Меры ответственности по договору аренды

Обновлено: 02.07.2024

I. Возможность уменьшения размера арендной платы

Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор в принципе утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Причем, как нам представляется, здесь важна именно юридическая невозможность использования арендованной недвижимости. Например, если установлен запрет на осуществление определенных видов деятельности (рестораны, фитнесс-клубы, кинотеатры, салоны красоты, парикмахерские и т.п.) или запрет на использование определенных объектов (к примеру, если установлен запрет на функционирование торгово-офисных объектов, вследствие чего арендаторы не имеют доступа к арендованным ими помещениям).

Если же запрет на осуществление деятельности, для осуществления которой была арендована недвижимость, не установлен (иные ограничения также не введены), то право требовать уменьшения размера арендной платы у арендатора не возникает. Так, если арендатор не использует арендованное помещение не потому, что ему это запрещено, а потому,

что в этом нет необходимости или смысла (все сотрудники находятся дома по причине введения нерабочих дней, существенно уменьшилось количество посетителей, клиентов и т.д.), то это не дает право арендатору требовать уменьшения размера арендной платы.

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям — арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией

Иными словами, если невозможность использования помещений является не юридической, а фактической, то даже арендаторы, подпадающие по действие вышеуказанного постановления Правительства РФ (то есть арендаторы, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики), не вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Этот вопрос даже для данной категории арендаторов может быть решен исключительно по договоренности с арендодателями.

Также отметим, что поскольку в вышеуказанном случае у арендатора есть право требовать уменьшения арендной платы, то у арендодателя возникает корреспондирующая этому праву обязанность уменьшить размер арендной платы.

Соответственно, если арендодатель от этого отказывается, или же стороны не могут договориться о новом (уменьшенном) размере арендной платы, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

II. Предоставление отсрочки внесения арендной платы

2.1. Кто может требовать предоставления отсрочки?

а) договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия компетентным органом решения о введении на территории субъекта Российской Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (например, на территории Свердловской области режим повышенной готовности введен 18.03.2020 г.);

б) арендатором недвижимости является организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, для предоставления отсрочки арендатор должен обратиться к арендодателю с соответствующим требованием (о заключении дополнительного соглашения к договору аренды) в течение 30 (тридцати) дней с момента принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что касается отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то, по нашему мнению, здесь можно ориентироваться на перечень, содержащийся в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:

авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД 2 — 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21., 52.23.1)
культура, организация досуга и развлечений (код — 90)
физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (коды — 93, 96.04, 86.90.4)
гостиничный бизнес (код — 55)
деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (коды — 95, 96.01, 96.02)
деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (код — 79)
общественное питание (код — 56)
деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (коды — 85.41, 88.91)
деятельность по организации конференций и выставок (код — 82.3)

Эти же сферы российской экономики были упомянуты в качестве наиболее пострадавших в Информации Минэкономразвития России от 27.03.2020 г.

Таким образом, если вышеуказанные условия соблюдаются, арендатор вправе требовать предоставления ему отсрочки, а значит, арендодатель обязан ему эту отсрочку предоставить. В противном случае, если арендодатель отказывается предоставить отсрочку, или стороны не могут договориться о конкретных условиях отсрочки, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.

2.2. Условия отсрочки

Как мы отметили выше, данные Требования были утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 и сводятся к следующему:

Во-первых, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за пользование недвижимым имуществом за период с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г.

Соответственно, если арендатор имеет задолженность перед арендодателем, образовавшуюся за период до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то в отношении такой задолженности отсрочка не предоставляется.

Во-вторых, отсрочка предоставляется в следующих размерах:

а) за период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (то есть за период с момента введения режима и до момента его прекращения) — отсрочка предоставляется в отношении 100 % арендной платы, начисленной за этот период. Иными словами, арендатор в этот период времени не платит арендную плату вообще;

б) за период с момента прекращения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 01.10.2020 г. — отсрочка предоставляется в отношении 50 % арендной платы, начисленной за этот период. То есть в течение этого периода времени арендатор уплачивает арендодателю половину от начисленной арендной платы, в отношении остальной половины предоставляется отсрочка.

В-третьих, задолженность по арендной плате, образовавшаяся за время отсрочки, подлежит уплате не ранее 01.01.2021 г. и не позднее 01.01.2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

На наш взгляд, если бы законодатель имел в виду, что погашение образовавшейся в связи с отсрочкой задолженности по арендной плате должно производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г., то в Требованиях так и было бы написано.

По нашему мнению, подход должен быть следующим (рассмотрим на примере).

Допустим, сумма задолженности арендатора перед арендодателем в связи с предоставлением отсрочки составила 500 000 руб. При этом размер ежемесячной арендной платы по договору аренды, начиная с 01.01.2021 г., составляет 100 000 руб.

Как мы уже отметили выше, погашение задолженности должно производиться поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

В нашем примере 50 % от ежемесячной арендной платы составляет 50 000 руб.

Соответственно, учитывая, что погашение может производиться не чаще одного раза в месяц, а общая сумма долга составляет 500 000 руб., арендодатель может настаивать, чтобы арендатор в течение 10 (десяти) месяцев ежемесячно перечислял ему по 50 000 руб.

В то же время, если арендодатель согласен, то, безусловно, стороны могут договориться о том, что погашение задолженности будет производиться в течение двух лет, начиная с 01.01.2021 г. (то есть, в нашем примере арендатор будет платить по 20 333 руб. в месяц).

В-четвертых, Требованиями предусмотрены и другие условия отсрочки:

а) не подлежат применению штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой;

б) не допускается установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;

в) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен, но по соглашению сторон;

г) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

Исключением составляет случай, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендодатель освобождается от оплаты коммунальных услуг и (или) несения расходов на содержание и имущества. В этом случае отсрочка распространяется на всю предусмотренную договором арендную плату.

В-пятых, если предметом аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении аренды такого имущества.

Если предметом аренды является недвижимость, находящаяся в частной собственности, стороны договора аренды также могут установить иные условия предоставления отсрочки.

Главное, чтобы во всех этих случаях установление иных условий отсрочки не приводило к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Требованиями.

С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д. После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно. Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.

А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?

Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.

Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.

Аренда без договора: пригодятся навыки переговорщика

Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.

Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.

Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.

Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.

Аренда с договором: действуем по написанному – просто, быстро, эффективно

При наличии договора арендодатель может:

без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.

Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.

Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.

Обратная ситуация: арендодатель не прав

Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?

Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.

Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.

Закон помогает тем, кто его соблюдает

Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы. Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.

Читайте также: