Как оформить недвижимость на иностранную компанию

Обновлено: 17.05.2024

Я покупал квартиру, которая стоила дешевле своих аналогов на рынке. Это было подозрительно.

Вдобавок квартиру продавало юрлицо: паевой инвестиционный фонд купил ее с торгов у банкрота и теперь реализовывал через риелторов. Расскажу, какие документы нужны для покупки в этом случае и почему меня не смутила низкая цена квартиры. Спойлер: все получилось благодаря промахам риелторов.

Это история читателя из Сообщества Т⁠—⁠Ж. Редакция задала вопросы, бережно отредактировала и оформила по стандартам журнала.

Мои стартовые условия

В 2017 году я купил однокомнатную квартиру 44 м² без отделки в Московской области в Мытищах. У меня не было первоначального взноса, и я взял квартиру в ипотеку за 3,4 млн под 14% на 15 лет. Это были ужасные условия, но на тот момент других предложений без первоначального взноса не было, а купить квартиру очень хотелось.

Я платил ежемесячно 47 000 Р , а переплата за первый год составила 670 000 Р . Через полтора года родители продали комнату в коммуналке, и мы погасили ипотеку. С тех пор я возвращаю родителям всю сумму в формате беспроцентной рассрочки по 40 000 Р в месяц.

Еще я сделал предчистовую отделку: оштукатурил и ошпаклевал стены, сделал стяжку и развел электричество. И дальше я понял, что жить в квартире не буду: для одного-двоих она подходит, а для семьи с ребенком — не очень. Вдобавок я не понимал, где найти деньги на чистовую отделку: кроме долга родителям я еще платил по другим кредитам 33 000 Р в месяц. Как выбраться из всей этой ситуации с долгами, было непонятно.

В итоге мы решили продать эту квартиру, закрыть все долги и взять новую ипотеку. При этом у меня уже было больше знаний, как пользоваться этим финансовым инструментом.

Квартира продавалась долго: я опубликовал объявление в марте 2020 года, а продал только в сентябре 2020 года. После продажи этой квартиры я погасил все долги, кроме родительского, и кредиты, которые у меня накопились за это время. Руководствовался простой мотивацией: лучше я буду платить не за ошибки своего прошлого, а за будущее.

В итоге на руках у меня осталось 3,8 млн рублей, которыми я распорядился так:

3 000 000 Р оставил в качестве первоначального взноса по новой ипотеке;
300 000 Р вложил в акции на год. Сейчас уже +35%, то есть 415 000 Р ;
300 000 Р оставил, чтобы заплатить НДФЛ с продажи квартиры, и на небольшой ремонт;
200 000 Р оставил на всякий случай. Потом эти деньги я заплатил риелторам как комиссию за покупку новой квартиры.

Поиски новой квартиры

Я давно планировал расширить жилплощадь. До того, как квартира понадобится мне самому или моей будущей семье, я собирался сдавать ее в аренду. Жить в это время я по-прежнему мог в родительской квартире. Так можно было бы быстрее погасить ипотеку. Выбирал по следующим критериям:

Бюджет — до 6,5 млн рублей, причем недостающую часть я планировал взять в ипотеку.
Доход от сдачи в аренду должен перекрывать ипотечные платежи или хотя бы покрывать их часть.
Квартира должна быть в районе с развитой инфраструктурой: хорошая транспортная доступность, в пешей доступности есть места для прогулок и для проведения досуга, школы, сады, супермаркеты. В новом комплексе в Мытищах с этим было не очень, поскольку комплекс находился на отшибе.
Я отдавал предпочтение вторичке, поскольку такие квартиры обычно находятся в районах с более развитой инфраструктурой и их можно сразу сдать в аренду.
В квартире должна быть уже залита стяжка пола, разведена электрика, проведены сантехнические трубы, а также оштукатурены и ошпаклеваны стены. В этом случае можно с минимальными усилиями довести жилье до состояния, которое подошло бы для сдачи.

Я долго искал, что купить в своем бюджете. Но обстановка на рынке недвижимости в 2020 году сильно осложнила поиски. В том же Долгопрудном цены взлетели минимум на 1 млн рублей. Я переживал, что если куплю квартиру по завышенной цене, то потом, когда рынок неминуемо ждет спад, я не смогу ее удачно продать.

Искать получалось так себе: под конец года на рынке творился хаос и все было либо по площади меньше проданной квартиры, либо хуже по состоянию. Но я не отчаивался и в течение трех месяцев ежедневно мониторил рынок. Даже начал засматриваться в том числе на хрущевки в Московской области в более удобной мне локации — в Долгопрудном. Как-то мне понравилась там одна квартира — двушка 40 м² за 5,5 млн — и я даже внес за нее аванс. Но в течение двух месяцев продавцы так и не смогли себе подобрать альтернативу и вернули мне деньги. Однажды мне на глаза попалась трешка в Долгопрудном 60 м².

В объявлении было стандартное описание без каких-либо нюансов. Я сразу же позвонил и договорился о встрече. Риелтор сказал, что квартиру будут показывать только в один конкретный день и на нее уже запланировано 20 показов.

Я согласился и договорился, чтобы мне квартиру показали первым. Я живу совсем близко к этой квартире — в 10 километрах, поэтому аргументировал, что смогу быстро и гарантированно к определенному времени до нее добраться. Еще я сказал риелтору о серьезности своих намерений: я был готов выйти на сделку даже без показов. Просмотр для меня был больше формальностью: хотелось увидеть риелтора и собственника. На тот момент я еще не знал, что собственник — это юрлицо.

Вечером того же дня риелтор мне не перезвонил. Я набрал его сам, и выяснилось, что за квартиру уже внесли аванс. Дальше разговор протекал на повышенных тонах: я возмущался, что он не соблюдает договоренности и лишает своего клиента дополнительной прибыли. В итоге все это ни к чему не привело, и я мысленно попрощался с этой квартирой. После нее мне уже вообще не хотелось рассматривать что-то ниже уровнем и меньше площадью.

Прошла пара недель, и вдруг мне снова позвонил тот же риелтор. Оказалось, что покупатель, который внес аванс, тянет время. И если я готов оперативно выходить на сделку, они готовы переключиться на меня. Конечно же , я согласился, и мы начали оформлять документы.

Почему квартира стоила ниже рынка

История оказалась такая: эту квартиру изъяли за долги у предыдущего собственника и выставили на торги в марте 2020 года. Торги выиграла инвестиционная компания (ПИФ) — начальная цена торгов была 3 956 000 Р , а компания ее купила за 4 255 000 Р . В дальнейшем инвестиционная компания захотела ее реализовать, но уже по другой цене. Продать квартиру они доверили агентству недвижимости.

Поскольку продавец был юридическим лицом, с этим были связаны определенные сложности. Например, нужно было обязательно посмотреть, на основе чего компания приобрела квартиру и не находится ли юрлицо в статусе ликвидации или банкротства. Для этого я заказывал выписку из ЕГРЮЛ и дополнительные документы.

Я проводил сделку сам, без риелторов. Дополнительно оплатил юридическую проверку объекта в банке, где брал ипотеку, поскольку было немного страшно покупать квартиру у юрлица. Отчет стоил 12 000 Р , а банк, который его сделал, давал гарантию, что, если сделку признают недействительной, мне вернут деньги.

Еще я заказал оценку для ипотеки. Оценщик оценил примерно в 6 млн рублей, так что ипотеку под эту квартиру я получил без проблем с такими условиями:

цена покупки — 5,6 млн рублей;
первоначальный взнос — 3 млн рублей;
ставка — 8%;
срок — 11 лет;
платеж — 30 000 Р .

Но сам процесс покупки был непростой. И больше всего сделку осложнили риелторы и их постоянные ошибки. Риелторов было двое, оба — из одного агентства. По моим ощущениям, один был новичок, а второй — более опытный. Они отправляли меня делать документы, которые делать не нужно, поэтому получилось много лишней бумажной волокиты. Договор купли-продажи они не согласовали ни со мной, ни с продавцом плюс внесли в него изменения и никого об этом не уведомили. Еще они не отвечали оперативно на вопросы и в целом поверхностно были погружены в сделку, поэтому мне пришлось разбираться самому.

Когда нужно было подавать документы в Росреестр, они сказали, что живут в другом конце Москвы и готовы подать документы только через МФЦ в своем районе. А когда уже документы были на регистрации, выяснилось, что по необъяснимым причинам они подали не все документы, хотя юрист продавца подготовил им весь пакет. В итоге мы еще два раза отправляли в Росреестр те документы, которые были у них с самого начала. Контролировать весь процесс в Росреестре пришлось мне.

В итоге пакет документов был такой:

Договор купли-продажи.
Квитанция об уплате госпошлины.
Кредитный договор.

Еще туда входили документы, которые касаются в первую очередь не всех юрлиц, а конкретно паевых инвестиционных фондов:

Выписка из реестра паевых инвестиционных фондов.
Лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится фонд.
Правила доверительного управления фондом.

В результате вся сделка затянулась на три месяца, зато я теперь счастливый обладатель этой квартиры.

Расходы по покупке квартиры

Для продавца это был первый приобретенный подобного рода объект. Они доверили весь процесс не самому компетентному риелтору, который не оценил адекватно текущий рынок и выставил квартиру ниже рынка. ПИФ после этой сделки решил больше не ввязываться в приобретение квартир с торгов и их последующую продажу через агентство недвижимости. Зато для меня все повернулось удачно: случайно совпали несколько факторов и мне удалось приобрести квартиру по такой низкой цене. Но если смотреть в целом, стоимость квартиры примерно равна тем ценам, которые были до повышенного спроса.

Итоговые расходы на покупку оказались чуть выше за счет оплаты услуг риелторов. Когда риелторы со стороны продавца поняли, что продают квартиру ниже рынка, они запросили свою комиссию с продажи 200 000 Р . Обосновали так: мы продаем вам квартиру гораздо ниже рыночной цены, поэтому заплатите нам комиссию, или мы выберем другого покупателя. Я не мог ее не заплатить, так как мы с ними заключили договор, в рамках которого они формально выступали моими риелторами по этой сделке. И хотя они не отработали этих денег, цена покупки меня полностью устроила.

запросили риелторы в качестве комиссии

Сейчас я могу сдавать эту квартиру за 30—35 тысяч рублей. А если что-то пойдет в моей жизни не так, ежемесячные платежи за аренду перекроют ипотечные платежи.

После начала пандемии вырос спрос на недвижимость в странах, где можно получить вид на жительство за инвестиции — ведь в некоторых случаях это помогает преодолеть закрытые границы. По каким еще причинам россияне инвестируют в зарубежную недвижимость, какие страны интересуют их больше всего и сколько можно заработать на сдаче квартиры в Греции, — об этом специально для БКС Экспресс рассказывает аналитик компании Tranio.

Анастасия Никитина,
аналитик международного брокера недвижимости Tranio

Покупок стало меньше

По данным Центрального банка РФ, объем переводов на покупку зарубежной недвижимости во II квартале 2020 г. упал в 2,6 раз по сравнению с тем же периодом 2019 г. На рынок повлияли падение цен на нефть, ослабление курса рубля и пандемия коронавируса.

Тем не менее, аналитики Tranio предполагают, что на самом деле суммы перечислений россиян на покупку недвижимости могли быть выше. Статистика ЦБ отражает не все покупки россиян в целом, а только те суммы, которые они переводят с российских счетов. Перечисления с иностранных счетов статистика не учитывает, а зарубежную недвижимость нередко оплачивают такими способами: в некоторых странах, например, в Австрии, для покупки недвижимости необходимо сначала открыть счет в местном банке и доказать властям законное происхождение средств.

ВНЖ за инвестиции

В первой половине 2020 г. россияне инвестировали в Швейцарию, Великобританию и США больше, чем в другие страны. Как показывают данные ЦБ, за этот период россияне перевели в Швейцарию $4,16 млрд, в США — $1,14 млрд, а в Великобританию — $1,25 млрд. Инвесторы, как правило, ориентируются на покупку недвижимости именно в этих странах — из-за сильной экономики и законов, обеспечивающих правовую защищенность собственника.

Однако существуют и другие факторы, которые влияют на выбор россиян при приобретении дома за рубежом. Для многих решающим становится возможность получить вид на жительство в стране за инвестиции в недвижимость. Такие законы действуют в Греции, Испании, Португалии и до недавнего времени — на Кипре. Эти страны выбирают те россияне, которые планируют эмиграцию и рассчитывают отбить расходы на получение ВНЖ, сдавая приобретенную недвижимость в аренду.

Внутренняя статистика Tranio показывает, что в 2020 г. российские клиенты чаще всего покупали недвижимость в Греции, Германии и Испании. После начала пандемии коронавируса спрос на недвижимость в странах с программой получения ВНЖ вырос — в условиях закрытых границ многие россияне задумались о получении вида на жительство в Евросоюзе.

Еще один важный фактор — это удобное расположение, поэтому россияне выбирают страны, в которые часто ездят отдыхать: Грецию, Испанию, Италию, Черногорию.

Жить самим или сдавать?

Большая часть россиян, покупающих зарубежную недвижимость, хотят часть года жить в ней сами, а оставшуюся — сдавать в аренду. В этом случае их выбор падает на Испанию, Италию или Грецию. Самую высокую доходность можно получить, сдавая объект в краткосрочную аренду. Но лучше сдавать ее в туристический сезон или даже круглый год. Россияне же, покупая квартиру в Испании, обычно хотят сами проводить в ней теплые месяцы — тогда это менее прибыльно по сравнению с долгосрочной арендой.

Другая категория клиентов — это те, кто изначально приходят к брокеру с запросом купить доходную жилую недвижимость и сдавать. Обычно это такие страны, как Германия, Австрия и Великобритания, а также страны Средиземноморья. Часто в этом случае собственник передает недвижимость в управляющую компанию, которая сама решает, на какой срок сдать жилье — средний или долгий, и берет на себя все обязательства, связанные с арендой. Собственнику в таком случае можно проводить в доме не больше нескольких недель в год.

Доходность, таким образом, в большей степени зависит от арендной стратегии собственника, а не от страны: в Европе доходность примерно одинаковая и составляет 3,5–5% до налогов. Хотя есть локации, где в туристический сезон она на 1–2% выше, например, в Греции или на Кипре. Соответственно, в этих странах есть возможность дольше сдавать жилье в краткосрочную аренду по высокой цене.

Часто, покупая доходную недвижимость, инвесторы выбирают страны и локации, где более вероятен рост цен, чтобы в том числе выиграть на приросте капитала в случае продажи своего объекта через какое-то время.

Подводные камни сдачи в аренду

Интересный факт: в Мюнхене и Барселоне запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно — можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Их мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

Следует быть осторожным и при покупке квартиры в Австрии: там существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Например, квартира может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить нельзя.

Средние цены на покупку и оформление недвижимости

Германия: к примеру, апартаменты в Берлине в новостройке (подходит для сдачи в аренду). Стоимость студии от 22 до 33 кв м — от 160 000 до 250 000 евро. Стоимость апартаментов площадью от 60 до 84 кв м — от 300 000 до 600 000 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Нотариальная пошлина 1–1,5%
• Налог на регистрацию 0,8–1,2%
• Налог на приобретение недвижимости 6 %
• Брокерская комиссия 0%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в среднесрочную аренду — 4%.

Греция: к примеру, однокомнатная квартира с садом в отремонтированном здании в центре Афин. Площадь — 60 кв м, стоимость — 110 250 евро.
Дополнительные расходы при покупке:
• Налог на переход права собственности 3,09%
• Нотариус 1,5%
• Юрист 1,5%
• Госпошлина 0,7%
Ожидаемая доходность до налогов, в случае сдачи в долгосрочную аренду — 4,9%. При сдаче в краткосрочную аренду и при нормальном положении вещей, а не во время пандемии и закрытых границ, доходность может достигать 7%.

БКС Мир инвестиций

Инвестиции 2022: что купить. Полное руководство с прогнозами

Акция года в России 2021

Три лучшие акции Китая: кто в топе прогнозов на 2022 г.

Акция года в США 2021

Заметные и влиятельные на фондовом рынке. Персоны года 2021

Максимальная дивидендная доходность! 5 американских бумаг по итогам 2021

Акции в евро: самые доходные по итогам года, лидеры прогнозов на 2022 г.

Ключевые риски 2022

Получить гражданство через покупку недвижимости в России нельзя. Однако наличие дома или квартиры может стать дополнительным преимуществом при рассмотрении вопроса о гражданстве или ВНЖ, уточняют юристы

С каждым годом российское гражданство получают все больше людей. Только за первый квартал 2020 года — более 161 тыс. человек. Это в 2,5 раза больше по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Среди получивших гражданство больше всего граждан ДНР и ЛНР. В прошлом году российский паспорт получили почти полмиллиона человек. Для сравнения, в 2018 году — 269,4 тыс. человек.

Спросили у юристов, дает ли иностранцу покупка недвижимости в России возможность получения российского паспорта и в каких странах гражданство за инвестиции в недвижимость возможно.

Покупка недвижимости в России. Права иностранцев

Согласно российскому законодательству, иностранные граждане в нашей стране вправе приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью (домами, квартирами и земельными участками) в коммерческих и личных целях. Иностранцы также могут приобрести недвижимость в кредит в российских банках.

По данным экспертов, чаще всего иностранные граждане покупают недвижимость в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также в Сочи. Среди покупателей лидируют граждане Белоруссии, Казахстана, Украины, Узбекистана. Европейские страны, США и Великобритания идут в отрыве и часто покупают элитную недвижимость в столице, а также квартиры в старом фонде Петербурга.

Так выглядит российский документ — вид на жительство иностранного гражданина в России (Фото: Dmitry Vorona/shutterstock)

Для покупки недвижимости в России необязателен вид на жительство (ВНЖ). Он дает право постоянно находиться в стране, а недвижимость может быть для проживания некоторое время или для сдачи в аренду, добавила Ольга Эттлер.

Что дает наличие недвижимости в России иностранцу

Покупка недвижимости в России не дает иностранцу права на получение российского гражданства или вида на жительство. Преференций при покупке недвижимости в России нет и у граждан стран СНГ.

При этом, по мнению Татьяны Гебгарт, наличие в собственности у иностранца российской недвижимости может упростить подтверждение квоты на временное проживание. Сейчас закон предусматривает, что подтверждение квоты не требуется лицу, осуществившему инвестиции в России.

Разрешение на временное проживание (РВП) — это документ, позволяющий иностранцу проживать и работать в России в течение трех лет. Проживание на основании РВП — в большинстве случае это первый этап получения российского гражданства. Каждый год правительство России устанавливает определенное количество квот на РВП.

В Министерстве экономического развития предложили выдавать ВНЖ за инвестиции в российскую недвижимость (Фото: Urban_Reporter/shutterstock)

Также в мае Министерство экономического развития (МЭР) подготовило законопроект, принятие которого позволит получать вид на жительство в России иностранным предпринимателям, которые приобретут в стране недвижимость. Предполагается, что нововведение повысит инвестиционную привлекательность российской экономики.

Кроме того, в июне Госдума приняла закон, который позволит получать гражданство России в упрощенном порядке всем иностранцам, чьи дети уже имеют российские паспорта и достигли 18 лет. Сейчас данное правило распространяется только на нетрудоспособных родителей взрослых детей.

Заместитель Председателя Правления МКА "Право и Защита"

Права собственности на недвижимое имущество и сделки с недвижимостью иностранных граждан в России

В последнее время на рынке недвижимости появилась новая тенденция: иностранные граждане активно включаются в операции с недвижимым имуществом в РФ. Распространение получили сделки купли-продажи квартир, загородных домов, земельных участков с различным назначением (для огородничества, садоводства, личного подсобного хозяйства и др.), а не просто оформление в аренду квартир, в которых проживают иностранные граждане, пока живут и работают в России.

Конечно, чаще всего иностранные граждане - это не жители Европы или Америки, а граждане ближайшего зарубежья или бывшие российские граждане, которые стали гражданами других государств, не допускающих двойного гражданства.

Широко известно, что существуют страны, такие как: Турция, Чехия, Болгария, Словакия, Австрия, Австралия, Швейцария и др., в которых иностранным гражданам как физическим лицам труднее инвестировать в приобретение недвижимости из-за ограничений или запретов внутреннего законодательства данных стран. Иностранцы в таких странах зачастую вынуждены регистрировать юридические лица и впоследствии приобретать на их имя в собственность понравившееся недвижимое имущество.

Справедливо, что граждане подобных стран или бывшие россияне опасаются, а нет ли в России аналогичных ограничений для иностранных граждан.

Необходимо отметить, что либеральные страны с устойчивой экономикой, поощряющие инвестиционные вливания в свою экономику, такие как Германия, Франция, Испания, Бельгия, Китай и др. не устанавливают законодательных ограничений при приобретении, продаже, владении и распоряжении недвижимостью для иностранных граждан.

К числу стран, в которых не существует препятствий для иностранцев при операциях с недвижимым имуществом, относится и Российская Федерация, что декларируется в Основном законе - Конституции РФ.

Согласно ст.62 Конституции РФ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Общий конституционный принцип подкрепляется положениями Гражданского кодекса РФ и российским миграционным законодательством.

Свобода совершать сделки иностранным гражданином связана с таким фундаментальным юридическим понятием, как правосубъектность, включающая в себя правоспособность и дееспособность физического лица.

В соответствии со ст.1195 ГК РФ личным законом физического лица считается право страны, гражданство которой это лицо имеет. При этом если иностранный гражданин имеет место жительства в Российской Федерации, его личным законом является российское право.

Перечень необходимых документов для регистрации иностранного гражданина по месту жительства указан в ст.17 ФЗ "О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ":

- документ, удостоверяющий его личность и признаваемый Российской Федерацией в этом качестве;

- вид на жительство или разрешение на временное проживание;

- документы, подтверждающие право пользования жилым помещением;

- постоянно или временно проживающим в Российской Федерации лицом без гражданства:

- вид на жительство или разрешение на временное проживание;

- документы, подтверждающие право пользования жилым помещением.

При наличии жилого помещения (квартиры, жилого дома, комнаты) в собственности у иностранного гражданина достаточно в миграционную службу предъявить свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи данного жилого помещения.

В соответствии со ст.1 Жилищного кодекса РФ граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Основные начала жилищного законодательства всецело относятся к иностранным гражданам, законно находящимся на территории России, им также гарантируется нашим государством неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, реализация прав наравне с другими участниками жилищных отношений в реализации прав и их судебной защиты и т.п.

Вместе с тем иностранные граждане, имеющие равные права и свободы с гражданами России, обязаны обеспечивать сохранность жилищного фонда, использовать жилые помещения по назначению и не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Так же как и россияне, иностранец может быть выселен из жилого помещения по решению суда, в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, например, за систематическое нарушение прав и законных интересов соседей или за бесхозяйственное обращение с жилым помещением или его разрушение.

Гражданская правоспособность физического лица - способность иметь гражданские права и нести обязанности, возникающая в момент рождения и прекращающаяся смертью (ст.17 ГК РФ). Правоспособность включает в себя возможность иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

В силу ст.1196 ГК РФ гражданская правоспособность физического лица определяется его личным законом. При этом иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации гражданской правоспособностью наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных законом.

Согласно ст.1197 ГК РФ гражданская дееспособность физического лица определяется его личным законом. Физическое лицо, не обладающее гражданской дееспособностью по своему личному закону, не вправе ссылаться на отсутствие у него дееспособности, если оно является дееспособным по праву места совершения сделки, за исключением случаев, когда будет доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать об отсутствии дееспособности. Признание в Российской Федерации физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным подчиняется российскому праву.

Способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст.21 ГК РФ). Для краткости изложения случаи досрочного приобретения дееспособности иностранным гражданином нами не рассматриваются.

Для любого арендатора необходимо подготовить квартиру. Сделать косметический ремонт, нанять клининг, купить необходимую мебель, вывезти личные вещи. Проверьте исправность сантехники и электрики. Для сохранности имущества составьте опись всего, что есть в квартире.

Не стоит пренебрегать помощью специалистов, особенно в случае с иностранцами. Риелтор займётся поиском жильцов, а сервис долгосрочной аренды ещё и проконтролирует юридические аспекты, поможет застраховать квартиру и будет решать бытовые проблемы даже после заселения.

Если ваша недвижимость расположена в хорошем районе с транспортной доступностью, школами, магазинами, а в самом жилье чисто и красиво, есть все шансы получать неплохой доход от сдачи квартиры иностранцам. Главное – помнить, что договор с жильцом-иностранцем стоит заключать официально, не скрываясь от налоговой.

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Когда арендатор издалека

Россия – очень большая, и, в отличие от большинства других стран, особые правила у нас действуют не только для гостей из других стран, но и из других регионов Российской Федерации.

В этом случае больших проблем возникнуть не должно, но стоит знать, что россияне могут находиться в месте проживания без постановки на учёт только 90 дней. После этого обязаны зарегистрироваться.

Как правило, делается это жильцом самостоятельно. Ему необходимо подать в Федеральную миграционную службу заявление, копию паспорта и договор найма жилья или заявление лица, предоставляющего помещение для проживания. От собственника потребуется подписать согласие, где он указывает, что не возражает против регистрации гражданина по месту пребывания. И у жильца будет новенький документ с двумя печатями.

Если сдавать квартиру именно иностранному гражданину, то стоит различать временно прибывших, временно проживающих и постоянно проживающих иностранных граждан.

С последней категорией никаких трудностей нет, потому что есть вид на жительство в РФ. У временно проживающих надо проверить разрешение.

А вот с временно пребывающими сложнее. К этой категории относится большинство трудовых мигрантов. Основание для нахождения на территории РФ – виза или миграционная карта, эти документы надо проверить с особой тщательностью, поскольку их часто подделывают или забывают выдать.

Документы иностранца

Иностранный гражданин должен предоставить паспорт и миграционную карту. Оба документа надо внимательно изучить, чтобы убедиться, что все они принадлежат одному человеку. А вот забирать их у гражданина ни в коем случае нельзя, это противоречит закону.

Особое внимание стоит обратить на отметки о пересечении границы и предполагаемый срок возвращения на родину: дата отбытия и дата окончания предоставления услуг должны совпадать.

Если временно пребывающий гражданин уже был поставлен на учёт, а потом решил сменить жильё, попросите отрывную часть уведомления о прибытии в РФ. Кроме того, иностранец должен заново встать на миграционный учёт уже по новому месту пребывания. Исправления, помарки и подчистки делают любой документ недействительным.

Обязанность зарегистрировать гражданина ложится на хозяина жилья. В течение суток с момента заселения собственник подаёт заявление в территориальные органы ФМС или через МФЦ. Для этой процедуры понадобится только паспорт, договор найма не нужен. Можно переложить эту обязанность даже на самого жильца, если оформить на него доверенность.

Чтобы обезопасить себя, собственнику стоит сделать ксерокопии всех документов, записать телефоны жильца и на всякий случай проверить, на самом ли деле существует организация, в которой тот работает. Собирайте чеки и квитанции по оплате: это универсальный совет, который действует и с иностранцами.

Читайте также: