Между федеральным государственным учреждением и ооо центр заключен договор аренды нежилых помещений
Обновлено: 28.06.2024
Правительство Санкт-Петербурга
КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ
от 22 января 2008 года N 16-р
Об утверждении типовой формы договора аренды объекта нежилого фонда с элементами поручения*
(с изменениями на 11 августа 2020 года)
_______________
* Наименование распоряжения в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
Во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 01.07.2007 N 314-56 "О внесении изменений в законы Санкт-Петербурга, устанавливающие порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург":
1. Утвердить типовые формы договора аренды объекта нежилого фонда с элементами поручения и дополнительных соглашений к нему согласно приложениям 5-7.
(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию)
1-1. Принять к сведению, что под Организацией в приложениях к настоящему распоряжению понимается:
1-1.1. Организация, обеспечивающая техническое обслуживание имущества казны Санкт-Петербурга - в отношении нежилых зданий, сооружений, а также нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях.
1-1.2. Юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирными домами, - в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.
(Пункт дополнительно включен распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 12 января 2011 года N 3-р)
2. Внести в распоряжение КУГИ от 30.03.2005 N 122-р "О некоторых вопросах обеспечения защиты имущественных прав Санкт-Петербурга и Российской Федерации, выступающих в качестве арендодателей объектов нежилого фонда" изменения, исключив из текста распоряжения пункт 1.2 и приложение 2.
3. Внести в распоряжение КУГИ от 24.03.2005 N 114-р "О предоставлении в аренду сооружений внешнего благоустройства (городских набережных)" следующие изменения и дополнения:
3.1. Изложить пункт 3.1 приложения 2 к распоряжению в следующей редакции:
"3.1. Арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях, и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на
добавленную стоимость (далее - НДС) составляет
Плата за аренду Объекта в
году с учетом НДС
(год заключения Договора)
составляет в квартал
Плата за аренду Объекта (Объектов) без учета НДС составляет в квартал
Ставка НДС равна
%, что составляет
С 01.01. _____* Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, по формуле:
Примечание: * ____ - год, следующий за годом заключения Договора.
- плата за аренду Объекта (Объектов) с учетом НДС в квартал в текущем году;
- плата за аренду Объекта (Объектов) с учетом НДС в квартал в предыдущем году;
- индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".
Арендная плата без учета НДС перечисляется Арендатором в порядке, предусмотренном п.3.2 Договора".
3.2. Дополнить приложение 2 к распоряжению пунктом 3.4 следующего содержания:
"3.4. Арендная плата по Договору вносится Арендатором на счет N
Код бюджетной классификации:
3.3. Изложить раздел 4 приложения 2 к распоряжению в следующей редакции:
"4. Ответственность Сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с условиями Договора и действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Арендодатель в случае нарушения им п.2.1.1 Договора уплачивает Арендатору пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.
4.3. В случае несвоевременной передачи Арендатором Объекта в соответствии с п.2.2.18 Договора он уплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.
4.4. В случае несвоевременного выполнения предписаний в соответствии с п.2.2.5 и 2.2.6 Договора Арендатор уплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.
4.5. В случае отсутствия договоров, предусмотренных п.2.2.10, пп.2.2.11-2 Договора, Арендатор уплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.
4.6. В случае отсутствия в течение срока, установленного в п.2.2.1 Договора, согласования использования плавсредства по его функциональному назначению в органах госпожнадзора, госсанэпиднадзора, органах, осуществляющих функции по оказанию государственных услуг в сфере морского, речного транспорта и водных ресурсов, органе, уполномоченном осуществлять контроль за использованием памятников истории и культуры, органе, уполномоченном осуществлять государственное управление в сфере благоустройства, Арендатор уплачивает пени в размере 0,002% от суммы квартальной арендной платы (но не более 600 руб.) за каждый день просрочки.
4.7. В случае несоблюдения сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере 0,15% в день от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
4.8. Арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам Объектом, а также за ущерб, нанесенный при эксплуатации Объекта окружающей природной среде.
4.9. Арендатор отвечает перед Арендодателем за ущерб, причиненный в результате повреждения Объекта. Арендатор несет риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта.
4.10. В случае нарушения иных условий Договора Арендатор уплачивает штраф в размере 30% от квартальной арендной платы вне зависимости от вины.
4.11. Уплата штрафа и пеней не освобождает Стороны от выполнения лежащих на них обязательств по Договору и устранения допущенных нарушений. Штраф и пени вносятся Арендатором на счет, указанный в п.3.4 Договора".
4. Внести в распоряжение КУГИ от 23.09.2005 N 284-р "О внесении изменений в распоряжения КУГИ от 01.03.1995 N 102-р, от 27.12.2000 N 2357-р и от 13.08.2001 N 1332-р" следующие изменения:
4.1. Изложить наименование распоряжения в следующей редакции:
"О внесении изменений в распоряжения КУГИ от 01.03.1995 N 102-р и от 13.08.2001 N 1332-р".
4.2. Исключить из текста распоряжения пункт 1.
4.3. Пункты 2-6 распоряжения считать, соответственно, пунктами 1-5.
5.1. Изложить наименование распоряжения в следующей редакции:
"О внесении изменений в распоряжения КУГИ от 01.03.1995 N 102-р, от 20.01.2005 N 10-p и от 24.03.2005 N 114-р".
5.2. Исключить из текста распоряжения пункт 1.
5.3. Пункты 2-6 распоряжения считать, соответственно, пунктами 1-5.
6. Внести в распоряжение КУГИ от 26.07.2005 N 259-р "О внесении изменений и дополнений в распоряжение КУГИ от 01.03.1995 N 102-р и в распоряжение КУГИ от 27.12.2000 N 2357-р" следующие изменения:
6.1. Изложить наименование распоряжения в следующей редакции:
"О внесении изменений и дополнений в распоряжение КУГИ от 01.03.1995 N 102-р".
6.2. Исключить из текста распоряжения пункт 2.
6.3. Пункты 3-5 распоряжения считать, соответственно, пунктами 2-4.
6.4. Изложить пункт 2 распоряжения в следующей редакции:
"2. Начальникам районных управлений, отделов (агентств) недвижимого имущества Комитета при заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельного участка включать в них условия, предусмотренные пунктом 1 настоящего распоряжения".
7. Внести в распоряжение КУГИ от 08.04.2003 N 733-р "О внесении изменений и дополнений в распоряжения КУГИ от 27.12.2000 N 2357-р, от 01.03.1995 N 102-р" следующие изменения:
7.1. Изложить наименование распоряжения в следующей редакции:
"О внесении изменений и дополнений в распоряжение КУГИ от 01.03.1995 N 102-р".
7.2. Исключить из текста распоряжения пункты 3-5.
7.3. Пункты 6-8 распоряжения считать, соответственно, пунктами 1-3.
8. Внести в распоряжение КУГИ от 31.05.2001 N 889-р "О внесении изменений и дополнений в распоряжения КУГИ от 01.03.1995 N 102-р и от 27.12.2000 N 2357-р" следующие изменения:
8.1. Изложить наименование распоряжения в следующей редакции:
"О внесении изменений и дополнений в распоряжение КУГИ от 01.03.1995 N 102-р".
8.2. Исключить из текста распоряжения пункты 2 и 3.
8.3. Пункты 4 и 5 распоряжения считать, соответственно, пунктами 2 и 3.
9. Управлению по распоряжению объектами нежилого фонда, Управлению по работе с крупными контрагентами, Управлению по работе с государственными предприятиями и учреждениями Комитета:
(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию)
9.1. В случае отсутствия в заключенных гражданско-правовых договорах положений, предусмотренных настоящим распоряжением и приложениями к нему, включать их в дополнительные соглашения к договорам.
9.2. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.3. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.4. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.5. Переоформлять договоры в соответствии с примерной формой согласно приложению 2 в порядке и случаях, предусмотренных распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 22.03.2006 N 46-р "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга от 29.06.2005 N 377-57 "О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".
(Пункт в редакции, введенной в действие распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 17 января 2017 года N 5-р. - См. предыдущую редакцию)
9.6. Заключать договоры аренды объектов нежилого фонда с элементами поручения в порядке, предусмотренном распоряжением КУГИ от 30.03.2005 N 122-р "О некоторых вопросах обеспечения защиты имущественных прав Санкт-Петербурга и Российской Федерации, выступающих в качестве арендодателей объектов нежилого фонда" согласно приложению N 5.
9.7. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.7.1. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.7.2. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.7.3. Пункт утратил силу - распоряжение КИО Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. - См. предыдущую редакцию.
9.8. Заключать дополнительные соглашения к договорам аренды объектов нежилого фонда согласно приложению 6 при подтверждении в порядке, установленном распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29.01.2010 N 12-рп "О Положении о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подтверждении периодов проведения работ, затрудняющих доступ в объекты нежилого фонда в случае проведения капитального ремонта фасадов зданий, в которых расположены такие объекты, а также в случае проведения ремонта дорог и инженерных коммуникаций", периодов проведения капитального ремонта фасадов зданий, в которых расположены объекты нежилого фонда, имеющие отдельный или общий вход с улицы, если проведение таких работ затрудняет доступ в объекты нежилого фонда, а также периодов проведения ремонта дорог и инженерных коммуникаций.
(Пункт дополнительно включен распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 31 марта 2010 года N 45-р)
9.9. При внесении очередных изменений в договоры, заключенные по формам, предусмотренным приложениями к Распоряжениям 1, 2 и 5 включать в дополнительные соглашения условия, предусмотренные приложением 7 к распоряжению.
(Пункт дополнительно включен распоряжением КИО Санкт-Петербурга от 14 февраля 2017 года N 29-р)
10. Управлению информационных технологий внести соответствующие изменения в шаблоны примерных форм гражданско-правовых договоров, указанных в настоящем распоряжении, содержащиеся в информационно-технологической системе Комитета (ИТС КУГИ).
11. Считать утратившими силу:
- распоряжение КУГИ от 27.12.2000 N 2357-р;
- распоряжение КУГИ от 12.04.2007 N 124-р;
- распоряжение КУГИ от 23.08.2006 N 257-р;
- распоряжение КУГИ от 04.04.2006 N 61-р;
- распоряжение КУГИ от 30.03.2005 N 121-р;
- распоряжение КУГИ от 07.02.2001 N 163-р;
- распоряжение КУГИ от 27.12.2001 N 2162-р.
12. Опубликовать настоящее распоряжение в средствах массовой информации.
13. Контроль за выполнением настоящего распоряжения возложить на первого заместителя председателя Комитета А.Б.Чичканова и заместителя председателя Комитета П.В.Яковлева по принадлежности вопросов.
Председатель Комитета
И.М.Метельский
Примерная форма договора аренды
объекта нежилого фонда для арендаторов,
арендная плата в договоре
с которыми рассчитывается с применением
, равного 1
Договор аренды N ______
____________________________________________________________________
Приложение утратило силу - распоряжение КИО
Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. -
См. предыдущую редакцию
____________________________________________________________________
в редакции, введенной в действие
распоряжением КИО Санкт-Петербурга
от 30 июля 2019 года N 122-р,
в редакции, введенной в действие
распоряжением КИО Санкт-Петербурга
от 30 июля 2019 года N 125-р,
в редакции, введенной в действие
распоряжением КИО Санкт-Петербурга
от 7 августа 2019 года N 131-р, -
см. предыдущую редакцию)
Примерная форма договора аренды
объекта нежилого фонда для арендаторов,
арендная плата в договоре с которыми
рассчитывается с применением
менее 1
Договор аренды N _____
____________________________________________________________________
Приложение утратило силу - распоряжение КИО
Санкт-Петербурга от 11 июня 2020 года N 74-р. -
См. предыдущую редакцию
____________________________________________________________________
Приложение 3
к распоряжению КУГИ
от 22 января 2008 года N 16-р
(в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 18 сентября 2008 года N 181-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 10 августа 2009 года N 96-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 2 ноября 2009 года N 143-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 26 февраля 2010 года N 14-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 18 июня 2010 года N 83-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 21 июня 2010 года N 84-р;
в редакции, введенной в действие с 6 августа 2010 года
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 9 июля 2010 года N 92-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 12 января 2011 года N 3-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 4 июля 2012 года N 101-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 1 августа 2012 года N 113-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 17 января 2013 года N 5-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 12 февраля 2013 года N 17-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 1 августа 2013 года N 76-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 13 августа 2013 года N 80-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 10 июля 2014 года N 67-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КИО Санкт-Петербурга
от 10 августа 2015 года N 32-р. -
См. предыдущую редакцию)
Дополнительное соглашение N _________ к Договору аренды N ___________ от __.__.__ г.
____________________________________________________________________
Приложение исключено - распоряжение
КИО Санкт-Петербурга от 17 января 2017 года N 5-р. -
См. предыдущую редакцию
____________________________________________________________________
Приложение 4
к распоряжению КУГИ
от 22 января 2008 года N 16-р
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 10 августа 2009 года N 96-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 2 ноября 2009 года N 143-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 26 февраля 2010 года N 14-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 21 июня 2010 года N 84-р;
в редакции, введенной в действие с 6 августа 2010 года
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 9 июля 2010 года N 92-р;
в редакции распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга
от 12 января 2011 года N 3-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 4 июля 2012 года N 101-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 1 августа 2012 года N 113-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 17 января 2013 года N 5-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга
от 1 августа 2013 года N 76-р;
в редакции, введенной в действие
распоряжением КИО Санкт-Петербурга
от 10 августа 2015 года N 32-р. -
См. предыдущую редакцию)
Дополнительное соглашение N __________ к Договору аренды N __________ от __.__.__ г.
____________________________________________________________________
Приложение исключено - распоряжение
КИО Санкт-Петербурга от 17 января 2017 года N 5-р. -
См. предыдущую редакцию
____________________________________________________________________
Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.
Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?
К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.
Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:
- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
- последнее число отчетного периода.
Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).
При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).
Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).
В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).
При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).
Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.
Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.
Обучение по 44-ФЗ Обучение для госзаказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка Обучение контрактных управляющих Обучение по 223-ФЗ Обучение для заказчиков Обучение для поставщиков Повышение квалификации Профпереподготовка
Антикризисное предложение до 03 января
Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ: нюансы заключения договора
При обнаружении несоответствий в этой статье оставьте оставьте заявку и получите скидку 30% на любой курс по госзакупкам
Из этой статьи вы узнаете:
- Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
- Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
- Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
- Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ
Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ представляет собой закупку соответствующих услуг во временное пользование. Особенностью этой процедуры является тот факт, что в подобного рода наем передаются помещения для государственных и муниципальных нужд.
В рамках этой закупки возможно обеспечение нужд иностранных компаний, деятельность которых развернута на территории РФ. Арендовать для иных целей по 44-ФЗ невозможно. Существует два способа проведения закупки. Но и в том и в другом случае важно учесть кое-какие нюансы при подготовке и подписании контракта.
Выбор способа проведения закупки для аренды нежилых помещений по 44-ФЗ
Бюджетным организациям часто приходится закупать услуги по аренде. Объектом в этом случае может быть и недвижимость (жилая и нежилая), и техника, и транспорт. Такие сделки являются государственной закупкой и регулируются законом 44-ФЗ.
Выбор арендодателя может осуществляться через электронную конкурентную процедуру, либо заказчик вправе оформить договор с единственным поставщиком. Законом предъявляются следующие требования к процедуре закупки:
- Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93, п. 32 ч. 1) либо иных объектов, стоимость которой в пределах лимитов, установленных для малых закупок, закупается у единственного поставщика.
- Электронный аукцион может быть выбран заказчиком в любых условиях, закон не устанавливает никаких специальных требований для этой процедуры, когда речь идет о закупке аренды.
- Электронный конкурс. Посредством этой процедуры может выбираться поставщик аренды нежилых помещений по 44-ФЗ, если она не включена в аукционный список (ч. 2 ст. 59 44-ФЗ).
- Запрос котировок в электронной форме. Процедура проводится при условии, что НМЦК не более 500 тысяч руб.
- Запрос предложений в электронной форме. Процедура правомерна, если заказчик в одностороннем порядке расторгнул контракт либо признан несостоявшимся электронный аукцион или конкурс (п. 2, 5 ч. 2 ст. 83.1 44-ФЗ).
Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется по тем же самым правилам, которые установлены для прочих объектов сфере государственных закупок. Это означает, что наличие потребности государственной или муниципальной организации в найме помещений должно быть отражено в плане. Следовательно, заказчику необходимо заранее выполнить расчеты по данной позиции.
Иногда бывает затруднительно на этой стадии определить объем заказа и вычислить НМЦК. В таком случае нужно прописать предельную сумму контракта, начальную стоимость единицы услуги и начальную сумму цен этих единиц. Также не следует забывать, что необходимо будет приложить обоснование стоимости единицы объекта контракта (ч. 24 ст. 22 44-ФЗ).
Нюансы заключения договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ для разных способов закупки
Проще всего закупать аренду нежилых помещений по 44-ФЗ (ст. 93) у единственного поставщика, если общая сумма сделки не выходит за пределы разрешенных лимитов.
Все эти закупки также в обязательном порядке должны быть отражены в плане-графике. При заключении договора с единственным поставщиком не требуется публиковать извещение. Но заказчик обязан отдельно обосновать свой выбор поставщика и невозможность проведения закупки конкурентным методом. Помимо этого, в контракт включается информация с расчетом стоимости объекта закупки и ее обоснование.
Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ предполагает использование коммунальных услуг. Следовательно, в договоре необходимо прописать, в каком порядке будут производиться расчеты за них. Если же вопрос компенсации затрат арендодателя на коммунальные услуги не будет урегулирован в основном контракте, то стороны обязаны составить дополнительное соглашение, как того требует п. 10 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Лучше всего издержки на коммунальные услуги включать в общую сумму контракта на аренду.
Электронный аукцион всегда проводится по единому регламенту, независимо от объекта закупки. Эта процедура подходит в том числе для размещения заказа на покупку услуги аренды нежилых помещений и прочей недвижимости, оборудования и транспорта (ст. 59 44-ФЗ).
Закупка аренды нежилых помещений по 44-ФЗ осуществляется в следующем порядке:
- Эта позиция прописывается в плане-графике.
- Составляется документация для аукциона.
- Весь пакет документов (извещение, аукционная документация и проект контракта) публикуется в Единой информационной системе.
- Проводится аукцион в электронной форме.
- Выявляется победитель, с ним подписывается контракт на аренду, после этого в течение 5 рабочих дней информация заносится в реестр (ч. 3 ст. 103 44-ФЗ).
Победителем аукциона становится тот субъект, который предлагает самую низкую стоимость на услугу. При этом он должен полностью удовлетворять требованиям, изложенным заказчиком в аукционной документации.
Данная отборочная процедура проводится при одновременном наличии следующих двух обстоятельств:
- НМЦК в пределах 500 тысяч рублей;
- соблюден лимит, установленный ч. 2 ст. 82.1 44-ФЗ на годовой объем закупок, проведенных в форме электронного запроса котировок: 10 % от СГОЗ или 100 млн рублей.
Других ограничений закон не устанавливает. Аренда нежилых помещений по 44-ФЗ вполне может закупаться посредством данной процедуры. Заказчик в данном случае должен придерживаться того же регламента, что и в предыдущем случае. Закупка планируется, готовится документация и размещается в ЕИС, собираются заявки потенциальных поставщиков, выбирается наименьшая стоимость и подписывается контракт с предложившим ее субъектом, который в том числе удовлетворяет всем требованиям заказчика (ч. 7 ст. 82.4 44-ФЗ).
Заключительным моментом становится занесение сведений в реестр контрактов на протяжении 5 рабочих дней после его подписания.
Важные пункты контракта аренды нежилого помещения по 44-ФЗ
При заключении договора аренды нежилого помещения по 44-ФЗ необходимо включить в его текст все существенные условия:
Целью проведения закупки является получение заказчиком во временное пользование нежилого помещения на условиях аренды.
Сторонами арендного договора является заказчик (арендатор) и исполнитель (арендодатель), выбранный конкурентным либо неконкурентным способом. При таких договорных отношениях участие посредников не предусмотрено.
При составлении договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо также руководствоваться и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Это означает, что в текст контракта нужно обязательно включать существенные условия. Таковыми в ст. 66 Гражданского кодекса РФ признаются следующие положения:
- Информация об арендуемом объекте недвижимости, на основании которой его можно точно идентифицировать.
- Сумма, которую обязан заплатить арендатор за временное пользование помещением.
В цену аренды нежилого помещения по 44-ФЗ может также входить сумма за использование земельного участка (для связанных объектов). В таком случае в тексте контракта прописываются условия, на которых заказчик может распоряжаться территорией. Полномочия арендатора в данном случае будут ограниченны, так как наем не предполагает перехода права собственности. Если же в договоре все эти моменты не предусмотрены, то заказчик может пользоваться участком в течение того срока, на который заключается сам контракт на аренду помещения.
Важно! Договор аренды нежилого помещения по 44-ФЗ будет законным лишь при условии его заключения в письменной форме. При этом сделка может быть признана недействительной, если в тексте контракта пропущен хотя бы один существенный пункт (ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что при подписании подобного договора не устанавливается юридических отношений между контрагентами.
Срок действия договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ должен соответствовать указанному в плане-графике. По всем пунктам контракта также должны быть прописаны свои сроки. Из текста должно явствовать, когда именно помещение передается в пользование заказчику и когда истекает срок аренды. На этот период устанавливается сумма аренды, которая не подлежит изменению.
Гражданский кодекс РФ не требует четко прописывать конечную дату действия договора, допуская его бессрочность. Но в отношении контракта на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ необходимо прописать точный период его действия. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, если арендатор не выполняет своих обязательств.
Закон не обязывает стороны придерживаться какой-либо жесткой формы при составлении контракта. Но в нем должны присутствовать необходимые положения, одним из которых является указание на неизменность цены. Кроме того, прописываются порядок передачи недвижимости в пользование, обязанности сторон и санкции за их неисполнение. В качестве санкций законом предусмотрена пеня за срыв сроков, когда, например, арендодатель не успевает к указанной дате передать заказчику помещение, и штрафы за прочие нарушения.
Поскольку данный контракт попадает в сферу действия 44-ФЗ, то необходимо предусмотреть пункт об обеспечении исполнения либо его отсутствии. Если прописано обеспечение в виде денежной суммы, что нужно указать срок ее возвращения и способ.
Также следует включить пункт о возможности расторжения контракта и внесении в него изменений (кроме цены).
Расторжение или продление договора аренды недвижимого имущества по 44-ФЗ
Цена сделки при аренде нежилых помещений по 44-ФЗ является одним из главных положений. Она не может изменяться в течение всего срока действия договора. Также законом предельно ограничены возможности внесения корректировок в текст договора. Немногие случаи, по которым это допускается, предусмотрены в статьях 34 и 95. Но продлить отношения сверх предусмотренного контрактом срока стороны не могут, так как, во-первых, это не предусмотрено законом, а во-вторых, пролонгация приведет как удорожанию стоимости сделки, что противоречит запрету на изменение цены.
Обратите внимание! В договоре на аренду нежилых помещений по 44-ФЗ стороны не могут ни в какой форме предусмотреть продление отношений. Контракт должен быть заключен на тот период, который прописан в плане-графике. Продление сроков является нарушением, которое наказывается по статье 7.32 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
У сторон договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ есть право досрочно прекратить отношения. Это возможно по взаимному согласию либо по решению одной стороны – через суд или обычным порядком. В последнем случае контрагент, решивший прекратить отношения, обязан официально письменно уведомить вторую сторону (ст. 95 44-ФЗ). По истечении 10 дней отношения расторгаются в автоматическом порядке.
Если арендатор является инициатором досрочного прекращения договора аренды, то сумма договора пересчитывается в зависимости от того периода, когда он фактически пользовался помещением.
Сторона договора аренды, преждевременно прекращающая отношения, направляя уведомление контрагенту, должна быть готова компенсировать ему также ущерб, возникший в связи с досрочным расторжением контракта.
Резюмируем. Заключение договора аренды нежилых помещений по 44-ФЗ федеральным или муниципальным заказчиком возможно как с единственным поставщиком, так и через конкурсную процедуру. Особенности данных правоотношений установлены законодательством о госзакупках: односторонний порядок расторжения с возмещением ущерба второй стороне; невозможность продления срока; фиксированная стоимость, не подлежащая корректировке.
Обучение госзакупкам без отрыва
от работы, с практикой на электронной
площадке РТС-Тендер и на
тренажере ЕИС
Для раскрытия исследуемой темы необходимо ответить на два основных вопроса:
- Обязан ли арендатор заключать договор с Управляющей организацией?
- Обязан ли арендатор содержать общее имущество дома?
Подход, заложенный ВАС РФ, в корне перевернул судебную практику. Из приведенных выше разъяснений, следует, что договор на управление должен заключать собственник нежилого помещения, а не его арендатор. Такое правило действует, даже если договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить договор управления, а значит, подобные условия в договоре аренды не могут порождать отношений между арендатором и Управляющей организацией.
После официальных разъяснений ВАС РФ 2011 г. практика изменилась на противоположную.
Так анализ судебных актов Арбитражного суда Свердловской области и ФАС Уральского округа за 2011 г. – 2012 г. показал, что обязанность арендатора по содержанию арендованного имущества, предусмотренная ст. 616 ГК РФ, распространяется исключительно в границах арендованного имущества и заканчивается там, где начинается общее имущество дома. Другими словами, по смыслу указанной нормы на арендатора не возлагается обязанность по содержанию общего имущества, даже если это предусмотрено договором аренды.
На наш взгляд, ограничительное толкование п.2. ст. 616 ГК РФ, которым руководствуются суды сейчас, является правильным и полностью отвечает смыслу, который в нее пытался вложить законодатель с учетом норм Жилищного кодекса.
Из приведенной арбитражной практики можно сделать важный вывод: Управляющая организация не вправе требовать от арендатора помещений платы за содержание общего имущества дома. Но данный вывод касается только тех ситуаций, если между арендатором и Управляющей организацией отсутствует заключенный договор управления, т.к. приведенные выше Постановления ВАС РФ не разъясняют, как решать ситуацию, если арендатор по тем или иным причинам заключил договор управления с Управляющей организацией.
Если договор с Управляющей организацией уже заключен, то суды руководствуются принципами о надлежащем выполнении принятых на себя обязательств и свободе договора ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ, т.е. заключил договор – плати.
Но есть исключения из такого подхода, в частности ФАС Восточно-Сибирского округа развил подход, заложенный в Постановлениях ВАС РФ 2011 года.
ФАС Восточно-Сибирского округа пришел к важному выводу о том, что даже если арендатор добровольно заключил с Управляющей организацией договор управления, которым принял на себя обязательство участвовать в несении расходов на содержание общего имущества, взыскать с него соответствующие суммы нельзя, т.к. обязанность собственника по осуществлению этих расходов установлена императивно. Следовательно, даже при наличии договора с арендатором иск Управляющей организации к арендатору будет отклонен (см. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.08.2011 по делу N А33-13528/2010).
С теоретической точки зрения, подход, высказанный ФАС Восточно-Сибирского округа является правильным еще и потому, что договор между Управляющей организацией и арендатором будет являться недействительным в силу противоречия ЖК РФ, поскольку договор управления заключенный с арендатором по своему предмету совпадает с договором управления, подлежащего заключению с собственником. А так как положения ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ являются императивными то, такой договор может быть заключен только с собственником помещения. Что касается свободы договора свободы договора, то в данном случае свобода договора ограничена особым субъектом отношений по заключению договора Управления.
Недействительный договор не может порождать права и обязанности, а значит, и вносить плату по такому договору арендатор не обязан.
Выводы по рассмотренным вопросам:
Как мы видим, вопросы, которым была посвящена эта статья, вызывают много трудностей в правоприменительной практике. Постановления Президиумов ВАС РФ разрешают далеко не все ситуации. Из рассмотренного можно выявить несколько основных позиций, которых следует придерживаться в случае судебного спора:
- На арендатора не может быть возложена обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом;
- Обязанность по содержанию общего имущества помещений в многоквартирном доме лежит на собственнике помещения, а не на арендаторе.
- Расходы на содержание общего имущества перед Управляющей компанией арендатор нести не должен, даже если такая обязанность закреплена договором аренды.
- Если договор управления уже заключен между арендатором и Управляющей организацией, то многое будет зависеть от правоприменительной практики региона, на уровне ВАС РФ этот вопрос еще не решен.
Актуальность информации уточняйте у специалистов ГК АВАЛЬ по телефону (343) 222-10-20
Читайте также: