Исковое заявление о запрете прохода через частную территорию
Обновлено: 15.06.2024
Здание компании или любой другой объект ее недвижимости может находиться на земельном участке, который принадлежит третьему лицу — частному собственнику. Это рискованная ситуация. Проблема заключается в том, что в любой момент такой землевладелец может отказаться предоставлять компании свою территорию.
В данной ситуации возникает сразу несколько вопросов. Первый — как оформить такие отношения. Второй — есть ли у собственников объектов хоть какие-то права на землю под своими объектами.
В статье мы разберем все эти вопросы, а также покажем, как их решить. Также в материале объясним, что выгоднее для владельца здания на чужой земле — аренда или сервитут. Кроме того, из материала узнаете, как суды разрешают споры о праве на земельный участок в частной собственности и есть ли у владельцев зданий хоть какие-то права на земельные участки, на которых стоит их недвижимость, но при этом эти участки им не принадлежат.
Правила оформления
Когда необходимо использовать чужой земельный участок, который находится в частной собственности, то используют аренду или сервитут. Оба вида отношений достаточно отрегулированы ГК. Однако аренда выгодна для землевладельцев. Сервитут больше подходит для владельца объекта недвижимости, который расположен на чужом земельном участке.
По гражданскому кодексу аренда — это временное владение или пользование за плату (ст. 606 ГК). Сервитут же — право ограниченного пользования земельным участком, который принадлежит третьему лицу (п. 1 ст. 274 ГК).
Важно отметить, что есть общие правила о том, как применять нормы об аренде и сервитуте. Аренда предполагает, что собственник перестает владеть или пользоваться земельным участком на период, пока его занимает арендатор. При сервитуте у лица, которое его получило, право пользоваться земельным участком ограничено. У собственника земли остается возможность пользоваться своей собственностью. По сути, при сервитуте он лишь делится своим правом на землю согласно условиям, которые стороны обговорили заранее в договоре или которые установил суд.
Сервитут, в отличие от аренды, дает собственнику земли больше прав. В частности, если сервитут устанавливает суд, то приоритет отдается интересам землевладельца. Это, в частности, подтверждает Президиум Верховного суда. Он высказал мнение, что сервитут нельзя установить, если собственник участка лишается возможности использовать свой актив в соответствии с разрешенным использованием. Такой вывод содержит п. 8 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом ВС 26.04.2017.
Еще один вывод, который защищает землевладельцев, указан в п. 9 Обзора судебной практики от 26.04.2017. Позиция суда следующая: если существует несколько проходов к участку через соседние земли, то суд должен обеспечить баланс интересов сторон. Он устанавливает сервитут на условиях, которые будут наименее обременительные для землевладельца.
При этом собственнику земельного участка намного сложнее расторгнуть без согласия пользователя соглашение о сервитуте, нежели чем договор аренды, поэтому при наличии выбора пользователь земельного участка зачастую предпочитает сервитут аренде.
Выводы судебной практики
Судебной практики, где идет спор о праве на земельный участок в частной собственности под объектом недвижимости, не так много. Однако дела все-таки возникают, а выводы судов по ним спорные.
Земельные участки агрофирмы располагались под опорами линейного объекта согласно документации по планировке и межеванию территории. Ее утвердило приказом Минэнерго путем раздела участков, которые принадлежали агрофирме.
ПАО направило агрофирме два предложения. Первое — заключить договор аренды земельных участков под опорами линейного объекта. Второе — заключить договор их купли-продажи. Позднее ПАО направило агрофирме проект соглашения об установлении сервитута на спорные земельные участки с предложением его заключить.
Суд обязал землевладельца заключить договор. В 2016 году произошел еще один неоднозначный спор, который связан уже с арендой. Суд прямо указал на обязанность землевладельца заключить договор аренды с владельцем объекта.
Собственник объектов магистрального нефтепродуктопровода обратился с иском в суд. Он требовал обязать заключить договор аренды земельного участка, на котором находится его объект. Суд также удовлетворил иск.
Дело дошло до Верховного суда. Вот что он разъяснил. Общество — владелец наземных объектов магистрального нефтепродуктопровода, расположенных на участке предпринимателя, вправе за плату пользоваться его землей, которая предназначена для эксплуатации трубопроводного транспорта. Предприниматель в данном случае обязан заключить договор аренды земельного участка с обществом в силу ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Права на чужую землю
У собственников зданий и сооружений есть общее право для требований в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Такое право предоставляет п. 1 ст. 271 ГК. Простыми словами в нем сказано, что собственник объекта может пользоваться чужой землей, на которой стоит его здание или сооружение.
Последствия для собственника недвижимости, который теряет право на чужой участок, законодатель описал в ст. 272 ГК. Однако суды почти не используют эту норму. Например, в деле, где суд встал на сторону ПАО и удовлетворил его требование заключить сервитут, суд не ссылался на ст. 271 и 272 ГК (решение АС Ярославской области от 22.11.2019 по делу № А82-16189/2018). Вместо этого он руководствовался нормами Гражданского кодекса о сервитуте, а именно положениями ст. 274 ГК.
Во втором деле, в котором суд обязал предпринимателя заключить договор аренды, суд ссылался на п. 1 ст. 271 ГК и ст. 445 ГК (определение ВС от 23.12.2016 по делу № А45-3280/2016).
Суды не в полной мере или неправомерно используют нормы ГК в отношении прав собственников объектов на чужую землю. Изменить ситуацию могли бы поправки.
Сервитут не должен приводить к тому, что собственник земельного участка потеряет возможность использовать землю согласно ее виду разрешенного использования. Об этом сказано в ст. 274 ГК и Обзоре судебной практики от 26.04.2017. Если определять сервитут как право собственника объекта использовать чужую землю под ним, то это также неправомерно. К спорам может приводить и п. 2 ст. 274 ГК. Норма п. 3 ст. 274 ГК дает право лицу, которое требует сервитута, обратиться в суд, если соглашения о сервитуте стороны ранее не достигли.
Пункт 1 ст. 271 ГК в свою очередь не указывает на способ защиты права. Положение этой нормы также не говорит о том, что его применяют в совокупности со ст. 445 ГК. Вообще, применение двух этих норм вместе неочевидно из-за наличия ст. 272 ГК. Исходя из п. 1 ст. 271 ГК право пользования земельным участком возникает, когда его собственник передает это право собственнику расположенного на нем здания. В ГК законодатель не установил право требования собственника здания, сооружения получить такое право на земельный участок.
Статья 272 ГК регулирует последствия утраты собственником здания права пользования земельным участком. Она также предусматривает возможные способы защиты.
Если собственники участка и объекта на нем не достигают соглашения, то в дело вмешивается суд. Он может по требованию любого из собственников установить для владельца недвижимости новый срок, в течение которого тот вправе использовать земельный участок под своим зданием. Из этого можно сделать вывод, что собственник сооружения уже должен был иметь право пользоваться земельным участком на определенный срок. На основании последних двух абзацев п. 2 ст. 272 ГК суд вправе определить новые условия использования и новый срок либо признать право истца приобрести в собственность участок ответчика.
По закону можно установить право ограниченно пользоваться чужим участком (сервитут) с разрешения его собственника. Делается это в крайних случаях, когда пройти к своему объекту недвижимости владелец может только через соседнюю землю. Кто вправе добиваться такого прохода в судебном порядке? И какие обстоятельства при разрешении подобных дел нужно установить? На эти вопросы отвечал Верховный суд.
Доступ к участку закрыло кафе
В 2003 году он арендовал на 49 лет участок в городе Бутурлиновка Воронежской области у местной администрации. На этой земле располагалась старая бытовая постройка, которую арендатор хотел реконструировать и превратить в производственное помещение по ремонту различного оборудования. Именно такой план Огнев согласовал с главным архитектором района, но к строительным работам не спешил приступать. Несколько лет арендатор не появлялся на земле в Бутурлиновке, а в 2016 году обнаружил, что перед его участком возвели кафе.
Из-за новой постройки Огнев потерял свободный доступ к зданию, в котором хотел организовать производственное помещение. Тогда арендатор попытался договориться с соседкой Инной Дмитриевой*, чтобы установить сервитут и проходить через ее участок на арендуемую землю. Но та возражала против этого, указывая на то, что Огнев может другим путем добираться до своей недвижимости. Бутурлиновский районный суд своим решением подтвердил обоснованность позиции Дмитриевой (дело № 2-818/2016 ~ М-866/2016).
Но арендатора подобный вывод не устроил, и он подал новый иск - установить сервитут для прохода к своему имуществу через другой примыкающий участок, который принадлежал местной администрации (дело № 2-1034/2017 ~ М-1038/2017). Городские власти представили в суд документы, которые свидетельствовали о том, что истец долгие годы не пользуется арендуемой землей: она заросла деревьями, а бытовая постройка за это время частично развалилась. Кроме того, с одной стороны спорного участка есть бесхозный кирпичный забор, в котором можно установить ворота для прохода к производственному помещению, обратил внимание ответчик. Суд не стал назначать дополнительных экспертиз и на основании представленных бумаг постановил отказать Огневу. Апелляция оставила такое решение без изменений (дело № 33 –2380/2018).
ВС нашел несколько нарушений у нижестоящих судов
Арендатор не согласился с выводами нижестоящих инстанций и оспорил их в Верховный суд. ВС отметил, что при разрешении обсуждаемого вопроса суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон. То есть, условия должны быть наименее обременительны для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
В рассматриваемой ситуации судам следовало изучить, может ли истец защитить свои права другим способом и вправе ли арендатор участка требовать установления сервитута по действующему закону, подчеркнул ВС (дело № 14-КГ19-3). Судебная коллегия по гражданским делам ВС указала, что нижестоящим инстанциям надо было подробнее изучить ситуацию с кирпичным забором: кому он принадлежит, на чьём участке находится, получится ли в нем установить ворота и на основании чего истец может совершать какие-либо действия с этим имуществом.
Эксперты "Право.ru": "Экспертиза в таких случаях обязательна"
Фактически суд нарушил принцип состязательности, заведомо отдал предпочтение кажущейся более сильной позиции Администрации, которая и представила перечисленные документы. Таким образом, вывод нижестоящих инстанций о доступе на участок посредством устройства ворот в заборе был основан на поверхностном исследовании обстоятельств.
- Выясняют необходимость для его установки как таковой;
- Доказывают невозможность (затруднительный характер) доступа к имуществу;
- Разрабатывают наименее обременительный вариант установления сервитута;
- Исполняют решение – вносят в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ сервитута, регистрируют обременение на землю.
В нашей практике был случай, когда председатель состава арбитражного суда провел выездное судебное заседание, осмотрел все варианты проезда, их описал и, сопоставив с представленными сторонами схемами, выбрал оптимальный вариант.
Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов и Партнеры Шаймарданов и Партнеры Региональный рейтинг. ×
Проблемы зачастую возникают и на стадии исполнения судебного решения, когда нужно внести сведения о сервитуте в ЕГРН, предупреждает Строкань. По ее словам, обычно это связано с тем, что в ходе экспертизы неправильно определяют координаты границ сервитута.
Эта тема многогранна и не так проста, как может показаться на первый взгляд. Кратко изложу основные свои мысли.
В свое время Президиум ВАС РФ в п. 6 Информационного письма от 09.12.2010 № 143 (Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК) отметил, что иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 ГК.
Таким образом, ВАС РФ указал на то, что иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск – это разные требования, однако у них есть сфера пересечения. Она появляется, например, в случае, когда часть земельного участка одного лица занята постройкой другого лица - собственник земельного участка не лишается владения, но ввиду возведения чужой постройки возникает нарушение его права, не связанное с лишением владения. Способом защиты права является снос или перенос постройки.
Эта идея получила развитие в судебной практике и доктрине.
Можно вывести следующий алгоритм:
1) Если чужая недвижимость возведена на части моего земельного участка – это нарушает мое право собственности на участок, не лишая меня владения участком. Я прошу устранить нарушение права собственности (ст. 304 ГК) посредством сноса недвижимости (ст. 222 ГК). Без применения правил о сроке исковой давности (ст. 208 ГК).
2) Если чужая недвижимость возведена на чужом соседнем земельном участке, и это нарушает мое право собственности на мой участок, не лишая меня владения этим участком (например, сосед построил здание с нарушением требований об отступах от границ земельного участка, и в связи с этим мой участок затенен больше допустимого). Я прошу устранить нарушение права собственности (ст. 304 ГК) посредством сноса недвижимости (ст. 222 ГК). Без применения правил о сроке исковой давности (ст. 208 ГК).
Относительно приведенных двух случаев в одном из вебинаров М.А. Церковников метко отметил, что ст. 222 ГК – это молоток, а ст. 304 ГК – это рука, которая его держит.
3) Если чужая недвижимость возведена на моем земельном участке, и я этим земельным участком не владею. Я прошу вернуть мне участок (ст. 301-302 ГК) и снести недвижимость (ст. 222 ГК). С применением общих правил о сроке исковой давности.
4) Если чужая недвижимость возведена на чужом земельном участке, и я защищаю публичный интерес (например, я – прокурор). Я прошу снести недвижимость (ст. 222 ГК). Без срока исковой давности, если есть угроза жизни и здоровью граждан.
Полагаю, этот пункт не следует толковать таким образом, что, если возведена недвижимая вещь, ст. 304 ГК однозначно не применяется, а применятся исключительно ст. 222 ГК. Скорее он о том, что к самовольно возведенным объектам движимого имущества не применятся ст. 222 ГК, а применяется ст. 304 ГК.
Что касается анализируемого Определения ВС РФ, то думаю, что Суд не изменил позицию, ранее обоснованную ВАС РФ. То есть ВС РФ не сказал о том, что у иска о сносе самовольной постройки и негаторного иска не может быть сферы пересечения. Он сказал только о том, что в данном конкретном случае такого пересечения нет. И скорее это связано с процессуальными аспектами, нежели с материально-правовыми.
Так, в данном деле первоначальный негаторный иск был мотивирован тем, что ответчик, являясь собственником смежного земельного участка, вышел за его границы, возведя постройку, часть которой находится на земельном участке истца, что создает препятствия в пользовании принадлежащим истцу земельным участком. А последующий иск о сносе самовольной постройки был мотивирован тем, что ответчик осуществляет возведение объекта недвижимости без разрешения на строительство, с нарушением градостроительных норм и правил, при этом часть объекта выходит за границы земельного участка.
Судя по всему, ВС РФ увидел здесь изменение оснований иска. А, возможно, и изменение предмета иска. В любом случае ВС РФ следовало прояснить это обстоятельство.
Это только часть моих аргументов. Остальные мои аргументы, а также аргументы коллег смотрите в ролике. Приятного просмотра!
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.
судей Асташова С.В., Киселева А.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапрыкиной А.О. к Жилищно-строительному кооперативу "Эстетика" о возложении обязанности обеспечить беспрепятственный проезд, по кассационной жалобе представителя Сапрыкиной А.О. - Сапрыкина Т.И. на решение Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Сапрыкиной А.О. - Сапрыкина Т.И., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ЖСК "Эстетика" Пелипаса В.Е., Шевченко А.А., Юнисову Е.И., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Сапрыкина А.О. обратилась в суд с иском к ЖСК "Эстетика" о возложении обязанности обеспечить беспрепятственный подъезд, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником квартиры N , расположенной по адресу: , корпус , в многоквартирном жилом доме, в котором создан ЖСК "Эстетика", и членом созданного жилищно-строительного кооператива. На общем собрании собственников многоквартирного жилого дома - членов кооператива было принято решение о сносе гаражей-ракушек, расположенных на придомовой территории, установке шлагбаумов, ограничивающих доступ на придомовую территорию автомобилей, не принадлежащих жильцам многоквартирного дома.
С 20 июля 2015 г. Сапрыкиной А.О. фактически установлен запрет свободного подъезда к жилому многоквартирному дому, где она проживает с семьей, а также парковки принадлежащего ей транспортного средства, в том числе въезд и парковка на дворовой территории.
Неоднократные обращения Сапрыкиной А.О. к правлению ЖСК "Эстетика" с требованиями устранить указанные ограничения остались без ответа.
Просила обязать ответчика обеспечить ей беспрепятственный подъезд к жилищу путем предоставления ей брелока - индивидуальной магнитной карты, иного технического устройства, для свободного проезда в любое время суток через шлагбаум на дворовую территорию многоквартирного жилого дома с возможностью парковки принадлежащего ей транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте.
Представители ответчика исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении.
Решением Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. в удовлетворении исковых требований Сапрыкиной А.О. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной представителем Сапрыкиной А.О. - Сапрыкиным Т.И. 13 июля 2016 г., ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены решения Мещанского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2015 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.
В связи с поданной кассационной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности судьей Верховного Суда Российской Федерации Асташовым С.В. 9 сентября 2016 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 12 декабря 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 3 указанного Постановления установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников помещений в многоквартирном жилом доме, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, о чем и было принято соответствующее решение ЖСК "Эстетика" 14 июня 2013 г. на общем собрании собственников квартир многоквартирного дома - членов ЖСК об организации парковочного пространства в многоквартирном доме и было утверждено "Положение о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории".
Порядок регистрации предусматривает подачу автовладельцем в правление ЖСК заявления установленного образца с приложением к нему копий документов, подтверждающих принадлежность автомобиля, оплату целевых взносов на оборудование парковочных мест, получение пропуска на въезд и ключа доступа - брелока.
При этом решение о предоставлении парковочного места или отказе в его предоставлении автовладельцам принимается исключительно на общем собрании автовладельцев.
В случае если в отношении конкретного автовладельца будет принято решение на общем собрании автовладельцев принято решение об отказе в предоставлении парковочного места, жилец дома обязан незамедлительно освободить парковочное место и передать ключ доступа - брелок председателю комиссии автовладельцев.
14 июня 2013 г. общим собранием ЖСК утверждено положение о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории.
20 марта 2013 г. на общем собрании членов ЖСК "Эстетика" с участием Сапрыкиной А.О. было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию со стороны Банного переулка.
27 июня 2013 г. Сапрыкиной А.О. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место N .
16 апреля 2015 г. на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение о лишении Сапрыкиной А.О. возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу на огороженной придомовой территории за нарушение Правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев и за нарушение Положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.
Отказывая Сапрыкиной А.О. в удовлетворении заявленных требований суд исходил из того, что доказательств чинения ответчиком препятствия в доступе к принадлежащему ей жилищу, Сапрыкиной А.О. не представлено, а ограничение права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома установлено решением общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г.
С данными выводами суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций не соответствующими требованиям закона.
В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 "О судебном решении" от 19 декабря 2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанции учтены не были.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ (часть 7 статьи 16 Закона).
Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений статей 304 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Согласно пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Пунктом 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
Факт препятствия Сапрыкиной А.О. и ее семье в беспрепятственном въезде на огороженную придомовую территорию подтверждается выпиской из протокола N 2-15 от 16 апреля 2015 г. о решении исключить нарушителя Правил парковки Сапрыкиной А.О. из числа автовладельцев, имеющих право парковать свой личный автомобиль на огороженной придомовой территории, а также выписки из протокола общего собрания автовладельцев N 3-15 по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории от 30 июня 2015 г. на котором было принято решение о возврате Сапрыкиной А.О. ранее внесенных ею денежных средств в качестве первоначального взноса за парковку, путем зачисления на ее лицевой счет.
Кроме того, в материалах дела имеется уведомление истца, за подписью председателя комиссии автовладельцев парковки Юдина С.П., об исключении из числа автовладельцев, имеющих право пользования парковкой для личного автотранспорта на огороженной придомовой территории.
Право Сапрыкиной А.О. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденном общим собранием членов ЖСК "Эстетика".
При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Из приведенных правовых норм и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива, включающий общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива, а также правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива содержится в статье 115 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Общее собрание автовладельцев в названном перечне не указано, в связи с чем решение общего собрания автовладельцев от 16 апреля 2015 г. не может быть квалифицировано в качестве влекущего гражданско-правовые последствия решение органа жилищно-строительного кооператива, как органа, управомоченного законом, на принятие решения, влекущего указанные последствия.
Таким образом, судом при рассмотрении дела не учтено, что решение общего собрания автовладельцев не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей и не может повлечь для Сапрыкиной А.О. гражданско-правовые последствия в виде ограничения ее права на использование придомовой территории многоквартирного дома, как собственника помещения в данном доме.
Указанное нарушение не было устранено судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда.
Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.
Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").
Принимая во внимание, что поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были, а также необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2016 г. с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Читайте также: