Может ли арендатор заключить договор энергоснабжения напрямую

Обновлено: 16.05.2024

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту - Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

Плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, не может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками. Плата за коммунальные услуги в указанном случае может быть взыскана только с собственника нежилого помещения.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем - собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

"… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, арендатор желает заключить прямой договор энергоснабжения и просит у арендодателя на период действия договора аренды передать им в эксплуатацию энергопринимающее устройство. Могут ли возникнуть у арендодателя негативные последствия в случае согласия?

Татьяна здравствуйте! Порядок заключения договоров энергоснабжения регулируется правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 442 от
04.05.2012 года.

Арендодатель, если он собственник энергопринимающего
устройства, то он вправе передать его в эксплуатацию арендатору. Но у Арендодателя есть договоры с энергосбытовой организацией и с сетевой организацией, в которых оговорен порядок и сроки предупреждения об изменении или прекращении действия этих договоров. Поэтому арендодателю придется решать вопросы
с энергосбытовой и сетевой организациями или о замене стороны в его договорах или прекращении действия договоров и заключении новых договоров с арендатором.

Удачи Вам. Ваш отзыв на консультацию для меня важен ( в 2013 году специализировался в энергетике.

С уважением, Виктор Богаченков

Добрый день, Виктор. Простите за назойливость, я бы хотела уточнить свой вопрос, так как не сильна в вопросах энергетики. Наша организация является собственником и Арендодателем 3-этажного здания, у нас несколько арендаторов, весь 1 этаж арендует ЗАО "ХХХ" и они хотят заключить прямой договор энергоснабжения. Если мы расторгнем договор энергоснабжения, то как же другие арендаторы? Возможно ли заключение ЗАО "ХХХ" прямого договора без расторжения нашего? Или нам лучше им отказать? Для того, чтобы Вам было более ясна ситуация высылаю Вам письмо ЗАО. Заранее очень Вам благодарна.

Прикрепляю письмо ЗАО.

Скажите, пожалуйста, в чем отличие договора энергоснабжения от договора купли-продажи электрической энергии? Может ли заключать договор энергоснабжения физ.лицо, будет ли порядок как-то отличаться от юр.лица?

Я являюсь ИП, еще в 2008 году мною был заключен договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком на НЕжилое помещение (магазин). К нему было подписано более 30 доп.соглашений. Сейчас гарантирующий поставщик направил мне оферту на перезаключение договора энергоснабжения в новой редакции, соответствующей действующему законодательству (договор от 2008 года даже с учетом допников содержит ряд устаревших положений). Я не хочу подписывать новую редакцию договора, поскольку в ней есть ряд условий, невыгодных для меня, в частности по форме предоставления показаний приборов учета. Правильно ли я понимаю, что если я откажусь или просто проигнорирую направленную оферту, то гарантирующий поставщик не сможет меня обязать подписать ее, поскольку договор от 2008 года заключен, а положения 442 ПП РФ не предусматривают порядок урегулирования разногласий в данном случае.

Читаю разъяснения Ваших юристов и диву даюсь! Никто из них, наверняка являющихся хорошими юристами, абсолютно не представляют, как производится определение границ балансовой и эксплуатационной ответственности по Договору электроснабжения (например: дачи). По их разъяснениям, ни один заявитель, особенно если он не специалист по электроснабжению (обыватель) не сможет ничего добиться в этом вопросе. А всё очень - просто! Да, по Постановлению Правительства № 861 от 27.12.2004 г., пункты 16.1 и 16.3 Правил технологического присоединения, гласят, что заявитель несёт ответственность - только в границах своего участка, а до границ участка - Сетевая компания, включая урегулирование отношений с иными лицами) до границ участка. По постановлению Правительства РФ № 442 от 04.05.2012 г., в пункте 30, абзац 1, сказано, что: "В рамках договора энергоснабжения гарантирующий поставщик несёт перед потребителем (покупателем) ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору, в том числе за действия сетевой организации, привлеченной для оказания услуг по передаче электрической энергии, а также других лиц, привлеченных для оказания услуг, которые являются неотъемлемой частью процесса поставки электрической энергии потребителям.". Более того, ни один Юрист не цитирует статью 543, пункт 2, ГК РФ, где чётко определено, что: – "В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами". Эти условия подтверждены Постановлением Президиума ВАС РФ № 16008/10 от 18 мая 2011 года, где указано, что точка присоединения и ответственности сетевой компании может располагаться до 25 метров (вглубь) от границы участка Заявителя (при его желании). У меня возникли трения с Гарантирующим поставщиком по этому вопросу и составив Протокол разногласий к Договору, на который я получил отказ, подал в суд об обязании заключить Договор на моих условиях. Подавал Иск прокурор и так как Иск был составлен не очень корректно, то выиграл суд и Апелляцию, которой было указано, что я подавал возражения по поводу определения Границ балансовой и эксплуатационной ответственности и что требования Истца должны быть удовлетворены! Но в решении было сказано, "обязать" электросбытовую компанию заключить со мной договор, но не указано ничего про определение границ. В итоге мне предоставили договор ничем не отличающейся от старого. Пришлось подавать Иск о внесении изменений в графу об определении границ. И вот тут-то я получил отказ и в суде первой и апелляционной инстанции! Что теперь делать - не знаю. По Договору - Граница балансовой и эксплуатационной ответственности определена в 13 километрах от моего участка (чего не может быть - никогда!) и притом на высоковольтном фидере на их Подстанции! Чудеса да и только. При это мой счётчик установленный в дачном доме допущен и принят в эксплуатацию Гарантирующим поставщиком.

Здравствуйте! Прошу Вас помочь разобраться в не простой ситуации! Между арендатором и арендодателем длительное время существовали договорные отношения в части договора аренды. в котором всего одним пунктом регулировалось взаимоотношение в части энергоснабжения. Пункт звучит так "Арендатор оплачивает потребленную электрическую энергию на основании показаний приборов учета с учетом коэффициента технологических потерь в электрических сетях" Данный пункт длительное время ни у кого из сторон не вызывал сомнений! теперь отношения между сторонами испортились и Арендатор перестал оплачивать электрическую энергию! мотивируя это тем, что Арендодатель не является энергоснабжающей организацией! даже не рассматривая тот факт, что у арендодателя есть тариф на электрическую энергию поставляемую потребителям по договорам электроснабжения, утвержденный департаментом по тарифам. Арендодатель уже год пытается заключить договор энергоснабжения или дополнительное соглашение к договору аренды или заставить арендатора платить арендодателю или гарантирующему поставщику! Все безрезультатно! Уже у арендатора образовалась задолженность! Вправе ли Арендодатель требовать заключения договора энергоснабжения? или дополнительного соглашения к договору аренды? и при отказе арендатора выполнить требования арендодателя отключить арендатора от потребления энергетических ресурсов?

Читайте также: