Как оформить ипотеку в германии

Обновлено: 02.07.2024

Основные требования для ипотеки

Цена объектов (один или несколько суммарно) — от 350.000 евро
Первоначальный взнос — от 50%

После погашения первой ипотеки, банки менее требовательны к первоначальный взносу — 20% или даже его отсутствие.

Процент и ставки

Ставка в немецких банках на 2020 — от 1 до 3 процентов.

В этом году процентная ставка заметно снизилась (в прошлые периоды держалась в районе 3-4%), хороший момент..

Пример ипотечного кредитования из нашей практики:

Сроки

Германия — медленная страна.
Срок оформления ипотеки в ФРГ — до 60 дней.

Подготовка документов, анализ предложений — от 1 до 3 недель.
Ваше посещение Германии, желательно на 2 полных дня.
Время ожидания ответа — от 2 до 4 недель.

Далее — открытие счета, подписание договора на ипотечный кредит в банке.

Ипотечные кредиты в ФРГ выдаются на срок до 40 лет. Как правило, мы рассматриваем краткосрочные варианты — 4-6 лет — с возможностью досрочного погашения.

Ипотека в Германии для россиян

Немецкие банки выдают кредиты под жилье для россиян при покупке дома или коммерческой недвижимости.

Это не представляет сложности для иностранцев в 2020 году, будь вы из России, Украины или Беларуси, — это частое явление.

От вас потребуется

Личное присутствие в Германии.
Загранпаспорт и российский паспорт.
Открыть счет (с нашей помощью).
Средства для начального капитала — 50% от цены дома для первой ипотеки.

При рассмотрении заявки банки не учитывают Ваш личный доход за рубежом, наличие недвижимости в России или другое имущество. Исключением может стать лишь занимаемая топ-должность в международном концерне.

Главное — сумма капитала, которую Вы вкладываете в дом. Для первой ипотеки понадобится 50% от стоимости недвижимости. Для последующих — 20% или даже его отсутствие.

Кредиты для граждан Германии на недвижимость имеет незначительные различия: банки учитывают кредитную историю немца, занимаемую должность, доход и имущество. Гражданин ФРГ может рассчитывать на более низкую процентную ставку, больше доверия. Но это касается только первого кредита, условия для последующих кредитов всегда лучше — и для немцев, и для иностранцев.

Счет и работа с банком

Если Вы покупаете доходный дом в Германии, то счет обязательно нужен для поступления арендной платы. К слову, у доходной недвижимости банковский кредит может покрываться из дохода со сдачи жилья в аренду.

Открытие счета — бесплатно.
Стоимость за обслуживание — 150 евро в год.
Карта банка — 10-20 евро.

Деньги с карты можно свободно переводить в России или снимать в любом банкомате. Карта отправляется по почте в РФ или в ФРГ — на адрес приобретённого дома или по доверенности.

Для оформления ипотеки в Германии надо пополнить счет в банке. Есть 3 варианта:

Переводом из России.
Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).
Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы.

Наши услуги

Из-за языкового барьера и нюансах недвижимости ФРГ, гражданам других стран сложно получить ипотеку в ФРГ.

Наши работа при оформлении ипотеки

Напишите на почту прямо сейчас: lopatnikov@studywelt.de — ответим на любые вопросы.

Разовые расходы при получении займа в ФРГ

Оплата перелета — от 13 000 руб (цены Aviasales на 03.05.2020)
Проживание — от 25 евро/одиночный номер в отеле. Мы можем предоставить мебилированную квартиру бесплатно, еще один повод работать с нами :-)
Обслуживание банка — 150 евро в год.
Заказ карты — 15-20 евро.

О рынке и банках

Рынок недвижимости в странах Прибалтики, Болгарии и даже таких стран, как Италия или Франция, скачет каждые три-пять лет, в то время как рынок Германии стабильно растёт и обеспечивает своих владельцев надёжным доходом.

Ежегодный рост стоимости недвижимости — 4-15%. За 10 лет стоимость жилья в Германии выросла на 74.06%. Убедитесь сами.

Контакты

Телефон: +49 176 9497-22-63 (Геннадий, Германия) — можно прислать смс, перезвоним.

Офис в Германии:
Pfarrstr. 15, 38875, Elbingerode (Harz)

В Германии одна из самых низких в Европе процентных ставок по ипотеке. Немецкие банки предоставляют кредит на покупку квартиры или дома резидентам и иностранцам. Оформление ипотеки длится в среднем месяц и стоит примерно 1% от суммы займа.

Предложения банков по ипотеке
Средний размер кредита для иностранцев	50–55% от стоимости объекта
Средняя процентная ставка	1,3–2% годовых
Средний срок кредитования	20 лет

Требования к заёмщику
Минимальный возраст	21 год
Максимальный возраст к концу срока кредитования	65 лет
Максимальная доля выплат по кредиту	35% от годового дохода

Если инвестор покупает недвижимость в Германии для сдачи в аренду, то кредит повышает доходность на вложенный капитал за счёт рычага, поскольку стоимость заёмных денег обычно меньше, чем выручка от аренды. Так, при покупке объекта стоимостью 600 тыс. евро, доход от аренды которого составляет 30 тыс. евро в год, ипотека на 300 тыс. евро под 1,5% годовых увеличит доходность на вложенный капитал не меньше чем в полтора раза.

Также ипотека снижает размер подоходного налога: расходы по процентам вычитаются из дохода инвестора и тем самым уменьшают налогооблагаемую базу.

По данным портала Statista, с 2013 по 2020 годы ставки по ипотеке в Германии снизились в среднем с 2,8% до 1,3%. Выгодные условия кредитования стимулируют спрос.

Растут и объёмы строительства: в 2019 было выдано больше 360 тысяч разрешений на строительство новых жилых объектов.
София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Требования банка к клиенту

Чтобы получить ипотеку в Германии, нужно предоставить в банк следующие документы:

загранпаспорт и внутренний паспорт, а также их копии;
анкету с личными данными заявителя;
подтверждение стабильного дохода (для физического лица — справка НДФЛ, для юридического — отчётность компании);
документы на недвижимость, которую планирует купить заёмщик: выписку из поземельной книги (не старше шести недель), жилищный устав, фотографии и описание объекта;
договор аренды (если недвижимость сдаётся в аренду);
подтверждение наличия средств для первоначального взноса за покупку недвижимости;
акт независимого оценщика о стоимости жилья.

Все документы должны быть переведены на немецкий язык и нотариально заверены.

— Анкета должна содержать краткую информацию о заёмщике, его имуществе, данные о ежемесячных доходах и обязательных расходах (прочих кредитах, арендной плате, коммунальных услугах, алиментах) и страховках.

Германские банки охотнее финансируют покупку нового дома или квартиры в новостройке. К недвижимости на вторичном рынке кредиторы относятся требовательнее, тщательно оценивая состояние объекта и учитывая год постройки. Банк с большей вероятностью одобрит ипотеку, если объект сдан или будет сдаваться в аренду.

Если в банке, где вы планируете взять ипотеку, у вас уже открыт счёт, который пополнялся в течение нескольких лет, то решение о выдаче кредита займёт меньше времени, поскольку это позволит банку быстро оценить вашу платёжеспособность.
София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сумма займа

Для нерезидентов банки Германии обычно предоставляют ипотеку в размере не более 50% от стоимости недвижимости. Однако к тем, кто оформляет кредит повторно, предъявляются менее жёсткие требования: банк может профинансировать до 70% стоимости.

Чтобы решить вопрос о предоставлении займа и его размере, банку необходима оценка объекта, которую выполняют независимые сертифицированные специалисты. Их услуги оплачивает клиент. Услуги независимого оценщика стоят в среднем 0,2–0,3% от стоимости недвижимости. Величина кредита устанавливается в процентах от оценочной стоимости или от цены договора купли-продажи, в зависимости от того, что ниже.

Иностранцы могут получить ипотеку в Германии до 50% от стоимости жилья. Andrii Yalanskyi / shutterstock

Многие банки кредитуют только недвижимость не ниже определённой стоимости, например — 100 тысяч евро.

Процентные ставки и платежи

Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет 1,5–2% годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования.

Как правило, ипотеку погашают ежемесячными аннуитетными платежами, то есть равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.

Клиент может договориться с банком о возможности досрочного погашения кредита — скорее всего, в этом случае ставка кредитования будет выше. Если такая возможность не была предусмотрена заранее, клиенту придётся оплатить штраф.

Клиентам, покупающим недвижимость в ипотеку, рекомендуется брать кредит с возможностью ускоренного погашения основного долга.

Такие кредиты дают возможность раз в год погасить до 10% от тела кредита помимо аннуитетных платежей. Если заёмщик регулярно пользуется этой возможностью, то невыплаченный остаток в конце срока остается минимальным.
София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Возможны также займы на условиях плавающей ставки. Такие ставки пересматриваются каждые один–два квартала в соответствии с динамикой средней ставки межбанковского кредитования Euribor, к которой прибавляется маржа отдельного банка —1,5–2%.

Плавающая ставка ниже фиксированной, но связана с бóльшими рисками. Поскольку Euribor уже достигла отрицательных значений, велика вероятность, что в ближайшем будущем она начнёт расти.

Кредиты с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения — самые дешёвые и самые рискованные для заёмщиков membio / Depositphotos

Ипотеку в Германии может взять и иностранец. Правда, для этого у него должно быть основание постоянно находиться в стране. И, естественно, стабильный финансовый доход. А что ещё нужно знать, чтобы получить ипотеку в Германии? Как оказалось – многое.

Для начала: далеко не все банки кредитуют покупку недвижимости общей стоимостью меньше 100 тысяч евро. Некоторым это просто невыгодно. Есть и минимальная сумма займа: в 2016 году у отдельных финансовых организаций она составляла 50 тысяч евро. Однако если вы решили купить однокомнатную квартиру, а вам не хватает совсем немного, то можно просто взять потребительский кредит. Условия по нему, как правило, более щадящие. Есть и другой вариант: поискать банки, которые всё-таки согласятся на меньшие суммы.

Как получить ипотеку в Германии: специфика

На что нужно обращать внимание? Во-первых, срок кредита – это не период, за который вы вернёте все средства, а время, на которое заключается договор. Будьте внимательны: именно от таких нюансов зависит, насколько выгодной для вас будет сделка. Итак, если срок кредита заканчивается, а ссуду ещё надо погашать, то оформляется новый договор. И условия для вас могут оказаться хуже.

Во-вторых, процентные ставки. В одних случаях они могут составлять примерно 3-5% годовых, в других – 1,5-3%. Вообще сейчас в Германии очень выгодные условия кредитования, поэтому покупать недвижимость стали больше. Особенно востребована она у иностранцев: отличный способ инвестировать деньги.

Отдельные финансовые организации требуют, чтобы у клиента было не меньше 40% от стоимости жилья. Если кредит закроют вовремя и без нареканий, то в дальнейшем предлагают уже более комфортные условия. Например, в таких случаях выдают деньги при наличии только 20% от итоговой стоимости, а иногда и без первоначального взноса (впрочем, последнее в отношении иностранца – большая редкость). Но вообще конкретные проценты зависят от того, на каком основании вы находитесь в Германии, сколько получаете, какая у вас кредитная история (и есть ли).

Процесс оформления ипотеки

Также нужно иметь в виду, что оформление ипотеки может растянуться. Иногда это месяц или даже больше. Первым делом надо подготовить документы, собрать все предложения по ипотеке, проанализировать их и разослать разным банкам ответы. Посмотреть, кто откликнется, какие варианты будут. На этот этап в среднем уходит до 2 недель.

Потом клиенту нужно лично посетить банки. Если он находится не в стране, можно просто договориться с посредником, чтобы тот взял на себя дела. Тогда будущему владельцу квартиры придётся появиться в Германии буквально на несколько рабочих дней – зайти хотя бы в пару банков, переговорить с менеджерами. После чего уже начинается стадия ожидания ответа, обычно она растягивается на 2-3 недели.

Дальше, если банки согласны выдать ипотеку, происходит выбор самого лучшего варианта. Разумеется, открытие счёта, подписание договора. Это всё – общая схема, но есть нюансы, которые зависят от земель и отдельно взятых учреждений.

Основные критерии для удачного получения ипотеки

Что вообще влияет на получение ипотеки? Таких факторов несколько:

Наличие у вас нужной суммы (иногда это 40% от сделки, конкретику нужно узнавать в банке). При этом имейте в виду, что 1,5% от стоимости квартиры вы заплатите нотариусу, 0,5% – государству за то, что вас внесут в кадастр, от 3,5 до 6% – налог, а также комиссионные маклеру, обычно это 3,57%. Конкретные суммы зависят от земли и, разумеется, от стоимости квартиры. И эти деньги необходимо иметь сразу же помимо основной суммы, учтите.
Постоянный источник дохода и собственность. Причём первое важнее, потому что оно указывает на то, за счёт чего вы будете погашать задолженность перед банком. Имущество тоже имеет значение, но на практике – только при возникновении проблем, а финансовые организации стараются до этого не доходить. Одним словом, у вас должна быть стабильная работа или прибыльный бизнес в самой Германии. Трудоустройство, а также собственность за территорией страны значения не имеют, если это только не руководящая должность в международной компании.
Кредитная история. В первый раз ипотеку взять труднее всего, во второй же её дают легче и быстрее. Впрочем, для иностранцев начинать всё с чистого листа вполне привычно. Банки при наличии денег и работы реагируют на это спокойно.
Желаемая величина выплат. Клиент платит не только проценты, но и само тело кредита. И банку выгоднее, чтобы основная часть поступающих средств приходилась на первые, а второе уменьшалось как можно медленнее. Так вы в итоге заплатите очень много. А вот досрочное погашение далеко не всегда приветствуется. Поэтому если искать только ипотеку с такой возможностью, то рискуете сильно ограничить себя в выборе.
Возраст клиента. Кредит на покупку недвижимости официально выдают с 18 лет, но на деле рассчитывать на него может специалист где-то с 27 лет. В то же время пожилые люди тоже не приветствуются: важно, чтобы на момент предполагаемого погашения ссуды клиенту было не больше 75 лет. Поскольку в Германии ипотека оформляется на десятилетия, это довольно серьёзный вопрос.
Наличие семьи. Если клиенты берут кредит на двоих (муж и жена), то в этом случае источников дохода тоже будет, соответственно, двое. Кроме того, риск, что без работы останутся оба, уменьшается. Так что банки охотнее выдают ипотеки в таких ситуациях. Правда, наличие детей повышает требования к уровню зарплаты.
Характеристики собственности. Поскольку квартира или дом являются одновременно залогом, то банку важно знать, что в случае необходимости он сможет реализовать это имущество и вернуть себе деньги. Так что новый и крепкий дом – однозначный плюс.
Цель покупки недвижимости. Финансовые организации в Германии благосклонно относятся к ситуациям, когда клиент покупает квартиру для сдачи в аренду. В этом случае получаемая им от жильцов прибыль сразу же идёт в счёт погашения займа и на поддержание самой недвижимости. Тогда бремя кредита оказывается не таким тяжёлым и для владельца.
Готовность застраховать кредит. Существуют определённые риски (например, потеря кормильца), которые невозможно до конца предусмотреть. Поэтому банки охотнее выдают ипотеки тем, кто согласен учесть разные вероятности и потратиться на договор страхования.

Вообще финансовые организации учитывают множество критериев. Для них имеет значение не только наличие у вас источника дохода, но и то, на какой именно срок заключён рабочий контракт, к примеру. Полный перечень того, на что они ориентируются, известен только сотрудникам таких организаций. Выше же приведена база.

Оформление документов

Понятно, что получение ипотеки в Германии не обходится без сбора бумаг. Итак, требуются:

Копия паспорта или действующего загранпаспорта – в случае иностранца. Поскольку переписываться вы, вполне вероятно, будете сразу с несколькими заведениями, то лучше всего сделать целый ряд таких бумаг.
Заполненная по образцу анкета. Называется Selbstauskunft.
Документы на квартиру и дом. К ним должны прилагаться снимки и базовая информация по объекту.
Договор аренды, если планируется сдавать собственность, а также если там уже есть жильцы. Последнее даже может стать плюсом.
Выписка из Поземельной книги. Действительна на протяжении 6 недель.
Документы, которые подтверждают, что у вас есть собственный капитал. Сюда же относятся бумаги, указывающие на его происхождение.
Налоговые декларации и справка с места работы. Выписки с банковских счетов тоже не будут лишними.

Кроме всего перечисленного, могут понадобиться и другие документы. К примеру, в связи со страхованием рисков. Или же в связи с договором поручительства. Но это уже зависит от ситуации.

Многие знают или слышали, что условия кредитования в европейских странах отличаются от подобных им в России. Оформленная ипотека в Германии станет разумным выбором для тех, кто решил надолго задержаться в ФРГ для работы или ведения бизнеса. Каковы условия заключения договора, чем они выгодны, читатель узнает, ознакомившись с данной статьей. В конце материала вы найдете таблицу с основными параметрами ипотеки.

Особенности ипотеки в Германии

Заем для покупки своего собственного жилья или ипотека в Германии может быть получен не только коренными немцами, гражданами ФРГ, но и иностранцами – резидентами СНГ, России. Ипотечный кредит допускается к оформлению при выполнении 3 основных условий:

наличие действующих заграничного и внутреннего паспортов;
личного присутствия заявителя на момент подачи документов;
открытие счета в отделении любого из немецких банков.

Еще понадобятся деньги – порядка 40-50 % общей стоимости приобретаемого жилья (дома, квартиры, апартаментов) для первого взноса.

Обратите внимание!

Чтобы взять ипотеку в Германии, совсем не обязательно сообщать банковскому менеджеру подробные сведения о себе, включая наличие какой-либо недвижимости в России. Не придется также собирать множество справок и выписок, делать копии документов во множестве экземпляров.

К иностранцам предъявляются более жесткие требования, чем к немцам, поэтому для ипотеки в Германии процентная ставка для них будет выше. Удобно, что на последующие кредиты (второй и так далее) условия меняются, становятся более выгодными. Существует также множество компаний, предлагающих посреднические услуги в получении жилищного займа – это подойдет тем, кто в достаточной степени не владеет немецким, испытывает трудности с ориентацией в тонкостях рынка недвижимости ФРГ.

Необходимые документы

Ипотека в Германии для россиян может быть оформлена при наличии определенного пакета документов у заемщика. В перечень входят удостоверение личности заявителя (паспорт), справка о регистрации на территории страны, выписка об уровне доходов за год. Зато нет необходимости в привлечении поручителей – гарантией репутации подателя заявки на кредит служит его желание работать в ФРГ (поселение на длительный срок) и достаточно высокий первоначальный взнос.

Немного необычным будет требование об уровне доходов за год: поскольку банк не в состоянии отследить кредитную историю потенциального клиента перед получением займа, его работники требуют предоставить им соответствующие выписки.

Для немцев просмотр их финансового положения, взаимоотношений с банками, подтвержденные документально – нормальное явление, а для иностранцев требования всегда несколько жестче. И если Сбербанку для оформления ипотечного займа достаточно истории за 3-6 месяцев, то для немецких Комерцбанка или Юникредит потребуется справка за все 12.

Требования банков к заемщикам

Квартира в Германии в ипотеку может быть приобретена – это вполне реально, что подтверждается опытом и практикой россиян, уже оформлявших кредит в ФРГ. Размер первоначального взноса высоковат (до 50 %), но зато ежемесячная процентная ставка стабильно низкая – 6 %. Неудивительно, что большинство россиян, обосновавшихся в немецком государстве, всерьез задумываются о том, как получить ипотечный кредит. Тем более что в будущем квартиру можно будет сдавать в аренду, получив неплохую прибавку к доходам.

Условия ипотеки для россиян

В качестве основного условия ипотеки в республике Германии называется низкий процент ежемесячных выплат по ставке для погашения тела кредита. Это позволяет купить недвижимость даже иностранным гражданам, открывая для них возможность безболезненного отчисления средств в течение назначенного по договору периода. Поэтому большинство россиян, едва они обживутся в ФРГ, предпочитают взять в банке ипотечный кредит, чтобы купить себе жилье.

Чтобы вступить во владение купленной квартирой, сначала нужно выяснить цены в евро, определить подходящий для проживания район, сопоставить свои финансовые возможности в перспективе и имеющиеся под рукой наличные средства. Часто помощь в выборе объекта покупки оказывают специальные консультанты – в Сбербанке такого точно нет.

Германское правительство действительно прикладывает все усилия, чтобы привлечь иностранных граждан к покупке недвижимости, оказывая, в том числе, и консалтинговые услуги. Идти для этого никуда не нужно, сотрудник банка, оформляющий ипотечный заем, обычно владеет всей информацией о рынке недвижимости в своем районе, может дать разумный совет покупающему жилье иностранцу.

Процентные ставки

Жилищную ипотеку в федеративной Германии отличают выгодные условия: средняя ставка держится на уровне 5-6, но иногда по акции бывают скидки до 2-3 %. Перед тем, как брать кредит, заемщик должен изучить предложения нескольких (достаточно 3-4) банков, встретиться с их представителями и пообщаться на месте, а уже потом выбрать один, наилучший.

Для первого ипотечного кредитования обычно называют взнос в 40-50 % от общей стоимости договора. Эти деньги придется собрать, чтобы сразу же заплатить в банке. После полной выплаты займа для последующих кредитов ставка падает до 20 % (иногда ее отменяют вообще). Оправдавший доверие клиент заслуживает совсем иного отношения, чем новичок: отсюда и снижение годовых и ежемесячных процентов по кредитам.

Инструкция по оформлению ипотеки

Немецкое государство относится к одному из самых стабильных в Европе, в нем редко что-то меняется кардинально. Но даже с учетом этого возможно изменение (уменьшение) процентной ставки с целью привлечения нового клиента. Несколько сотен или даже тысяч евро никому не будут лишними, поэтому до того как получить ипотеку, следует подготовиться – собрать нужную информацию.

Плюсы и минусы

Оформление кредита в Германии в первый раз, да еще иностранцем, сопряжено с определенными трудностями. Как и любая серьезная структура, банк страхует свои средства от различных непредвиденных случаев, поэтому для россиян, как нерезидентов, процент выплат будет достаточно высоким. Понадобится также предъявить выписку о своих доходах за последних 12 месяцев (обязательное условие).

Это все минусы, а к плюсам следует отнести реальный шанс обзавестись собственным жильем, не выплачивая грабительские отчисления в пользу заимодателя. Опыт показывает, что выплата ипотечного займа вполне реальна. Доказательством этому утверждению служит число россиян, которые легализовались заграницей и приобрели себе недвижимость на территории Евросоюза.

Чтобы стать полноправным владельцем квартиры или дома на немецкой земле, совсем не обязательно долго копить деньги, открывая сберегательные вклады. Открытый ипотечный заем в одном из местных банков позволяет сравнительно быстро и без особых проблем купить жилье. В будущем его можно сдавать его в аренду или же проживать самому.

Читайте также: