Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору
Обновлено: 21.05.2024
Понятие и содержание договора инвестирования
Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.
Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:
- быть физическим документом;
- содержать описание объекта инвестиций;
- описывать форму инвестиций;
- перечислять обязательства и права сторон;
- определять порядок управления собственностью;
- фиксировать порядок взаиморасчета;
- описывать порядок эксплуатации объекта;
- определять ответственность сторон;
- устанавливать сроки реализации.
Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:
- Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
- Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
- Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
- Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
- Общая долевая собственность на имущество.
Отличия от участия в долевом строительстве
Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.
Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:
- инвесторов;
- заказчиков;
- подрядчиков;
- пользователей объектов капиталовложений.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:
- Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
- Доля упомянутой площади.
- Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
- Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
- Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.
Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.
При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:
- инвестором (осуществляет капиталовложение);
- заказчиком (реализует инвестиционный проект);
- подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
- пользователем объектов капитальных вложений.
Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.
Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.
Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.
Государственная регистрация права собственности
Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.
Риски инвестора
Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:
- низкая ликвидность;
- большие затраты денег и времени на совершение сделок;
- необходимость качественного управления.
Это несистематические риски, ими можно управлять.
Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:
- по типу недвижимости;
- местоположения;
- арендный;
- износа объектов;
- инфляции;
- изменения налогообложения;
- реинвестирования и др.
Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.
Заключение
В этой статье я постарался дать умеренный обзор различных сторон, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До встречи, уважаемый читатель. Рекомендую подписываться на статьи и делиться ими в соцсетях.
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.
Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Два вида уступки
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Пакет документов для сделки
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Документы, которые требуются покупателю
При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.
Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
- Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
- Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).
Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.
Зачем пользоваться переуступкой
Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года
При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.
Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.
Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.
Кто продает квартиры по переуступке
Договор переуступки квартиры: как оформить сделку
— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.
Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.
Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.
Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.
Нужно ли согласие застройщика
Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.
Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
Чем может быть опасна переуступка: риски
Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.
Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году
Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.
То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.
При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.
Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.
В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).
В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены. Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.
Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).
. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства
Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:
- Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
- ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
- Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
- По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
- По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений. регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично. может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).
Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Особенности уступки прав по Договору инвестирования
Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.
Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.
Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.
Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.
Вот такой у нас хитромудрый закон!
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Пресс-центр
Публикации о Росреестре
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Договор уступки права требования: купить квартиру от подрядчика
Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.
Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.
Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.
Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.
Два вида уступки
1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.
2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.
Пакет документов для сделки
Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.
Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):
1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;
2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
3) нотариально заверенное согласие супруга;
4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);
6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
Документы, которые требуются покупателю
При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.
Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.
Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:
- Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:
- Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.
В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП.
Читайте также:
- Что делать если ребенок не сдал огэ в 9 классе и получил справку
- Сколько делается справка в паспортном столе с места жительства
- Где взять копию кредитного договора с банком уралсиб
- Как называется вводная часть нормативно правового акта а гипотеза б преюдиция в преамбула
- Заявление на расторжение договора мтс тв