Как составить письмо арендодателю о компенсации расходов на ремонт помещения по договору

Обновлено: 06.05.2024

Сдаем в аренду помещение. Договорились не брать 5 месяцев аренду в счет того, что арендатор сделает там ремонт. Прописали это в договоре.
Вопрос, как это оформить?

Дело в том, что арендатор категорически не хочет мне выставлять акт выполненных работ (у него тогда и НДС, и прибыль). Предоставил только смету, причем об НДС ни слова.
Я в этом случае запросто попадаю на безвозмездную реализацию (НДС) + не начисляю амортизацию на время ремонта. (это я так понимаю)

Или же можно просто не выставлять акты на аренду и не нести расходы на ремонт в это время?


Olga7
Я в этом случае запросто попадаю на безвозмездную реализацию (НДС)

это верно + рыночная стоимость ремонта в налоговый доход.

а проблема арендатора непонятна


Olga7
(у него тогда и НДС, и прибыль).

у него по этим налогам будет "0", так как его реализация (ремонт) закроется расходами с НДС в виде арендной платы на ту же сумму

Кирилл, спасибо.
Действительно, у арендатора будут расходы в виде арендной платы + закупка материалов для ремонта.
Попробую еще раз поговорить.

Как вариант, можно на эти 5 месяцев, пока идет ремонт, назначить условную арендную плату - типа 1 руб (или 1 тысяча)

3e4r5t, я читала про этот вариант. Но мне тогда нужно обосновать, почему соседнее помещение я сдаю, к примеру, за 50 тр, в именно это помещение за 1 тр.
Обосновать можно, если мне дадут хоть какие-то документы на ремонт. Арендатор закупает материалы и делает ремонт сам, поэтому только акт выполненных работ, который он отказывается давать.

Olga7 , а в акте приемки-передачи помещения арендатору было указано, что оно требует ремонта?
как вариант, предложенный 3e4r5t можно обосновать пониженную арендную плату, что на время ремонта помещение арендатором не использовалось.

Татьяна, в акте приемки-передачи упоминаний про ремонт нет.
Есть формулировка в договоре, что арендодатель обязуется возместить стоимость ремонта помещения на основании согласованной сметы.
Но я не могу смету провести по бухгалтерии, это не первичный документ. Больше документов не дают.

Если помещение во время ремонта арендатором не использовалось, то у меня нет амортизации на это время. И опять же возникает "рыночная стоимость ремонта" (мне в доходы), о которой писал Кирилл.

Ремонт-то какой? Косметический или капитальный?
С т.з. ГК это принципиально - в смысле того, за чей счет осуществляется.
Отсюда надо и по документам плясать.

ash, у нас ремонт полов.
В смете - нанесение упрочняющего слоя + бетон + сетка + упрочняющий состав + пропитка, герметик.

В принципе директор сказал, что, если нужно, договор переделаем. Но я уже всю голову сломала, как переделать.
1. Пусть сейчас пользуются просто так, а договор через 5 месяцев - арендатор не согласен, ему затраты на ремонт некуда списывать.
2. Взаимозачет не могу провести - нет первички от арендатора
3. Уменьшит ар.плату на время ремонта нужно обоснование, его нет.

Похоже на капремонт или неотделимые улучшения.
С неотделимыми улучшениями лучше не связываться, поэтому желательно подогнать под капремонт (на текущий явно не тянет).


ГК Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

1. Фиксируете в договоре аренды, что помещение требует капремонта.

2. Дальше можно сделать вариант А:
- Арендатор своими силами (в т.ч. с привлечением сторонних организаций как вариант), но за счет арендодателя осуществляет капремонт помещения.
- Арендодатель возмещает арендатору фактически произведенные расходы в порядке. установленном п. NNNN Договора.
- NNNN Оплата Арендодателем расходов осуществляется путем взаимозачета
по арендной плате.

В этом случае теряется входной НДС (или возникают споры с налоговой, т. к. Минфин категорически против перевыставления входного НДС по возмещаемым расходам).
У арендатора нет расходов по ремонту (они перевыставляются арендодателю), но есть "обычные" расходы по арендной плате (хотя и нет оплаты).

Вариант Б
Заключаете отдельный договор подряда на ремонт помещения (Вы - заказчик, арендатор - подрядчик). Подрядчик (арендатор) делает все положенные закрывающие документы на ремонт. Потом делается взаимозачет.
У арендатора есть (доходы - факт. расходы) по ремонту и расходы по арендной плате.
У арендодателя есть расходы на ремонт и доходы по арендной плате.
С НДС все в порядке: у арендатора +НДС со стоимости ремонта - входной НДС с факт. расходов - НДС с аренды. У арендодателя +НДС с аренды - НДС с ремонта.

Вариант В
Прописываете в договоре, что арендатор несет расходы по начальному ремонту помещения (ГК такое допускает, если отдельно прописано в договоре, но лучше не указывать, что ремонт капитальный).
А по поводу оплаты прописываете. что поскольку помещение изначально не готово к использованию, арендная плата устанавливается 10 руб. в месяц (условно). Вообще отменять арендную плату не стоит, чтобы не было безвозмездного пользования.
Тогда арендатор вообще Вам никаких документов не дает.
В конце ремонта подписываете акт, что помещение готово к эксплуатации.
У арендатора фактические расходы на ремонт, которые Вас вообще не касаются.
Могут тем не менее быть проблемы при проверке.

Читайте также: