Как зарегистрировать договор аренды на часть нежилого помещения

Обновлено: 17.05.2024

Коллеги, волей судеб уже несколько лет связан с регистрацией договоров (преимущественно аренды) в реестре недвижимости. На собственном опыте прочувствовал все веяния регистрационной моды. В связи с этим, решил написать статью, которая поможет не проходить через все грабли и препоны в отношениях с государством тем, кому этот опыт ещё предстоит.

Статья будет состоять из двух частей. Первая будет посвящена больной теме — кадастровому учёту части объекта недвижимости. Вторая часть затронет юридические вопросы (претензии к самим сделкам).

Но как известно, Росреестр — это вещь в себе, поэтому забудьте про старые добрые времена, когда всё, что нужно было нужно сторонам, — публичность. Теперь они должны разбираться с совершенно не нужными им вопросами кадастрового учёта.

Кадастр в кадастре

Я не знаю, насколько это частая ситуация. Но у нас собственность на каждое здание целиком (с соответствующим кадастровым номером здания), но каждый этаж считается отдельным помещением (с отдельным кадастровым номером), а какие-то этажи разбиваются на мелкие фракции ещё дальше (тоже со своими номерами).

Сначала нас заставляли указывать в характеристиках предмета именно конечный кадастровый номер помещения (раз часть помещения сдаём, то кадастровый номер помещения и указываем). Потом концепция поменялась. После серии приостановок и хождений в справочное окно, флюгер мнения Росреестра дрогнул. Теперь, говорят нам, указывайте кадастровый номер того объекта недвижимости, собственником которого вы и являетесь. Да, вы формально собственник этого помещения, но документы у вас на здание целиком. А на помещение у вас ничего нет. Поэтому формально для наших баз вы не собственник.

Совет: сдавайте в аренду тот объект, на который у вас есть правоустанавливающие документы.

Часть части

Меняем всё

Совет: пишите правильные формулировки, даже если объект выбран правильно.

Графа есть, но смысла нет

В связи с тем, что нам приходится проводить кадастровый учёт здания без полноценного учёта (который не нужен), мы столкнулись с серией приостановок, показывающих всю глубину глубин этой концепции. К примеру, мы должны описать часть здания в виде характерных точек границ части здания. Грубо говоря, проекцию части помещения на земельный участок. Как будто бы помещение восьмого этажа висело в воздухе отдельно и можно было его очерчить на земле. Что само по себе абсурдно, да ещё и сложно чисто технически. Поэтому это всё рисуется ориентировочно и специально для регистратора указывается, почему это сделано неточно. Так же в форме техплана предусмотрены жёсткие требования к масштабу, которые приходится нарушать (ничего не видно) и обосновывать это отдельно.

Совет: кадастровый инженер должен мотивировать все отступления от формы, даже если всем всё понятно, что буквальное следование требованиям невозможно.

Проект решает

Почти сразу начали всплывать вопросы с обоснованием образования части. Пресловутый проект перепланировки. Которой не может быть в нежилом здании (но это вопрос отдельной статьи). У нас было несколько итераций приостановок. Такое ощущение, что регистраторы проходят курсы переподготовок и начинают выдавать новые усовершенствованные причины. Сначала это было просто требование хоть какого-нибудь проекта перепланировки, потом появилось требование о страницах до и после перепланировки, потом с описанием того, что изменилось и какие работы проводились. Закончилось это в итоге жёстким информационным вакуумом, а после было заявлено, что наш проект — это не проект, а чёрт знает что. Попросили сделать его соответствующим какому-то постановлению Правительства по проектной документации (так и сказали, дословно).

Совет: делайте красиво и бохато, главное, чтоб у регистратора глаз радовался.

Мало бумажек

Совет: обязательно прикладывайте техзаключение к вашему проекту, где будет написано, что разрешение на строительство не требуется, а с несущими конструкциями проблем нет.

Приказ — наша Конституция

Техплан должен быть нарисован только с использованием условных знаков, которые содержатся в приказе. Остальное выбрасываем. Если их нет (а знаков там очень мало), но очень надо, то этот знак можно использовать, но внести его в легенду плана. В итоге у нас там какие-то абсурдные знаки вроде колонн, но, главное, чтобы регистратор был счастлив.

Совет: ваш техплан должен быть вылизан по-армейски. Шаг право, шаг влево — приостановка без объяснения причин с ссылкой на приказ.

Разрешение

О, эта асбурдная, но постоянная причина для приостановки. В общем, требования к представленному качеству документов, где указывается даже разрешение сканирования. И никого не волнует, что у нас pdf, а этот формат в принципе не показывает разрешение… Итого, требования, выстраданные долгими хождениями:

1. Всё должно быть максимально различимо, поэтому если ваш план на листе А4 и там куча номеров помещений, то есть большая вероятность, что на скане их будет не видно. Делайте больший масштаб.
2. Не допускается совмещения в одном файле скана и цифровой копии (копипаста из программы в отсканированный файл). То есть не получится вставить в отсканированный проект просто цифровую копию из программы. Нужно всё распечатать и отсканировать за один заход.
3. На сканах должно быть видно, что это скан. У нас секретари обычно делают очень хорошие копии. Теперь они делают два варианта. Хороший для нас и плохой (!) для регистратора, чтобы он точно увидел загнутые уголки от договора, чтобы он понимал, что это настоящий скан.

Совет: делайте средненько, но однообразненько.

Планы планам рознь

Регистратор будет смотреть ваши планы под лупой. В ход пойдёт любое несоответствие, чтобы влепить вам приостановку. В договоре стороны отметили, к примеру, на плане БТИ помещение для удобства, а в проекте перепланировки использовалась автокадовская версия? Несоответствие. У вас там по-разному нарисовано. Техплан сделан по всем знакам приказа, а БТИ не знало, что когда-то в будущем выйдет приказ? Несоответствие. Что это у вас тут за шахта какая-то? А почему фасадные стёкла нарисованы не так как внутреннее остекление? В итоге, мы пришли к неудобной, но работающей схеме. Когда договор уже окончательно согласовывается всеми сторонами (предварительно используется план БТИ), мы отдаём на доработку инженеру с архитектором этот план, который вылизывается на соответствие приказу, и уже его вставляем в договор. И только потом подписываем. Это затягивает сроки, но что делать.

Совет: план в договоре, в проекте и в техплане для пущего спокойствия неспокойного регистратора должен быть одинаков.

Этажный вопрос спортил

Буду короток. Один регистратор вам скажет, что в архив с техпланом нужно засунуть планы всех этажей. Даже если это чердак. Другой вам скажет, кто эту ересь вам сказал и зачем мне эти этажи, если помещение только на одном. Выкидывайте, мол, всё.

Совет: не угадать, но в большей части раз у нас проходил вариант с планом только этажа, где находится помещение.

У нас база вас не видит

Иногда у вас всё в порядке. Проверили за инженером. Планы нормальные. Всё по приказу. Все документы приложены. И в МФЦ у вас заявление на кадучёт приняли без проблем. Всё подгрузилось, определилось. Победа? Фиг. Это ж Росреестр. Через неделю вы получаете документы с возвратом без рассмотрения. Почему? Потому что у вас файл битый, архив корявый, формат не тот и т. д., и т. п. Но вы же всё проверили и МФЦ всё принял! Рассказываю. Во-первых, если это прошло через МФЦ и загрузилось в их базу для отправки, то это не означает, что всё хорошо. Потому что дальше идёт проверка непосредственно в самом Росреестре. У них своя программа. Во-вторых, база (и программа) всё время апдейтится. Программисты по тендерам там самые дешёвые. И нормальный совершенно архив от инженера может выдать совершенно неожиданную ошибку. Единственное, что вам объяснят -- у вас плохой архив. Хотя у вас архив нормальный, это глючит ПО Росреестра.

Совет: если у вас возврат именно по такой ошибке, то не подавайте снова без непосредственного контакта с регистратором. Объяснить, где именно упал архив может только он. И даже это не всегда помогает. Бывает, что приходится несколько раз подавать заново, эксперементируя вместе с регистратором. Потому что порой они сами искренне не понимают, в чём проблема. Ведь вручную они всё могут видеть в архиве, ошибок не находят. А программа не подгружает данные. И всё.

А у нас всё просто

Передаёте помещение целиком? Без перепланировок? Прямо по плану БТИ всё идеально? Ха. Кроме того, что в вашем техплане найдут кучу ошибок, а план БТИ нарисован не по будущему приказу, вам ещё и напишут, что вы не узаконили перепланировку. Какую, если её не было? Я тоже не знаю. Но ведь пишут же!

Совет: не расслабляйтесь. И вместе с договором отдавайте сопроводительное письмо, где прямо так и пишите, как ребёнку, что, мол, помещение полностью отдаётся, перепланировок не было, всё прочерчено прямо по капитальным стенкам как всё это добро и висит в Росреестре.

Линейки

Новое веяние. Теперь должны быть указаны линейные размеры всех помещений. То есть все стены обозначены. Ну и что, что в БТИ не все помещения были с размерами. Ну и что, что в Росреестре этих размеров тоже нет и раньше им это не мешало. Ну и что, что площадь даже по БТИ не всегда точно выходит, если её высчитывать по линейным размерам. Это ваши проблемы.

Совет: если не хотите мерить вручную все помещения (да ещё с живыми арендаторами), то постарайтесь найти план помещения в автокаде (проектную документацию). Только посмотрите его на актуальность. И высчитывайте потом все площади тоже вручную. Чтобы подогнать потом размеры под площадь, если найдёте несоответствие.

Порядок регистрации договора аренды нежилого помещения:

1. Поставить объект недвижимости на кадастровый учёт.
2. Подписать контракт и заверить печатью.
3. Заплатить госпошлину.
4. Заполнить заявление.
5. Подать документы в Росреестр.

Обязательно ли регистрировать договор аренды

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре в 2021 году необходима, если контракт заключён на срок более одного года.

Если контракт заключен на срок менее года (6 месяцев, 11 месяцев и пр.), на неопределенный срок, пролонгирован на срок менее года или на неопределенный — обращаться в Росреестр не требуется.

По причине зависимости от срока распространена практика заключения контрактов на 11 месяцев с возможностью пролонгации.

Порядок регистрации

Действующее законодательство закрепляет, где регистрируется договор аренды нежилого помещения — в Росреестре. В ведомство обращаются по месту нахождения недвижимости. Обычно процедуру осуществляет региональное представительство ведомства.

Ранее производилась регистрация договора аренды в юстиции (Министерство юстиции), в 2021 году эту процедуру осуществляет Росреестр.

Обратиться в Росреестр вправе любая из сторон сделки. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — за оформлением обращается он (пп. 5 ч. 1, пп. 2 ч. 3 ст. 15 Закона № 218).

Если контракт нотариально заверен — обратиться в Росреестр вправе нотариус.

Собственник недвижимости вправе подать документы на запрет регистрационных действий без его личного присутствия. Если такое заявление подавалось — обратиться с контрактом вправе только собственник.

Отметим: допустима регистрация договора аренды в МФЦ, специалисты примут документы и направят их в ведомство. При этом срок предоставления услуги увеличен.

Рекомендуем обращаться в МФЦ, несмотря на увеличенные сроки, поскольку специалисты помогут заполнить заявление. Ведомства принимают документы в определенные дни и время, МФЦ работает без ограничений.

Вот подробный порядок регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре:

1. Поставьте часть помещения на кадастровый учёт. Постановка на учёт осуществляется одновременно с госрегистрацией (п. 4 ч. 3 ст. 14 Закона № 218).
2. Составьте и подпишите контракт. Обратите внимание: если кадастровый номер помещению ещё не присвоен, то по тексту как можно подробнее необходимо обозначить объект сделки. Рекомендуем приложить план расположения помещения.
3. Оплатите госпошлину. Реквизиты для оплаты доступны в МФЦ, на сайтах ведомства и МФЦ. При безналичной оплате рекомендуем заверить платежное поручение в банке.
4. Заполните заявление по форме Приложения № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. В МФЦ заявление заполнит специалист на приеме документов.
5. Подайте пакет документов в ведомство.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, в каких случаях договор аренды подлежит регистрации. Используйте эти инструкции бесплатно.

Какие документы нужны для регистрации договора аренды

Список документов, которые необходимо подготовить, выглядит следующим образом:

1. Для постановки на кадастровый учет — техплан.
2. Квитанция об оплате госпошлины.
3. Контракт в трёх экземплярах.
4. Документы, удостоверяющие личность и полномочия.
5. Заявление.

Стоимость проведения регистрации

Если объект не стоит на кадастровом учете — постановку осуществят бесплатно. Стоимость изготовления техплана для кадастрового учета — в районе 10 000 руб.

Для организаций и граждан госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения в 2021 году различна:

• 22 000 руб. — для юрлиц;
• 2000 руб. — для физлиц.

Оплату производят за контракт, независимо от участников сделки: платит не каждая сторона, а кто-то один. Поскольку регистрация договора аренды в Росреестре для физических лиц дешевле, при наличии в сделке гражданина рекомендуем с заявлением обратиться ему, а не юрлицу.

Расходы по госпошлине несет та сторона, которая обращается с заявлением. Если контракт заключен с государственным или муниципальным органом — с заявлением обращается сам орган, он освобожден от уплаты госпошлины.

Если с заявлением обращаются несколько лиц — госпошлину распределяют поровну. Если заявитель — юрлицо и гражданин, распределяют так: 11 000 руб. — юрлицо, 1000 руб. — гражданин.

Сроки регистрации договора аренды в Росреестре

В 2021 году законом установлены сроки в зависимости от способа подачи документов:

В 2017 году окончила НФИ КемГУ по специальности "юриспруденция". Начала работу помощником арбитражного управляющего (банкротство). Спустя 1,5 года перешла в администрацию бизнес-центра на должность руководителя юр. отдела. Сопровождаю бизнес.

У некоторых организаций и предпринимателей зачастую возникает потребность взять в аренду часть нежилого помещения. Такая необходимость появляется не только у представителей малого бизнеса, которые хотят установить на небольшой площади островок-витрину или вендинговый аппарат, но и у крупных банков, размещающих свои терминалы на площадях коммерческой недвижимости. В статье поговорим об особенностях аренды части нежилых помещений.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать в аренду часть комнаты нежилого помещения?

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, участники соглашения имеют право на заключение контракта как предусмотренного, так и не предусмотренного законодательно. Закон не запрещает заключение договоров подобного типа. Арбитражная практика также соглашается с законностью сдачи в аренду частей недвижимости.

Обратите внимание! Чтобы помещение стало предметом арендного соглашения, нужно, чтобы оно было индивидуализировано.

Если часть нежилого помещения в контракте не прописана подобным образом, позволяющим определить сдаваемое помещение, то договор аренды не может быть заключен в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ. Для этого в контракте должны быть прописаны необходимые характеристики сдаваемого имущества, планы и пр.

Как отразить это в соглашении?

Для оформления договора требуется согласовывать границы части здания документально. Например, можно составить план арендуемой площади с отсылкой на кадастровый паспорт недвижимости или прописать арендуемую часть на плане здания и т.д. Но в любом случае, требуется прорисовать арендуемую площадь в документации, в которой отражается план всего помещения.

В дальнейшем, графическое отображение прикрепляется к арендному соглашению: его можно как приложить к контракту, так и прикрепить к акту приема-передачи площади.

Отсутствие согласования границ арендуемой части нежилого помещения или неправильное оформление может привести к тому, что контракт будет признан недействительным.

Особого внимания требует тот факт, что в Росреестре регистрируют договор аренды части площади только при наличии кадастровой выписки или же кадастрового паспорта. В случае, если стороны решили заключить долгосрочный договор, им рекомендуется своевременно внести данные о той части здания, которую планируется сдавать, в кадастр.

Особенности условий соглашения

В соответствии с § 4 гл. № 34 ГК РФ, сдаваться в аренду могут только такие объекты недвижимости, как здания и сооружения. В реальности коммерсантам зачастую удобнее арендовать часть коммерческой недвижимости, нежели снимать все здание целиком.

Что выступает предметом договора?

С точки зрения закона предприниматель арендует все здание, но в договоре указывается, что использовать планирует только его часть и поэтому плата за аренду будет меньше. Часть недвижимого имущества, как предмет сделки по аренде, подробно описывается в договоре. В нем указывается точное местоположение: этаж, общую площадь, а также технические характеристики и прочие параметры, дающие возможность определить сдаваемую площадь.

Обязанности для арендатора

При составлении договора нужно детально расписать обязанности арендатора, которые он должен осуществлять в отношении снимаемой площади, а не всего здания.

Обязанности арендатора регламентируются Гражданским кодексом РФ. Арендатор обязан:

• использовать объект аренды в соответствии с условиями договора, если они не были определены — в соответствии с назначением имущества (часть 1 статьи 615 ГК РФ);
• вносить арендную плату собственнику части нежилого помещения (ст. 614 ГК РФ);
• обеспечивать сохранность имущества, нести расходы по его содержанию и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом/ договором (ч. 2 ст. 616 ГК РФ);
• вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, возможно со следами износа вследствии эксплуатации, после окончания срока действия договора (ст. 622 ГК РФ).

Как правильно составить договор?

Арендное соглашение части нежилого здания фактически не отличается от обычных арендных контрактов.

• В качестве предмета договора в нем должны быть прописаны характеристики помещения, количество сдаваемых помещений и их площадь.
• Также прописываются данные сторон, их права и обязанности, условия, при которых договор может быть расторгнут.

Составляется соглашение по следующей форме:

1. В шапке документа прописывается его название и порядковый номер, данные сторон и дата составления.
2. Предмет соглашения — в этом пункте прописываются все данные о части помещения: данные технического паспорта, кадастровые сведения из выписки ЕГРН, номер свидетельства о праве собственности (при его наличии) и т.д.
3. Особенности расчета за арендную плату. Здесь следует указать как стоимость аренды части помещения, так и коммунальные платежи и все дополнительные расходы по содержанию здания (охрана, уборка, вывоз мусора и т.д.).
4. Права и обязанности сторон. В данном пункте указываются гарантии арендодателя по предоставлению площади и качественного оказания услуг, а со стороны арендатора — сохранность части недвижимости, полученной на правах аренды.
5. Ответственности сторон.
6. Порядок размещения споров.
7. Изменение и прекращение соглашения.
8. Прочие условия – индивидуальные условия арендного соглашения.
9. Реквизиты, подписи и печати сторон.

Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Как и у любого соглашения, у него есть определенные особенности, которые следует учитывать при составлении:

Еще один аспект, требующий внимания — коммунальные платежи. Условия их оплаты должны быть оговорены заранее и вписаны в договор аренды во избежание дальнейших споров.

О том, как правильно заключить договор аренды нежилого помещения, читайте тут.

Нужно ли регистрировать этот документ?

В соответствии с законодательством, необходимо регистрировать те арендные соглашения, которые составляются на срок более одного года.

Куда обращаться для регистрации?

Для регистрации соглашения нужно обратиться в территориальные органы Росреестра, либо отделение МФЦ.

Какие документы необходимо собрать?

Подается следующий пакет документов:

• заявление сторон;
• договор — подается в 3 копиях (для арендатора, арендодателя и Росреестра);
• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• технический паспорт;
• правоудостоверяющие документы;
• ООО подают правоустанавливающие документы;
• ИП подают документы, подтверждающие регистрацию;
• квитанция об оплате пошлины.

Сроки

Через 10 рабочих дней договор фиксируется в органах Росреестра и стороны могут возобновить отношения.

Размер пошлины

Размер пошлины за регистрацию арендного соглашения составляет:

• 22 000 руб. – для юридических лиц;
• 2 000 руб. – для физических лиц (о том, можно ли заключать договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как это делается, читайте тут).

• Аренда нежилого помещения с правом последующего выкупа.
• Нюансы и особенности аренды муниципальных нежилых помещений. .
• Порядок составления договора на безвозмездное пользование. ?

Другие нюансы

Право собственности владельца на часть здания, которое сдается в аренду, не меняется. Арендодатель просто получает право на сдачу в аренду части собственности. С 01.01.2017 года при сдаче части имущества в аренду в ЕГРН добавляется запись о наличии обременения на данной площади.

При аренде части нежилого помещения или здания, её необходимо поставить на кадастровый учет. ФЗ от 24.07.07 г. № 221 установлен порядок индивидуализации части недвижимости, осуществляемая после постановки на кадастровый учет. Для постановки на учет требуется проведение кадастровых работ, результатом которых станет детальное описание и фиксация части помещения в гос. кадастре.

Для постановки на гос. кадастровый учет части здания нужно представить в Росреестр следующие документы:

1. Заявление.
2. Паспорт.
3. План помещения.
4. Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности.

В заключение отметим, что арендодателям проще сдавать недвижимость по частям, так как найти одного арендатора на большую площадь достаточно непросто. Со стороны предпринимателей, чей бизнес не занимает много места, взять в аренду часть недвижимости также представляется гораздо более целесообразным, чем аренда больших торговых площадей. У заключения подобного рода соглашений есть свои нюансы, которые мы подробно рассмотрели в статье.

Зная, как правильно составить арендное соглашения, можно смело брать часть здания в аренду и не опасаться мошенничества и споров с арендодателем.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

Стороны

Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).

Предмет

Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.

Порядок перехода

Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.

Срок действия соглашения

Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.

Права и обязанности

Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;

Подписи сторон

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.

заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);

выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;

учредительная документация для юрлиц;

письмо из статистики для юридических лиц;

ИНН для ИП и юридических лиц;

бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);

приказ о назначении директора;

квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;

если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;

оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;

передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;

при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;

если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

по соглашению сторон;

в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;

существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;

арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;

арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Комментарии

Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)

Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.

Стоимость аренды 40т.р.

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.

Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).

Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)

Лидия

На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.

С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.

Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.

Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?

Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.

Лидия

Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.

Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.

КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)

1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).

2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

(см. текст в предыдущей редакции)

Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Читайте также:

  
• Какой международный акт предписывает восстановление утраченных прав осужденного
  
• Когда при конюшенном приказе в появились лечебные лековые конюшни
  
• Какие документы нужны для оформления проездного билета школьнику
  
• Как подать заявление в онлайн банке сбербанка в мобильном приложении
  
• Другая вирусная пневмония в справке о смерти что это означает