Как отразить доход арендодателя при досрочном прекращении договора аренды

Обновлено: 28.06.2024

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

Обеспечительный платеж в договоре аренды предназначен для компенсации потерь арендодателя, возникающих у него в случае неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных соглашением об аренде. Рассмотрим особенности этого платежа.

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

• неустойкой,
• залогом,
• удержанием вещи,
• поручительством,
• гарантией независимой стороны,
• задатком,
• обеспечительным (гарантийным) платежом.

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

• составляется в отношении дорогостоящего имущества;
• отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
• действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

• от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
• непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
• несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

• конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
• объем средств, вносимых в обеспечение;
• порядок:
  • внесения платежа,
  • его использования,
  • пополнения на использованную сумму,
  • изменения размера,
  • возврата.

  В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

  Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

  В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

  • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
  • вид средств для оплаты и способ их внесения.

  От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

  При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

  Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

  Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

  Использование гарантийного платежа по договору аренды

  Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

  • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
  • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

  При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

  Возврат гарантийного взноса по договору аренды

  Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

  • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
  • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
  • переход прав на обеспечение к арендодателю.

  Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

  Налогообложение гарантийного платежа

  В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

  • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

  В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

  Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

  Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

  • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
    • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
    • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.

    Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

    Бухучет обеспечительного платежа

    С 2022 года учет аренды ведется строго в соответствии с ФСБУ 25/2018. При этом подход к отражению в учете обеспечительных сумм меняется. Новые правила подробно рассмотрены в Путеводителях от КонсультантПлюс: для арендатора, для арендодателя. Смотреть материалы системы можно бесплатно, оформив пробный доступ.

    Схема учета обеспечительного платежа до 2022 года следующая. Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

    • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
    • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

    У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

    Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

    Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

    Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

    Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

    Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

    где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

    Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

    • на счете 009 — у арендатора;
    • на счете 008 — у арендодателя.

    Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

    где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

    В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

    Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

    Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

    В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

    Дт 76ар Кт 76об;

    Дт 76об Кт 76ар,

    где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

    С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

    Итоги

    Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж с 2022 года отражают с учетом нового ФСБУ 25/2018.

    • Гражданский кодекс РФ
    • Налоговый кодекс РФ
    • Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137

    Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
    Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

    
    

    Перспективы в зыскани я упущенной выгоды в суде всегда находятся под большим вопросом, ведь упущенная выгода это то, чего нет в реальности и что лишь могло бы случиться. Об особенностях дел о взыскании упущенной выгоды в отношениях арендодателя с арендатором – в сегодняшнем материале.

    Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.11.2016г. по делу № А51-10091/2015

    Обстоятельства дела:

    Арендодатель просил суд взыскать с ар ендатора убытки, понесенные им из-за не надлежаще го содержания арендованного имущества , а также упущенную выгоду из-за неполучения арендной платы и проценты з а просрочку выплаты данных сумм .

    Выводы суда:

    1. Законодательство предусматривает возможность взы скать убы тки в том случае, если истец сможет доказать совокупнос ть обстоятельств , а именно: наличие и размер убытков, незаконность действий лица , причинившего убытки , связь между этими действиями и появившимися убытками .

    2 . Арендодатель, чтобы обоснов ать свое пр аво на упущенную выгоду , обязан представить доказательства , что он был лишен арендной платы , которую получал бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нару шено , а также представить все возможные доказательства предпринятых им действий для получения упущенной выгоды .

    Кроме того, арендодатель должен доказать, что делал все зависящие от него действия, чтобы уменьшить убытки .

    3 . Арендодатель, не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие реальную возможность получе ния арендной платы от передачи объекта в аренду другим лицам.

    4. И стец не представил в материалы дела доказательства существования предварительных договоров аренды с будущими арендаторами, также как и доказательства того, что ар ендодатель вообще имел намерение сдавать в аренду спорные помещения , что он предлагал его в аренду неоп ределенному кругу лиц, и что имели место конкретные предложения о его передаче в аренду, либо отказы от аренды ввиду невозможности их использовать .

    5 . И з экспертного заключения следует, что спорный объект был передан арендатором арендодателю в состоянии , пригодном для эксплуатации , в связи с чем арендодатель имел возможн ость использовать его в своих предпринимательских целях, в том числе и сдавать в аренду.

    Комментарии:

    1. В процессе рассмотрения спора о взыскании убытков истцу , на котором лежит бремя доказывания , необходимо доказать в совокупности наличие всех элементов состава этого обязательства , включая сам факт наличия убытков , его размер, незаконность действий ответчика, а также связь между первым и вторым элемент ами.

    В случае отсутствия даже одного из них в иске должно быть отказано .

    2. Доказать упущенную выгоду еще сложнее, чем реальные убытки, поск ольку истцу необходимо доказыват ь возможное получение прибыли, которому помешало противоправное поведение ответчи ка, доказывать данный факт предварительными договорами аренды, как это указал суд весьма сложно, так как не каждый потенциальный арендатор такой договор станет заключать, глядя на непотребный объект аренды .

    3. И стец должен представить доказательства , что он смог предпринять все зависящее от него меры, чтобы предотвратить упущенную выгоду, что такж е затруднительно потому , что оценка таких мер носит субъективный характер .

    4. В материалах дела имелось заключение эксперта , прямо проти воречащ е е доводам арендодателя , что о н не мог сдавать в аренду спорные помещения пос ле передачи ему их ответчиком , это т факт также повлиял на внутренн е е убеждение суда в сторону отказа в удовлетворении требований .

    5. Бремя доказывания как реальных убытков так и упущенной вы годы лежало на истце в силу закона, однако он смог доказать только реальные убытки, для взыскания упущенной выгоды у истца не было доказательств и поэтому , учитывая принцип состя зательности про цесса , суд отказал в удовлетворении данного требования.

    В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

    Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

    
    

    Весной 2020 г. государство для борьбы с пандемией ввело режим самоизоляции. Офисы и производственные помещения опустели. Между тысячами арендаторов и арендодателей разгорелись споры о том, кто должен платить за вынужденный простой.

    Проблемы действующих договоров аренды

    Практические решения для новых договоров аренды

    1. Распределение бремени выполнения санитарно-гигиенических мероприятий

    В большинстве регионов России компании уже с конца мая получили возможность вернуть сотрудников в офисы при условии выполнения санитарно-гигиенических требований – в первую очередь при соблюдении на рабочем месте правил социального дистанцирования или сооружении прозрачных перегородок между сотрудниками.

    Научное сообщество еще только ищет способы предотвратить распространение вирусов в закрытых помещениях. Не исключено, что, получив новые данные, государство может возложить на бизнес и другие обязанности, например установить приборы рециркуляции воздуха или бактерицидные лампы. Кто должен выполнять эти требования и нести соответствующие расходы?

    Если иное не установлено в договоре, действуют нормы закона о содержании имущества, его текущем и капитальном ремонте (ст. 616 ГК РФ). Установку перегородок или переносных фильтров для воздуха вряд ли можно отнести к капитальному ремонту – речь идет об отделимых улучшениях. Поэтому перечисленные расходы, как расходы на содержание арендованного имущества, по умолчанию несет арендатор.

    Но всегда ли это справедливо? Выполнение обязательных требований может быть дорогостоящим. Возложение этого бремени исключительно на арендатора может существенно сместить оптимальный баланс интересов контрагентов. В такой ситуации при согласовании условий договора целесообразно отойти от модели, заложенной в законе. Рассмотрим три варианта урегулирования этого вопроса.

    Арендатору выгодно возложить расходы на выполнение непредвиденных санитарно-гигиенических требований на арендодателя. Например, можно включить в договор следующее условие:

    Сбалансированный вариант

    Если стороны согласовали, что арендодатель может переложить новые расходы на арендатора, то для поддержания баланса интересов допустимо предусмотреть право арендатора отказаться от договора в случае одностороннего увеличения арендной платы.

    2. Последствия вынужденного простоя арендуемых помещений

    Наиболее актуальным вопросом права аренды в этом году стал вопрос о последствиях вынужденного простоя арендуемых помещений, вызванного актами публичной власти, за которые ни одна из сторон договора не отвечает. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока он не пользуется объектом, – именно это волновало компании в условиях локдауна. Чтобы избежать новых споров, следует раз и навсегда урегулировать этот вопрос в договоре аренды.

    2.1. Целевое назначение арендованного имущества

    Арендатору выгодно конкретнее сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

    Кроме того, в интересах арендатора согласовать схему расположения рабочих мест сотрудников в качестве приложения к договору.

    Арендодателю выгодно как можно более абстрактно сформулировать положение о целевом назначении имущества. Например:

    Сбалансированный вариант

    2.2. Арендная плата в период вынужденного простоя

    Камнем преткновения для контрагентов также стал вопрос о том, когда имущество невозможно использовать по целевому назначению, т.е. когда возникает вынужденный простой. Чаще речь шла о временной или частичной невозможности использования, но такие случаи не урегулированы законом (ст. 416 ГК РФ). Поэтому в отсутствие договорных положений нельзя было сделать вывод, что является, а что не является вынужденным простоем имущества.

    Неотделима от этого вопроса проблема последствий невозможности использования имущества. Должен ли арендатор платить арендую плату, пока не может пользоваться объектом? Рассмотрим три варианта урегулирования данных вопросов.

    Арендатор заинтересован в том, чтобы закрепить вынужденный простой имущества как самостоятельную категорию и привязать к ней особые правовые последствия. Например:

    Арендодатель должен стремиться к тому, чтобы заблокировать возможность снижения арендной платы в случае вынужденного простоя. Например:

    Сбалансированный вариант

    Стороны могут выбрать любой из крайних вариантов и компенсировать его жесткость особыми правами для другой стороны. Например, возможно:

    • возложить риск вынужденного простоя на арендатора, но после определенной продолжительности простоя дать ему право на отказ от договора;
    • возложить риск простоя на арендодателя, но установить не освобождение от арендной платы, а скидку на случай вынужденного простоя (например, снижение арендной платы на 20, 30 или 50%);
    • возложить риск простоя на арендодателя, но ограничить период, когда арендатор вправе не платить, например двумя или тремя месяцами;
    • учесть экономический эффект распределения рисков при определении арендной платы, установив ее выше или ниже рынка соответственно.

    Таким образом, риск вынужденного простоя будет более или менее равномерно распределен между сторонами.

    2.3. Расторжение договора в связи с вынужденным простоем имущества

    Столкнувшись с вынужденным простоем арендованного имущества, многие арендаторы задумались о досрочном расторжении договоров. Разберем, как этот вопрос урегулировать в будущих договорах.

    В дополнение к праву на снижение арендной платы или освобождение от нее арендатор может закрепить за собой право на односторонний отказ от договора. Например:

    Такое же право можно закрепить за арендатором, если по умолчанию риск вынужденного простоя лежит на нем.

    Право на расторжение договора или на односторонний отказ от него должно быть закреплено в договоре или законе (ст. 310, 450 ГК РФ). В связи с этим арендодатель должен быть заинтересован в том, чтобы исключить применение ст. 451 ГК РФ, дающей арендатору право на расторжение договора в случае существенного изменения обстоятельств. Если риск вынужденного простоя возложен на арендатора, то ст. 451 ГК РФ не применяется в силу закона (подп. 4 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

    Возможно ли отдельно исключить применение ст. 451 ГК РФ, например, если риск вынужденного простоя распределен между сторонами? Право исключить применение нормы, которая является диспозитивной, установлено п. 4 ст. 421 ГК РФ. Такое правомочие сторон является частью свободы договора.

    Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что положения этой статьи являются диспозитивными, – он содержит оговорку о том, что существенное изменение обстоятельств будет являться основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

    В судебной практике немного примеров, в которых стороны пользуются своим правом исключить применение ст. 451 ГК РФ. Однако в имеющихся судебных актах такие условия признаются допустимыми. Например, Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 2 июня 2016 г. по делу № А41-3415/2016 оставил в силе решение, которым отказано в удовлетворении иска о внесении изменений в договор аренды:

    «Из материалов дела усматривается, что в ст. 18.6 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, не является основанием для изменения или расторжения договора любой из сторон, за исключением случаев, прямо предусмотренных самим договором аренды.

    Также в практике встречаются примеры договоров, где стороны выделяют обстоятельства, которые не могут стать основанием для изменения или расторжения договора. В таких случаях суды расценивают это условие как исключение применения положений ст. 451 ГК РФ к оговоренным сторонами обстоятельствам. Например, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2016 г. по делу № А51-13909/2016 указано:

    Следовательно, стороны при формулировке положений договора о его расторжении могут не только полностью исключить применение ст. 451 ГК РФ, но и предусмотреть более гибкие условия, отражающие обстоятельства, изменение которых не будет считаться существенным. Используя такую переговорную возможность, арендодатель может исключить применение ст. 451 ГК РФ к вынужденному простою.

    Сбалансированный вариант

    Когда из-за непредвиденных обстоятельств одна из сторон не получает от договора то, на что она рассчитывала, принуждение к договорным отношениям обычно нарушает баланс интересов контрагентов. В ситуации длительного вынужденного простоя необходимо дать этой стороне право выхода. В особенности это актуально, если на стороне лежит риск вынужденного простоя и она обязана платить арендную плату (арендатор) или, наоборот, мириться с отсутствием ожидаемого дохода от сдачи имущества в аренду (арендодатель).

    Тем не менее стороны могут попытаться согласовать, что они предусмотрели необходимые инструменты в целях реагирования на непредвиденные ситуации, и исключить применение новых законов. Например:

    Дополнительно контрагенты могут предусмотреть право каждого из них отказаться от договора, в случае если новые законы все-таки будут применены к нему.

    Превентивные меры помогут избежать споров с контрагентом

    Описанные договорные пробелы и варианты их заполнения не являются однозначными и исчерпывающими. Но поскольку чрезвычайные обстоятельства вновь выявили фундаментальные теоретические проблемы российского права аренды, следует позаботиться о разрешении рассмотренных вопросов в договоре, что позволит избежать споров в будущем.

    Читайте также:

      
    • 1192 приказ мвд утратил силу вместо него какой
      
    • Группа артистов концертной организации филармоник тур написала заявление о предоставлении решение
      
    • Месячный протокол учета тепловой энергии и теплоносителя расшифровка
      
    • Трамадол условия хранения приказ
      
    • Протокол допроса обвиняемого образец заполнения