Каким договором оформить строительство арендатором здания в счет будущих арендных платежей

Обновлено: 06.05.2024

Выкуп арендованного имущества позволяет арендаторам, которые и так пользуются имуществом, стать его владельцем на льготных условиях. Это может быть выгодно финансово. Такие действия позволяют избежать получения дополнительных кредитных займов, или же пользоваться имуществом и получать от этого выгоду, а выкупить его позже с появлением достаточных средств. А такие средства, кстати, можно заработать именно при помощи арендованного имущества.

Если в договоре заранее предусмотрена возможность выкупа

Стороны соглашения об аренде могут еще до заключения сделки договориться, что арендатор имеет право выкупа имущества. Тогда договор аренды должен отвечать не только требованиям из соответствующего раздела гражданского законодательства о подобных сделках, но и правилам заключения договоров купли-продажи для такого вида имущества.

К обязательным условиям договора аренды, таким как предмет аренды, ее срок, размер и порядок уплаты арендной платы, необходимо добавить пункт о выкупной стоимости арендованного имущества. При этом должны быть соблюдены стандартные правила оценки имущества.

Форма договора во многом зависит от вида арендованного имущества. Если речь идет о недвижимости, то кроме письменной формы стороны должны произвести государственную регистрацию договора.

Стороны вправе самостоятельно договориться о том, будут ли арендные платежи засчитываться как уплата выкупной стоимости . Но также они могут указать другой порядок оплаты.

Если решение о выкупе принято после заключения сделки

Такое тоже случается. Собственник решает продать принадлежащее ему имущество, а арендатор при этом имеет возможность его выкупить. В таких случаях стороны могут заключить дополнительное соглашение к договору аренды. Такое доп.соглашение должно быть составлено в той же форме, что и сам договор. Хотя здесь могут быть определенные тонкости. Если договор купли-продажи требует иную форму, например, дополнительную регистрацию. Особенно следует учитывать такие нюансы при заключении сделок с недвижимостью, поскольку именно недвижимое имущество контролируется со стороны государства, им ведется учет практически всех сделок с ним.

Если обе стороны согласны, то они могут произвести зачет ранее уплаченных сумм в качестве арендной платы как платежей за выкуп имущества. Но если арендодатель против, тогда арендатору придется выплатить полную выкупную стоимость.

Преимущественное право выкупа

В отдельных случаях для арендатора может быть установлено преимущественное право выкупа объекта аренды. Если речь идее о недвижимости, которое представители малого и среднего бизнеса арендуют у государства или муниципального образования, и такое имущество разрешено к продаже, то именно арендатор вправе первым заявить желание приобрести его в собственность. Если же арендатор не заинтересован в выкупе арендованного имущества, тогда оно может быть выставлено на продажу на обычных условиях.

Когда выкуп арендованного имущества невозможен

Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:

1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.

2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.

Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.

Подготовка договора

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

истечением срока аренды;
внесением арендодателю выкупного платежа.

Помимо этого, имеются многие другие дополнительные нюансы, на которые будет нужно обратить внимание и закрепить в договоре.

При возникновении спорной ситуации, связанной с выкупом находящегося в аренде имущества, или появлении других вопросов как в отношении движимого, так и недвижимого имущества, вы можете обратиться за правовой помощью к адвокату Е.М. Мурзаковой. Запись на прием производится по тел. 8 (495) 505-24-50. При обращении вы получите не только разъяснения действующего законодательства, но и практическую помощь.

В последнее время все чаще практикуется заключение договоров аренды помещений в недостроенных зданиях. На что следует обратить внимание при заключении предварительных соглашений об аренде помещений в недостроенном здании?

Предварительный договор аренды оформляется в рамках гражданского законодательства, которое устанавливает для него те же требования, что и для договора аренды. Их несоблюдение может привести к признанию судом этого договора незаключенным, поэтому целесообразно оценить риски, которые могут возникнуть впоследствии.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Существенным условием предварительного договора аренды является объект будущей аренды, который должен быть четко определен в договоре (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае договор признается недействительным (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.02.2007 по делу N А56-37811/2005).

Определить конкретное помещение в недостроенном здании очень сложно. Поэтому в предварительном договоре следует указать как можно больше сведений, имеющихся об объекте аренды на момент заключения сделки: местонахождение и описание здания, а также описание помещения и его расположение в здании. К договору необходимо приложить оформленный в соответствии с проектной документацией план части здания, на которой требуется выделить помещение.

Нельзя исключить, что в ходе строительства технические характеристики и площадь помещения изменятся. Такая корректировка требует каждый раз внесения изменений в текст договора. Иначе объект считается неопределенным. Чтобы арендодатель не отказался от внесения изменений в договор, в нем необходимо предусмотреть такую обязанность арендодателя.

Предварительный договор, как и основной, должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Однако с регистрацией ситуация иная. Если основной договор аренды подлежит государственной регистрации (ст. ст. 609, 651 ГК РФ), то на предварительное соглашение это правило не распространяется.

В предварительном договоре должен быть указан срок заключения основного договора. В противном случае его необходимо заключить в течение года с момента заключения предварительного договора. Если в указанные сроки основной договор не будет подписан или одна из сторон не направит другой предложение о заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (Постановления ФАС Московского округа от 13.04.2010 N КГ-А40/3107-10 по делу N А40-76980/09-89-540, от 13.06.2007, 20.06.2007 N КГ-А40/5020-07).

На практике встречаются ситуации, когда одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора. В этом случае другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если незаключение основного договора принесет контрагенту убытки, то "отказник" обязан будет их возместить (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Если в рамках предварительного договора арендатор не имеет права расторгнуть его в одностороннем порядке (отказаться от исполнения соглашения), ему следует позаботиться о включении в него положения о том, что соблюдение сроков является существенным условием. Такое положение в договоре станет полезным при расторжении арендатором предварительного соглашения из-за задержки в сдаче помещений.

Платежи по договору

При подписании предварительного договора будущий арендатор, как правило, вносит депозит.

Как показывает практика, владельцы возводимой коммерческой недвижимости используют средства потенциальных арендаторов для строительства. Эти средства носят обеспечительный характер и являются гарантией того, что арендатор не отступится от заключения основного договора в последний момент, когда другим претендентам на аренду уже отказано. Как правило, они обозначаются в контрактах как обеспечительный взнос или задаток. Однако, поскольку здание находится на стадии строительства и точные характеристики помещений неизвестны и непонятно, предоставление каких именно помещений будет обеспечивать уплаченная арендодателю сумма, то с юридической точки зрения данный платеж трудно назвать задатком - это аванс. И хотя в договоре прописывают механизм действия как у задатка, но в случае неисполнения договора арендодателем уплаченная сумма подлежит полному возврату в однократном размере. В то же время, если потенциальный арендатор отказывается от сделки не по вине арендодателя, то этот обеспечительный платеж обычно не возвращается.

Во избежание данных рисков передачу денежных средств можно оформить договором займа. Сроком возврата всей суммы займа становится дата, к которой строительство здания должно быть полностью завершено. В формулировках договора займа следует указать определенную дату. Не лишним будет условие об обеспечении обязательств заемщика ипотекой других принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, рыночная стоимость которых достаточна для покрытия суммы займа, начисленных процентов, возможной неустойки, судебных расходов и расходов на реализацию заложенных объектов.

Если стороны договорились, что уплаченные арендатором денежные средства в последующем будут зачтены в счет арендной платы, то к договору займа составляется дополнительное соглашение, в котором указываются порядок и график возврата суммы займа, определенные в соответствии со способом зачета уплаченной суммы в счет арендной платы на определенный (длительный) период. Соглашение подписывают одновременно с договором займа, но экземпляр заемщика вручается последнему только при подписании основного договора аренды. Таким образом, арендатор получает гарантию возврата уплаченных сумм с компенсацией расходов на их получение.

Методы предупреждения договорных рисков

Согласно судебной практике обязательства, указанные в предварительном договоре, не могут быть принудительно исполнены: заставить партнера подписать основной договор нельзя даже через суд.

Дело в том, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие однозначно установить предмет и иные существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ), например, имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии такой информации условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Проблема в том, что при заключении предварительного договора в отношении строящихся зданий стороны не имеют возможности указать сведения, позволяющие определенно установить объект будущего договора аренды, поскольку строящееся сооружение еще не имеет почтового адреса, а фактическая площадь возведенного здания может отличаться от проектной.

Более того, внутри подобных объектов нередко предусматривается свободная планировка, т.е. границы арендуемого помещения на стадии проектирования и строительства невозможно отметить даже на плане. В случае если стороны укажут арендуемую площадь согласно данным проектной документации, риск признания предварительного договора незаключенным все равно останется. Владелец в любой момент может изменить проектную документацию.

Одним из методов предупреждения рисков при заключении предварительного договора является проведение процедуры должной осмотрительности в отношении объекта аренды и партнера.

Арендатору на стадии заключения предварительного договора аренды целесообразно получить копии учредительных документов арендодателя, договор аренды земельного участка, на котором строится (построено) здание, и распорядительный документ органа исполнительной власти о предоставлении данного земельного участка в аренду. Комплект запрашиваемых документов зависит также от стадии строительства объекта. Если здание:

находится на стадии строительства, то для уточнения сроков его окончания следует проверить прошедшую согласование проектную документацию или разрешение на строительство;
построено, но еще не получено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то необходимо ознакомиться с актом государственной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, а также с распорядительным документом органа исполнительной власти об утверждении данного акта;
построено, то желательно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), выданную БТИ выписку из технического паспорта на здание (поэтажный план, экспликацию).

К существенным рискам можно отнести невыполнение договорных обязательств в намеченные сроки. Для предотвращения подобной ситуации арендатор может указать в договоре так называемую "вилку по срокам", которая позволит переносить дату сдачи объекта в аренду.

Необходимо предусмотреть штраф или пени (неустойку), которые включают затраты, понесенные в связи со срывом открытия, например, магазина. Это будут расходы на рекламу, зарплата сотрудникам и т.п.

Кроме того, в предварительном договоре аренды недвижимого имущества можно предусмотреть "зеркальные" штрафы. Так, если арендатор вовремя не выполняет своих обязательств, то, помимо арендной платы, он обязан выплатить арендодателю пени за каждый день просрочки. Это позволит снизить риск незаключения договора, когда здание будет полностью построено. Если же собственник вообще не построит здание либо здание будет возведено с неприемлемыми для арендатора характеристиками, риск остается.

Ремонт и неотделимые улучшения

Арендатор, заключив предварительный договор, как правило, самостоятельно производит отделку помещений, ремонт, установку инженерного оборудования, т.е. отделывает помещение под себя. По мнению налоговых органов, данные расходы списать в счет уменьшения налогооблагаемой прибыли нельзя (Письма УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 N 20-12/086935, от 05.10.2006 N 20-12/87641, от 22.05.2006 N 20-12/43852@), поскольку в период действия предварительного договора арендованного имущества нет, и, следовательно, его улучшить нельзя. Гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не может квалифицировать стоимость таких работ как неотделимые улучшения, поскольку режим этих улучшений возникает лишь из основного договора аренды (Письмо Минфина России от 30.07.2008 N 03-03-06/2/99). Предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор, и, следовательно, на стадии предварительного договора организация не несет расходов.

Контролирующие органы при проверках квалифицируют эти расходы как капитальные вложения, поскольку происходит безвозмездная передача результата работ в пользу застройщика или собственника с начислением НДС (Письмо Минфина России от 29.08.2008 N 03-07-11/290, Постановления ФАС Поволжского округа от 24.06.2008 по делу N А12-18629/07, ФАС Московского округа от 13.02.2007, 19.02.2007 N КА-А40/450-07 и др.).

Арендатор сможет учесть неотделимые улучшения в арендованный объект как амортизируемое имущество только после заключения основного договора аренды. Все затраты арендатора должны быть документально подтверждены и экономически оправданны. Если арендатор осуществляет капитальные вложения в помещения в период действия предварительного договора аренды, то они не возмещаются арендодателем, но производятся с его согласия. В целях налогообложения прибыли начисление амортизации по данным объектам амортизируемого имущества (капвложений в арендованное имущество) начнется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором заключен основной договор аренды (Письмо Минфина России от 04.02.2009 N 03-03-06/2/16).

Однако самортизировать эти расходы в полном объеме арендатор не сможет. Норма амортизации, применяемая арендатором, будет равна норме, применяемой арендодателем ко всему зданию. Арендодатель вправе начислять амортизацию в течение 25 - 30 лет, а арендатор - в течение срока аренды. И если этот срок, например, два-три года, то арендатор не сможет списать всю сумму расходов.

Как правило, при освобождении арендованных площадей перед арендатором возникает проблема, что делать с недоамортизированной частью неотделимых улучшений. С собой этот объект забрать нельзя, потому что он неотделим от здания, но и списать тоже нет оснований. Фактически данную передачу вероятнее всего квалифицируют как безвозмездную.

В целях минимизации налоговых рисков целесообразно включить в предварительный договор условие о том, что собственник помещений производит компенсацию стоимости улучшений и принимает их на баланс. Арендодатель, который по договору обязан возместить арендатору стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, может начать амортизировать их с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию. Если же арендатор самовольно выполнит какие-либо работы по улучшению арендуемого помещения, компенсация ему не полагается.

Во всех случаях отделка помещений до сдачи в эксплуатацию фактически является достройкой здания. В случае незаключения основного договора аренды арендатор может взыскать с арендодателя стоимость отделочных работ как неосновательное обогащение, применив ст. 1102 и п. 1 ст. 1105 ГК РФ, поскольку они увеличивают стоимость здания (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07).

Первого Дома Консалтинга

"Что делать Консалт"

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Арендные правоотношения представляют собой комплексный институт, заключающийся в возможности сдачи недвижимого (или движимого) имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. Рынок арендных правоотношений постоянно развивается. В условиях пандемии как никогда актуальна проблема заключения договора аренды. Сегодня денежные возможности в бизнес сообществе значительно сократились. Многие попросту не в состоянии снимать помещения по прежним арендным ставкам. Отсюда возникает потребность в расторжении старых и заключении новых договоров аренды. Настоящая статья призвана помочь тем категориям граждан, у которых возникли трудности в договорных отношениях по аренде. Сразу обращаем внимание на то, что настоящая статья освещает примерный алгоритм действий при работе с договором. Мы будем акцентировать ваше внимание на проблемных моментах при заключении и расторжении договора. Итак, поехали!

Заключение договора аренды.

Зайдя на общеизвестный сайт по сдаче помещений в аренду, Вы договариваетесь с потенциальным арендодателем о встрече. Вы находите нужное помещение. Просите договор аренды (например, нежилого помещения). Юристы присылают вам многостраничный договор, в котором все прописано казенным, непонятным языком. Вы не знаете, как это все прочитать, и идете к юристу за помощью. И правильно делаете! Поскольку за казенным языком могут скрываться важные положения, ставящие вас в невыгодное положение. На что важно обратить внимание?

Современные договоры зачастую после шапки договора, в которой прописывается номер, дата договора, место его составления и контрагенты, устанавливают терминологию (понятия), используемую в договоре. Это удобно, не поленитесь прочитать эти термины. При консультации с юристом у вас будет общее понимание толкования договора.

Предмет договора.

Цена договора, порядок расчетов.

Выше мы указывали на две конструкции арендных платежей. Если с постоянной арендной платой вопросов не возникает, то что включает в себя переменная часть? К сожалению, многие забывают прописывать состав переменной части аренды. Поэтому важно прописать конкретные расходы по переменной части. Это могут быть эксплуатационные затраты, которые включают в себя оплату электрической энергии, отопления и проч. В переменной части арендной платы отдельно могут быть указаны определенные виды затрат арендатора (например, оплата телефона).

Обеспечительный платеж.

Остановимся подробнее на обеспечительном (гарантийном) взносе. Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительный взнос — это камень преткновения у контрагентов в договорных правоотношениях. Вокруг него возникает немало спорных ситуаций, которые доходят до суда. Поскольку мы рекомендуем бороться с причиной, а не со следствием, обратим ваше внимание на несколько пунктов.

Первый. В идеале можно попробовать договориться об исключении обеспечительного взноса из пунктов договора. Поскольку императивной нормы, которая ОБЯЗЫВАЛА бы прописывать в договоре аренды указанное положение, не существует. В связи с чем можно попытаться договориться исключить этот пункт. Вам могут возразить, что это обязательное правило, на рынке так принято… Да, может и принято… Но это не обязательная норма. Знайте свои права!

Второй. Прописываем в договоре точную сумму обеспечительного платежа. Порядок зачисления точной суммы обеспечительного платежа. Крайне важно указать срок, в течение которого необходимо зачислить обеспечительный платеж.

Третий. Как правило, Арендодатель из обеспечительного платежа удерживает денежную сумму за штрафы, установленные в вашем договоре. Помимо необходимости посмотреть все штрафы на предмет их экономической обоснованности мы обращаем внимание на следующее. В договоре нужно прописать точный порядок удержания сумм из обеспечительного платежа. Не соглашайтесь на условие, когда в договоре прописаны определенные штрафы, за которые предусмотрена ответственность в виде удержания сумм из обеспечительного платежа в одностороннем, непретензионном порядке. Пропишите в договоре необходимость соблюдения претензионного порядка перед взысканием штрафа из обеспечительного платежа. Претензия, в первую очередь, отвечает на вопрос обоснованности взыскания с вас штрафа. Срок рассмотрения претензии может составлять около 5-ти календарных дней.

Четвертый. Пункт договора, который предусматривает право арендодателя повысить размер обеспечительного платежа в одностороннем порядке (например, раз в год). Согласно п. 3 ст. 381.1 ГК РФ договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. К рассматриваемому пункту договора мы относимся категорически отрицательно. Да, в договоре может быть предусмотрено условие, при котором арендатор обязан внести сумму обеспечительного платежа в размере сумм, уплаченных штрафов. Такой пункт договора является приемлемым. Однако возможность арендодателя повышать в одностороннем порядке обеспечительный платеж под определенным условием считаем некорректным. В первую очередь, с точки зрения экономической выгоды, а не с точки зрения правовой. Никто не может предугадать, какое финансово положение будет через год. В связи с чем существуют определенные риски. Поэтому мы рекомендуем исключать возможность повышения обеспечительного платежа. Тем более императивной нормы по данному пункту договора, не существует.

Права и обязанности сторон.

Мы не будем подробно останавливаться на том, какие права и обязанности необходимо прописать в вашем договоре. Многие юристы говорят о необходимости дублирования норм Гражданского кодекса в договор. Многие категорически против этого. Наше мнение таково, что, в сущности, не имеет смысла прописывать права и обязанности сторон. Базовые права и обязанности прописаны в Гражданском кодексе. Если вы их не пропишете в договоре, они все равно будут действовать на общих основаниях. Важно прописать процесс ваших действий. То есть, как будет проходить использование помещения. Какие ограничения могут быть по использованию вещи. Важно не то, сколько прав прописано в договоре, а важен процесс использования помещений. Процесс ваших действий. Мы глубоко убеждены, что будущее договоров именно за закреплением процесса осуществления договора, а не за прописыванием отдельных прав и обязанностей в соответствующем разделе договора. На сегодня практика идет по направлению закрепления процесса. Но если в договоре установлена конструкция отдельных прав и обязанностей, мы советуем рассматривать их в комплексе, не разделяя друг друга.

Ответственность сторон. Неустойка (штраф).

Итак, неустойка (штраф). Мы рекомендуем отдельно выписать все неустойки по вашему договору. Необходимо проанализировать экономический смысл неустоек. Их взаимосвязь с возможными нарушениями обязательств. В двух словах, должна работать следующая схема: неустойка=степень нарушения обязательства. Думается, такой формат является верным. Если же в договоре прописывается слишком высокий штраф за те или иные деяния, суд, по заявлению стороны, вправе уменьшить размер неустойки. Обращаем ваше внимание, что суд ВПРАВЕ, НО НЕ ОБЯЗАН уменьшить неустойку. Согласно п.1 ст. 333 ГК РФ неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствием нарушения обязательства. Несоразмерность и необоснованность может выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. При этом важно напомнить следующее. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Оперируя всем вышеизложенным, вы можете попробовать убедить своего контрагента в необоснованности неустоек по договору. Лучше решать ключевые вопросы по договору на стадии заключения договора, а не на стадии его исполнения. Судиться сегодня долго и дорого.

Таким образом, нами был рассмотрен блок ключевых вопросов, требующих детального анализа при заключении договора. Отметим, за рамками настоящей статьи остается множество проблем. Мы постарались осветить наиболее часто задаваемые вопросы наших доверителей. Проблемы расторжения договора аренды мы рассмотрим в следующей статье.