому лицу.

Предприятие может осуществить платеж третьему лицу наличными. В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:

Дебет 76 Кредит 50 – произведена оплата третьему лицу денежными средствами из кассы;

Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет оплаты третьему лицу в счет погашения задолженности плательщика перед предприятием, давшим поручение на перевод средств третьему лицу.

В соответствии с Указанием Банка России (от 07.10.13 № 3073‑У) предприятия могут выплачивать третьим лицам (юридическим лицам или ИП) по поручению своих контрагентов суммы, не превышающие 100 тысяч рублей, но для получателей-физических лиц подобных ограничений нет.

Налоговый учет

Так как плательщик не связан договорными отношениями с получателем денежных средств-физическим лицом, то предприятие, выплачивающее по поручению контрагента денежные средства физическому лицу, не будет считаться налоговым агентом. Налоговым агентом этого физического лица будет оставаться предприятие, давшее распоряжение на выплату денежных средств, которое обязано будет известить налоговый орган о невозможности удержать подоходный налог с выплаченных сумм (п. 5 ст.226 НК РФ).

Физическое лицо, получившее денежные средства не от предприятия, с которым заключался договор, а от другого плательщика, в свою очередь будет обязано подать налоговую декларацию и уплатить причитающийся НДФЛ.

Пример 4. Предприятие оплачивает налоги за третье лицо.

Федеральный закон от 30 ноября 2016 года № 401-ФЗ, внесший изменения в п.1 ст. 45 НК РФ, разрешает компаниям и физическим лицам уплачивать налоги и взносы за третьих лиц. При этом за третьих лиц уплачивать можно не только налоги, но и штрафы, пени, задолженности прошлых периодов. Но у плательщиков-третьих лиц нет права требовать возврата излишне уплаченных ими сумм налогов за налогоплательщика.

Платежное поручение для оплаты налогов за третьих лиц необходимо заполнять с учетом требований ФНС №3Н-3-1/1850 от 17.03.2017 г., которое устанавливает, что:

Письмом ФНС № БС-4-21/18529 от 15.09.2017 г. поясняется, что отношения по оплате налогов за третьих лиц могут оформляться любым из установленных гражданским законодательством способов, например, заключением договора-поручения или письменным распоряжением.

В бухгалтерском учете такая операция будет отображена соответствующими проводками:

Дебет 68 Кредит 51 – оплачена сумма налогов и сборов за третье лицо-налогоплательщика;

Дебет 76 Кредит 68 – зафиксирована погашенная задолженность третьего лица по налогам и сборам;

Дебет 60 Кредит 76 – произведен зачет задолженности, погашена задолженность плательщика перед предприятием, давшим поручение на перевод средств в уплату налогов.

Налоговый учет

Дополнительных налоговых последствий у предприятия, оплачивающего налоги за третьих лиц, не возникает, кроме случаев, когда предприятие уплачивает налоги за физических лиц. Налоговые агенты не могут выплачивать НДФЛ за счет собственных средств (п.9 ст. 226 НК РФ, письмо Минфина от 4.09.2018 г. N 03-04-05/63015).

Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.

Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

В период коронавируса многие арендодатели шли навстречу арендаторам и снижали стоимость аренды коммерческой недвижимости. Но во втором квартале цены вновь начали расти: эксперты заявляют, что в среднем цена на аренду повысилась на 4,65%. Что делать арендатору, если ему грозят повысить арендную плату, и можно ли этого избежать.

В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.

долгосрочные заключают на срок более года;
краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.

ПРИМЕР: Арендодатель обязан сообщить о повышении цены за 30 календарных дней. В оговоренный срок арендодатель направляет уведомление курьером или заказным письмом. Документ отправляют по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в договоре. Документ считают доставленным, если есть отметка о вручении: получатель расписался в ведомости курьера или отправитель получил почтовое уведомление.

Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие.

ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение.

Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться.

Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж.

Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации.

Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму.

Стороны в договоре могут установить в качестве оплаты не только конкретный размер суммы, например, 10 000 ₽ в месяц, но даже долю от дохода деятельности арендатора

Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода.

Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон.

К протоколу приложите копии доверенностей представителей с полномочиями проводить переговоры от имени компании

Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится.

Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации.

Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора.

Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением.

В акте укажите адрес осматриваемого помещения и зафиксируйте недостатки. Документ подписывают представителя арендатора и арендодателя

При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд.

Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт.

Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.

Читайте также: