Как скрыть договор аренды помещения

Обновлено: 13.05.2024

Почти любой предприниматель по мере наращивания бизнеса и привлечения дополнительных сотрудников сталкивается с задачей аренды офиса. Не каждая компания при этом обращается за помощью к профессиональным брокерам, хотя для клиента это и бесплатно. Эксперты консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International рассказывают, на что обязательно нужно обратить внимание при заключении договора аренды, если вы решили заниматься этим вопросом самостоятельно.

Многим арендаторам критичен вопрос с юридическим адресом. Он может быть подтвержден путем представления налоговой договора аренды. Однако в отдельных случаях дополнительно требуется письмо-согласие от собственника. На всякий случай, запрашивайте его.

Важно понимать, из чего формируется арендная ставка. Какая часть является постоянной, и есть ли переменная часть. В качестве переменной обычно выступают коммунальные платежи. Бывает, что отдельно считаются операционные расходы (OPEX). Узнайте, что входит в операционные расходы. Где-то вам картину бесплатно повесят, а где-то выставят счет за замену дверной ручки или лампочки.

Обеспечительный платеж. Это та сумма, которая передается арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения обязательств по договору аренды. Как правило, размер обеспечительного платежа равен месячной арендной плате. В рамках конкретного договора аренды обеспечительный платеж может быть использован на погашение задолженности по арендной плате, возмещение убытков, а если нарушений со стороны арендатора не было – по окончании срока аренды возвращен ему в полном объеме.

Кроме того, обеспечительный платеж может быть внесен в счет последнего месяца аренды. Важно помнить, что обеспечительный платеж, в случае с долгосрочным договором и прописанной в нем индексацией ставки, обычно также индексируется.

Часто в договорах есть привязка к локальным правилам бизнес-центра. Эти правила могут быть отражены в приложении к договору аренды, но из-за того, что по большей части собственник вправе вносить в них изменения в одностороннем порядке, в договоре содержится только ссылка на место и способ ознакомления с актуальной редакцией правил. Обращайте на них внимание, чтобы не столкнуться со штрафами.

Субаренда. Проверяйте, есть ли в договоре пункт о праве арендатора передавать помещение или его часть в субаренду. На волне пандемии такая практика стала актуальной. Субаренда востребована среди компаний, которые по условиям договора аренды не могут досрочно выйти из него или отказаться от части помещений без штрафных санкций. Это позволяет им компенсировать затраты за аренду неиспользуемых площадей.

Вопрос по уборке офиса. В большинстве случае на клининг заключается дополнительный договор, при этом ваш выбор клиринговой компании зачастую должен быть одобрен собственником. Обязательно проговорите вопрос о вывозе ТКО (твердых коммунальных отходов). Иногда это ложится на плечи арендатора.

Страхование гражданской ответственности. У ряда собственников есть позиция, что все арендаторы обязаны заключить договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Так, в случае порчи, условно, сотрудником арендатора имущества другого арендатора бизнес-центра, будет проще получить возмещение убытков.

Способы извещения сторон. В договоре прописывается, что считается установленным способом коммуникации между собственником и арендатором (например, заказные письма с уведомлением о вручении или переписка по электронной почте). Уведомление об одностороннем отказе от договора, применении индексации и пр. должно передаваться именно таким способом. Только в этом случае вопрос получения соответствующего уведомления другой стороной не окажется спорным.

Беспрепятственный доступ на объект. В случае форс-мажора (угрозы безопасности арендаторов, пожара, потопа и др.), в аварийной ситуации у собственника должна быть возможность попасть в ваш офис. Не удивляйтесь наличию такого пункта в договоре.

Право арендодателя на удержание имущества арендатора. Данное право иногда закрепляется за собственником на тот случай, если компания-арендатор злостно уклоняется от погашения задолженности, или одним днем была ликвидирована. При этом в договоре указывается, что арендодатель, чтобы иметь возможность получить возмещение или сдать офис другой компании, вправе вывезти имущество арендатора на хранение в какое-то другое место, а арендатор обязуется возместить собственнику затраты на перемещение и хранение этого имущества.

Расторжение договора аренды офисного помещения и условия такого расторжения. Как правило, в краткосрочных договорах аренды (наиболее частая история, заключаются на срок менее года) прописано, что при его досрочном расторжении применяются штрафные санкции. В случае долгосрочных договоров аренды и договоров на неопределённый срок, арендатор может выйти из него, уведомив арендодателя заблаговременно. Если в договоре не прописано право арендатора на односторонний отказ от договора, сделать это можно будет только через суд или по соглашению сторон.

Какими документами можно подтвердить расходы арендатора на аренду помещения, если заключенный договор представления счетов на оплату и составления акта выполненных работ не предусматривает? Отвечают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Гусихин и Вячеслав Горностаев.

Организация заключила договор аренды помещения под офис. Договор аренды содержит все необходимые реквизиты первичного документа, перечисленные в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете". У организации также имеется акт приема-передачи помещения. Согласно договору организация перечисляет ежемесячную арендную плату не позднее 5-го числа текущего месяца. Договор аренды не предусматривает представления счета на оплату и составления акта выполненных работ. Какой перечень документов должен наличествовать у организации-арендатора для подтверждения расходов на аренду помещения?

К аренде нежилых помещений применяются требования ГК РФ, предусмотренные для аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

То есть договор аренды нежилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При этом, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

То есть, заключив договор аренды нежилого помещения, стороны договора определяют и сумму ежемесячной арендной платы.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией. При этом расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ. То есть указанные расходы должны быть экономически оправданы, подтверждены документами и осуществлены для деятельности, направленной на получение дохода.

В соответствии с пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении метода начисления датой осуществления расходов в виде арендных платежей признается одна из дат:

- дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;

- дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;

- последнее число отчетного периода.

Организация может выбрать один из трех предложенных в пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ способов признания расходов в виде оплаты сторонним организациям за предоставленные ими услуги и закрепить его в учетной политике (письма Минфина России от 29.08.2005 № 03-03-04/1/183, УФНС России по г. Москве от 06.08.2009 № 16-15/080966).

При этом для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг, т.к. результаты такой деятельности не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор) (письма УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 № 20-12/061162, от 26.03.2007 № 20-12/027737, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81).

Кроме того, глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов. Таким образом, ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий договора, не требуется (письма Минфина России от 16.11.2011 № 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 № 03-03-06/4/118, от 06.10.2008 № 03-03-06/1/559, от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742).

В рассматриваемой ситуации условиями договора аренды также не предусмотрено и выставление счетов на оплату (предоплату).

При этом выставление счета на оплату не является обстоятельством, с которым закон или договор о возмездном оказании услуг связывают возникновение обязательства заказчика по оплате услуг (постановление ФАС Московского округа от 20.12.2012 № Ф05-14578/12 по делу № А40-10258/2012).

Кроме того, расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений главы 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Соответственно, выставление либо невыставление счетов на оплату, само по себе не приводит к возникновению каких-либо налоговых обязательств.

Подведем итоги. Итак, для подтверждения расходов на аренду помещения необходимы следующие документы: заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества. При этом для подтверждения правомерности признания расходов составление ежемесячных актов об оказанных услугах и счетов на оплату (предоплату) не требуется, если только их составление прямо не предусмотрено договором аренды.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Собственники помещений порой злоупотребляют своими правами, пользуясь тем, что являются сильной стороной в отношениях с арендаторами. Однако практика показывает, что с этим можно бороться.

Мы отобрали 10 свежих судебных споров, в которых арендаторы одержали верх над арендодателями и сэкономили на аренде немалые деньги. Это истории об увеличении арендной платы в одностороннем порядке, о создании препятствий в пользовании помещением, о невозвращении арендного депозита и о многих других незаконных действиях собственников недвижимости. Данная информация поможет и другим компаниям выйти из подобных ситуаций без потери средств.

Если помещения неточно описаны в договоре, требуйте возврата денег

Компания-арендатор предъявила собственнику иск о расторжении договора аренды офисных помещений в бизнес-центре и взыскании уже уплаченных 4,2 млн рублей.

По условиям договора в аренду должны быть сданы помещения площадью 407 кв. м, границы которых указаны на поэтажном плане.

Стороны подписали акта приема-передачи. При этом в договоре упоминалось, что точная дата начала аренды будет определена в допсоглашении – графике проведения отделочных работ, которое будет подписано сторонами после разработки необходимой для проведения работ документации.

Арендатор перечислил авансовые платежи на сумму 3,2 млн рублей и страховой депозит 1 млн рублей.

Через неделю арендатор направил своих представителей на объект для осмотра и приемки помещений. Оказалось, что они не соответствуют условиям договора. Тогда компания направила ответчику претензию с предложением расторгнуть договор и вернуть аванс с депозитом. Однако получила отказ.

Собственник сослался в суде на то, что компания виновата сама. Она должна была представить для проведения отделочных работ архитектурный проект и рабочую документацию, но не сделала этого.

Суды решили, что договор является незаключенным и аванс с депозитом должны быть возвращены.

Дело в том, что стороны не согласовали должным образом в договоре ни сам объект аренды, ни регламент отделочных работ:

границы помещений были отмечены лишь примерно: согласно приложению к договору помещения не имеют технического описания и отображены схематично. Они отражены на плане этажа в составе площади, которая также не имеет технического инвентаризационного описания. Физически помещения не ограничены строительными конструкциями, то есть не созданы в натуре. Это подтверждается актом осмотра и заключением специалиста о проведении строительно-технического исследования;
отсутствие договоренности сторон о сроках проведения строительных работ препятствует индивидуальному определению объекта аренды;
ответчик не доказал, что принимал меры для конкретизации сроков выполнения работ и получения от истца необходимой документации.

До регистрации договора никакие платежи вносить не нужно

Двадцать четвертого декабря 2013 года фирма заключила с Департаментом городского имущества города Москвы договор аренды земельного участка.

По условиям договора арендная плата начисляется с даты постановки земельного участка на кадастровый учет и вносится арендатором ежеквартально. При этом договор вступает в силу с даты его госрегистрации.

Она же состоялась только 29 декабря 2015 года.

Дело в том, что договор удалось зарегистрировать лишь со второй попытки спустя 2 года с даты его подписания. Первое обращение сторон с заявлением о госрегистрации договора было в январе 2014 года. Росреестр отказал на том основании, что пустой земельный участок может быть предоставлен в аренду только по результатам аукциона, который департаментом не проводился. Ни одна из сторон не оспорила этот отказ.

До регистрации договора компания не вносила арендную плату, в связи с чем департамент потребовал ее через суд.

Арбитры отклонили его иск, мотивировав это тем, что фактически компания приступила к пользованию спорным участком лишь 29.12.2015. Доказательства того, что фирма пользовалась участком в период с декабря 2013 года по декабрь 2015-го в материалах дела отсутствуют. В частности, акт передачи земельного участка компании истцом не представлен.

Кроме того, судьи учли обстоятельства отказа в госрегистрации договора: на участке в момент его заключения здания и сооружения отсутствовали, что не соответствовало условиям договора и исключало возможность использования компанией участка по назначению.

В связи с этим оснований полагать, что арендатор пользовался имуществом с данной даты, как заявляет истец, не имеется.

Соответственно, невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, – резюмировал суд.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.08.2018 № Ф05-13179/2018.

Условие о повышении арендной платы исполнять необязательно

По условиям договора арендная плата составляла 654 тыс. рублей. Компания-арендатор уплачивала ее на протяжении нескольких лет.

Однако компания отказалась подписать данное допсоглашение, в связи с чем спор дошел до суда.

Арбитры поддержали арендатора, поскольку указанный пункт не содержит ни конкретного размера новой арендной платы, ни условия о договоренности сторон ее повысить.

Следовательно, это условие не может быть рассмотрено как подлежащее исполнению в порядке ст. 309, 310 ГК РФ обязательство компании согласиться на повышение размера арендной платы.

При таких обстоятельствах изменение условий договора возможно только на основаниях, предусмотренных законом или договором. Истцом же такие основания не названы и не доказаны.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 № Ф05-14369/2018.

Собственник продал эвакуационный выход – прекращайте ему платить

Компания с 1997 года арендовала под магазин муниципальное помещение, имеющее два выхода: основной и эвакуационный.

В 2011 году собственник продал другой компании часть подвального помещения, выход из которого одновременно являлся эвакуационным выходом из помещения, которое арендовала компания. В связи с этим она решила, что лишена возможности использовать свое помещение, и перестала платить.

Спустя время собственник подал в суд: потребовал взыскать с фирмы задолженность по аренде в размере 3,5 млн рублей плюс неустойку 500 тыс. рублей, расторгнуть договор аренды и выселить компанию.

Компания подала встречный иск: взыскать с арендодателя переплату по аренде в размере 1 млн рублей, которую она внесла уже после продажи подвала с эвакуационным выходом.

Суд удовлетворил именно встречный иск, а все требования собственника отклонил.

Из технической документации БТИ следует, что для эксплуатации арендуемого фирмой помещения в соответствии с требованиями пожарной безопасности предусмотрены два выхода, которыми арендатор беспрепятственно пользовался до момента продажи истцом одного из них третьему лицу.

В результате этой продажи фирма была лишена возможности использовать помещение. Соответственно, на основании ст. 328 (встречное исполнение обязательства) обязательство по внесению арендной платы у нее не возникло.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.10.2018 № Ф05-3228/2017.

Не проводится капитальный ремонт – не вносите арендную плату

Компания в 2010 году взяла в аренду здания. Согласно договорам аренды целевым назначением зданий является их использование под дата-центр, то есть специализированное здание для размещения серверного и коммуникационного оборудования и подключения к каналам Интернета.

До 2016 года арендатор исправно вносил арендную плату.

Затем прекратил платежи, сославшись на то, что арендодатель не выполняет свое обязательство по проведению капитального ремонта в зданиях, что повлекло невозможность использования арендатором зданий по назначению.

Внесение арендных платежей производилось вплоть до момента, когда состояние зданий ухудшилось настолько, что стала ясна невозможность их дальнейшего использования для размещения дата-центра. Невозможность использования зданий стала очевидной для арендатора в силу наступления следующих событий:

существенное ухудшение состояния зданий за период аренды: при осадках крыша начала протекать водопадом внутрь помещений);
недобросовестные действия арендодателя, свидетельствующие о многолетнем и полном отказе от исполнения обязательств по проведению капитального ремонта частей и коммуникаций зданий: наружных стен, кровли, окон, лифтового оборудования, водопровода, канализации, ливнестока, отопления.

Собственник недвижимости обратился в суд с требованием взыскать с арендатора долг по арендным платежам. Он сослался на то, что часть помещений используется под офис и арендатор занимается иной вспомогательной деятельностью, которой отсутствие капремонта не является помехой.

Однако суд отклонил этот довод, указав, что он не имеет никакого отношения к обстоятельству полного отсутствия многолетнего капремонта зданий.

Возможность приспособления помещений в зданиях к размещению спецоборудования напрямую зависит от общего технического состояния помещений.

То обстоятельство, что арендатор принял здания и знал о плохом состоянии, в котором они находятся, не освобождает собственника зданий от обязанности по проведению капремонта.

Таким образом, учитывая, что в силу ст. 616 ГК РФ и условий договора обязанность по производству капремонта лежит на арендодателе, требование о взыскании арендных платежей безосновательно, поскольку арендатор был лишен возможности пользоваться арендованными зданиями в соответствии с их назначением.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2018 № Ф05-13929/2017.

Субарендатор может не платить, если арендатору не разрешали сдавать помещения

Один ИП обратился с иском к другому о взыскании долга по арендным платежам и штрафа. Истец указывал, что субарендатор не внес своевременно арендную плату по договору субаренды.

Возражая, ответчик обратил внимание на то, что 2 месяца назад договор аренды между собственником недвижимости и арендатором-истцом был расторгнут арендодателем. Причиной послужило грубое нарушение последним условий договора аренды, который запрещал ИП сдавать помещения в субаренду без соответствующего согласия арендатора. В представленных письменных возражениях на иск собственник это подтвердил.

Суды решили, что данные обстоятельства с учетом положений ст. 209, 309, 310, 330, 608, 615 ГК РФ, разъяснений в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 исключают возможность удовлетворения иска.

Ведь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Более того, из указанных норм и разъяснений следует, что собственник теперь вправе предъявить иск к ИП, который заключил договор аренды, не обладая правом собственности на помещения и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать их в аренду, и получал платежи. Причем он действовал заведомо недобросовестно, поскольку знал или должен было знать об отсутствии у него таких правомочий в силу закона и договора аренды.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.05.2018 № Ф05-5451/18.

Собственник не может в одностороннем порядке лишить арендатора права на субаренду

Арендодатель обратился в суд с требованием к арендатору о расторжении договора аренды, поскольку арендатор после отзыва согласия на сдачу помещений в субаренду продолжает сдавать их третьим лицам.

Арендатор не согласился, сославшись на то, что по договору он вправе переуступать право аренды другому лицу и сдавать арендованные помещения в субаренду.

Однако арендодатель настаивал на расторжении, поскольку после заключения договора направил арендатору уведомление, в котором с указанием на ст. 157.1 ГК РФ сообщил об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу и сдачу арендованного помещения в субаренду.

Первая и апелляционная инстанции отвергли этот аргумент, но кассация с ним согласилась. Судьи округа решили, что положения пункта договора аренды о возможности сдавать помещения в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ). Следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке его отозвать.

ВС РФ отверг эту позицию и защитил арендатора.

Он указал, что согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ и не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.

По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Ввиду того, что договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение его условий в одностороннем порядке, собственник был не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт договора о существенном условии, позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды на основаниях, приведенных им в исковом заявлении.

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 № 303-ЭС17-13540.

Требование провести ремонт не позволяет задерживать приемку помещения

Собственник обратился в суд с требованием взыскать с арендатора 7 млн рублей долга по арендной плате и обязать его устранить недостатки помещения.

Арбитры не удовлетворили ни то ни другое требование.

Судьи установили, что письмом от 20.02.2017 арендатор известил собственника о своем намерении с 01.05.2017 расторгнуть договор.

По условиям соглашения договор считается расторгнутым после производства на объекте текущего ремонта, уборки и подписания сторонами акта приема-передачи. Арендатор обязан поддерживать объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и вернуть объект в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

При совместной встрече 04.05.2017 арендодатель отказался от приемки помещений, сославшись на необходимость проведения текущего ремонта. Однако конкретный перечень необходимых работ составлен не был. Договор его также не содержит. При этом истец не предоставил суду доказательства того, что передаваемое имущество имело недостатки, превышающие нормальный износ и препятствующие его принятию.

Арендатор 05.05.2017 направил арендодателю письмо о том, что помещение убрано, имущество вывезено, к письму был приобщен акт приема передачи помещения.

Судьи пришли к выводу, что арендодатель необоснованно уклонялся от приема помещений, а действия арендатора, предпринятые им в целях составления акта приема-передачи помещения, освобожденного к окончанию срока действия договора, следует расценивать как добросовестные и отвечающие требованиям закона.

Фактическое освобождение помещения избавит от арендной платы

Собственник сослался на то, что ответчик прекратил выплачивать арендную плату. Между тем в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением (досудебной претензией) от 10.04.2017 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 10.05.2017. С этой даты он потребовал вернуть здание в исправном состоянии без каких-либо недостатков по акту приема-передачи с погашением задолженности. Однако арендатор этого не сделал.

Ответчик возразил, что фактически вернул здание, а также ключи от него и от ворот по акту приема-передачи еще 01.03.2017. Собственник принял имущество, акт подписал, но второй экземпляр отдать отказался. После этого заявил, что отказывается принять здание по причине того, что арендатор не восстановил первоначальное состояние фасадной части здания.

Возврат здания собственнику подтверждался:

фактом подписания с его стороны актов обратного приема-передачи;
письмом охранной организации о подтверждении передачи помещения;
рекламными объявлениями о сдаче данного здания в аренду после 01.03.2017;
видеозаписью, которая содержит дату ее создания, очевидную привязку к помещению через изображение основного выхода и табличку на внешней стене здания с указанием адреса помещения, на которой запечатлен процесс вывоза имущества ответчика из помещения.

Необоснованное уклонение собственника от приемки здания исключает просрочку арендатором его передачи и не дает истцу права требовать с ответчика арендную плату.

Наличие претензий касательно состояния помещения не освобождает арендодателя от обязанности принять помещение в установленный срок и не дает ему право требовать арендную плату за период просрочки возврата имущества.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2018 № Ф05-17905/2018.

Обеспечительный платеж при расторжении договора возвращается

Компания потребовала взыскать с организации удержанную сумму обеспечительного платежа в размере 2,5 млн рублей как неосновательное обогащение.

Суд удовлетворил иск, поскольку основания для возврата данного платежа были прописаны в договоре и имели место в действительности.

Фирмы подписали три документа:

предварительный договор, предусматривающий обязательства сторон по заключению договора субаренды нежилого помещения;
соглашение, предусматривающее порядок пользования помещением до подписания договора субаренды;
соглашение об обеспечении обязательств по предварительному договору. В нем имелся пункт о том, что арендатор вправе по предоставлении письменного уведомления арендодателю за 3 месяца до расторжения договора и освобождения помещения отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора, расторгнуть его в одностороннем и внесудебном порядке, после чего действие договора прекращается. В случае такого расторжения арендодатель возвращает арендатору обеспечительную сумму в течение 15 дней.

Спустя три года она уведомила организацию об одностороннем отказе от принятых обязательств по предварительному договору, а также соглашению об обеспечении обязательств.

Судьи решили, что данное заявление полностью соответствовало условиям для возврата обеспечительного платежа, поэтому его удержание арендодателем действительно незаконно.

АКЦИЯ ГОДА

Когда я только занялся бизнесом, был наивен и юридически безграмотен.

В договоре аренды меня интересовал только пункт о размере ежемесячной платы. Остальное — пустяки.

Но жизнь доказала, что я был неправ. Я учился на собственных ошибках и терял деньги, пока не определил те позиции в договоре, по которым ни за что не уступлю контрагенту. Какой бы привлекательной ни казалась цена.

Расскажу, как я к этому пришел.

Почему договор аренды важен для моего бизнеса

Мы с партнерами выдаем займы до зарплаты. В этом бизнесе многое зависит от расположения офисов. Мы занимаем самые людные места: рынки, торговые центры, первые линии крупных улиц. У нас 25 офисов обслуживания. Это 25 собственников коммерческой недвижимости и минимум 25 раундов переговоров о перезаключении или расторжении аренды ежегодно.

Большинство наших арендодателей — порядочные, открытые люди, с которыми получается выстраивать честные отношения. Многие со временем превратились в хороших знакомых и друзей. Мы помогали им, а они нам — в любых вопросах.

Проблема в том, что невозможно угадать, как повернется ситуация в будущем, когда только подписываешь договор с незнакомым человеком. В статье речь пойдет об обманных схемах аренды коммерческой недвижимости, с которыми я сталкивался лично. В большинстве случаев это использование юридической безграмотности арендатора без уголовно-правовых последствий. Но случается и откровенное мошенничество.

Суть схемы. Злодей представляется собственником, сдает недвижимость, которая ему не принадлежит, получает деньги и исчезает.

Как это происходит. Сергей сам вышел на нас и предложил помещение под офис. Объект понравился. Сомнения вызывал только юный возраст собственника, крайняя нервозность и желание получить оплату сразу за три месяца вперед.

К тому моменту мы путем проб и ошибок уже разработали собственный проект договора, который направляли на ознакомление арендодателям. Сергей сразу принял наш вариант без всяких правок. Он внес свои данные и переслал нам. В качестве правоустанавливающих документов арендодатель указал свидетельство о праве собственности.

Чтобы разрешить сомнения, мы попросили представить договор купли-продажи и свидетельство. Сергей с головой ушел в поиски документов: искал их в офисе, у знакомых, друзей, в других городах. Потом сушил их после наводнения и восстанавливал после пожара. Видимо, этот процесс так вымотал беднягу, что в итоге он просто исчез.

Через знакомого риелтора я вышел на владельца недвижимости. Им оказался не Сергей. Но настоящий собственник знал его: Сергей арендовал помещение, но поругался с собственником. Тот велел ему освободить помещение в течение месяца. Сергей решил отомстить: сдать чужой офис в аренду, а деньги присвоить.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. В договоре аренды обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и бумаги, на основании которых арендодатель распоряжается помещением. Если такого пункта нет, его нужно добавить.

Недостаточно знать реквизиты этих документов. Чтобы убедиться в их реальности, требуйте оригиналы правоустанавливающих документов. Скан-копии делаются за несколько минут в графическом редакторе. При помощи фотошопа и нехитрых манипуляций мошенник может стать счастливым обладателем участка земли в центре Москвы.

Суть схемы. Собственник сдает помещение в плохом состоянии, ждет, пока арендатор отремонтирует его, расторгает договор и сдает заново, но уже дороже.

Как это происходит. Мы сняли торговый павильон в убитом виде. Не пожалели денег и превратили его в место, куда не стыдно привести клиентов: покрасили стены, выровняли пол, повесили светильники, положили линолеум и установили навесной потолок. Под размер павильона мы повесили рекламу с огромными светодиодными буквами. А через месяц аренды получили уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Арендодатель сослался на пункт договора, в котором говорилось, что он вправе отказаться от договора, если письменно уведомит об этом арендатора за 60 дней. Нас уведомили за два месяца и попросили на выход — все по закону.

Сначала читать, потом подписывать

Как выяснилось, арендодатель изначально пытался сдать помещение дороже. Но желающих не было. Тогда он снизил цену, сдал нам, чтобы павильон не простаивал, и сразу же начал искать нового арендатора. А ремонт, который мы сделали, повысил стоимость объекта.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Необходимо изучить раздел договора, где говорится о порядке расторжения, и настоять на исключении формулировок об одностороннем разрыве договора по желанию арендодателя без каких-либо оснований. Это не всегда реально. Случается, что вторая сторона цепляется за этот пункт. Тогда стоит увеличить срок уведомления о расторжении. Не 60 дней, как в нашем случае, а шесть месяцев. Это сильно усложнит жизнь недобросовестным арендодателям.

Закон дает право арендодателю требовать компенсации расходов на ремонт помещения. Но только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды. Чтобы не оказаться на нашем месте, проверяйте, что в договоре написано о неотделимых улучшениях и их компенсации.

Как арендодатели протаскивают нужные формулировки в договор

У арендодателей есть несколько аргументов неприкосновенности договора аренды, которые хорошо работают на неопытных арендаторах.

Типовой договор. У арендодателя есть готовый шаблон, в котором запрещено переставлять слова местами. Максимум, что возможно, — вставить реквизиты в специально отведенное место. И то, если влезут. Обычно такой аргумент приводят крупные компании.

Злые юристы. Арендодатель сам ужасно страдает из-за всех этих формальностей и не понимает, зачем нужны некоторые пункты договора. Но вот беда: правовой отдел просто не одобрит документ без этих пунктов.

Мужик сказал — мужик сделал. Что-то в договоре написано, но это неважно, потому что все будет хорошо. Стороны пожали друг другу руки и договорились, а это гораздо важнее букв на бумаге.

Очередь из арендаторов. У арендодателя под окнами стоит толпа желающих. Они не придираются к договору и предлагают в два раза больше, чем вы. Но с ними работать арендодатель не хочет. Поэтому нужно скорее подписывать бумаги, пока он не передумал.

Директор уехал. Руководитель уехал в важную командировку. Приедет не скоро. Но перед этим подписал договор уже в таком виде. Подписывайте и вы, начинайте работать, а по возвращении обсудим правки.

Такие условия — это не всегда манипуляции. Действительно, бывают крупные компании, которые работают только по типовым договорам, бывают юристы, которые не соглашаются ничего менять в своих договорах. Соглашаться или нет на такие договоры — зависит от ситуации. Но если в договоре вы видите условие, которое в будущем может вам навредить, рано или поздно это произойдет. Поэтому такой договор лучше не подписывать, независимо от аргументов арендодателя.

Акт приема-передачи подтверждает, что арендодатель предоставил объект недвижимости в пользование арендатору. Когда акт подписан, можно начислять арендные платежи.

Суть схемы. Арендодатель предлагает подписать акт приема-передачи заранее, а потом отказывается предоставить обещанный объект. Причины разные: нет в городе, заболел ветрянкой, похитили инопланетяне. Важно одно: по бумагам передача уже произошла, а по факту — нет. Но арендную плату уже можно требовать.

Как это происходит. Мы арендовали участок под размещение павильона по хитрой схеме. Андрей, собственник земли, предоставляет участок Нине в безвозмездное пользование. Нина — индивидуальный предприниматель. Она сдает его нам за деньги. Это все на бумаге, а по факту Нину мы никогда не видели и все переговоры вели с Андреем.

Акт приема-передачи подписали заранее, до установки павильона: это же просто кусок земли, а не офис. Но было непонятно, как его принимать. В этом и была ошибка. Когда мы поехали монтировать конструкцию, Андрей отправился с нами.

Уже на месте он заявил, что ситуация изменилась и ставить павильон на выбранный нами участок нельзя. Показал, куда можно. Это был другой участок, заметно хуже по расположению. Андрей уехал, а мы остались обдумывать произошедшее.

Когда мы поняли, что другой участок нам не нужен, решили настоять на предоставлении обещанного или расторгнуть договор. Но Андрей на контакт не шел, общался только по телефону и отвечал, что покинул город на неопределенный срок. Потом перестал брать трубку. Претензии и уведомления об одностороннем расторжении договора, которые мы отправляли почтой, не доходили до адресата.

Мы долго ждали его возвращения, а потом направили иск в суд о признании договора аренды недействительным. Андрей подал встречный иск о взыскании стоимости аренды за весь период. Дальше последовали тяжбы, которые затянулись на год. Андрей тыкал пальцем в акт и кричал, что участок предоставил, а мы, мерзавцы, не вносим арендную плату. Мы проиграли первую инстанцию, подали апелляцию и тоже проиграли. Нам просто не верили.

Кассация отменила решения других судов и встала на нашу сторону. Совсем по другим основаниям. Нам повезло: собственник земли намудрил с договором безвозмездного пользования. Нина вообще не имела права сдавать участок в аренду.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Подписывайте акт приема-передачи только после того, как объект предоставлен в полное распоряжение. Арендодатели любят подсовывать акт к договору аренды и просить расписаться заодно и в нем. Нужно так: получили ключи, зашли в помещение, всё проверили, вписали все недостатки, которые нашли, и только потом поставили подпись.

Нельзя связываться с земельными участками без собственного кадастрового номера. Если арендодатель владеет участком в 10 гектаров и обещает отщипнуть 30 квадратных метров, эти метры могут оказаться где угодно в пределах общей площади. Не обязательно там, где арендодатель обещал изначально. Приложением к договору аренды должен идти план земельного участка или помещения, где будет четко ограничена площадь, которая сдается в аренду.

Суть схемы. Арендодатель добавляет в договор аренды пункт, который обязывает стороны судиться там, где ему будет удобно. Арендатор, наивно полагая, что никаких споров не будет, подписывает документы и обрекает себя на проблемы.

На что обращать внимание в договоре, чтобы избежать обмана. Опытные арендодатели заранее готовят себе выгодную позицию на случай проблем. При подписании договора аренды люди стараются не думать о плохом. Это неправильно.

Согласно пункту 5.1 споры будут решаться в каком-то Арбитражном центре. Это негосударственный суд. Почему собственник хочет судиться именно там — большой вопрос

Арендодатели стремятся постепенно повышать плату под различными предлогами: инфляция, дефляция, рост цен на нефть, падение цен на нефть, статистика рынка недвижимости.

Договоры аренды, которые длятся дольше года, проходят государственную регистрацию. Но никому не хочется заморачиваться с бумагами и платить госпошлину. Потому стороны заключают краткосрочный договор и переподписывают его каждые 11 месяцев. На практике это означает, что ежегодно приходится заново согласовывать условия аренды, в первую очередь стоимость. Если договор долгосрочный, собственники недвижимости стремятся прописать там право увеличивать арендную плату.

Суть схемы. Стоимость аренды плавно повышается. Арендатор чувствует себя лягушкой, которую постепенно варят в кипятке, но выпрыгнуть из кастрюли не может. Слишком много средств вложено в помещение, слишком большой рекламный бюджет потрачен на то, чтобы клиенты запомнили адрес офиса.

Как это происходит. В 2014 году мы заключили договор аренды на шесть лет. Сняли барак в центре города на мощном пешеходном трафике. Пришлось повозиться, чтобы превратить его в офис. Отделали изнутри и снаружи, получилась конфетка. Благодаря удачному месту клиенты на следующий день после открытия начали штурмовать офис.

Со временем это стало напрягать. Мы платили уже в два раза больше, чем стоило помещение в его предремонтном состоянии. Но привычка — страшная сила. Непросто бросить все и сорваться с насиженного места, которое пришлось по вкусу клиентам.

Запомнить

Ольга, увеличивать арендную плату – нормальная практика при растущей экономике и при превышающем предложение спросе. В современной России, и к тому же при избытке предложения – простаивающей коммерческой недвижимости километры, повышение – это просто наглый расчёт на то, что проглядевшему данный вопрос арендатору переезжать выйдет существенно дороже, а значит съест. Сейчас актуально торговаться о снижении цены, если договор на несколько лет, и никакого в этом нет "везения". Прогуляйтесь как-нибудь по пустующим "бизнес-центрам" для просветления.

Отличная статья, как говорится, советы действительно бывалого .
Описан м.б. не весь опыт - сын ошибок трудных,
но все, что получено опытным путем описано очень доходчиво и грамотно .

Со схемой № 3 Вы, конечно, откровенно лоханулись.. Вам дали ЗУ, и по акту он уже Вам передан. Могли делать с ним, что захотели бы, и плевать, что Андрей говорит об изменении обстоятельств и другом участке.

Gennadiy, они наверное насильно выдают кредиты? Или большими буквами в правом верхнем углу (как требует регулятор) не пишут эффективную процентную ставку?
Люди сами к ним идут -- это право этих людей.

Спасибо за статью. Супер написано. Очень информативно и полезно. На самом деле так и бывает, тоже сталкивались

Читайте также: